РЕШЕНИЕ
№ 50
гр. Бургас, 31.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на шестнадесети
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Събина Н. Христова Диамандиева
Христина З. Марева
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно
гражданско дело № 20212000500528 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба на Н. В. М.,
гражданка на Р. Ф., чрез процесуалния представител адв.Я. М., против
решение № 93 от 04.10.2021г. по гр.д.№167/2019г. на Сливенския окръжен
съд, с което е отхвърлен искът и по чл.99 ЗЗД против „МИГ 1“ ЕООД, гр.С. за
сумата от 220 000 евро или 430 282 лв., представляващ частична претенция от
пълния размер 280 000 евро, вземане по договор за цесия от 25.02.2019г., като
в полза на ответното дружество са присъдени съдебни разноски в размер на
1160 лв.
В жалбата се твърди, че решението е неправилно, като постановено в
разрив със закона, морала и добрите нрави. Посочено е, че съдът се е позовал
на чл.49 до 51 от ТЗ, които са неотносими към разглеждания спор.
Претендираното цедирано вземане е по договорът за посредничество, който
според въззивницата е приет от страните по него за изпълнен, поради което
разсъжденията на първоинстанционния съд за недължимо възнаграждение на
неизправната страна по договора за посредничество и несъществуване на
валидно и изискуемо вземане, дължимо от ответника, ищцата счита за
1
несъстоятелни и незаконосъобразни. Заявява, че в нарушение на чл.164 ГПК
са събирани гласни доказателства за обстоятелства по процесния писмен
договор за посредничество. Позовава се на установеното от експертиза
обстоятелство, че имотът, собственост на „МИГ 1“ и предмет на договора за
посредничество, е част от окрупнения нов имот, закупен от „Кауфланд“ АД.
Твърди, че първоинстанционният съд не е дал отговор защо е бил подписан
анекса, с който се признава изпълнение на договора за посредничество. Без
значение за изпълнението на посредника е това, че „Кауфланд“ АД е
окрупнило нужния му терен и с други съседни имоти. След като
възложителят е признал работата на посредника за извършена, приетото в
обратния смисъл в обжалваното решение се сочи като неправилно.
Претендира се отмяна на атакуваното решение, в едно с последиците за
съдебните разноски.
В отговор въззиваемият ответник „МИГ 1“ ЕООД е оспорил въззивната
жалба и е изразил становище за правилност на атакуваното решение. Твърди
се, че при процесния облигационен спор по претенция за нарушени търговски
отношения, позоваването на чл.49 и сл. ТЗ е логично и правилно. Оспорва се
наличието на нарушение на чл.164 ГПК, тъй като събирането на гласни
доказателства е свързано не с доказване размера на договорените суми, а
последиците, настъпили от прекратяването на договора, процеса на
договаряне и причините за това. Изтъква се липсата на покана за плащане на
процесното задължение, което препятства правото на предявяване на
настоящата претенция. Въззивното дружество се позовава на настъпила
погасителна давност за процесното вземане, както и на симулативност на
договора за цесия, който не е прехвърлил права, а и споразумението не е в
нотариална форма. Освен това, договорът за цесия се сочи като антидатиран и
създаден за целите на предявения спор, доказателство за което е установеното
от съдебната експертиза късно счетоводно отразяване на съответните
операции в счетоводните книги на „Строй бул“ ЕООД. Заявено е, че след
проведени разговори между ответника и купувача на имота са били поставени
изисквания, които праводателят на ищцата не е могъл да организира и
предостави на купувача, поради което и последният се е дистанцирал от
договора. Изложени са съображения за неизпълнение на договора за
посредничество, по който „Строй бул“ ЕООД не е извършил действия по
„мащабно рекламиране“, организиране на преговори с кандидати, заплащане
2
на правно обслужване на бъдещата сделка. Изпълнителят не е проявил
интерес 10 години, а ответникът е изпълнил сам всички действия и е получил
два пъти по-ниска цена от посочената в договора за посредничество. На
следващо място са наведени доводи за закупен от „Кауфланд“ имот от 14 259
кв.м., различен от този на „МИГ 1“ ЕООД с площ от 9 686 кв.м., предмет на
договора за посредничество, като окрупняването и градоустройственото
изменение е свързано с инвестиционното намерение на купувача за различно
предназначение, площ и достъп със завършена хоризонтална и вертикална
планировка. След подписване на анекса към договора за посредничество не са
извършвани никакви действия от изпълнителя и той никога не е договарял с
купувача „Кауфланд“. В заключение е посочено, че вземането по договора за
посредничество не е изискуемо, тъй като същият е прекратен през 2009г.
Изложено е искане за потвърждаване на атакуваното първоинстанционно
решение.
Жалбата е подадена в срок от надлежно легитимирана страна против
подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост.
По съществото на спора, след съвкупната преценка на наведените от
страните доводи, събраните по делото доказателствата и с оглед
предвиденото в закона, съдът намира следното:
Н. М., руска гражданка, е предявила против „МИГ-1“ ЕООД, гр.С. иск
за сумата от 220 000 евро, частична претенция от общо 280 000 евро, в едно
със законната лихва от предявяването на иска, което вземане е придобила по
договор за цесия от 25.02.2019 г., по силата на който цедентът „Строй бул“
ЕООД, гр.Сливен и е прехвърлил свои съществуващи и изискуеми вземания в
размер на 280 000 евро или левовата им равностойност от 547 632 лв. по
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот,
сключен на 25.05.2009г. между „МИГ-1“ ЕООД като възложител и „Строй
бул“ ЕООД като изпълнител, с анекс от 27.10.2009г. В договора за
посредничество е уговорено заплащане на възнаграждение от 650 000 евро
или не по-малко от 500 000 евро, ако се посочи купувач за собствения на
длъжника имот в гр.Сливен, с площ от 9 686 кв.м., урбанизирана територия,
отреден за „трикотажно производство“. Изпълнителят е изпълнил
договорното си задължение с посочването на „Кауфланд България ЕООД енд
Ко“ КД, изпълнението е прието от възложителя със сключения анекс от
27.10.2009г. при задължение да заплати сумата от 500 000 евро. На
3
15.03.2013г. между „МИГ-1“ ЕООД и „Кауфланд България ЕООД енд Ко“ КД
е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описания имот. В
последствие ответното дружество е обединило в един три съседни имота, част
от които е и имотът по договора за посредничество. С нот. акт № 127 от
07.04.2014г. на нотариус К.Тодорова е сключен окончателен договор за
покупко-продажба и от този момент е възникнало задължение за плащане на
сумата от 500 000 евро по договора за посредничество. След цедиране на това
вземане, ищцата е кредитор за същото, като цесионерът е уведомил
ответника-длъжник, но същият не е изпълнил задължението си.
В отговор на исковата молба „МИГ 1“ ЕООД е оспорило иска като
неоснователен. Липсвала покана за доброволно плащане на исковата сума.
Възразява се за настъпила погасителна давност в общата хипотеза на чл. 110
ЗЗД, поради изтекъл довностен срок от 27.10 2009г. до 27.10.2014г. по
отношение на праводателя на М.. Договорът за цесия е оспорен като
симулативен, антидатиран и създаден за целите на настоящото производство,
с мотива, че липсва нотариална заверка на подписите, каквато е налице по
договора за посредничество и анекса. Твърди се нищожност на сделката,
поради „липса на срок и други“. Заявено е, че през 2009 г. купувачът на имота
е поставил пред ответника определени изисквания към недвижимия имот,
след което праводателят на ищцата се е дистанцирал от посредничеството,
поради невъзможност да предостави имота на бъдещия купувач в желания от
него вид. „Строй Бул“ ЕООД не е изпълнило договорните си задължения за
мащабно рекламиране, организиране на преговори с кандидати, заплащане на
правното обслужване на бъдещата сделка. Изминали са 10 години, през които
ответникът сам е извършил всички действия и е получил два пъти по-ниска
цена от тази по договора за посредничество и то за имот, различен от
договорния, с оглед специфичните изисквания на купувача за по-голяма площ
и съответна инфраструктура. Според ответника, договорът за посредничество
бил прекратен през 2009г. Освен това, при сключване на договора за
посредничество директните преговори с бъдещия купувач „Кауфланд“ са
били напреднали и пред финализиране. Заявено е, че не е настъпила
изискуемост на претендираното вземане. Отрича се уведомяване на ответника
за извършената цесия.
Искът е за неизпълнение на задължение за заплащане на
възнаграждение по договор за търговско посредничество при продажба на
4
недвижим имот, предявен от цесионер по договор за прехвърляне на
вземането и има правното си основание в чл.79, ал.1, вр. чл.51 ТЗ и чл.99 ЗЗД.
Безспорно е от фактическа страна, че на 20.05.2009г. между „МИГ-1“
ЕООД, гр.С- като възложител и „Строй бул“ ЕООД, гр.С. като изпълнител, е
сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот, с който
възложителят е възложил, а изпълнителят е приел да извърши посредничество
при продажба на собствения на възложителя имот, представляващ ПИ с
идентификатор 67338.604.108 по кадастралната карта на гр.Сливен, с площ от
9 686 кв.м., с трайно предназначения –урбанизирана територия, отреден „за
трикотажно производство“, с посочените там съседи, при офертна цена от 3
500 000 евро, без ДДС. Възложителят се е задължил да предостави
необходимите документи, както и права на изпълнителя за мащабно
рекламиране, а така също да заплати на изпълнителя възнаграждение от 650
000 евро, без ДДС, незабавно след сключване на окончателен договор за
покупко-продажба в нотариална форма и получаване на продажната цена. В
случай, че преговорите доведат до продажна цена под офертната,
възнаграждението на изпълнителя намалява в същото процентно
съотношение, но не по-малко от 500 000 евро. За удостоверяване на факта на
изпълнение на задължението за посочване на купувач/купувачи се съставят
допълнителни приложения /анекси/, неразделна част от договора.
Изпълнителят се е задължил да организира преговори с кандидати за
закупуване на имота, както и да поеме правното обслужване на сделката при
желание от страна на възложителя. Изпълнението на договора не е обвързано
със срок. Изпълнението на изпълнителя да извърши посредничество, в
резултат на което се постигне съгласие за сключване на сделка, се приема от
възложителя в случай, че се стигне до сделка за продажба на имота в
нотариална форма и заплащане на продажна цена.
С анекс от 27.10.2009г. страните по договора за посредничество са
констатирали, че в резултат на изпълнение на задължението си по договора,
изпълнителят посочва за купувач на описания имот „Кауфланд България
ЕООД ЕНД Ко“ КД, гр.София и възложителят приема, че с посочването на
потенциален купувач на имота изпълнителят осъществява задължението си за
посредничество при продажбата на имота, ведно с всички произтичащи от
това изявление последици, при спазване на уговорките на договора за
посредничество.
5
С нотариален акт № 127 от 07.04.2014г. „МИГ-1“ ЕООД е продало на
„Кауфланд България ЕООД ЕНД КО“, гр.С. за сумата от 3 456 096 лв., без
ДДС, поземлен имот с идент. 67338.604.148 в гр.С., с площ от 14 259 кв.м.,
урбанизирана територия и начин на трайно ползване: за друг обществен
обект, комплекс, образуван от бивши имоти с посочени идентификатори,
включително и имот 67338.604.108 по договора за посредничество. В
нотариалния акт е посочено, че продавачът е осигурил за своя сметка
транспортни връзки, уличната мрежа и съоръженията на техническата
инфраструктура за обслужване на търговския ареал, като всички разрешения
за строеж, включително разрешение за строеж №37/05.03.2014г. за
изграждане на едроплощен хипермаркет тип „Кауфланд“, както и договори с
експлоатационните дружества, са прехвърлени на името на купувача.
На 25.02.2019г., между „Строй бул“ ЕООД като цедент и Н.М. като
цесионер, е сключен договор за прехвърляне на вземане, като цедента е
прехвърлил на цесионера своето вземане в размер на 280 000 евро или 547 632
лв. от цялото задължение на стойност 500 000 евро или 997 915 лв., дължими
от „МИГ 1“ ЕООД по договора за посредничество от 20.05.2009г. и анекс от
27.10.2009г., с посочена настъпила изискуемост на 07.04.2014г.
Прехвърлянето на вземането е за и срещу погасяване на задължения на
цедента към цесионера и други граждани на Р. Ф., към които има изискуеми
задължения в същия размер по договори за заем, за покупко-продажба на
недвижими имоти с учредена върху тях договорна ипотека в полза на трети
лица, извършени подобрения и споразумение от 21.02.2019г.
Пред първата инстанция е изслушана съдебнотехническа експертиза на
в.л.М.Д., съгласно която към датата на сключване на договора за
посредничество и анекса към него, процесният имот с идент. 67338.604.108 е
с площ от 9 686 кв.м., част от УПИ II в кв.34, съобразно ПУП, одобрен със
заповед № РД-15-1098/24.06.2008г. на кмета на община Сливен, с отреждане
„за търговия и обществено обслужване“. Със заповед № РД-15-
2693/18.12.2013г. на кмета на общrна Сливен е одобрено изменение на ПУП
на УПИ II кв.34 и други съседни урегулирани имоти в същия квартал, като са
променени вътрешните им регулационни граници и е образуван нов УПИ Х,
отреден за „търговия, обществено обслужване и трафопост“, като по
кадастралната карта новият имот е с идент. 67338.604.148, с площ 14 259
кв.м. Така образуваният уедрен имот е предмет на нот. акт № 127 от
6
07.04.2014г., като в същия попада част от имот 67338.604.108, предмет на
договора за посредничество, с площ от 9 141 кв.м., а останалите 543 кв.м. и 2
кв.м. са отнети съответно за новопостроена в североизточната част сграда на
ответника на 3 етажа и за коригиране на несъответствие със съседен имот.
Изготвена е и съдебноикономическа експертиза, от която се установява,
че договорът за цесия от 25.02.2019г. е осчетоводен в счетоводството на
„Строй булс“ ЕООД на 28.02.2019г., а договорът за посредничество от
20.05.2009 г. е осчетоводен на 31.01.2019г., при липсат на издадени фактури,
които се следват до пет дни от осъществяване на сделката или от получаване
на плащането.
В хода на първоинстанционното производство са изслушани
свидетелите В. Й. и Д. Й.. Първият познава управителя на „МИГ- 1“ ЕООД Д.
Г., с когото през 2005-2006г. започнали да действат за обединяване на два
парцела, за да се построи магазин „Кауфланд“ в гр.Сливен. Й. е изпълнителен
директор на „Декотекс“ и теренът бил бивш техен цех. Започнали преговори с
представител на „Кауфланд“- В. К., ръководител отдел „Експанзия“ за
търсене на нови терени, която го потърсила с предложение и го запознала с
намерението да се построи магазин на терена като добра локация. Магазинът
се нуждаел от минимум 14 декара, били започнали разговори с Г., който имал
9 декара. Й. продал неговите 6 декара и така станали общо 14 дка. Виолета
поискала имота да се продаде на „МИГ-1“ ЕООД, с мотива, че това дружество
ще изгражда цялата инфраструктура, за което имали договорни отношения с
г-н Г.. Разговорите по сделката и за продажната цена свидетелят водил с
„Кауфланд“, а не с „МИГ-1“ ЕООД. „Кауфланд нямало да купят терена на Г.,
без техния съседен, след като били необходими 14 дка. Преговорите били
дълги- от 2005/2006г до сделката през 2013г. Свидетелят разговарял с В.
самостоятелно. Не е имал разговори с представител на „МИГ-1“ ЕООД. От
„Кауфланд“ знаел, че преговарят с „МИГ-1“ ЕООД, за да стане сделката.
Свидетелят Динко Йорданов е счетоводител на „МИГ-1“ ЕООД от 20
години. Знае, че терен на дружеството е продаден на „Кауфланд“. Носили му
няколко документа за осчетоводяване. Не си спомня за договор за
посредничество от 2009г. Имало сделки с някакви физически лица, а целият
имот се продал на „Кауфланд“ обединен. Не си спомня дали е имало
изградена инфраструктура. Не е осчетоводявал задължения към „Строй бул“
ЕООД.
7
При горните доказателства, настоящата инстанция намира за
установено наличието на валиден, сключен в писмена форма двустранен
договор за поръчка/посредничество при продажба на съответния недвижим
имот между търговци-собственика на имота „МИГ-1“ ЕООД като възложител
и „Строй бул“ ЕООД като изпълнител. Предмет на договора е извършване от
страна на изпълнителя на посредничество чрез посочване на
купувач/купувачи, за което се съставят допълнителни приложения /анекси/,
организиране на преговори с кандидати за закупуване на имота и правно
обслужване на сделката при желание на възложителя, срещу заплащане от
страна на възложителя на възнаграждение за извършената работа в размер на
650 000 евро, без ДДС, незабавно след сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на имота. Възнаграждението при намалена при
преговорите продажна цена под офертната от 3 500 000 евро, е договорено в
размер на 500 000 евро,без ДДС.
В изпълнение на раздел II, чл.1, б. „е“ от договора за посредничество, с
цитирания по-горе анекс от 27.10.2009г. страните са констатирали, че е
изпълнено задължението на изпълнителя да посочи купувач на имота, като е
посочен за потенциален клиент-купувач „Кауфланд България ЕООД ЕНД
КО“ КД и възложителят е приел, че „изпълнителят осъществява
задължението си за посредничество при продажбата на имота“, с
произтичащите от това последици, при спазване на уговорките на договора за
посредничество. Процесният анекс доказва признато от съконтрахентите
започнало изпълнение от страна на изпълнителя, с първото договорено
действие по договора–посочване на купувач, в какъвто смисъл е
формулировката - „изпълнителят осъществява задължението си“. Анексът не
установява констатация и признание от страните по договора, че
изпълнителят е осъществил изцяло договорните си задължения, което изисква
и други действия на изпълнителя – организиране на преговори с кандидата за
закупуване на имота, с постигане на съгласие за продажба и краен на резултат
– сключване на окончателен договор в нотариална форма. Ищцата не твърди
извършени каквито и да било по-нататъшни действия от изпълнителя по
договора за посредничество след подписването на анекса. Липсват
доказателства за изпълнение на задължението на изпълнителя по раздел II,
чл.2, б. „в“ от договора-организиране на преговори с посочения кандидат за
закупуване на имота, в резултат на които да е постигнато съгласие и да е
8
сключена окончателна сделка за продажба на имота, който финален резултат
се приема за изпълнение на договора от страна на изпълнителя, съгласно
уговорената там особената клауза. В анекса изрично е посочено, че
осъществяването на задължението на изпълнителя по раздел II, чл.1, б. „е“ е
прието от възложителя, при спазване уговорките по договора за
посредничество, т.е. изпълнителят остава задължен да продължи да
осъществява договорните си задължения като организира преговори с
посочения потенциален клиент-купувач, които да доведат до съгласие за
сключване сделка за продажба на имота и изповядването в нотариална
форма. Действия по изпълнение в тази насока от „Строй бул“ ЕООД не се
твърдят, не се установяват по делото, нито са признати такива от
възложителя.
При изложените съображения се налага изводът, че е налице
неизпълнение на договора за посредничество от страна на изпълнителя.
Поради това, за „Строй бул“ ЕООД не е възникнало правото да получи
възнаграждение за извършената работа, съгласно раздел II, чл.1, б. „в“ от
договора.
Осъществената много по-късно покупко-продажба по нот. акт №127 от
07.04.2014г., с продавач „МИГ-1“ ЕООД и купувач „Кауфланд България
ЕООД ЕНД КО“ КД, не е резултат от организирани преговори и постигнато
съгласие за сделка с посредничеството на „Строй бул“ ЕООД. Същата е
вследствие на продължителна самостоятелна дейност на собственика на имота
„МИГ-1“ ЕООД, без участието на посредника. Продажбата касае различен
имот, който е с много по-голяма площ, включваща само част от имота по
договора от 2009г. Същият е новообразуван със заповед от 18.12.2013г. за
изменение на ПУП – ПРЗ по молба на „МИГ-1“ ЕООД и при изпълнена от
дружеството пътна инфраструктура, съобразно изискванията на купувача
„Кауфланд България ЕООД ЕНД КО“ КД.
При липсата на възникнало в полза на „Строй бул“ ЕООД изискуемо
вземане за възнаграждение по договора за посредничество от 20.05.2009г. и
анекса от 27.10.2009г., липсва такова и за въззивницата по договора за цесия
от 25.02.2019г., с който „Строй бул“ ЕООД е прехвърлило на М. част от
вземането си по договора за търговско посредничество. В случая, цесията
няма прехвърлителен ефект, тъй като цедентът не може да прехвърли на
цесионера вземане, което няма в своя патримониум. Следователно, ищцата
9
Н.М. няма вземане от въззиваемия ответник „МИГ-1“ ЕООД и дружеството
не дължи на въззивницата претендираната сума. Предявеният частичен иск е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Като е стигнал до същия извод и е отхвърлил исковата претенция,
първоинстанционният съд е постановил правилно решение, съобразено с
доказателствата по делото и приложимия закон, поради което същото следва
да бъде потвърдено. Въззивната инстанция споделя напълно изложените в
решението мотиви и за пълнота препраща към същите, съгласно чл.272 ГПК.
Предвид гореизложеното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 93 от 04.10.2021г., постановено по гр.д.
№ 167/2019г. на Сливенския окръжен съд.
ОСЪЖДА на Н. В. М., гражданка на Руската Федерация да заплати на
„МИГ-1“ ЕООД, гр.Сливен сумата от 450 лв., представляваща съдебни
разноски за адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10