№ 4363
гр. София, 13.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 164 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА В. НЕДЕВА
при участието на секретаря ЕВА ЮЛ. И.НОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА В. НЕДЕВА Гражданско дело №
20231110161791 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, вр. с чл. 232, ал. 2, във
вр. с чл. 228 от ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от „НИГ
БГ“ ООД, ЕИК ********* срещу „ЕКОМА“ ЕООД, ЕИК *********, с която се иска от
съда ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 14 595,44 лв., представляваща
дължими месечни наемни вноски по Договор за наем № ***/*** г. за периода от 01.04.2019 г.
до 31.05.2023 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда -
10.11.2023 г., до окончателното й плащане, и сумата от 17 143,32 лв., представляваща
договорна неустойка по прекратения Договор за наем № ***/*** г. В съдебно заседание, по
искане на ищеца и по реда на чл.214, ал.1 от ГПК, съдът е допуснал изменение на
предявения иск за наем, по отношение на неговия размер, като е увеличил същия до
14 797,60 лв., съобразно заключението на приетата експертиза.
В исковата молба ищецът „НИГ БГ“ ООД, ЕИК *********, твърди, че с ответника са
сключили договор за наем № ***, по силата на който ищецът е предоставил за възмездно и
временно ползване на ответника имот- помещение тип „за производствена и складова
дейност“, представляващо част от ПИ 55871.513.6480.12 и част от ПИ 55871.513.6480.13, с
квадратура от 1387 кв.м., находящо се в поземлен имот по кадастралната карта и
кадастралните регистри /КККР/, находящ се в ***, срещу договорен наем от 2,00 лв./кв.м.
или общо месечно наемно възнаграждение от 2774 лв. без ДДС / 3328,80 лв. с ДДС/. Така
уговорената наемна цена била в сила до 30.04.2020 г., като считано от 01.05.2020 г., страните
уговорили наемната цена да бъде увеличена в размер на по 3,00 лв./кв.м. или общо 4161 лв.
без ДДС /съответно 4993,20 лв. с ДДС. Същата следвало да се заплаща от ответника до 10-
то число на текущия месец, за който е дължима, като при забава била уговорена неустойка в
размер на 0,25 % на ден върху стойността на договора, но не повече от 5 %. Твърди се, че от
01.05.2020 г. до 16.06.2023 г. ответникът спрял да изпълнява задължението си да заплаща
наемната цена в уговорения размер и посочения срок, като е заплащал същата частично и
1
със закъснение. Излага, че за процесния период били направени следните плащания:
- за месец май 2020 г. ответникът е заплатил 4911,45 лв., като останала дължима сумата
от 81,75 лв.;
- за месец юни 2020 г., била заплатена сумата от 3328 лв., с която била погасена
остатъчната главница за м.май 2020 г. в размер на 81,75 лв. и останал дължим остатък за
месеца в размер на 1746,15 лв.;
- за месец юли 2020 г., била заплатена сумата от 3334,50 лв., от която била погасена
остатъчната главница за м. юни 2020 г. от 1746,15 лв. и останал дължим остатък за месеца в
размер на 3404,85 лв.;
- за месец август 2020 г., била заплатена сумата от 1500 лв., от която била погасена
остатъчната главница за м. юли 2020 г. от 1500 лв. и останал дължим остатък в размер на
6898,05 лв.;
- за месец септември 2020 г., била заплатена сумата от 3828,80 лв., от която била
погасена 3828,80 лв. главница за предходния месец и останал дължим остатък в размер на
8062,45 лв.;
- за месец октомври 2020 г., била заплатена сумата от 4657,60 лв., от която била
погасена 4657,60 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на
8398,05 лв.;
- за месец ноември 2020 г., била заплатена сумата от 3331,67 лв., от която била погасена
3331,67 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 10059,58
лв.;
- за месец декември 2020 г., била заплатена сумата от 3366,04 лв., от която била
погасена 3366,04 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на
11686,74 лв.;
- за месец януари 2021 г., била заплатена сумата от 3351,10 лв., от която била погасена
3351,10 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 13328,84
лв.;
- за месец февруари 2021 г., била заплатена сумата от 5060,38 лв., от която била
погасена 5060,38лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на
13261,66 лв.;
- за месец март 2021 г., била заплатена 3013,43 лв., от която била погасена 3013,43 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15241,43 лв.;
- за месец април 2021 г., била заплатена 5008,21 лв., от която била погасена 5008,21
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15226,42 лв.
- за месец май 2021 г., била заплатена 5023,19 лв., от която била погасена 5023,19 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15196,43 лв.;
- за месец юни 2021 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена 4993,20 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15196,43 лв.;
- за месец юли 2021 г., била заплатена 3000 лв., от която която била погасена 3000 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 17189,63лв.;
- за месец август 2021 г., била заплатена 6994,13 лв., от която която била погасена
6994,13 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15188,70
лв.;
- за месец септември 2021 г., била заплатена 4996,07 лв., от която била погасена
4996,07 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15185,83
лв.;
- за месец октомври 2021 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена
2
4993,20 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15185,83
лв.;
- за месец ноември 2021 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена 4993,20
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15185,83 лв.;
- за месец декември 2021 г., била заплатена 4998,35 лв., от която била погасена
4993,20 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15180,68
лв.;
- за месец януари 2022 г., била заплатена 5073,95 лв.,от която била погасена 5073,95
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15099,93 лв.;
- за месец февруари 2022 г., била заплатена 3000 лв., от която била погасена 3000лв. за
предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 17093,13 лв.;
- за месец март 2022 г., била заплатена 7030,42 лв., от която била погасена 7030,42 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15055,91 лв.;
- за месец април 2022 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена 4993,20
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 15055,91 лв.;
- за месец май 2022 г., била заплатена 5109,80 лв., от която била погасена 5109,80 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14939,31 лв.;
- за месец юни 2022 г., била заплатена 4996,07 лв., от която била погасена 4996,07 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14936,44 лв.;
- за месец юли 2022 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена 4993,20 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14936,44 лв.;
- за месец август 2022 г., била заплатена 3000 лв., от която била погасена 3000 лв. за
предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 16929,64 лв.;
- за месец септември 2022 г. била заплатена 6992,30 лв., от която била погасена
6992,30 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14930,54
лв.;
- за месец октомври 2022 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена
4993,20 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14930,54
лв.;
- за месец ноември 2022 г., била заплатена 4993,20 лв., от които била погасена 4993,20
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14930,54 лв.;
- за месец декември 2022 г., била заплатена 3000 лв.,от която била погасена 3000 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 16923,74 лв.;
- за месец януари 2023 г. била заплатена 7181,28 лв., от която била погасена 7181,28
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14735,66 лв.;
- за месец февруари 2023 г. била заплатена 5057,40 лв., от която била погасена
5057,40 лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14671,46
лв.;
- за месец март 2023 г., била заплатена 4993,20 лв., от която била погасена 4993,20 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14671,46 лв.;
- за месец април 202З г., била заплатена 3000,00 лв., от която била погасена 3000,00
лв. за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 16664,66 лв.;
- за месец май 2023 г., била заплатена 7062,42 лв., от която била погасена 7062,42 лв.
за предходния месец главница и останал дължим остатък в размер на 14 595,44 лв.
Твърди, че с покана за доброволно изпълнение от 13.06.2023 г. по описа на ЧСИ М.Ц.,
връчена на 16.06.2023 г., е предявил за събиране процесната сума за незаплатена наемна цена
3
от ответника. С оглед забавата на ответника била начислена и неустойка в размер на 0,25 %
на ден върху стойността на договора, но не повече от 5 %, а именно - сумата от 17 143,32 лв.
С поканата ищецът е дал възможност на ответника да заплати в 7-дневен срок сумата в общ
размер на 31 738,76 лв., представляваща сбор от общия размер на дължимия и незаплатен
наем и неустойката, като ответникът не погасил доброволно сумата. С оглед липсата на
изпълнение, договорът бил развален от ищеца с посочената покана, като в двуседмичен срок
ответникът е следвало да предаде помещенията- предмет на договора за наем, но не го
направил, а е продължил да ги ползва до края на м. септември 2023 г., когато окончателно
предал владението на наетите помещения. Моли за уважаване на исковете. Претендира
присъждане на разноски. Ищецът е представил относими писмени доказателства, като по
негово искане съдът е допуснал и съответно е прието по делото заключение по съдебно-
счетоводна експертиза, с което вещото лице е отговорило на поставени от двете страни
въпроси. Ищецът е поискал също събиране на гласни доказателствени средства, чрез разпит
на един свидетел, при режим на довеждане, за установяване на обстоятелствата около
предаване на процесните имоти за ползване на ответника и че същите са ползвани от
ответника през процесния период.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „ЕКОМА“ ЕООД, ЕИК *********, подава отговор
на исковата молба, чрез адв. И. Д., с който оспорва исковите претенции като неоснователни
и необосновани. Не оспорва, че между страните е възникнало облигационно
правоотношение по договор за наем № *** от *** г., по силата на който му е предоставено за
временно и възмездно ползване помещение тип за „производствена и складова дейност“, с
квадратура от 1387 кв.м., находящ се в ***. Сочи, че плащането на наемната цена се
извършвало след представяне на фактура от наемодателя ищец. Наемателят дължал и
заплащане на разходи за ел. енергия, вода и отопление, като същите били отчитани
ежемесечно на база показания на уредите от комисия, съставена от представители на двете
страни, в резултат на което бил изготвян протокол. Сочи, че заплатил и депозит в размер на
един месечен наем /в първоначално определения размер от 3 328,80 лв./. Поддържа, че за
периода от 01.05.2020 г. до 01.02.2021 г. е заплащал наемната цена съгласно стойността,
посочена в издадените от ищеца фактури. Твърди, че след 01.02.2021 г. ищецът е издал
първата фактура с променена стойност на месечната наемна цена, като не е предявил
претенции към ответното дружество за доплащане на наемните вноски. Сочи, че през месец
юни 2023 г., ищецът прекратил едностранно договора за наем с твърдения, че били налице
незаплатени задължения на ответника. Поддържа, че е заплащал сумите, след като ищеца му
е издавал фактури за процесния период, за което прилага писмени доказателства. Прави
възражение за погасителна давност, за претендираните наемни вноски, относими към
периода преди м.ноември 2020 г. При евентуалност релевира възражение и за прихващане,
между евентуално установените от съда задължения на ответника към ищеца, с платената от
ответника на ищеца, сума като депозит по договора за наем. Моли за отхвърляне на
исковете. Също претендира присъждане на разноски.
С отговора на исковата молба ответникът представя писмени доказателства, които са
приети по делото, както и са изслушани свидетелски показания на посочен от него свидетел,
за установяване на твърдените обстоятелства около създадените от ищеца пречки за
ползването на имота от ответника, считано от 01.04.2023 г., както и че е ограничил достъпа
на ответника за изнасяне на собствените му материали и имущество, вкл. складираните
вредни отпадъци от мястото.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
Страните по делото не спорят, а и от представените по делото доказателства се
установява, че са били обвързани от валидно възникнало облигационно отношение по
4
договор за наем № *** от *** г., по силата на който ищецът е предоставил на ответника за
временно и възмездно ползване помещение тип „Производствена и складова дейност“ с
квадратура от 1387 кв.м., находящо се в ***. Няма спор също и е обявено за такова
обстоятелството, че до прекратяване на договора с едностранно изявление на ищеца на
31.05.2023 г., имотът е бил във владение на ответника.
От клаузите на приетия като доказателство наемен договор се установява, че страните
са уговорили, че Наемодателят осигурява на Наемателя ел.енергия и вода, като всички
разходи, свързани с ползването на имота са за сметка на Наемателя. Отчитането им се
извършва ежемесечно, на база показанията на уредите, от Комисия, съставена от
представители на двете страни, а съставения от Комисията протокол служел за издаване на
платежен документ /чл.II.3./. С чл. II.9. било регламентирано, че Наемодателят е длъжен да
обезпечи несмущавано ползване на наетия имот и няма право да се намесва в оперативното
управление на дейността на Наемателя. В раздел III „Цени и начин на плащане“ /чл. III.1./
била уговорена наемна цена в размер на 2,00 лв./кв.м. месечно или общо 2774,00 лв. без
ДДС/респ. 3328,80 лв. с ДДС, за срок до 30.04.2020 г. и по 3,00 лв./кв.м. месечно или 4161,00
лв. без ДДС/съответно 4993,20 лв. с вкл. ДДС за периода от 01.05.2020 г. до края на срока на
договора, в случай, че страните не се договорят друго. Дължимата сума за наема по т. III.1.
се заплащала до 10-о число на текущия месец, за който е дължима, а разходите за ползване
на имота /ток, вода, отопление и др. консумативи/ съответно до 3 дни след представяне на
платежен документ, съгл. т. II.3. С т.III.3. било уговорено и не се спори между страните, че е
изпълнено, че Наемателят предоставя на Наемодателя при подписване на договора депозит в
размер на 3228, 80 лв., който се задържа до прекратяване на договора.
С т.IV.1 страните уговорили, че за забава при изпълнението на договора /плащане на
наемната цена или консумативите/ Наемателят дължи неустойка в размер на 0,25 % на ден
върху стойността на договора, с вкл. ДДС, но не повече от 5 %. В раздел VI. Срок на
договора и прекратяване, страните се уговорили, че договорът е в сила от 01.04.2019 г. до
01.05.2025 г., като се подновява автоматично за същия срок и при същите условия, в случай,
че нито една от страните не отправи писмено волеизявление за прекратяването му. Самият
договор се прекратявал по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с едномесечно
предизвестие или едностранно от Наемодателя без предизвестие, с писмено уведомление –
при неплащане на наемна вноска или консумативни разходи в рамките на календарния
месец, за който са дължими, съгл. т.III.2, при неспазване на някоя клауза от Договора.
През м. юни 2023 г. ищецът установил, че ответника е заплащал за периода от м. май
2020 г. до м. май 2023 г., по-малко от дължимото месечно наемно възнаграждение, като с
Покана за доброволно изпълнение, връчена чрез ЧСИ М.Ц. /на л.12 от делото/ поканил
ответника да му заплати разликата от 14595,44 лв., както и 17 143,32 лв., начислена
неустойка във вр. с неизпълнението, съгл. т. IV.1 от договора в размер на 5 % от стойността
на договора или общо 31 738,76 лв. Със същата ПДИ уведомил ответника, че прекратява
договора за наем, считано от получаване на поканата и му предоставя 2 седмичен срок за
опразване на наетото помещение. Поканата била връчена на 16.06.2023 г., видно от
отбелязването върху нея /което не се оспорва от ответника/, а предаване владението на имота
станало едва през м. септември 2023 г. по изрично признание на този факт от страна на
ответника в хода на настоящото производство.
От представените от ответника и приети по делото писмени доказателства – фактури,
преводни нареждания и протоколи, съставени от двустранната комисия относно
консумативните разходи по ползването на наетия имот, както и от заключението на приетата
без възражения ССчЕ, кредитирана и от съда, се установява още, че ищецът ежемесечно е
издавал на ответника фактури в периода от 01.04.2019 г. до 02.05.2023 г. /Табл. № 1 от
заключението, на л.395 от делото/, като въпреки противната уговорка в договора за наем,
актуализирал наемната цена едва през м.февруари 2021 г. до размер от 4 993,20 лв. Така се
5
формирала разлика от 1664,40 лв. на месец, за периода от м.май 2020 г. до м.01.2021 г. вкл.
или общо 14979,60 лв., която сума не била заплатена от ответника. От заключението на
експертизата се установява безспорно, че ответника е заплатил изцяло всички свои
задължения, които са били фактурирани от ищеца, като това е продължило и след като
ищеца е установил грешката и е започнал да издава фактури с актуализираната наемна цена.
Тоест, въпреки, че дължимостта на наемното възнаграждение не е било поставено под
условия за издаване на фактура от страна на ищеца, в процеса на изпълнение на договора,
страните са установили именно такава практика. Ищецът издавал фактура, в която посочвал
стойността на месечния наем, а в рамките на текущия месец, ответника е заплащал същата
стойност редовно. Вещото лице е установило, че по счетоводни данни на двете страни, за
периода от 01.04.2019 г. до 31.05.2023 г. вкл. ищецът е начислил задължения за наем в размер
на 213 043, 20 лв., а ответникът е заплатил на ищеца изцяло начислените му суми. Разликата
между начисленото от ищеца и заплатено от ответника, спрямо дължимото по договора за
наем, в размер на 14 979,60 лв. се дължи не само на виновно поведение на наемателя, но и
на грешка при фактурирането от страна на наемодателя. Не се установява, в периода след
01.02.2021 г., когато ищеца е установил грешката и е започнал да фактурира актуалната по
договора наемна цена от 4 993, 20 лв./месечно, последния да е изискал от ответника да му
заплати и разликата от 14 979, 60 лв., нито да са издадени допълнителни фактури, дебитни
известия или пък ищеца да се е възползвал от правото си на едностранно прекратяване на
договора по вина на Наемателя, съгласно чл.V.3. от договора, при неплащане на наемна
вноска или консумативни разходи в рамките на календарния месец, за който се отнасят.
Въпреки констатираното още през м.02.2021 г. неточно изпълнение, Наемодателят е
предприел едностранно прекратяване на договора едва през м. юни 2023 г., т.е. повече от две
години по-късно.
По делото са разпитани и свидетелите М.Б., воден от ищеца и св. Б.С., водена от
ответника.
От показанията на св. Б. се установява, че е наемател на обект, отдаван от ищцовото
дружество от 2021 г. до настоящия момент, който обект е съседен на ползвания под наем от
страна на ответника такъв. Свидетелят Б. твърди, че наемодателят е променил условията по
договорите за наем, без да уточнява как точно, което него и някой други наематели не ги
устройвало, поради което прекратявали договорите си за наем. Твърди, че докато е бил в
наемни правоотношения с ищеца се е случвало да закъснява с наема, но е нямал проблеми с
наемодателя по този повод, а всичко било в рамките на нормалното, с разбиране от тяхна
страна. Твърди, че до края на 2023 г. в наетите от ответното дружество помещения е виждал
негови представители /посочва сина на св. С., който също работел известно време при
ответника/, както и че от тези помещения се разнасяла неприятна миризма, която по-късно
разбрал, че е от складираните там опасни отпадъци. Съобщава още, че дори и след като се
изнесли ответниците от халето, вътре са останали техни неща.
Свидетелката С. пък твърди, че до 01.01.2023 г. е била служител на „Екома“ ЕООД,
като се наложило да напусне, поради обтегнатите отношения, които се създали между
наемателя и наемодателите, в лицето на управителите на „НИГ БГ“ ООД – И. и Ж.. Твърди,
че последните три месеца от 2023 г. „беше много голям ад, затова и напуснахме, защото
беше непрекъснато контрол от тяхна страна. Влизахме под стража, както се казва,
последните два месеца….. работихме без вода в такИ. складове…. Там са киселини, течни,
твърди. Другите наематели имаха вода, само този склад нямаше. Нямаше капка вода, ние
мъкнехме с туби….наемодателите казаха, че не им е мястото на тези отпадъци там…..
просто те бяха решили така, а може би другите наематели предявяваха претенции, но
тези складове бяха в края, в дъното на цялата площадка на завода, така че не пречеха на
никого, т.е. за да се дойде до тях, трябва да извървиш цялото пространство. Съвсем в
края.бяха затворени, задната врата беше заварена, за да нямат достъп странични лица и
влизахме само определени хора, не който си иска…. След това започнаха строителни
6
работи и достъпът беше затруднен, нито можехме да вкарваме, нито да изкарваме
нещата, защото съществуваше един огромен ров. Собствениците започнаха ремонта.
….Отстрани бяха разбили катинара, не знам кой … но аз съм заварвала външни хора
вътре…в един момент бяхме лишени от достъпа до складовете, защото явявайки се на
работа, установихме че катинарите и веригите са сменени. Извикахме собствениците и
те казаха, че те са ги сменили, защото вече ще влизаме само след като се обадим на
портиера и те са там и ни разрешат да ни бъде отворено….това стана някъде септември
2023 г. сигнализирахме и полицията…и вече нямахме достъп. Преди това разполагаме с
ключ, отИ.хме, отваряме си и си вършехме дейностите и т.н. ….Едни такИ. складове не
може да се оставят без контрол и не могат да се заключват, защото ако стане нещо
избухне или друго нещо, защото са лесно запалими. Обяснявала съм тези неща, но нямаше
разбиране от тяхна страна, дори по-малкия се заканваше да ми избие зъбите….ние сме
работници там, ние сме отишли да си свършим работата, а те искаха някакво
освобождаване на единия склад, но няма как да стане бързо, това са години наред, 10-11
години трупани химикали и няма как да ги сортирам и оправим, за да може за един месец
да го освободи, абсурд е..тези химикали по някакъв начин трябва да се погребат, но си има
определена фирма, с разрешително и със знанието на институциите и ги вземат.
Съжалявам, но сега не се знае къде са 85 тона от тези отпадъци. ….изчезнаха много
голяма част от отпадъците….Наемодателите искаха непременно да се освободи единия
склад и впоследствие двата склада да се обединят…може би бързаха да го дават под наем
на други наематели. Напъна беше особено силен през септември и октомври 2023 г. Да
месеца нямахме вода и след това се принудихме да напуснем… не знам нищо за наемните
отношения, не отговарям за наема, аз съм химик. Не ми е известно през м.юни нещо да се е
случило с договора за наем“.
От цитираните по-горе показания на св. С., които съдът кредитира като обективни и
незаинтересовани, се установява, че след прекратяването на договора през м. юни 2023 г.,
ответното дружество е продължило да ползва наетите складови помещения, но от страна на
наемодателя е започнало създаване на затруднения за ползването им по предназначението,
за което са били наети. Прекъснато било водоподаването, което за дейността по складиране
на опасни отпадъци било фатално. Преустановен бил и свободния достъп до складовете на
служителите на фирмата-наемател, като наемодателите сменили катинарите и веригите на
вратите, и държали в помещенията да се влиза само след тяхно разрешение. Обтегнатите
отношения между страните и неяснотата относно кой и как има право на достъп до
складовете, довело до нерегламентирано влизане на външни лица и изчезване на голям обем
от складираните отпадъци. Въпреки, че пречките за ползването на складовете, започнали
формално след прекратяването на договора през м.юни 2023 г., до м. октомври 2023 г.
/видно от заключението на ССчЕ и доказателствата представени от ответника/ ищеца е
продължил да начислява и фактурира задължения по процесния договор в размер на
236 027, 73 лв., съответно за наем – 233016,00 лева; за ел. енергия- 985, 79 лв.и за вода –
71,74 лв., а ответника да заплаща такИ. до края на м. септември 2023 г., в общ размер от
236 049, 43 лв. или с 21,70 лева повече.
Други доказателства с правно значение не са приети по делото и не следва да се
обсъждат от съда.
От правна страна, съдът достигна до следните изводи:
Съгласно чл.228, ЗЗД С договора за наем, Наемодателят се задължава да предостави на
Наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена.
Разпоредбата на чл.232, ал.1 и ал.2 от ЗЗД пък предвиждат, че Наемателят е длъжен да си
служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова - съгласно
предназначението й Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с
7
ползуването на вещта.
Правната природа на този вид договори ги определя като неформални и консенсуални,
т.е. страните по този вид договор трябва да постигнат съгласие относно предоставяната за
временно ползване вещ и относно възнаграждението / цената/, която наемателят дължи за
предоставеното му ползване на вещта. Волеизявлението на страните по наемния договор
относно дължимата наемна цена трябва да са обективирани по начин, който не поражда
съмнение за постигнатото помежду им съгласие и за настъпване на правните последици на
същия. Самото определяне, обаче, на цената по размер, вид - в пари или чрез друга
престация, способ на плащане, въз основа на обективни признаци или чрез трето лице, за
всеки конкретен обект или общо за всички наети имоти, е въпрос на свободна преценка на
договарящите - ирелевантна за валидността на наемния договор. /в този смисъл решение №
94 от 13.09.2016 г. на ВКС по т. д. № 3768/2014 г., II т. о., ТК и др./.
В конкретния случай, при тълкуване волята на страните, по см. на чл.20 от ЗЗД /
предвиждаща, че при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля
на страните, а отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една
да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в
практиката и добросъвестността/, с оглед и демонстрираните от тях действия за способа на
плащане на уговорената наемна цена, се налага извод, че в процеса на изпълнение на
договора за наем, страните са се съгласили плащането на ежемесечния наем да става след
издаване на фактура от страна на наемодателя, в която е посочена начислената от него като
дължима сума за наем, и за кой период се отнася, след което в рамките на текущия месец и в
уговорения срок до 10-о число, наемателя е извършвал паричен превод на фактурираната му
сума, в т.ч. за консумативни разходи. От събраните по делото доказателства, в тяхната
съвкупност, се налага безпротиворечивия извод, че ответника е заплащал редовно наемната
цена за наетите складови помещения, в размерите, начислени му от страна на наемодателя.
Тоест неизпълнението на уговорката във връзка с размера на дължимото наемно
възнаграждение, за периода след 01.05.2020 г., се дължи на бездействието на двете страни,
но не може да се вмени във вина единствено на наемателя. Прав е ищеца, че издаването на
фактура за дължимия месечен наем, не е елемент от договора и няма отношение към
изискуемостта на вземането за наем. Но също така е вярно, че след като страните в процеса
на изпълнение на договора са постигнали съгласие плащанията за всеки месец да са въз
основа на издадена от наемодателя фактура, то липсата на пълно изпълнение, по отношение
на дължимия размер на наема, не следва да се тълкува като виновно поведение само на
Наемателя.
Дори и след като наемодателя е установил пропуска си, същия не е изискал от
наемателя да му доплати разликата, като едва пред м. юни 2023 г., когато вече е имал други
намерения за тези складови помещения /преустройството им и отдаването им под наем за
други цели/ Наемодателя се е възползвал от това частично неизпълнение на договора от
страна на Наемателя, за да прекрати едностранно договора за наем, преди края на
уговорения срок. Факт е, че въпреки това неизпълнение, и непосредствено след
8
установяването му през м.02.2020 г. /когато за пръв път ищеца е фактурирал пълния размер
на дължимия наем от 4993,20 лв./, та чак до 13.06.2023 г., последния нито е поканил
ответника да му заплати разликата, нито е издал допълнителни дебитни известия към
фактурите за претендираните разлики, а още по-малко е предприел действия по предсрочно
прекратяване на договора, по вина на наемателя. Съдът намира, че е налице хипотезата на
чл.83 от ЗЗД, като в случая неизпълнението се дължи и на обстоятелства, за които
кредиторът отговаря. Последното води до извод, че наемодателят не е имал право
едностранно да прекрати договора за наем, позовавайки се на частичното неизпълнение на
наемателя и то за период, предхождащ прекратяването с повече от 2 години, като е упражнил
превратно и недобросъвестно правата си по договора, без преди това да е поканил наемателя
да му възстанови разликата.
Въпреки това обаче, прекратяването на договора е факт и към настоящия момент
страните не претендират да са обвързани от наемно правоотношение, нито пък се
претендират от ответника вреди, причинени му от предсрочното прекратяване на договора.
Установените от съда обстоятелства, за които наемодателят отговоря, довели до
допуснатото частично неизпълнение на задълженията на наемателя, обаче не освобождават
от отговорност Наемателя да заплати дължимите наемни вноски в пълен размер,
претендирани в настоящото производство, в случай че се установят такИ. задължения.
Безспорният извод, който се налага е, че ответника не е бил неизправна страна, и макар
допуснатото от него частично неизпълнение на основното му задължение /да плаща
наемната цена в пълен размер и в уговорения срок/ да е по вина и на наемодателя,
наемателят ще следва да бъде осъден да заплати установените като дължими разлики в
наемната цена.
В производството действително се установява, че има частично неизпълнение до
установения с експертизата размер от 14 979, 60 лв., която сума представлява разликата до
пълния размер на дължимия наем, съгласно договора, за периода от 01.05.2020 г. до
01.01.2021 г.
По възражението за давност:
При установяване наличието на главното задължение в претендирания от ищеца
размер от 14 979,60 лв., съдът ще следва да разгледа и своевременно въведеното от
ответника възражение за давност на част от вземането.
С разпоредбата на чл.111, б.“в“ от ЗЗД е прието, че с изтичане на тригодишна давност
се погасяват вземанията за наем, за лихви и за други периодични плащания. В
производството ищеца претендира сума от общо 14 979, 60 лв., формирана като сбор от
дължимите суми от по 1664,40 лв. за всеки месец, в периода от 01.05.2020 г. до 31.01.2021 г.
вкл., явяващи се разлика до пълния дължим размер на месечния наем по Договор за наем №
***/*** г., съгласно уговорения размер по чл.III.1. от 4993,20 лв. и фактически заплащания
от наемателя /ответника/ такъв от 3328,80 лв.
В договора страните са уговорили също, че месечния наем се заплаща до 10-о число на
9
текущия месец, за който е дължим, а разходите за ток, вода и др. консумативи до 3 дни след
представяне на платежен документ. Следователно, наемното възнаграждение за м. май 2020
г. се дължи до 10.05.2020 г., това за м. юни 2020 г. – до 10.06.2020 г., а това за м. януари 2021
г. – съответно до 10.01.2021 г.
Месечните наемни вноски безспорно са срочни вземания, давността на които се
погасява с изтичане на 3 годишен срок. В случая ответника е заплащал наемните вноски за
посочения период в непълен размер съгласно дължимия по договора, като вземането на
ищеца за неплатената разлика /от по 1664, 40 лв. всеки месец/ се погасява в тригодишен срок
от настъпване на изискуемостта на всяко отделно вземане. Тоест, сумата от 1664, 40 лв.,
дължима за допълване пълния размер на наемното възнаграждение за м. май 2020 г., е
изискуема към 10.05.2020 г. и същата следва да се счита погасена по давност, тъй като не е
потърсена от наемодателя /ищеца/ в тригодишния период от настъпване на изискуемостта й,
т.е. до 10.05.2023 г. Исковата молба, по която е образувано настоящото производство и с
която е прекъсната погасителната давност за вземанията, е постъпила в съда на 10.11.2023 г.,
т.е. след изтичане на тригодишната погасителна давност за това вземане. По същите
съображения, погасени по давност, следва да се считат и наемните вноски в претендираните
размери от по 1664,40 лв. за всеки от месеците юни, юли, август, септември, октомври 2020
г.
В заключение, от общо претендираните от ищеца 14 979, 60 лв., след приспадане на
погасените по давност суми /общо 9986,40 лв., за 6 месеца от май до октомври 2020 г. вкл./,
ответника остава задължен към ищеца за сумата от 4 993,20 лв., т.е. за един месечен наем.
До този размер иска на ищеца по чл. 79 вр. с чл. 232, ал. 2, във вр. с чл. 228 от ЗЗД се явява
доказан по основание.
По възражението за прихващане:
След като в производството безспорно се установява наличието на неплатено
задължение от ответника в размер на 4 993,20 лв., представляващо сбор от неплатения в
пълен размер наем, дължим за периода от м.11.2020 г. до м.01.2021 г. вкл. /за три месеца по
1664,40 лв./, следва да се разгледа и своевременно заявеното възражение за прихващане от
ответника.
По делото се твърди от ответника, но не се представя доказателство /преводно
нареждане или друг платежен документ/, в което да е отразено като основание „плащане на
депозит“ в посочения от ответника размер от 3 328,80 лв. От представените от самия
ответник писмени доказателства – фактури, издадени от ищеца и преводни нареждания за
заплатени от ответника наеми и консумативи за ползването на наетите помещения, не се
установява да е платена сума от 3 328, 80 лв., с посочено основание „депозит“ по договора.
От друга страна, в приетото по делото заключение, вещото лице в отговор на въпроси по
ОИМ и след справка в счетоводствата на двете страни е установил, че за периода от
01.04.2019 г. до 31.10.2023 г. ищецът е начислил задължения по партидата на процесния
договор за наем, в общ размер от 236 027, 73 лв., като ги е осчетоводил по отделни пера,
както следва: 233 016,00 лв. за наем; 1954,20 лв. за депозит; 985, 79 лв. – за ел. енергия и
10
71,74 лв. за вода. Същевременно е установил, че ответника е заплатил общо 236 049, 43 лв.
или с 21,70 лв. повече. В Приложение № 1 към експертизата, отразяващо хронология на
начислени и заплатени суми по договора, е отразено на ред втори, с дата от 10.04.2019 г.
начисление на „депозит“ във фактуриран размер от 1954,20 лв. съгласно документ № 20 и
съответно на ред четвърти е отразено заплащането му чрез банков превод от 23.04.2019 г.
Следователно, по делото се установява, че е заплатен от ответника депозит по договора
за наем, макар в по-малък от твърдения размер, а именно сумата от 1954,20 лв. Съгласно
уговореното с договора, платения от наемателя депозит, подлежи на връщане при
прекратяване на договора. Няма спор, че договорът е прекратен през м. юни 2023 г.
едностранно от наемодателя, при което внесения от наемателя депозит подлежи на връщане.
В производството не се установи същия да е бил възстановен от наемодателя при
прекратяване на договора, нито да е бил извънсъдебно прихванат срещу насрещното
вземане на ищеца за наемните вноски от 14 979,60 лв. При тази установеност, основателно
се явява възражението на ответника за извършване на съдебно прихващане между двете
насрещни изискуеми и ликвидни вземания, до размера на по-малкото от тях.
В заключение, след съвкупната преценка на всички приети по делото писмени и гласни
доказателства, приетото без възражения заключение по изслушаната ССчЕ, както и
основателните възражения на ответника за погасяване по давност на част от исковата
претенция, и след извършеното прихващане, се налага крайния извод за частична
основателност на иска по чл.79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл.232, ал.2 от ЗЗД, до размер от 3039,00
лева, до който същия ще следва да се уважи, а за разликата по пълния претендиран такъв от
14979, 60 лв. или за сумата от 11 940,60 лв. съответно отхвърли като погасен по давност и
след извършено прихващане.
По иска за неустойката:
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника за нищожност на клаузата
за неустойка, поради противоречие с добрите нрави и поради прекомерност, по следните
съображения:
Размерът на уговорената по договора за наем неустойка, е ограничен до 5 % от
стойността на договора, установена посредством заключението на ССчЕ в размер на 342
866,40 лв. или неустойката, която се дължи при настъпване на предпоставките, при които е
уговорена, е в размер на 17 143, 32 лв., колкото се претендира от ищеца в производството.
В чл.IV.1. от договора за наем, страните са уговорили, че неустойка се дължи от
наемателя при установена забава при изпълнение на договора /плащане на наемната цена и
консумативите/ и същата е в размер на 0,25 % на ден върху стойността на договора с вкл.
ДДС, но не повече от 5 %.
В производството се установи наличието на забава при плащането на дължимите
наемни вноски, като почти през целия срок на съществуването на договора за наем,
Наемателя е заплащал със закъснение дължимия месечен наем, спрямо уговорения срок – до
10-о число на текущия месец /виж приложените от ответника фактури и преводни
11
нареждания, вкл. установеното със заключението на експертизата/. Следователно, макар и
съдът да счита, че неплащането на пълния размер на уговорения наем за периода от
01.05.2020 г. до 31.01.2021 г. вкл., се дължи не само на виновното поведение на Наемателя,
но и на обстоятелства, за които кредиторът /наемодателя в случая/ отговаря, не така стои
въпроса с дължимостта на уговорената неустойка по договора. Същата, с оглед разпоредбата
на осн. чл.309 от ТЗ не може да се намалява поради прекомерност, доколкото е уговорена по
търговска сделка, сключена между търговци.
Съгласно легалното определение на чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без
да е нужно те да се доказват. Основната цел на неустойката е да стимулира страните по
облигационното правоотношение към точно изпълнение на поетите с договора задължения.
Следователно договорната неустойка изпълнява няколко основни функции, първата от които
е обезпечителна (т.е. тя е гаранция за това, че уговорената неустойка ще стимулира
страните към точно изпълнение на поетите с договора задължения и ще гарантира такова
изпълнение). На следващо място неустойката има обезщетителна функция, т.е. да служи за
обезщетение на вредите от неизпълнението, но без да е нужно те да се доказват. В нередки
случаи, по волята на страните, на неустойката може да се придаде и санкционна функция,
т.е. да санкционира неизправната страна за неизпълнението на задълженията й с един по-
голям размер на неустойката от размера на претърпените от кредитора вреди. Средство за
защита на длъжника срещу уговорената неустойка е предвидената в чл. 92, ал. 2 от ЗЗД
възможност за намаляване на неустойката, поради прекомерност, както и възможността за
прогласяването й за нищожна, поради противоречие с добрите нрави.
Именно такИ. възражения в случая е заявил ответника по делото в ОИМ, а именно, че
клаузата за неустойка, уговорена в Договора за наем е нищожна на основание чл. 26, ал. 1,
пр. 3 от ЗЗД, поради противоречието й с добрите нрави и като прекомерна.
Въпросът дали неустоечното съглашение излиза извън пределите на нравствено
допустимото, не може да има еднозначен отговор, а следва да се преценява във всеки
конкретен случай, като се съобрази налице ли е прекомерно висок размер на неустойката,
превишава ли тя многократно действителните вреди на кредитора и нараства ли тя
безпределно, поради липса на краен предел като срок, до който да се начислява.
Условията и предпоставките, при наличието на които уговорена в търговски договор
неустойка /какъвто е настоящия договор за наем, тъй като и двете страни са търговци по
занятия/, е нищожна, поради накърняване на добрите нрави, по см. на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от
ЗЗД, са предмет на разглеждане в Тълкувателно решение № 1/2009 г. от 15.06.2010 г. по т. д.
№ 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. Според указанията в т. 3 от решението, неустойката следва да
се приеме за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД тогава, когато единствената
цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Преценката за нищожност се прави за всеки конкретен случай към
момента на сключване на договора, при съблюдаване и на примерно изброените критерии
като естество и размер на обезпеченото с неустойка задължение; обезпечаване на
задължението с други, различни от неустойката, правни способи; вид на уговорената
неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена; съотношение между размера на
неустойката и очакваните вреди от неизпълнението. В цитираното тълкувателно решение
изрично е предвидено, че не е нищожна неустойка, която е уговорена без краен предел или
без фиксиран срок, до който тя може да се начислява, тъй като преценката за накърняване на
добрите нрави, поради свръхпрекомерност не може да се направи към момента на сключване
на договора.
В конкретния случай, не се установява, с оглед тълкуването на договора и конкретната
12
клауза, уговорената неустойка да излиза извън целта, поради която е уговорена /да обезпечи
точното и срочно изпълнение на задължението за плащане на наемните вноски/.
В случая е налице компенсаторна неустойка, обезщетяваща вредите на кредитора за
периода, докато е налице състоянието на неизпълнение на задължението на длъжника за
плащане на наема. Отделно от това, в настоящия случай страните са уговорили максимален
размер, до който същата може да достигне – не повече от 5 % от общата дължима стойност
по договора. Уговорката не влиза в колизия и с правилата на добросъвестността в
гражданските и търговските взаимоотношения, поради факта, че дължимостта на
неустойката е поставена изцяло в зависимост от волята на неизправната по договора страна,
която при предприемане на активни действия за плащане на задължението си, би
предотвратила начисляването и претендирането на уговорената по договора неустойка.
Нещо повече, в конкретния случай, макар и с констатираните забави при плащането на
месечните наемни вноски и непълното плащане на дължимата наемна вноска в периода от
01.05.2020 г. до 31.01.2021 г. вкл., размерът на дължимата неустойка, който се претендира е
максимално уговорения такъв, т.е. същата има краен предел – не повече от 5 % от общата
дължима стойност, с достигането на който предел, дори и при непреустановено неизправно
поведение на задължената по договора страна, кредитора няма право да претендира и
начислява до безкрайност уговорения размер на неустойка от 0,5 % на ден. В светлината на
изложеното дотук, неоснователно се явява възражението на ответника, че клаузата за
неустойка била нищожна, тъй като размерът в който се претендирала бил прекомерен.
Размерът на неустойката, която понастоящем се претендира, е резултат от допуснатото
от ответника неточно изпълнение /за заплащане в уговорени срок и размер на дължимите
наемни вноски/ като същата се претендира в уговорения й максимален размер, независимо
от продължаващото неизпълнение на задължението на наемателя и към датата на образуване
на производството, след като е бил поканен извънсъдебно, с връчената му на 16.06.2023 г.
Покана за доброволно изпълнение. От друга страна, в договора липсва друга уговорка,
обезпечаваща забавеното изпълнение от страна на Наемателя /мораторна лихва и т.н./,
поради което единствено уговорката за неустойка е гаранция за Кредитора, че ще получи
точно изпълнение, евентуално обезщетение за причинените му вреди.
Поради изложеното, настоящия състав на съда намира, че уговорената в чл. IV.1 от
договор за наем № ***/*** г. неустойка за забава при плащането на наемните вноски и
консумативите, не е нищожна на посочените от ответника, основания - чл. 26, ал. 1, пр. 3 от
ЗЗД и поради прекомерност и се дължи.
В заключение, съдът намира, че по делото в изпълнение на възложената му
доказателствена тежест, ищеца установи, че неустоечната клауза е уговорена в подписания
между страните договор за наем, същата има компенсаторен характер и е в определен
размер, който е с определен краен предел /не повече от 5 % от стойността на договора/ или
сумата от 17 143,32 лв., до който размер и иска на ищеца, се явява основателен и доказан, и
следва да се уважи.
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски имат и двете страни, съответно ищеца, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съразмерно на уважената част от исковете му, а ответника на
осн. чл.78, ал.3 от ГПК, съразмерно на отхвърлената част от същите.
Ищецът е представил Списък по чл.80 от ГПК и доказателства за извършването на
претендираните разноски, видно от които последните възлизат в общ размер на 6 491, 92лв.,
в която сума са включени заплатени държавни такси в обезпечителното и настоящото исково
производство, депозита за вещо лице и заплатените адвокатски възнаграждения за
проведеното обезпечително и за настоящото исково производство. Ответникът не е заявил
13
възражение по чл.78, ал.5 от ГПК. С оглед установените разноски и предвид частичното
уважаване на исковите претенции, ответника ще следва да бъде осъден да заплати на ищеца
сумата от 4 078, 77 лв., представляваща дължимите му се съдебни разноски, съразмерно на
уважената част от исковете.
Ответникът от своя страна също е представил Списък по чл.80 от ГПК и доказателства
за плащането на претендираните за възстановяване съдебни разноски. Видно от същите,
разноските на ответника възлизат на сумата от общо 3150,00 лв., от която сума 150 лв.
депозит за вещо лице и 3000 лв. заплатен адвокатски хонорар. Съобразно с отхвърлената
част от исковете, на ответника се следват съдебни разноски до размер от 1170,91 лв.
Мотивиран от гореизложеното, Софийският районен съд, 164-и състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ЕКОМА“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя А.Г.К.,
със седалище в *** да заплати на „НИГ БГ“ ООД, ЕИК *********, представлявано от
управителите Н.И.А. и Г.Е.С., сумите, както следва:
на осн. чл.79, ал.1 вр. 232, ал. 2, във вр. с чл. 228 от ЗЗД сумата от 3039,00 лв. /Три
хиляди тридесет и девет лева/ явяващи се неплатена от Наемателя сума за допълване
пълния дължим размер на месечния наем по Договор за наем № ***/*** г., съгласно
уговорения размер по чл.III.1. от 4993,20 лв. и фактически заплащания от наемателя
/ответника/ такъв от 3328,80 лв., дължима за периода 01.11.2020 г. до 31.01.2021 г. вкл.,
формирана като разлика между претендираното от ищеца вземане в размер на 14 797,60 лв.
и погасеното по давност такова за периода от 01.05.2020 г. до 30.10.2020 г. в размер на
9986,40 лв. и след извършено прихващане с насрещното вземане на ответника от 1954,20
лв., представляващо внесен по договора за наем депозит от страна на наемателя, подлежащ
на връщане след прекратяване на договора, ведно със законната лихва от датата на подаване
на исковата молба в съда - 10.11.2023 г., до окончателното й плащане, и
на осн. чл.92 от ЗЗД вр. чл.309 от ТЗ сумата от 17 143, 32 лв. /Седемнадесет хиляди
сто четиридесет и три лева и тридесет и две ст./, представляваща договорна неустойка по
чл.IV.1. от Договор за наем № ***/*** г., дължима поради допусната забава при плащането
на наемната цена от страна на наемателя през периода на действие на договора.
ОСЪЖДА „ЕКОМА“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя А.Г.К.,
със седалище в *** да заплати на „НИГ БГ“ ООД, ЕИК *********, представлявано от
управителите Н.И.А. и Г.Е.С., на осн. чл.78, ал.1 от ГПК сумата от 4 078,77 лв.,
представляваща сторените от ищеца в производството съдебни разноски, съразмерно на
уважената част от исковете му.
ОСЪЖДА „НИГ БГ“ ООД, ЕИК *********, представлявано от управителите Н.И.А.
и Г.Е.С. да заплати на „ЕКОМА“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя
А.Г.К., със седалище в ***, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК сумата от 1170,91 лв., представляваща
сторените от ответника в производството съдебни разноски, съразмерно на отхвърлената
част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
14
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15