Р Е Ш Е Н И Е
№……………..
гр. София, 18.11.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-Б състав, в публично съдебно
заседание на двадесет и пети октомври две хиляди двадесет и първа година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
МЛ.СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
АЛЕКСИЕВА
при секретаря Донка Шулева, като разгледа докладваното от
съдия Анастасова гр. дело № 14374 по описа за 2020 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по чл.
258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 244913 от 15.10.2019
г. по гр.д. № 10942/2017 г. по описа на СРС, 148 с-в е признато за
установено по предявените искове по чл. 422 ГПК, че ЕТ „С.-С.В." с ЕИК ********дължи
на „Й." ЕООД с ЕИК ******** на основание чл. 232 ал. 1 пр. 1 ЗЗД сумата
297 лв., представляваща наемна цена с ДДС за м. 05.2016 г. по Договор за наем №
2-10/ 01.07.2015 г. на обект 2 - месарски магазин в гр. София, ул. „********ведно
със законната лихва от 20.10.2016 г. до окончателното изплащане на вземането;
на основание чл.92 ЗЗД сумата 97,20 лв., представляваща неустойка с ДДС за
забавата в периода от 11.05.2016 г. до 25.07.2016 г. по отношение на наемната
цена за м. 05.2016 г.; на основание чл. 232 ал. 1 пр. 2 ЗЗД сумата 67,42 лв.,
представляваща такса смет за м. 04 и 05.2016 г., ведно със законната лихва от
20.10.2016 г. до окончателното изплащане на вземането; на основание чл. 233 ал.
1 изр. 2 ЗЗД сумата 570 лв., представляваща обезщетение за причинени от ЕТ „С.-С.В."
с ЕИК ********вреди, изразяващи се в липса на 3 бр. врати, ведно със законната
лихва от 20.10.2016 г. до окончателното изплащане на вземането; за които суми е
издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д.№ 58 980/2016 г. на СРС.
С постановеното решение
са отхвърлени предявените от „Й." ЕООД срещу ЕТ „С.-С.В." искове във
връзка със заповед за изпълнение по ч.гр.д.№ 58 980/2016 г. на СРС, както
следва:
— иска по чл. 422 ГПК вр. чл. 232 ал. 1 пр. 1 ЗЗД за горницата
до пълния предявен размер на наемната цена от 972 лв.;
— иска по чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД само за периода от
05.02.2016 г. до 10.05.2016 г. вкл.;
— иска по чл. 422 ГПК вр. чл. 233 ал. 1 изр. 2 ЗЗД за горницата
до пълния предявен размер от 2134,42 лв., претендиран като обезщетение за
вреди, изразяващи се в липса на окачен таван и 6 бр. осветителни тела.
Срещу постановеното решение, в частта на отхвърляне на предявените искове е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК въззивна
жалба от ищеца „Й." ЕООД с излагане на
доводи, че решението в обжалвана част е неправилно, необосновано и незаконосъобразно; постановено
в противоречие със събраните доказателства при допуснати нарушения на
процесуалните правила и материалния закон. Неправилно съдът приел, че внесения депозит през 2004 г.
за наем на помещението не бил върнат и обслужвал наемните правоотношения през
процесния период. Не са събрани доказателства договора за наем от 2004 г. да е
бил продължен. Напротив, събраните доказателства сочат за сключен десети по ред
договор за наем за процесното помещение. Съдът не е съобразил и разликата в
размера на депозита по договора за наем от 2004 г. и от 2015 г. В
производството не са представени доказателства, че ответника е внесъл
гаранционен депозит в размер на 972 лв. с ДДС за договора за наем от 2015 г.
Освен това в постановеното решение съдът е приел, че процесните три врати са подобрения,
както и че те могат да бъдат отделени от касите без повреждане, но по този
начин както те така и касите стават неизползваеми. По този начин съдът е уважил
претенцията на ищеца за тях, но е оставил без уважение исканията му за окачения
таван и ЛЕД осветлението, за които разрешението следва да бъде по същия начин. Отделянето
на панелите на окачения таван от рамките, които са захванати за стените и на
тавана на помещението без повреждане, правят негодни за ползване както самите
панели, така и рамките, за които те са поставени. Двете вещи, макар и нетрайно
свързани помежду си имат функционална зависимост и не могат поотделно да
осъществят функционалното си предназначение. Именно те се обозначават като
служещи вещи или вещи с вторично предназначение. Сами по себе си те не могат да
служат за задоволяване на определена основна потребност.
Моли за
отмяна на постановеното решение в обжалваната част и уважаване на
исковете в цялост. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал.
1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от ответника ЕТ „С.-С.В.",
в който изразява становище за неоснователност на жалбата. Заявява, че постановеното
решение в обжалваната от ищеца част е правилно, обосновано и законосъобразно,
поради което следва да бъде потвърдено. Заявява становище, че
първоинстанционния съд правилно е установил, че дадения депозит по договора за
наем от 2004 г. не е бил върнат, както и че наемодателя- ищец с подписване на
анекс от 30.05.2016 г. е приел уведомлението на наемателя от 26.04.2016 г. за
прекратяване на договора за наем, считано от 30.05.2016 г. без възражения за
дължими наеми и неустойки. Напротив, с полагането на подпис върху анекса ищецът
е дал съгласието си за ползване на дадения депозит за дължимия наем за м.май
2016 г. Правилно и законосъобразно съдът е приел, че панелите на окачения таван
от процесния растерен тип представляват движима вещ, която може да бъде
демонтирана без те или главната вещ да бъдат увредени. От своя страна в
производството не е установено, че в наетия имот е било налице ЛЕД осветление.
Чрез показанията на свидетеля В.към 2000 г., както сочи и свидетеля Осман- към
2016 г. в имота е имало луминисцентно осветление /наречено от свидетелите
пурички, неоново/. Освен това лампите са движима вещ и не представляват
подобрение, каквото становище изразява наемодателя. На следващо място в
производството не е установено, че наемателя е вдигнал осветлението.
Моли за потвърждаване на
решението на СРС в обжалваната от ищеца част, като правилно и законосъобразно.
Претендира разноски.
Срещу постановеното решение, в частта на уважаване на предявените искове за вреди е подадена в срока
по чл.259, ал.1 ГПК въззивна жалба от ответника ЕТ „С.-С.В." с излагане на доводи, че
решението в обжалвана част е неправилно,
необосновано и незаконосъобразно; постановено в противоречие със събраните
доказателства при допуснати нарушения на материалния закон.
Изразява становище, че
наетия обект е месарски магазин с площ от 37.50 кв.м., който е бил въведен в
експлоатация преди узаконяване на преустроения Битов комбинат. Общата площ на
последния по документ за собственост е 310 кв.м. Неправилен бил извода на съда,
че наемателя е причинил вреди на наемателя със свалянето на 3 бр. врати, които
са били придобити от ищеца при придобиване на имота през 2004 г. Вратите са
били монтирани от наемателя, представляват движима вещ и правомерно същият ги е
взел след прекратяване на договора за наем. Моли за отмяна на решението в
обжалваната от ответника част и отхвърляне на исковете за заплащане на
обезщетение за вредикато неоснователни. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди
доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по
делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Въззивната жалба е
депозирана в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от легитимирана страна, като същата е
процесуално допустима. Разгледана по същество, е неоснователна.
Съгласно разпоредбата на
чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за
интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. №
1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
За да постанови
обжалваното решение районният съд е приел, че страните са били обвързани от
наемен договор за периода от 16.07.2004 г. до 01.06.2016 г. за обект „месарски
магазин” находящ се в гр.София, ул.********/преди № 2/ с площ 37,5 + 15,7 кв.м. с
първоначален срок две години продължен впоследствие и първоначална наемна цена 562.50 лв. без ДДС, увеличена на 414.15 евро/
с левова равностойност 810 лв. без ДДС за срока след 01.07.2015 г./ Приел е за
установено, че на 19.07.2004 г. наемателя – ответник е заплатил на наемодателя
– ищец сумата 675.00 лв. с ДДС като депозит по договора в размер на един наем
към този момент. Приел е, че с писмено предизвестие на наемателя получено от
наемодателя на 26.04.2016 г. договорът за наем е прекратен считано от
01.06.2016 г. Именно и поради това, съдът е приел, че наемателя е останал
задължен към наемодателя със сумата 297 лв. с ДДС-представляваща част от наемната
цена по договора за м. 05.2016 г. доколкото внесения депозит е в размер
по-малък от дължимия наем за м.05.2016 г. /972.00 лв. с ДДС/. Съдът е приел за
установено в производството, че имота предмет на договора за наем е бил
предаден на наемодателя, което е удостоверено в съставения анекс на 30.05.2016
г., като с последния наемателя е поел задължение да заплати „всички режийни
разходи, такси и други [дължими за периода] до 30.05.2016 г." Като
основателен в една част, съдът е намерил иска по чл.92 ЗЗД за заплащане на
неустойка за забава в размер на 97.20 лв. върху дължимата наемна цена за
м.05.2016 г. за периода от 11.05.2016 г. до 25.07.2016 г. Последното, поради
това че наемателя е следвало да заплати наема до 10 число, а след този момент
според уговореното дължи неустойка в размер на 1% на ден върху цялата наемна
цена, но не повече от 10% /чл.8, ал.3 от договора/.
Установено
е, че наемателя е останал задължен и за такса смет за обекта за м.04 и
м.05.2016 г., чийто размер възлиза на сумата 67.42 лв. и което задължение
последния изрично е поел със сключването на договора за наем. С оглед това
съдът е уважил претенцията на наемодателя по чл.232, ал.1, пр.2 ЗЗД за тази
сума. За основателен в една част съдът е приел и иска по чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД доколкото е приел за установено, че наемателя противно на договореното е
демонтирал от наемното помещение 3 бр. врати от касите, които е взел със себе
си. Според съда в производството е установено въз основа и на констатацията на
експерта по приетата СТЕ, че процесните 3 бр. врати представляват подобрение в
наетия имот, което отговаря на характеристиките на сложна вещ – врати заедно с
касите към тях – главна и присъединена вещ. Претенцията на наемодателя за
заплащането на обезщетение за вреди от тяхното премахване, съдът е приел за
основателна до размер на сумата 570.00 лв. Съответно, съдът е приел за
неоснователна претенцията на наемодателя за заплащане на обезщетение за вреди
причинени от наемателя с премахването на плоскости /панели/ от поставен в
помещението окачен таван.
Настоящият въззивен
състав намира постановеното решение за валидно, допустимо и правилно. Съдът
напълно споделя фактическите и правните изводи на първоинстанционния съд,
поради което по силата на чл. 272 ГПК препраща към мотивите на СРС. С оглед
доводите в жалбите, съгласно разпоредбата на чл. 269, изреч. 2 от ГПК,
въззивният съд намира следното:
По установените от
първата инстанция факти не се спори и същите се възприемат изцяло от настоящата
инстанция. В производството не е установено прекратяване на наемното
правоотношение между страните преди 01.06.2016 г. като последното несъмнено е
извършено по инициатива на наемателя с отправено писмено предизвестие. Съответно
не е установено и след заплащане на
сумата 675 лв. с ДДС като гаранция за изпълнение на задълженията по
договора на 19.07.2004 г.
същата да е била върната на наемателя, респ. да е прихваната срещу друго
задължение на наемателя по договора. С оглед това и предвид изявлението на
наемателя отправено с писменото предизвестие правилно и в съответствие с разпоредбите
на чл.232, ал.1, пр.1 ЗЗД и чл.103, ал.1 ЗЗД съдът е приел, че част от
задължението на наемателя за плащане на наемна цена за м. 05.2016 г. за сумата
675 лв. с ДДС е погасено чрез прихващане с вземането на последния към
наемодателя за връщане на сумата 675 лв. с ДДС заплатена като гаранция за
добросъвестно изпълнение на задълженията по наемния договор. С оглед това
правилен и законосъобразен е извода на съда, че дължима за наемна цена е сумата
297 лв. с ДДС, доколкото месечната наемна цена възлиза на сумата 972 лв. с
ДДС.
Правилен и законосъобразен е извода на съда, че искът по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за причинени вреди на наемодателя е основателен за сумата 570 лв. с ДДС, която
е посочена от вещото лице като средна пазарна цена за 3 бр. интериорни врати
ведно с монтажа им. В конкретния
случай интериорните врати, предмет на спора са били
прикрепени трайно към наетото
помещение. Вярно, както е докладвал и експерта по СТЕ, че касите на вратите
са трайно прикрепени към постройката, а не самите крила на вратите, които в
случая позволяват самостоятелно демонтиране /без касите/. Последните обаче
представляват по см. на чл.98 ЗС принадлежности към касите трайно прикрепени към имота и
правото на собственост върху тях следва правото на собственост върху главната
вещ.
Придобиването на собствеността върху вещи -
принадлежности, влагани в строителството, се урежда от нормите на чл. 97 и чл. 98 ЗС и наличието или не на договор за строителство.
Когато строителните материали и компоненти се прикрепват към имота така, че не
може последствие да се отделят без същият да се разруши или повреди, те губят
характеристиката си на движима вещ и стават част от недвижимия имот по
предназначение и съответно собственика на недвижимия имот ги придобива
съгласно чл. 97 ЗС. Прикрепените вещи дори и да бъдат отделени, остават
собственост на собственика на главната вещ. Строителните материали и
компоненти, които се прикрепват по такъв начин, който позволява след влагането
им в строителството тяхното демонтиране и отделяне без повреждане на самия имот
(например керемиди, електромери, мивки и др.) могат да се придобият от
собственика на главната вещ при условията на чл. 98 ЗС. Критерият по който се преценява дали движима вещ е
присъединена или съставлява принадлежност към недвижима вещ е начина на
прикрепването й. Въведеното в чл. 97 ЗС изискване за настъпване последиците от
присъединяването, е прикрепването да е трайно. В правната теория и практика се
приема, че трайно е прикрепването не само когато отделянето би довело до
физическо увреждане на главната вещ, но и когато би нарушило нейното
функциониране. В този смисъл е и постановеното Решение № 180 от 18.10.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2317/2013 г.,
II г. о.
Съобразявайки изложеното, в конкретния случай следва
да се приеме, че с монтирането им процесните 3 бр. врати са
загубили характера си на самостоятелни движими вещи и са станали принадлежности
на наетия недвижим имот, т.е негови подобрения и собственост на наемодателя -
ищец в настоящото производство. Премахването на крилата на вратите отделно от касите дори да не възпрепятства функционирането на имота,
безспорно е довело до невъзможността наетото
помещение да се ползва самостоятелно.
Правилно и законосъобразно, съдът не е уважил претенцията на наемодателя за
обезщетяване на вреди произтичащи от премахване на ламели на окачен таван,
което преустройство е било извършено от наемателя преди сключване на договора
за наем с ищеца /2002 г./. Освен това, както правилно е установено и от
приетата по делото СТЕ конструкцията на окачения таван /растерен тип/ позволява
панелите да бъдат демонтирани от конструкцията без увреждане на последната.
Същевременно по отношение на тази сложна съставна вещ /конструкция и панели/ не
намира приложение казаното по-горе досежно интериорните врати. Панелите могат
да бъдат монтирани на друга конструкция, съответно – на монтираната
конструкция, която е трайно прикрепена към помещението могат да бъдат поставени
други панели, а не премахнатите от наемателя. Т.е. в случая не са приложими
разпоредбите за главна и присъединена вещ, доколкото всяка една от посочените
може да бъде ползвана самостоятелно по предназначение.
Поради съвпадане изводите на двете инстанции постановеното
решение следва да бъде потвърдено, като правилно и законосъобразно.
Мотивиран от горното,
Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 244913 от 15.10.2019
г. по гр.д. № 10942/2017 г. по описа на СРС, 148 с-в.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.