О П Р Е
Д Е Л Е Н И Е
№
гр. София, 25.04.2019 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІІ-А въззивен състав, в закрито заседание на
двадесет и пети април през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛЮБОМИР ЛУКАНОВ
СВЕТОСЛАВ СПАСЕНОВ
като разгледа докладваното от съдия Луканов частно гр. дело № 5525 по
описа за 2019г. на Софийски градски съд, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК),
във вр. с чл. 577 от ГПК и чл. 22 от Правилника за вписвания (ПВ).
Образувано е
по частна жалба с вх. № 18-00-72/09.04.2019г. по описа на Службата по
вписванията, гр. София, изходяща от Т.М.Г. – помощник-нотариус по заместване
при Ц.П.С.-Н., нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 030 срещу
определение № 258/07.03.2019г., в което е обективиран отказ на В.Д.- Съдия по
вписванията при СРС, да разпореди заличаване на вписана договорна ипотека в СВ
– гр. София под акт № 176, том. 2 от 06.02.2009г.
Жалбоподателят
поддържа, че обжалваното определение за отказ е незаконосъобразно, като излага
подробни съображения в подкрепа на заявеното становище. Твърди, че молбата за
заличаване на договорната ипотека изхожда от ипотекарния длъжник Ю.П.К.,
действащ като едноличен търговец (ЕТ) „Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ******, а не от
помощник-нотариуса по заместване, както неправилно е приел съдията по
вписванията. Поддържа, че са незаконосъобразни изложените от съдията по
вписванията съображения за липсата на идентичност на сградата с идентификатор
68134.1377.2097.3 с едноетажната масивна сграда по ипотеката. Излага
съображения за приложението на т. 6 от Тълкувателно решение (ТР) № 7 от
25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ВКС, ОСГТК. Твърди, че от
представените доказателства може да се обоснове извод, че сградата нанесена в
кадастралната карта и кадастралните регистри с идентификатор 68134.1377.2097.3
с площ от 413 кв.м. и сградата, описана като едноетажна сграда със застроена
площ от 449 кв.м. вписана в СВ – гр. София под акт № 176, том. 2 от
06.02.2009г., са идентични. Моли съда да отмени обжалваното определение на
съдията по вписванията и да бъде разпоредено заличаването на договорната
ипотека. Не сочи доказателства и не претендира разноски по делото.
Съдията по вписванията не е изложил становище по
обжалвания отказ.
Софийски
градски съд, в настоящия си състав, след като прецени данните по делото и
обсъди изложените доводи приема следното от фактическа и правна страна:
С молба вх. №
12022/07.03.2019 г. на Службата по вписванията, гр. София, Т.Г. -
помощник-нотариус по заместване при Ц.П.С.-Н., нотариус, вписан в регистъра на
Нотариалната камара под № 030, е поискал да бъде вписана удостоверената от него
молба за заличаване на договорна ипотека, изходяща от Ю.П.К., действащ като ЕТ
„Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ****** – молител.
Към делото е
представена и молбата на Ю.П.К., в качеството му на ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, с която на
основание чл. 22 от ПВ, във вр. с чл. 172 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД), поради изтичане на десетгодишния давностен срок, е поискано
заличаване на договорна ипотека, вписана в книгите за вписване под Нотариален
акт № 37, том I, peг. № 1045, дело № 29/06.02.2009г. на Нотариус М.И., peг. №
260 в НК, вписана с акт № 176, том II, дело № 1661/2009г., вх. peг. № 3057, по
партидата на ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ******, град София, бул. „******в полза на „А.“
АД, върху следните недвижими имоти, а именно: поземлен имот с идентификатор
68134.1377.2097 (шест, осем, едно, три, четири, точка, едно, три , седем,
седем, точка, две, нула, девет, седем), по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/12.10.2011г. на ИД на АГКК, последно
изменение със заповед 18-6574- 07.09.2017г. на Началник на СГКК - София, адрес
на поземления имот: град София, район „Надежда“, бул. ******, площ 1 495
(хиляда четиристотин деветдесет и пет) кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг производствен,
складов обект, стар идентификатор: 68134.1377.2088 (шест, осем, едно, три,
четири, точка, едно, три, седем, седем, точка, две, нула, осем, осем), номер по
предходен план: 270 (двеста и седемдесет), съседи: 68134.1377.2096,
68134.1377.2089, 68134.1377.2081, 68134.1377.2042 съгласно скица №
15-134635/15.02.2019г., заедно с построената в поземления имот сграда с
идентификатор 68134.1377.2097.3 (шест, осем, едно, три, четири, точка, едно,
три , седем, седем, точка, две, нула, девет, седем, три), по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/12.10.2011г. на
ИД на АГКК, последно изменение със заповед 18-6574- 07.09.2017г. на Началник на
СГКК - София, адрес на поземления имот: град София, район „Надежда“, застроена
площ 413 (четиристотин и тринадесет) кв.м., брой етажи: 1, предназначение:
складова база, склад, стар идентификатор: 68134.1377.2088.3 (шест, осем, едно,
три, четири, точка, едно, три, седем, седем, точка, две, нула, осем, осем,
три), а по нотариален акт УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 1 477 (хиляда
четиристотин седемдесет и седем) квадратни метра, който имот съгласно
действащия подробен устройствен план представлява УПИ XV (петнадесети), отреден
„За чисто производство“ от квартал 6 (шести), по плана на град София,
местността „НПЗ Военна рампа“, при граници: улица, УПИ III отреден за жилищно
строителство и трафопост, УПИ XIV, отреден за чисто производство и УПИ XIII,
отреден за чисто производство, заедно с построената в имота едноетажна масива
сграда – склад с офиси, със застроена площ от 449 (четиристотин четиридесет и
девет) кв.м., състояща се от блок „А“, включващ: склад № 1 (едно) с площ от 279
(двеста седемдесет и девет) кв.м., склад 2 (две) с площ от 86 (осемдесет и
шест) кв.м. и санитарно - битов възел (състоящ се от гардеробно, умивална и
тоалетна) и блок „Б“ - офиси, включващ канцелария, два кабинета, приемна,
тоалетна и коридор, със самостоятелен външен вход, като ипотеката не е
подновявана. Към молбата са представени следните приложения: Нотариален акт №
37, том I, peг. № 1045, дело № 29/06.02.2009г. на нотариус М.И., peг. № 260 в
НК, вписана с акт № 176, том II, дело № 1661/2009г., вх. peг. № 3057; Скица на
ПИ № 15-134635-15.02.2019 г. от СГКК-София; Скица на сграда № 15-134642-
15.02.2019 г. от СГКК-София; Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания
за имот на Службата по вписванията, гр. София и квитанция за платена такса
вписване.
С обжалваното
определение съдия по вписванията при СРС, след като се е запознал с молбата за
заличаване на ипотеката с вх. № 12022/07.03.2019 г. по описа на СВ-гр.София, е
постановил отказ на основание чл. 32б от ПВ, във вр. с чл. 32а от ПВ да
разпореди заличаване на вписана договорна ипотека в СВ-гр.София под акт № 176,
том 2 от 06.02.2009г. Приел е, че по разпоредбата на чл.531, ал.1 от ГПК и
чл.8, ал.1, изр.1 от ПВ охранителното производство по заличаване започва по
молба на заинтересовано лице, т.е. лицето което има интерес да сезира съдията
по вписванията и да поиска от него дължимото съдействие за оповестяване на
съответния акт или обстоятелство. Приел е, че приложимите разпоредби предвиждат
заличаването да се извършва по молба не на всяко лице, а само на това, което
има правен интерес, т.е. легитимиран да подаде молба за заличаване с правно
основание е ипотекарният длъжник, а молбата с която е сезиран съдията по
вписванията с искане за разпореждане за заличаване на ипотеката, поради
изтичане на десетгодишния давностен срок, изхожда от помощник-нотариус по
заместване при нотариус с район на действие СРС, който не е заинтересовано лице
по смисъла на чл.22 от ПВ и чл.531, ал.1 от ГПК. Отделно от изложеното е приел,
за да намери приложение основанието на чл.22 от ПВ за цялостно заличаване на
ипотеката, следва да е налице пълно съответствие между ипотекирания имот и този
по отношение, на който се иска заличаването. С оглед едностранния и безспорен
характер на охранителното производство и като е приел липсата на тъждество
между ипотекирания и описания в заличаването имот не може да бъде разпоредено
изцяло заличаване на договорната ипотека, тъй като липсва удостоверяване за
идентичност на сградата с идентификатор 68134.1377.2097.3 с площ 413 кв.м. с
предназначение: /складова база склад/, с едноетажна масивна сграда по ипотеката
със застроена площ 449 кв.м.-склад с офиси състояща се от блок А включващ склад
1 с площ 279 кв.м. и склад 2 с площ 86 кв.м. и блок Б - офиси. При последващи
промени в градоустройствения статут на недвижимите имоти /респективно разделяне,
обединяване, кадастрално описание/ промените следва да бъдат изследвани и
удостоверени идентичността им по надлежен ред. Приел е, че проверката, която
извършва съдията по вписванията при исканото заличаване е чисто формална, а при
констатирано несъвпадение в броя на имотите и сградите и различно описание в
ипотеката, той е длъжен да откаже исканото заличаване.
Разпоредил е
отказът да се нанесе в регистъра „Откази” и да се подреди в книгата „Откази”,
заедно с представените документи.
По делото
няма данни на коя дата е връчено съобщението за постановения отказ на
жалбоподателя Т.М.Г., нито на ипотекарния длъжник Ю.П.К., в качеството му на ЕТ
„Ю.-**Ю.К.“.
При тази
фактическа установеност, настоящият съдебен състав, при проверка
законосъобразността на обжалваното действие във връзка с оплакванията и
исканията на жалбоподателя, при преценка на обстоятелствата и доказателствата
по делото поотделно и в тяхната съвкупност, достигна до следните правни изводи:
Жалбата е подадена в законоустановения в чл. 577, ал. 1 от ГПК едноседмичен срок от съобщаване
на отказа за вписване, от лице, което има правен интерес, поради което жалбата
е допустима.
Разгледана по
същество, частната жалба е основателна, поради следните съображения:
Разпоредбата
на чл. 22 от ПВ постановява, че когато са изминали 10 години от датата на
вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на
заинтересования, без други доказателства.
Съгласно чл.
172, ал. 1 от ЗЗД действието на вписването трае 10 години от деня, в който е
извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този
срок да е изтекъл.
В случая се
установи, че Ю.П.К., в качеството му на ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, е поискал от съдията по
вписванията да бъде заличена договорна ипотека, която молба е удостоверена от Т.М.Г.
– помощник-нотариус по заместване. По изложените съображения съдът приема, че молбата
за заличаване на договорната ипотека действително изхожда от ипотекарния
длъжник Ю.П.К., действащ като ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ******, а не от
помощник-нотариуса по заместване, който единствено е извършил нотариалното
удостоверяване по депозирането й пред СВ-гр. София.
Ипотечният
договор поражда своето действие, ако бъде вписан. Вписването на ипотеката има
различни правни последици, най-важната от които е пораждането на ипотечното
право – аргумент от чл. 166, ал. 1 от ЗЗД, т.е. вписването е елемент от
фактическия състав на ипотеката, поради което в теорията и практиката се
приема, че вписването има конститутивно действие. Вписването на ипотеката я
прави противопоставима на всички трети лица, които са придобили вещни права
върху процесния имот и са ги вписали по-късно. Вписването определя и реда на
ипотеката, който обуславя поредността при удовлетворяване на ипотекарните
кредитори (арг. от чл. 169, ал. 2 от ЗЗД). На следващо място вписването на
ипотеката има и оповестително действие, тъй като книгите са публични и третите лица могат да
се информират за ипотеката.
По своята същност вписването е охранително производство, което включва
разпореждане на съдията по вписванията и технически действия по подреждане в
ипотечната книга на нотариалния акт за договорната ипотека, молбата за
законната ипотека или изявлението на собственика, който дава ипотека като
обезпечение и записване в партидата на собственика в партидната книга. Тези
действия биват предхождани от техническото действие по записването във входящия
регистър, което определя реда на ипотеката. Правните последици на вписването на
ипотеката са ограничени във времето. С чл. 172, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД законодателят
е лимитирал десетгодишен срок за действие във времето, тъй като ипотеката не
бива да тежи неограничено върху имота, ако кредиторът не упражнява ипотечното
си право. Вписването може да се подновява, като то има за цел да освободи
третите лица от необходимостта да проверяват по партидите на всички предишни
собственици на имота, дали някой от тях не е вписал ипотека върху имота (в
случай, че ипотеката трае неограничено време). Подновяването е вторично
вписване, което се извършва по реда на първоначалното вписване, като номерът на
молбата се записва във входящия регистър, екземпляр от нея се подрежда в
съответната книга и подновяването се отразява в партидата на собственика на
имота. В случая не се твърди и не се установява, договорната ипотека, чието
заличаване е поискано да е била подновена.
За да се произнесе по спора, с който е сезиран, съдът следва да изложи и
мотиви относно правното значение на заличаването на вписването на ипотеката.
Ипотеката, която е погасена, следва да бъде заличена от книгите за
вписванията. Законът урежда четири случая, в които може да бъде извършено
заличаване на ипотеката: 1) доброволно заличаване съгласно чл. 179, ал. 1 от ЗЗД и чл. 19 от ПВ; 2) въз основа на влязло в сила съдебно решение; 3) при публична
продан на недвижимия имот, която погасява всички ипотеки – чл. 175 от ЗЗД и 4)
когато са изтекли десет години от датата
на вписване на ипотеката, без то да е подновено.
За заличаването е необходима молба от заинтересованото лице, като това може
да бъде собственикът на имота, длъжникът или друг кредитор. В молбата следва да
се посочат номерът и томът на първоначалното вписване на партидата, като следва
да се приложи и актът, въз основа на който се иска заличаването (но само в
първите три от изброените случаи - съгласието на кредитора; препис от
решението; постановлението за възлагането на имота).
Когато ипотеката е погасена поради изтичането на десетгодишен срок от
първоначалното вписване и тя не е била подновена преди изтичането на този срок,
какъвто е настоящият случай, към молбата
за заличаване не се изисква прилагане на доказателства – чл. 22 от ПВ.
Техническото действие по заличаване на ипотеката се извършва отстрани на
вписания акт, като се посочва документа, на чието основание е извършено заличаването
и времето, когато е направено (датата). Заличаването следва да се отбележи и по
партидата на собственика на имота. Заличаването на ипотеката не засяга
съществуването на ипотечното право в отношенията между ипотекарния кредитор и
собственика на имота. След като правната теория и съдебната практика приемат,
че вписването на ипотеката има конститутивно действие, то заличаването на
вписването следва да се приема за правопрекратително действие.
Процедурата по заличаване на ипотека е регламентирана в чл. 19 от ПВ, като в ал. 3 (Доп. - ДВ, бр.
92 от 2014 г., в сила от 07.11.2014 г.) е посочено, че заличаването се извършва
чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на
основание на който то става, и времето, когато е направено. Отбелязването се
подписва от съдията по вписванията. В предишните редакции на чл. 19, ал. 3 от ПВ също се регламентираше,
че заличаването се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се
посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е
направено.
Отделно от изложеното, съгласно общите правила на охранителните
производства, каквито са тези по вписванията, отбелязванията и тяхното
заличаване (арг. от чл. 569, т. 5 от ГПК), съдът е длъжен
служебно да провери дали са налице условията за издаване на искания акт. Съдът
може по своя инициатива да събира доказателства и да взема предвид факти,
непосочени от молителя, т. е. от една страна съдията по вписванията следва да
провери дали са налице условията за издаване на искания акт, а от друга страна разполага и с правомощието да събира
доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя.
Независимо от кратките срокове за извършване на разпорежданията относно
вписване на актове относно недвижими имоти, отбелязването им и тяхното
заличаване, съдията по вписванията служебно има възможност да извърши
проверката относно обстоятелството дали ипотеката, чието заличаване се иска, е
или не е подновена. Това е така, защото самата процедура по заличаване изисква
да бъде извършено отбелязване отстрани на вписания акт, както и подписване на
това отбелязване от съдията по вписванията. По изложените съображения следва,
че молбата за заличаване на ипотека следва да бъде докладвана на съдията по
вписванията, ведно със съответния том от книгата по чл. 33, б. „в“, респ.
книгата по чл. 33, б. „г“ от ПВ (в зависимост дали
ипотеката е договорна или законна), в който е подреден нотариалният акт за
учредяване на договорна ипотека, респ. в който е подредена молбата за учредяване
на законна ипотека, като в случай на подновяване, върху вписания акт ще бъде
налично извършено отбелязване в тази връзка така, както регламентира чл. 18, ал. 3 от ПВ, и тогава няма да са
налице условията за уважаване на представената молба за заличаване.
Действащата редакция на чл. 18, ал. 3 от ПВ е в сила от 07.11.2014
г., като в конкретния случай представената за заличаване ипотека е учредена
чрез вписване на 06.02.2009г., което е индиция, че евентуално подновяване на
същата би следвало да бъде извършено преди 06.02.2019 г., като дори и това да е
станало през 2018 г., вече е била в сила приложимата редакция на чл. 18, ал. 3 от ПВ и съдията по
вписванията е разполагал с информация дали представената за заличаване
договорна ипотека е била или не е била подновена. Ето защо, в производството по
чл. 22 от ПВ молителят не следва да
представя други доказателства, включително и за неподновяването на ипотеката,
като проверката и преценката в тази връзка следва да бъде извършена от съдията
по вписванията.
След като съдията по вписванията има възможност да направи справка в
Агенция по вписванията, че договорната ипотека, сключена с нотариален акт,
вписан с акт № 176, том
II, дело № 1661/2009г., вх. peг. № 3057, по партидата на ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ******
в Служба по вписванията – гр. София, не е подновена в десетгодишния срок и не е
вписана по нов ред, то следва, че са изпълнени предпоставките за заличаване на
вписването на договорната ипотека.
При тълкуването на разпоредбата
на чл. 32а, във вр. с чл. 32б от ПВ се налага изводът, че съдията
по вписванията е задължен да постанови отказ за заличаване, само когато молбата
за заличаване не отговаря на изискванията на закона. Това е така, защото
проверката, която извършва съдията по вписванията е формална. В цитираната от
жалбоподателя т.6 на ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк.дело № 7/2012 г., на ОСГТК
на ВКС, е прието изрично, че проверката, която съдията по вписванията извършва
съгласно чл. 32а, ал.1 от ПВ (а към него препраща и чл. 32б от ПВ) се ограничава до това, дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има
ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.
В този смисъл са изцяло неоснователни доводите на съдията по вписванията,
обективирани в обжалваното определение.
Предвид изложените съображения съдът намира, че определението, с което е постановен
отказа на съдията по вписванията, като неправилно, следва да бъде отменено и
делото да се върне на съдията по вписванията за извършването необходимите
действия по молба вх. № 12022/07.03.2019 г. на Службата по вписванията, гр.
София, предявена от Т.Г. - помощник-нотариус по заместване при Ц.П.С.-Н.,
нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 030. Жалбата е
основателна и като такава следва да бъде уважена.
По разноските:
Страните не претендират разноски и съдът не дължи произнасяне.
Така мотивиран, Софийски градски съд
О П Р Е Д Е
Л И:
ОТМЕНЯ определение № 258/07.03.2019г., в което е обективиран отказ на съдия по вписванията при Службата по вписванията към Софийския районен съд, да разпореди заличаване на вписана в Службата по вписванията – гр. София договорна ипотека, вписана в книгите за вписване под Нотариален акт № 37, том I, peг. № 1045, дело № 29/06.02.2009г. на нотариус М.И., peг. № 260 в НК, вписана с акт № 176, том II, дело № 1661/2009г., вх. peг. № 3057, по партидата на ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ******, по молба вх. № 12022/07.03.2019 г. на Службата по вписванията - гр. София, подадена от Т.М.Г. – помощник-нотариус по заместване при Ц.П.С.-Н., нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 030 и
ВРЪЩА делото на съдията по вписванията при
Службата по вписванията към Софийския районен съд за заличаване на вписана в
Службата по вписванията – гр. София договорна ипотека, вписана в книгите за вписване под Нотариален акт № 37, том I, peг. №
1045, дело № 29/06.02.2009г. на нотариус М.И., peг. № 260 в НК, вписана с
акт № 176, том II, дело № 1661/2009г., вх. peг. № 3057, по партидата на ЕТ „Ю.-**Ю.К.“, ЕИК ******, по
молба с вх. № 12022/07.03.2019 г. на Службата по вписванията - гр. София,
подадена от Т.М.Г. – помощник-нотариус по заместване при Ц.П.С.-Н., нотариус,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 030, съобразно мотивите на
настоящото определение.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1/ 2/