№ 117
гр. Дупница, 15.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДУПНИЦА, IV-ТИ СЪСТАВ ГО, в публично
заседание на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Миглена С. Кавалова Шекирова
при участието на секретаря МИЛЕНА М. КЬОСЕВА
като разгледа докладваното от Миглена С. Кавалова Шекирова Гражданско
дело № 20211510101447 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявена искова молба от Община
Сапарева баня, ЕИК *********, адрес: гр. Сапарева баня, ул. „Германея“ № 1,
представлявана от кмета *** срещу В. Д. Ж., адрес: гр. ***
Ищецът твърди, че с Договор № 2/16.09.2011г. за учредяване право на строеж върху
недвижим имот - ЧОС, вписан в СВ Дупница под № 171, том 11, вх. рег.№ 2973, е учредено
на В. Д. Ж. и *** *** безвъзмездно право на строеж за Поземлен имот с идентификатор
65365.602.1153 /землище - шестдесет и пет хиляди триста шестдесет и пет, кадастрален
район - шестстотин и две, поземлен имот - хиляда сто петдесет и три/ по КККР на
гр.Сапарева баня, одобрена със Заповед № РД-18- 15/19.02.2008г. на ИД на АГКК, последно
изменение на КККР, засягащо поземленият имот е от 21.02.2019г., с адрес: гр. ***, целият с
площ от 373 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг обществен обект, комплекс, предишен идентификатор 65365.602.378,
номер по предходен план: квартал 74, парцел LXXXIII, при съседи на ПИ: поземлени имоти
е идентификатори 65365.602.1078, 65365.602.1154. Имотът представлява частна общинска
собственост и правото на строеж, учредено на *** е реализирано, а правото на строеж на
ответника Ж. и до настоящият момент не е упражнено/не е стартирало строителство от Ж.
по издадената му виза за проучване и проектиране № ОАГ-25/09.06.2015г., съответно не е
достигнат етап „груб строеж“/. На 21.07.2014г. е сключено нотариално заверено
Споразумение между Ж. и ***, с което се разпределя правото на строеж. С оглед горното и
на основание чл. 67 от ЗС, счита, че правото на строеж, учредено в полза на Ж. с Договор №
2/16.09.2011г. за учредяване право на строеж върху недвижим имот - ЧОС, вписан в СВ
Дупница под № 171, том 11, вх.рег.№ 2973 е погасено към настоящият момент, тъй като
ищцовата община не е създавала никакви пречки на ответника за реализирането му в 5-
годишният срок, считано от учредяването му. Ответникът обаче е подал в Община Сапарева
баня заявление за съгласуване и одобряване на инвестиционен проект, по който се издава
разрешение за строеж с вх. № 3- 838/27.05.2020г. В тази връзка е издадено решение изх. №
3-838-1/03.06.2020 г. на главния архитект на община Сапарева баня, с което органът отказва
да одобри инвестиционният проект, поради изтичане на срока по чл. 67 ЗС. С оглед
изложеното моли съда да постанови решение, с което да признае за установено по
1
отношение на ответника Ж., че не притежава правото на строеж върху поземлен имот с
идентификатор 65365.602.1153 по кадастралната карта на гр. Сапарева баня, учредено му с
Договор № 2 от 16.09.2011 г. и Договор за замяна на недвижим имот от 20.05.2005 г.
(съобразно допуснатото изменение на петитума на исковата молба в проведеното по делото
открито съдебно заседание на 26.10.2021г.).
В срока за отговор на исковата молба по реда на чл. 131 ГПК е депозиран такъв от
ответника, в който се изразява становище за недопустимост и неоснователност на
предявения иск с твърдение, че в случая е налице възмездно учредяване на право на строеж
в негова полза, при което разпоредбата на чл. 67 ЗС не се прилага.
Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства, ведно с доводите на
страните, намира следното от фактическа страна:
От събраните по делото писмени доказателства - Договор № 2/16.09.2011 г. за
учредяване право на строеж върху недвижими имот – частна общинска собственост; препис
- извлечение от протокол № 44/17.08.2011 г. на ОбС - Сапарева баня; Заповед №
380/14.09.2011 г.; Договор от 20.05.2005 г. за замяна на недвижим имот – собственост на
физическо лице с нежилищен недвижим имот – частна общинска собственост;
препис[1]извлечение от протокол № 17/29.04.2005 г. на ОбС гр. Сапарева баня; Заповед №
222/18.05.2011 г.; Протокол от 18.05.2011 г.; Решение изх. № 3-838- 1/03.06.2020 г.;
Заявление вх. № 3-838/27.05.2020 г. от В. Д. Ж.; нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 52, том І, рег. № 662, дело № 94 от 1999 год. на Нотариус ***; писмо до
В. Д. Ж. – виза за проучване и проектиране по чл. 140, ал. 2 ЗУТ; комбинирана скица на
УПИ LXXXІІІ, кв. 74 по РП и поземлен имот 65365.602.1153 по КК на гр. Сапарева баня;
Решение от 31.V.1967 г. на Ст. Димитровски народен съд; писмо от 22.ІІ.1969 г.; Решение №
2745/29.11.1996 г. на ВС по адм. дело № 3463/1995 г.; нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 52, том. І, рег. № 662, дело № 94 от 1999 г. на нотариус ***; писмо до
*** *** за вина за проучване и проектиране по чл. 140, ал. 2 от ЗУТ; комбинирана скица на
УПИ LXXXІІІ, кв. 74 по РП и ПИ 65365.602.1153 по кадастралната карта на гр. Сапарева
баня; разрешение за строеж № 12/02.02.2016 г., издадено на *** ***; Заповед № СБ-ОАГ-
4/29.03.2016 г.; Удостоверение № 12/09.07.2019 г. за въвеждане в експлоатация на строеж
„Сграда за обществено обслужване със смесено предназначение, включваща четири офиса,
четири жилищни апартамента и „Пицария“; Удостоверение за наследници № 157/23.04.2002
г. на *** Удостоверение за наследници № 000692/04.05.2007 г. на ***. и писмо до В. Д. Ж. за
виза за проучване и проектиране по чл. 40, ал. 2 от ЗУТ се установяват изложените в
исковата молба обстоятелства по учредяване право на строеж върху недвижим имот - ЧОС,
вписан в СВ Дупница под № 171, том 11, вх. рег.№ 2973 на В. Д. Ж. и *** *** безвъзмездно
за Поземлен имот с идентификатор 65365.602.1153 по КККР на гр.Сапарева баня, одобрена
със Заповед № РД-18- 15/19.02.2008г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР,
засягащо поземленият имот е от 21.02.2019г., с адрес: гр. ***, целият с площ от 373 кв.м.
Със споразумение от 21.07.2014 г. между В. Д. Ж. и *** *** е разпределя правото на
строеж между двамата приематели по договора за учредяване на право на строеж – всеки от
тях да застоява за своя сметка половината от имота върху предварително определено петно и
издадени на негово име строителни книжа.
Прието е заключение на назначената съдебно – техническа експертиза, изготвена от
вещото лице арх. В.М., от което се установява, че няма издадени строителни книжа на В. Д.
Ж. - в общината няма съгласувани и одобрени ИП на името на Ж., относно начина на
застрояване, за изграждане на „Сграда за обществено обслужване“, няма разрешение за
строеж, издадено от главен архитект на Община Сапарева баня на името на Ж. за изграждане
на „Сграда за обществено обслужване“ за право на строеж в ПИ 65365.602.1153, няма
издаден протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво със заверка на резултатите при достигане на контролните нива и изискванията за
строеж. Строителство е започнало, но не от Ж. а от *** *** и е завършено от нея, но само за
1/2 от застройката и същото е въведено в експлотация с УВЕ на името на новия собственик
„Фактор" ЕООД. В Разрешението за строеж №12/02.02.2016г., издавено на само възложител
2
*** *** (защото за другата част от предвидената в ПИ застройка няма избавени строителни
книжа) няма отразена етапност на начина на застрояване за изграждане на „сграда за
обществено обслужване“, указан във визата за ИП u PC се отнася само за ½ застроена площ
от предвидената застройка. В ПИ с идентификатор 65365.602.1153 по КККР на гр. Сапарева
баня - площ от 373 m2, лимитираната постройка „Сграда за обществено обслужване“ е
определена с визите за проектиране чрез прилагането на Устройствен показател /УП/ за
имота по чл. 8 от Наредба № 7 ПНУОВТУЗ, представляващ плътност на застрояване – на
сто процента плътност само за половината от цялата предвидена в ПИ застройка в
съответствие с право на строеж, притежавано от *** *** към настоящия момент е частично
реализирана само в обем 50% от общия 100% обем, съответстващи на 187 m2. Тези 50% от
общите 100%, представляват застроената площ /ЗП/ само на половината застройка
реализирана в имота. Същата се идентифицира, като строеж „Сграда за обществено
обслужване със смесено предназначение“, включваща четири офиса, четири жилищни
апартамента и пицария“, съгласно Удостоверение за въвеждане в експлоатация /УВЕ/ №12
от 09.07.2019г., като в имота остават за бъдещо реализиране още 50% съответстващи на 186
m2 застроена площ /ЗП/ на останалата застройка предвидена с визата съгласно сключено на
21.07.2014 г. нотариално заверено споразумение между В.Ж. и *** ***.
Събрани са гласни доказателства чрез разпита на свидетеля ***, от чиито показания
се установява, че в имота ответникът В.Ж. поставил около 1998-1999 година до 2005 година
фургон процесния имот, в който извършвал копирни дейности, около 2005 година, когато
общината му заменила имота, той преместил в другия имот фургона - който общината му
замени. Замененият имот се намира в центъра на Сапарева баня. Освен Ж. за този имот
никой не е имал претенции.
При така установеното, съдът намира следното от правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 67 ЗС.
Съобразно правилата на чл. 154 ГПК ищецът следва да докаже, че е собственик на
имота, че е учредил право на строеж върху собствената му процесна земя в полза на
ответника, а ответникът следва да докаже, че е реализирал учреденото му право на строеж в
предвидения от закона срок, както и възраженията си – правоизключващи, правоотлагащи,
правопогасяващи, правопрекратяващи, праоунищожаващи, от които черпи изгодни за себе
си правни последици.
По допустимостта на иска:
Предявеният иск е допустим. Възражението на ответника за недопустимост на иска,
тъй като е предявен от Община Сапарева баня, а не от Общински съвет е неоснователно,
доколкото страна по договора за учредяване на строеж е именно кметът на общината, при
което съдът счита, че е налице активна процесуална легитимация за водене на настоящото
дело и ищецът по делото разполага с правото на този иск.
По основателността на иска:
Съгласно чл. 67, ал. 1 от ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се
погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на
5 години, като съгласно с Тълкувателно решение № 1/2011г. на ВКС, постановено по
тълкувателно дело № 1/2011г. упражняване право на строеж означа сградата да бъде
построена до етап груб строеж. От това следва, че правото на строеж се погасява по давност,
ако притежателят му в рамките на 5 години не построи сградата до етап на груб строеж.
Съгласно същото тълкувателно решение давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от
момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви
последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята недобросъвестно са създавали
3
пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от своята
недобросъвестност, а упражняването на правото на строеж върху отделен обект в сграда с
два или повече самостоятелни обекти, което първоначално е учредено с индивидуални
договори на различни лица, може да е обусловено от фактическото изграждане на друг обект
в сградата, задължение за изпълнението на който е поето от собственика на земята или от
друг суперфициар, получил правото на строеж от собственика на земята и в този случай
началото на срока по чл. 67 ЗС за всеки от суперфициарите ще започне да тече от момента,
когато фактически може да започне строителството за съответния обект.
Съотнасянето на горното (представляваща задължителна съдебна практика за
настоящия състав на съда) към настоящия казус води до извод за основателност на
предявения иск, по следните съображения:
Учреденото право на строеж с договор № 2/16.09.2011г. за учредяване право на
строеж върху недвижим имот - ЧОС, вписан в СВ Дупница под № 171, том 11, вх. рег.№
2973, е учредено на В. Д. Ж. и *** *** безвъзмездно за Поземлен имот с идентификатор
65365.602.1153, като с последващото този договор за учредяване право на строеж
споразумение между ответника Ж. и *** *** за разпределяне правото на строеж, респ. със
започването и реализирането на разпределената част за нея (***), не дава основание за
промяна началния момент на течение на давностния петгодишен срок по чл. 67 ЗС. Нормата
на разпоредбата на чл. 67 от ЗС защитава интересите на собственика на терена, поради
което е недопустимо определения от закона петгодишен срок да се новира без съгласието
му. Този срок може да бъде прекъсван и спиран, но прехвърлянето, респ. разпределението
на правото на строеж, както е в случая не е от обстоятелствата, които визира чл. 115 и чл.
116 от ЗЗД за спиране и прекъсване на давността. Собственикът на земята може, без да
разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу
лицето, на което е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му,
сградата не е завършена до покрив. При уважаването на иска правото на строеж като
погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще
придобие и подобренията върху нея – изградените обекти или етажи, а строителят ще има
права като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно
законно основание. В настоящия правен спор е установено по категоричен начин, че
ответникът Ж. не е реализирал учреденото му право на строеж в петгодишния срок от
учредяването му, което се установява чрез заключението на назначената съдебно –
техническа експертиза по делото. Възражението на ответника, че в казуса е неприложим
петгодишния давностен срок на основание § 11 от ПР на ЗУТ е неоснователно, тъй като
процесното правото на строеж е получено на основание сделка с Община Сапарева баня, а
не като обезщетение с отчужден имот. В тази връзка за пълнота следва да се посочи, че не е
предмет на настоящото производство налице ли са предхождащи и ако да – какви правни и
фактически действия, свързани с отчуждаване, възстановяване и пр. на имота за който е
учредено процесното право на строеж именно защото юридическият факт, от който
възниква правото на стоеж е процесният Договор № 2/16.09.2011г. за учредяване право на
4
строеж върху недвижим имот - ЧОС, вписан в СВ Дупница под № 171, том 11, вх. рег.№
2973, с който е учредено на В. Д. Ж. и *** *** безвъзмездно право на строеж за Поземлен
имот с идентификатор 65365.602.1153 /землище - шестдесет и пет хиляди триста шестдесет
и пет, кадастрален район - шестстотин и две, поземлен имот - хиляда сто петдесет и три/ по
КККР на гр.Сапарева баня, одобрена със Заповед № РД-18- 15/19.02.2008г. на ИД на АГКК,
последно изменение на КККР, засягащо поземленият имот е от 21.02.2019г. Събраните
гласни доказателства не съдържат обстоятелства, водещи до фактически или правни изводи
на съда във връзка с предмета на делото, поради което не следва да се обсъждат. Не следва
да се обсъжда и искането на ищеца за разваляне на договора, ако съдът отхвърли иска по чл.
67 ЗС, доколкото съдът приема, че то не се прави от ищеца след изменението на петитума
на исковата молба в проведеното по делото открито съдебно заседание на 26.10.2021г.
По разноските:
С оглед изхода от спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сторените в процеса разноски в размер на 1 316, 00 лева, от
които 68, 00 лева за държавна такса и 1 248, 00 лева за възнаграждение за вещо лице.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на В. Д. Ж., адрес: гр. ***по иск,
предявен от Община Сапарева баня, ЕИК *********, адрес: гр. Сапарева баня, ул.
„Германея“ № 1, представлявана от кмета *** на основание чл. 67 ЗС, че правото на строеж
върху поземлен имот с идентификатор 65365.602.1153 по кадастралната карта на гр.
Сапарева баня /землище - шестдесет и пет хиляди триста шестдесет и пет, кадастрален
район - шестстотин и две, поземлен имот - хиляда сто петдесет и три/ по КККР на
гр.Сапарева баня, одобрена със Заповед № РД-18- 15/19.02.2008г. на ИД на АГКК, последно
изменение на КККР, засягащо поземленият имот е от 21.02.2019г., с адрес: гр. ***, целият с
площ от 373 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг обществен обект, комплекс, предишен идентификатор 65365.602.378,
номер по предходен план: квартал 74, парцел LXXXIII, при съседи на ПИ: поземлени имоти
е идентификатори 65365.602.1078, 65365.602.1154, учредено му с Договор № 2 от
16.09.2011г., сключен между страните е погасено по давност.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК В. Д. Ж., адрес: гр. ***да заплати на Община
Сапарева баня, ЕИК *********, адрес: гр. Сапарева баня, ул. „Германея“ № 1,
представлявана от кмета *** сторените по делото разноски в размер на 1 316 лева.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд – Кюстендил в
двуседмичен срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Дупница: _______________________
5