РЕШЕНИЕ
№260204 30.08.2021 г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на четиринадесети юли през две хиляди
двадесет и първа година
в публично заседание в
следния състав:
Председател: Нина
Моллова- Белчева
секретар Красимира
Любенова
като разгледа
докладваното от с. Моллова- Белчева
гр.д.№ 931 по описа за 2020
г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по повод постъпила искова молба от „Е.К.“ ЕООД, ЕИК .......,
представлявано от Н.К., против Етажната собственост на комплекс „М.П.“,
находяща се в КК „Слънчев бряг“, западна част, представлявана от Н.Н.. Сочи се,
че на 21.09.2020 г. по електронната поща на ищецът бил изпратен протокол от
проведеното на 14.09.2020 г. Общо събрание. Видно от поканата за свикване на
Общо събрание, в нея не било посочено на кое от основанията в чл. 12 от ЗУЕС е
свикано събранието, респ. от кого е свикано същото, и дали е свикано от
оправомощено съгласно този текст лице /лица/, т.е. събранието свикано ли е на
легитимно основание от оправомощен правен субект. Сочи се, че събранието е
протекло според изпратения протокол по предварително обявен дневен ред, като са
взети решения включително и по въпросите, касаещи определяне на такси за
поддръжка и формиране на Фондове на ЕС; начина на ползване на обектите,
обслужващи сградата, в т.ч. басейн, асансьори и прилежащи общи площи между
етажите и ап. А104 и други; откриване на банкова сметка *** неплатилите
собственици; формиране и размер на вноските, дължими от собствениците за
обслужване и поддръжка на комплекса и за фонд „Ремонт и обновяване",
включително метод на изчисляването им; утвърждаване на бюджета и плана за
ремонтни дейности за 2020- 2021г. и утвърждаване на срока за плащане на такса
за поддръжка на общите части в комплекса. Заявява се, че така взетите решения
били нищожни, като взети извън компетентността на ОС. Сочи се, че етажните
собственици били лишени от правото да участват в управлението на ЕС предвид на
това, че събранието било проведено през време, при което пътуванията били
невъзможни или изключително затруднени. Навеждат се доводи за нарушения на:
разпоредбите на чл. 12 от ЗУЕС, тъй като Общото събрание не е свикано от лице,
имащо право на това, нито от необходимия процент етажни собственици; разпоредбите
на чл. 13, ал.2 и 3 от ЗУЕС, тъй като почти 100 % от етажните собственици са
чужди граждани, които пребивават в етажната собственост само през лятото, и
въпреки, че всички били оставили телефони и имейли, никой не бил уведомен; не
ставало ясно от протокола на събранието по какъв начин са били определени
идеалните части на етажните собственици, записани като участващи в събранието и
респ., спазени ли са разпоредбите на чл.17 ал.4 и 5 от ЗУЕС; с решението,
касаещо определяне на такси за поддръжка и формиране на фондове били нарушени
разпоредбите на чл.51, ал.1, чл.50, ал.2 т.1 и ал.3 от ЗУЕС; нарушени били
разпоредбите на чл. 14 ал.5 и чл. 16 ал.5 от ЗУЕС, тъй като към протокола
липсва списък на присъстващите и не са приложени копия на пълномощните. Като
най- съществено нарушение се заявява такова на чл. 2 от ЗУЕС, тъй като за
управлението на общите части се прилагал особен режим. Твърди се, че при тези
комплекси управлението на общите части било иззето от компетентността на Общото
събрание и то не можело да взема решения по тях, а ако вземе такива, те се
явявали нищожни по право като постановени от некомпетентен орган и не пораждали
правно действие. Предвид на това се моли да бъде прието по отношение на
ответната ЕС, че решенията по т.4, т.5, т.6, т.9 и т.10 на ОС на ЕС, проведено
на 14.09.2020 г. са нищожни. При условията на евентуалност се претендира отмяна
на решенията, като незаконосъобразни.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК
ответната страна е депозирала отговор на исковата молба, в който излага възражения
както за недопустимост на исковата молба, така и за неоснователност. Сочи се,
че комплекса не представлява ваканционен, а апартаментен хотел съобразно
разрешение за строеж № 132/20.12.2012 г. и не съставлява комплекс от затворен
тип. Това било така, тъй като само част от собствениците били сключили договори
с ищеца. Наред с това апартаментният хотел се състоял само от една сграда и не
бил ограден. Сочи се, че част от договорите били прекратени едностранно от
страна на сключилите ги собственици. Заявява се, че събранието било свикано от
собствениците на самостоятелни обекти В.К.и Т.Г., на основание чл. 12, ал. 2 и
ал. 5 от ЗУЕС. По отношение на датата на събранието и начина на участие на
всеки един собственик се сочи, че въпреки обявената преди това пандемична
обстановка, 56,046% от ид. части бил наличен. Немалко от собствениците
присъстваха лично, а други бяха представлявани от собственици на други
самостоятелни обекти в хотела, посредством нарочно изготвени и представени
пълномощни.
Твърди се, че на основание чл.
13, ал. 1 и сл. от ЗУЕС била изготвена покана за свикване на Общо събрание на
етажната собственост, поставена на 17.08.2020г., в 14.06ч., на видно и
общодостъпно място на територията на апартаментния хотел, в която били посочени
датата, часът и мястото на провеждане на насроченото събрание, дневен ред,
както и разяснение за собствениците каква е процедурата за участие и
регистрация в общото събрание, както и какви действия се предприемат при
липсата на нормативно изискуемия кворум. За поставянето на въпросната покана
бил съставен протокол от 17.08.2020г., 14.06ч., подписан от В.К.. Поканата била
изготвена и обявена на български, руски и английски езици, като всички
собственици, които към момента не са се намирали в Р България и на територията
на комплекса, са били уведомени по телефона или по имейл. В законовият срок,
посочен в чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС, протоколът от общото събрание бил изготвен и
бил поставен на 19.09.2020 г., 11,10 ч., на видно и общодостъпно място, за
което бил съставен нарочен протокол.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството е с правно
основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС. Под тази норма бе квалифицирана претенцията с
доклада на съда по чл.140 ГПК, като от страна на ищеца не бе направено
възражение в тази насока в първото по делото заседание.
По делото не се спори, че ищците
са етажни собственици в процесната етажна собственост и в този смисъл имат
правото да оспорват законосъобразността на взетите решения. По отношение
наведените възражение за неспазване на преклузивния срок за предявяване на
иска, съдът го намира за неоснователно. От приложеният по делото протокол за
поставяне на уведомление за изготвянето му, е видно, че обявлението, че
протокола е изготвен, е от дата 19.09.2020 г. Исковата молба е подадена на
19.10.2020 г., т.е. макар и в последния ден на 30-дневния срок, претенцията се
явява допустима.
С оглед
вида на настоящите претенции /конститутивен иск/, съдът дължи произнасяне само
досежно наведените в исковите молби твърдени нарушения.
На първо
място следва да се разгледат наведените възражения относно процедурата по
свикване на самото събрание. В тази връзка в исковата молба се твърди, че не било посочено в поканата на
кое от основанията в чл. 12 от ЗУЕС е свикано събранието, респ. от кого е
свикано същото, и дали е свикано от оправомощено съгласно този текст лице /лица/,
т.е. събранието свикано ли е на легитимно основание от оправомощен правен
субект.
От приложената по делото покана за свикване на
събранието /л.59/ е видно, че в същата действително не е посочено основанието,
на което се свиква събранието, а именно коя хипотезите, визирани в нормата на
чл.12 от ЗУЕС. Липсата на посочено правно основание съдът намира, че не е
съществен порок, тъй като това може да се изведе от точките на дневния ред.
Съобразно последните очевидно не се касае за учредително събрание, тъй като
част от дневния ред /например т.6, т.11, т.12/ касаят отчет на бюджет за 2020
г. и на дейността на ищеца, сочен като управител на ЕС, предаване на
документация по управлението на комплекса за последните две години. Няма
заложена точка в дневният ред и от която да се направи извод, че се касае за
ал.5 на чл.12, тъй като никъде не се визира неотложност. В този смисъл се
налага извода, че се касае за поредно отчетно общо събрание по смисъла на
чл.12, ал.1-4 от ЗУЕС. Такъв вид събрание може да бъде свикано от Управителния
съвет, Контролния съвет или по писмено искане на собственици, които имат
най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. От поставените на поканата подписи, както и от показанията на
разпитаната в съдебно заседание св. К., се установява, че събранието е било
свикано от свидетелката, В.Б.и Т.Г., като за последните две се сочи, че не са
членове на УС. По делото не са ангажирани доказателства, че същите са етажни
собственици, нито пък какви ид.ч. притежават в ЕС в случай, че са етажни
собственици. Дори, обаче, да се приеме, че същите са етажни собственици и
притежават повече от 20 на сто идеални части от общите части на сградата, както
изисква нормата на ал.2 на чл.12, то закона предвижда, че същите не могат да
свикат събранието, а следва да се обърнат към управителното тяло, което да
стори това. Едва след като последното не свика събранието в 10-дневен срок от
получаване на искането, едва на този етап вече собствениците могат сами да
предприемат действия по свикването му. По делото не са ангажирани
доказателства, от които да е видно, че описаната по- горе процедура е спазена. Следва
да се посочи, че ал.2 и ал.5 на чл.12 от ЗУЕС касаят две различни хипотези и не
могат да се осъществяват едновременно, както се твърди от ответника в писмения
му отговор. За свикване на „обикновено“ събрание и на такова при неотложност,
ЗУЕС е предвидил различни срокове за извършване на действията, различни
възможности по отношение на това кой може да го свика.
С оглед на
изложеното по- горе съдът намира, че е опорочена процедурата по свикване на
общото събрание, което е достатъчно основание за отмяна на атакуваните решения
и прави безпредметно произнасянето на съда по останалите наведени възражения
относно самото провеждане на събранието, включително и относно обстоятелството
дали се касае за комплекс от затворен тип.
С оглед на
така изложеното взетите решения по т.4, т.5, т.6, т.9 и т.10 от проведеното общо събрание, обективирани в
протокол от 14.09.2020 г. следва да бъдат отменени като незаконосъобразни.
На
основание чл. 78, ал.1 от ГПК, следва да бъде уважено искането на ищецът за
присъждане на сторените разноски. Видно от приложените в тази връзка
доказателства, на дружеството следва да бъдат присъдени сумата от 80 лв.-
държавна такса, както и сумата от 150 лв.- възнаграждение за вещо лице. По
делото няма данни за договорен и реално заплатен адвокатски хонорар, поради
което е такъв не се присъжда.
Мотивиран
от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решенията по т.4, т.5, т.6, т.9 и т.10, взети на Общо
събрание на собствениците на Етажната
собственост на комплекс „М.П.“, находяща се в КК „Слънчев бряг“, западна част,
представлявана от Н.Н., проведено на 14.09.2020г., обективирани в протокол
от същата дата.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс „М.П.“, находяща се в КК „Слънчев бряг“,
западна част, представлявана от Н.Н., да заплати на „Е.К.“ ЕООД, ЕИК .......,
представлявано от Н.К., сумата от 230 лв., представляващи разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните, пред Окръжен съд - гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: