РЕШЕНИЕ
№ 1395
гр. Бургас, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20212120109078 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „СИТИБУЛ“ ООД с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: гр. С* – *****, представлявано от Н* С* Д. и/или
З.С. Д., против Й. А. К. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: гр. Б*, с която
се претендира установяване дължимостта на сумите по заповед за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 от ГПК № ***/*** г. по ч.гр.д. № ****/2021 г. по описа
на Бургаския районен съд, а именно: сумата 2 326. 94 лева, представляваща главница,
претендирана на основание сключен между страните договор за наем на недвижим
имот от 09.04.2021 г., включваща следните суми: сумата 450 лева - неплатен наем за
месец юли 2021 г.; сумата 1 350 лева - неустойка по т. 2.6 и сумата 450 лева,
представляваща неустойка по т. 21.3.2 от договора; сумата 43. 17 лева - неплатено
задължение към *** – Варна за използвана вода за м. юли; сумата 33.77 лева -
неплатено задължение към ****за кабелна телевизия и интернет за м. юли 2021 г.,
ведно със законната лихва върху сборната главницата, считано от 01.08.2021 г. до
окончателното й изплащане. Моли се и за присъждане на направените по делото
разноски.
Основанията за дължимост на търсените суми се основават на твърденията за
съществувало между страните наемно правоотношение по сключен между тях договор
за наем на недвижим имот от 09.04.2021г. досежно апартамент, находящ се в гр. В*, кв.
**** сключен със съдействието на посредника „*****“ ООД. Поради неплащане от
1
страна на наемателя на наем и консумативи, на 15.07.2021 г. наемодателят му изпраща
уведомително писмо, с което го уведомява, че счита договора за наем за прекратен и му
предоставя срок до 31.07.2021 г. да освободи имота. Уведомителното писмо е получено
от длъжника на 27.07.2021 г., след което той е освободил имота, но липсвало плащане
на останалите дължимите суми, съобразно уговорките между страните и общите
условия по договора.
Правното основание на предявените искове е чл. 422 от ГПК във връзка с чл.
228, предл. 2-ро във вр. с чл. 232, ал. 2 и чл. 79, ал. 1, предл. 1-во от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/ и чл. 92 от ЗЗД по отношение на неустойките.
По делото в законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от
ответника, чрез назначения му особен представител по реда на чл. 47, ал. 5 от ГПК
адвокат Ц.. Оспорва се автентичността на подписа на наемателя в представените по
делото общи условия, като наред с това се излага, че клаузите на чл. 21.3.2 и чл. 21.5 от
същите са неравноправни, тъй като за едно също нарушение на договора са предвидени
две санкции. Оспорва се наличието на забава в плащанията, което да е станало причина
за прекратяване на договора, а от там и търсената неустойка, в това число и тази по
т.2.6, като се излага също така че неустоечните клаузи били нищожни на основание чл.
26, ал. 1, предл. последно от ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави, като се излага
подробни доводи в тази връзка. Наред с това се излага, че внесеният депозит при
сключване на договора следва да се прихване с дължимия наем за месец юли 2021 г.
Оспорва се и дължимостта на задълженията за вода, интернет и телевизия, като се
излага, че от платежните нареждания не се установява за кой обект се отнасят.
Оспорват се и твърденията за извършените ремонти дейности, като се сочи, че не я
ясно за кой обект се отнасят, поради което и се оспорва извършеното прехващане по
отношение на тях с платения по договора за наем депозит.
Бургаският районен съд, след като взе предвид исковата молба и изложените в
нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна по нея, събраните по
делото доказателства и след като съобрази закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
Със заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК, издадена по
ч.гр.д. № ****/2021 г. по описа на Бургаския районен съд е разпоредено длъжникът-
ответник да заплати на ищеца търсените в настоящото производство суми. Поради
наличието на предпоставките по чл. 415, ал. 1, т. 2 от ГПК съдът е указал на заявителя
да предяви иск за установяване на вземанията по заповедта, което и обосновава
правния интерес на ищеца от водене на установителния иск по настоящето
производство.
Съгласно договор за наем на недвижим имот от 09.04.2021 г. досежно
апартамент, находящ се в гр. В*, кв. ****, ищцовото дружество – наемодател, е
2
предоставило на ответника - наемател, временното и възмездно ползване на процесния
апартамент, състоящ се от две стаи, кухненска ниша и сервизни помещения, със
застроена площ от 44. 80 кв.м., представляващ самостоятелно обект в сграда с
идентификатор ****. Договорът е сключен за срок от 07.04.2021 г. до 31.04.2022 г.
Уговорената месечна наемна цена е в размер на 450 лева, като изрично е посочено, че
наемът не включва консумативите по ползването на имота. В чл. 3 е уговорено, че
наемодателят ще заплаща консумативните разходи по ползването на имота за изтеклия
месец, а наемателят ще му възстановява платеното, заедно с плащането на наема за
текущия месец. Чл. 7 урежда предоставянето на депозит в размер на 450 лева. Наред с
това в договора изрично е отбелязано, че се сключва съобразно общите условия /ОУ/
на ищцовото дружество за отдаване на имоти под наем – в сила от 01.01.2019 г. Така и
т. 21.3.2 от същите предвижда, че ако наемателят се забави с плащането на наема и
други свои задължения, произтичащи от договора и общите условия, с повече от 7 дни,
дължи освен неизплатените до момента суми и неустойка по т. 18 от общите условия,
който предвижда плащането на мораторна лихва в размер на 0. 5 % от неплатената
сума за всеки ден от забавата, но не повече от три месечни наема. Наред с това т. 24.2.6
от ОУ гласи, че се забранява отглеждането на домашни любимци в наетия имот, като
при установяването на такива, договорът за наем се прекратява от наемодателят без
предизвестие, а наемателят дължи неустойка в размер на три месечни наема.
Договорът и общите условия за подписани от наемателя. В ОУ е предвидено, че
наемната цена за имота следва да се заплаща ежемесечно до 28-мо число или в брой
срещу разписка или по посочена в договора банкова сметка, от извлечението на която е
видно, че ответникът е заплатил по банков път от своя банкова сметка в „****“ АД
следните суми: на 10.05.2021 г. сумата от 570 лв. – наем и крайна част от депозита; на
31.05.2021 г. наем и крайна част от депозита в размер на 430 лв.; на 08.06.2021 г. 204.
06 лв. и на 22.07.2021 г. още 150 лв. За така платените суми ищецът е издал фактури:
фактура № 3525/10.05.2021 г. за сумата от 570 лв. – наем за месец май 2021 г. в размер
на 450 лв. и депозит от 120 лв.; фактура № 3574/31.05.2021 г. на стойност от 430 лв. –
наем за месец юни 2021 г. в размер на 254. 73 лв. и консумативни по ползването в
размер на 175. 27 лв.; фактура № 3588/08.06.2021 г. на стойност от 204. 06 лв. – 195. 27
лв. наем за месец юни 2021 г. и 8. 79 лв. неустойка за забава и фактура №
3652/22.07.2021 г. на стойност от 150 лв. – 143. 43 лв. консумативи по ползването и 6.
57 лв. неустойка за забава.
С уведомително писмо, получено от ответника на 27.07.2021 г., наемодателят го
известява, че поради системни закъснения в плащане на задължения по договора,
прекратява действието му от 31.07.2021 г. на основание чл. 21.3.1 и чл. 21.3.2 от ОУ,
които предвиждат възможност за едностранно прекратяване от негова страна, при
неплащане на някое задължение и плащането на една от търсените неустойки. На
същата дата е разписана и документ, установяващ състоянието на имота, в който е
3
посочено, че се нуждае от основно почистване; в апартамента е живяла котка и има
виснал вентилатор с дупка в тавана. Същият е разписан от представител на
наемодателя – Е* Д., наемателя – Й.К. и свидетеля Г* П* Г*.
Представени по делото са и платежни нареждания за комунални плащания – за
заплатена сума на 18.08.2021 г. в размер на 45. 20 лв. за аб. номер ********** в полза
на ****продажби, съгласно фактура от 16.08.2021 г. за обект, находящ се в гр. В*,
********, за изразходеното количество ел. енергия в периода от 04.07.2021 г. до
03.08.2021 г.; за заплатена на 13.08.2021 г. вода в размер на 43. 17 лв. за аб. номер
***** в полза на *****– Варна, за изразходена вода в периода от 07.07.2021 г. до
04.08.2021 г. за водоснабден имот, находящ на адреса на наетия такъв, съгласно два
броя фактури от 06.08.2021 г. и за заплатена на 27.07.2021 г. сума от 33. 77 лв. за
телевизия и интернет в полза на *****за аб. номер *****с адрес, съвпадащ с този на
наетия обект, за месец юли 2021 г., с наредител по всички плащания З.С. Д. /един от
законните представители на ищцовото дружество/.
Съгласно фактура № 84/09.08.2021 г. ищецът дължи на „****** ЕООД 100 лв. за
пране на диван и почистване на прозорци, а съгласно фактура № 83/30.07.2021 г. и 150
лв. за почистване на апартамент. Съгласно разходен касов ордер от 09.08.2021 г. за
монтаж на стойка на тоалетна хартия, вентилатор в баня и залепване на тапет, за труд и
материал в жилище на ******, са платени 100 лв. на Д* З*.
По делото ищецът е ангажирал и гласни доказателства. От показанията на
свидетеля Г* П* – управител на „***“ ООД - посредник при сделки, свързани с
продажби и наеми на недвижими имоти, се установява, че ответникът по обява се
свързал с тях, с молба да му съдействат в намирането на жилище. След това те
осъществили контакт с наемодателя и Й* проявил интерес към въпросния имот, който
се намирал в кв. *******, доколкото помни. Апартаментът бил двустаен, обзаведен, в
добро състояние. Свидетелят присъствал лично на огледа. След това договорът за
наем се сключил между „СИТИБУЛ“ ООД и Й.К.. Книжата им били изпратени по
имейл от наемодателя, след което ги разпечатали в техния офис, организирала се среща
между наемателя и наемодателя, и се подписали. Към договора имало и общи условия.
В случая станало така, че наемателят напуснал имота преди изтичане срока на
договора. По информация от наемодателя, причина за това били неуредени сметки,
забавени плащания за месечния наем и поради тази причина и неспазването на
условията, „СИТИБУЛ“ ООД прекратило договора. В тази връзка те потърсили
техните услуги за намиране на последващ наемател. Свидетелят лично е присъствали
при предаване на имота от наемателя в полза на представител на наемодателя –жена,
на която не помни името, тъй като не я познава. Тогава видял, че апартаментът бил в
състояние много по-различно от състоянието, в което бе предаден на наемателя –
хигиената била под всякаква критика –по земята имало топки косми /изсъхнали/,
4
миришело отвратително, като наред с това имало щети по имота – в банята имало една
дупка на самия таван. Като цяло имотът бил непочистван, занемарен, миришел на
котки – изключително натрапчива миризма, като състоянието му свидетелят определя
като абсолютна мизерия. При предаването на апартамента се съставил и протокол, за
които свидетелят сочи, че е представяния по делото такъв /лист 17/. Същият бил
съставен от свидетеля и бил разписан от него, от представителя на наемодателя и от
наемателя, като в него били отразени видимите щети към момента на огледа. При
освобождаването на жилището станало дума, че наемателят дължи определени суми на
наемодателя, като той заявил, че е запознат с това и ще уредят нещата по между си.
Свидетелят сочи също така, че той съдействал за поправянето на имота, тъй като имал
нужните контакти, след което заплатил нужните суми за това, които му били дадени от
наемодателя.
Въз основа на така установените факти, релевантни за решаването на делото,
съдът намира от правна страна следното:
Съгласно нормата на чл. 228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се
задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят –
да му плати определена цена. При това и с оглед предмета на претенцията за
заплащане на главницата за наемна цена за месец юли 2021 г. в размер на 450 лв. съдът
намира, че съобразно уговорките по чл. 2 от договора същата е дължима. Липсват
доказателства да е погасена чрез плащане, при което иска за установяване на нейната
дължимост като основателен следва да бъде уважен. Основателна съответно е и
претенцията за законна лихва върху горната главници от датата на депозиране на
заявлението – 23.08.2021 г., до датата на плащането й.
По принцип биха били дължими и сумата 43. 17 лева - неплатено задължение
към **** – Варна за използвана вода за м. юли и сумата 33.77 лева - неплатено
задължение към ******за кабелна телевизия и интернет за м. юли 2021 г., предвид
уговорките по чл. 3 от договора и представените по делото платежни нареждания,
както и фактурите, издадени от кредитора, установяващи размера на задължението,
периода на същото и съответния обект на ползване. Следва да се отбележи също
така, че съдът намира, че договорът и съответните ОУ към него са разписани от
ответника, тъй като независимо от направеното оспорване на ОУ и предвид
разпределението на тежестта по чл. 192, ал. 3 от ГПК, не бе проведено доказване,
установяващо, че ОУ не са разписани от ответника. Всъщност самият договор, за който
няма оспорване, че е разписан от ответника, предвижда запознаване и подписване с
ОУ, а и това се установи от ангажираните гласни доказателства. Индиция в тази насока
е и извършеното от ответника плащане по процесния наемен договор по банковата
сметка на ищеца, посочена именно в ОУ.
По отношение на възражението за прихващане с внесения депозит от 450 лв.
5
следва да се отбележи, че съгласно договорът същият се предоставя за гарантиране на
претенциите на наемодателя и за спазване на условията по договора т.е. подлежи на
връщане при липсата на претенции. Аргумент за това е и предвиденото в т. 23 от ОУ,
съгласно която при освобождаването на имота наемателят следва да върне същият
почистен и във вида, в който го е наел. Ако той не го е почистил добре, то
наемодателят ще наеме хигиенист за сметка на наемателя, а стойността по
почистването ще се прехване от оставения депозит. Така и съгласно чл. 43 от ОУ
депозитът подлежи на връщане при условие, че всички разходи, дължими от наемателя
и/или щети, причинени от него, са приспаднати, както и при условие, че наемодателят
няма претенции за обезщетение за причинени вреди. В случая предвид установеното
състояние на имота, съобразно представения протокол при освобождаването му, и с
оглед на ангажираните по делото гласни доказателства, които съдът изцяло кредитира,
като изходящи от лице, което от една страна е имало преки наблюдения при
предаването и освобождаването на имота, а от друга не е пряко заинтересовано от
изхода на спора, видно от които имотът е бил в окаяно състояние, като се е нуждаел от
почистване и определените ремонтни работи, индиция за извършването на които са
представените по делото фактури и касов ордер, се установява плащането на сумата от
350 лв. в тази връзка, която следва да се приспадне от така внесения депозит, предвид
естеството и предназначението на същия. Също се отнася и по отношение на
задължението за ток в размер на 45. 20 лв.
По отношение на твърдяното приспадане от депозита на сумата от 74. 25 лева –
неустойка за забава в плащането на наема за месец юли за период от 33 дни в размер на
16.5 %, следва на първо място да се отбележи, че остатъкът от депозита е в размер на
54. 80 лв., а не на 74. 25 лв. Независимо от това с оглед на това и предвид претенциите
за неустойка и възраженията в тази връзка, съдът следва на първо място да разгледа
валидността на клаузите за неустойка.
В тази връзка следва да се отбележи, че съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. В случая се касае до уговорени две
неустойки – една е т.нар. мораторна неустойка за забава на плащанията по договора,
уговорена в размер на 0. 5 % на ден, но не повече от три месечни наема т.е. 1 350 лв., а
не както сочи ищецът в размер на един месечен наем, а другата е неустойка за
неизпълнение на друго задължение, а не поради забава на плащанията, в размер на три
месечни наема т.е. за сумата от 1 350 лв., поради отглеждането на домашен любимец.
Съдът намира, че по принцип няма пречка да бъдат уговорените подобни неустойки –
една за забава, а друга за неизпълнение на други задължения, извън тези свързани с
плащането, както е в случая. В единият случай фактическият състав за пораждане на
вземане за неустойка включва изискуемост на главното задължение и неговото пълно
или забавено изпълнение от страна на длъжника по договора, а в другият
6
неизпълнение на друго задължение по договора. Съобразявайки задължителните
указания в тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС, съдът намира,
че клаузите за неустойки са нищожни, като противоречащи на добрите нрави.
Неустойката в размер на 1 350 лв., при отглеждането на домашен любимец,
предвиждат твърд размер на обезщетението, и то в размер надхвърлящ месечния наем
от 450 лв., а именно в размер на 1 350 лв., без да се отчита какви са евентуалните вреди
от неизпълнението на това задължение за изправната страна и дали въобще има такива.
Ето защо съдът намира, че така уговорената неустойка противоречи на добрите нрави,
тъй като от една страна неустойката се дължи независимо дали или не са произлезли
вреди от това, а от друга страна плащането и задържането на депозита предвижда
покриването на евентуални такива от тази дейност, при което така уговорената
неустоечна клауза действително противоречи на добрите нрави, тъй като уговорена по
този начини води до неоснователно обогатяване на една от страните по договора и
всъщност излиза извън типичните функции неустойката обезпечителна и
обезщетителна функции. Същото се отнася и по отношение на неустойката за забавено
плащане, предвид уговорения размер на същата от три месечни наема. Действително
съгласно вече цитираното тълкувателно решение прекомерността на неустойката не я
прави a priori нищожна, поради накърняване на добрите нрави. В случая обаче
уговорената такава в размер на три пъти основно задължение по договора обосновава
необосновано висок размер на неустойката, което потвърждава, че не се цели
обезщетяване на вреди от забавата, при все че например законна лихва за забава за
периода от освобождаването на имота в указания срок на 31.07.2021 г. до депозиране
на заявлението на 23.08.2021 г. е в размер на 3 лв. Ето защо съдът намира, че и така
уговорената неустойка противоречи на добрите нрави. Обстоятелството, че ищецът
заявява само част от уговорената неустойка, а именно един месечен наем, вместо
уговорени три, не променя изводите на съдът досежно нищожността на тази
неустоечна клауза, предвид съдържанието й и посочените по-горе изводи. Всъщност
заявяването на част от уговорената неустойка по-скоро обосновава извода за
противоречието й с добрите нрави, поради което и кредиторът сам заявява част от нея.
Действително валидността на уговорените неустойки следва да се прецени за всеки
конкретен случай и съобразно останалите уговорки по договора, като в случая предвид
уговорките относно депозита и други уговорки – например т. 21.5 от ОУ, предвиждаща
задължение за заплащане на обезщетение в размер на един месечен наем, в случай на
прекратяване на договора, поради неизпълнение на задълженията на наемателя, само
потвърждава извода за противоречието на неустойките с добрите нрави.
С горните мотиви съдът намира, че исковете за неустойките като неоснователни
следва да бъдат отхвърлени, ведно с акцесорната претенция за законна лихва.
При това и остатъкът от депозита в размер на 54. 80 лв. следва да покрие
неплатеното задължение за вода в размер на 43. 17 лв., а остатъка след това в размер на
7
11. 63 лв. и част от сумата за *****, от която ще остане дължима сума в размер на 22.
14 лв., ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението до
окончателното плащане.
Доколкото заявление е депозирано на 23.08.2021 г. законна лихва върху
уважените главници ще се дължи от тази датата, което налага отхвърлянето на
претенциите за законни лихви от 01.08.20221 г. до 22.08.2021 г. включително.
При този изход на спора и по разноските.
Дължими са част от направените в заповедното производство разноски в размер
на 100. 74 лв., които съгласно дадените указания в т. 12 от тълкувателно решение №
4/2013 г. на ОСГТК на ВКС следва да бъдат присъдени в настоящото производство, с
оглед уважената част от исковете.
При този изход на спора частично основателна се явява претенцията на
ищцовото дружество за присъждане на направените по делото разноски /заплатена
държавна такса от 175. 46 лв., изплатеното адвокатско възнаграждение от 450 лв. и
депозита за особения представител от 400 лв./, и следва да се осъди ответника да му
заплати на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 208. 06 лв., съобразно уважената
част от исковете.
При това общата дължима сума за разноските е в размер на 308. 80 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 422 от ГПК, Бургаският районен съд
РЕШИ:
Приема за установено, че Й. А. К. с ЕГН **********, постоянен и настоящ
адрес: гр. Б*, дължи на „СИТИБУЛ“ ООД с ЕИК ъс седалище и адрес на управление:
гр. С*, представлявано от Н. С. Д. и/или З.С. Д., част от сумите по заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК № ***/***** г. по ч.гр.д. №
****/2021 г. по описа на Бургаския районен съд, а именно: сумата от 450 лв. –
главница, представляваща дължима наемна цена за месец юли 2021 г. съгласно
сключен между страните договор за наем на недвижим имот от 09.04.2021 г. относно
апартамент, находящ се в гр. В*, кв. ***** както и сумата от 22. 14 лв.—главница,
представляваща неплатено задължение към ****за кабелна телевизия и интернет за
м. юли 2021 г., ведно със законната лихва върху горните главници, считано от
23.08.2021 г. до окончателното им изплащане, като отхвърля иска за присъждане на
законна лихва върху горните главници от 01.08.2021 г. до 22.08.2021 г. включително,
както и исковете за заплащане на сумата от 1 350 лева - неустойка по т.24.2.6, сумата
от 450 лева, представляваща неустойка по т. 21.3.2 от договора; сумата 43. 17 лева -
неплатено задължение към *****– Варна за използвана вода за м. юли и иска за
8
заплащане на неплатено задължение към *****за кабелна телевизия и интернет за м.
юли 2021 г. над уважения размер от 22. 14 лв. до пълния заявен размер от 33. 77 лв.,
ведно със законната лихва върху горните главници, считано от 01.08.2021 г.
Осъжда Й. А. К. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: гр. Б*, да
заплати на „СИТИБУЛ“ ООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр.
С*, представлявано от Н* С* Д. и/или З.С. Д., сумата от 308. 80 лв. /триста и осем лева
и 80 ст./ за направените по делото разноски, от които 100. 74 лв. по ч.гр.д. №
****/2021 г. и 208. 06 лв. за настоящото гр.д. № 9078/2021 г., двете по описа на
Районен съд – Бургас.
Решението може да се обжалва пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: /п/
9