Р Е Ш Е
Н И Е
Гр. С., 23.07.2014 година
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД,
Гражданска колегия, I отделение, 20 състав, в публично заседание на девети юни през две хиляди и четиринадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: МАРИЯ РАЙКИНСКА
при
секретаря И.А., като разгледа докладваното от
съдия Райкинска гр. дело № 10788 по описа за 2013 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът Д.Р.Д.
твърди в исковата си молба, че на 23.06.2009 г. сключил с ответниците „О.” ЕООД
и „П. СД” ООД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на който дружествата ответници, в качеството си на продавачи, се задължили да му продадат следния недвижим
имот: Склад № 1, находящ се във вх.
Б, на четвърти етаж, кота +
Ищецът заплатил в деня на подписването му 15 000
евро, а допълнително с банков превод заплатил 4090 евро.
Ищецът
твърди още, че на 04.08.2010 г. подписали анекс със ответниците, в който било
признато първоначалното плащане, а окончателното плащане на цената било
уговорено да стане в срок до шест месеца от получаване на Разрешение за
ползване. Твърди и, че
ответниците не изпълнили задължението си да му прехвърлят собствеността върху
посочения недвижим имот, поради което предявява иск сключеният предварителен
договор да бъде обявен за окончателен.
Ответникът
„О.” ЕООД е депозирал отговор на исковата молба, с който признава, че между
него и ищеца е сключен твърдяния предварителен договор и анекса към него, но
заявява, че не могъл да изпълни договора поради форсмажорни обстоятелства.
Сочи, че след съставяне на Акт обр. 14 и преглед на документите, въз основа на
които бил съставен, открил съществени разминавания и неверни обстоятелства,
попълнени от управителя на дружеството, осъществяващо строителен надзор, както
и на строителя на обекта. За тези несъответствия подал сигнал в районната
прокуратура. Такива несъответствия били открити и в съставения Акт обр. 17, за
което отново била сезирана районната прокуратура. Ответникът намира, че не е
налице неизпълнение от негова страна по чл. 16 от предварителния договор,
предвид обективната невъзможност да продължи строителството при наличие на
данни за извършени престъпления при съставянето на констативните актове по
него. На следващо място поддържа, че подписаният предварителен договор е само
предварителен по отношение задължението му за изграждане на обекта, не е
сключван окончателен такъв, нито е определян срок за това. Оспорва да е
получавал второ плащане от ищеца в
размер на 4090 евро.
Ответникът
„П. СД” ЕООд не е депозирал отговор на исковата молба.
Съдът, след като взе предвид
становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното
От
представения с исковата молба предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 23.06.2009 г., сключен между Д.Р.Д. като купувач и „О.” ЕООД и „П. СД” ООД като продавачи се
установява, че продавачите са се задължили да продадат на купувача апартамент и
правото на сроеж върху недвижими имот, представляващ Склад № 1, находящ се във
вх. Б, на четвърти етаж, кота +
В чл. 2 от
договоре страните са посочили, че с него се задължават да сключат окончателен
договор за покупко-продажба, с който продавачите прехвърлят по нотариален ред
на купувача правото на собственост върху обекта, посочен в чл. 1 и да изградят,
и да продадат в завършен вид на купувача описания в чл. 1 обект срещу уговорена
по-долу цена, в срока и при условията на договора. Изрично е посочено в чл. 2,
ал. 4 от договора, че пордавачите се задължават да прехвърлят идеални части от
земята, върху която е построена сградата, съответстваща на застоената площ на
описания в чл. 1 имот, като в последното изречение е уточнено, че цената на
припадащите се идеални части от земята е включена в общата цена на продавания
имот.
В чл. 3 е
уговорено, че строителният период (срокът за изпълнение на строителството) е 18
месеца от откриването на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво и изтича със съставянето на приемо-предавателен протокол за СМР.
Според чл. 4,
ал. 1 продавачите следва да направят необходимите постъъпки пред компетентните
органи за издаване на разрешение за полване в шестмесечен срок от съставяне на
Акт 15. Този срок се продължава в случай на падане на зимните температури до и
под 0 градуса или при спиране на строителството от компетентнит еоргани не по
вина на продавачите. Предаването и приемането на обекта се извършва в 10-дневен
срок от получаване на Разрешение за ползване и след подписване на
приемо-предавателен протокол между страните.
В чл. 6 е
уговоено, че при нотариалното прехвърляне на правото на собственост купувачът
се задължава да упълномощи продавачите да подписват от негово име всички актове
и протоколи по време на строителството.
Страните са
уговорили обща цена на обекта, която включва правото на строеж и цената на съответните
идеални части от дворното място в размер на 47 600 евро, платима на части,
като 15 000 евро се дължат при подписване на предварителния договор, а
останалите 32 600 евро – до два месеца след предоставяне на Разрешение за
ползване на купувача, чрез банков кредит. Изрично е вписано в договора, че
същият служи като разписка за плащането на 15 000 евро, като продавачите
са декларирали, че са ги получили.
Продавачите са
се задължили да уведомят писмено купувача с писмо с обратна разписка 5 дни
предварително за датата и часа, на който ще се извърши нотариалния акт при
условията на чл. 28, ал. 1 от договора – чл.9. В чл. 28, ал. 1 от договора е
посочено обаче само задължение на всяка страна да не разпространява информация,
станала й известна във връзка с договора.
В чл. 13, ал. 3
е уговорено право на купувача да приеме извършенот остроителство в 7-дневен
срок от получена писмена покана от продавачите и да направи всичките си
възражения.
В чл. 15 от
договора на продавачите е възложено задължение да извършат предвидените в
договора СМР в съответствие с издадените строителни книжа и законодателството и
да предададт обектите в рамките на определения срок. В чл. 20 е уговорена
отговорност за забава при завършване и предаване на обекта по договора.
Съгласно чл.
24, ал. 1 от договора страните се задължават да се явят на дата и час,
определена в покана на продавачите до купувача, пред нотариус, уговорен допълнително
между страните, за да подпишат окончателен договор за покупко-продажба на
обекта по договора. Във втората алинея на същия текст е уговорено задължение на
купувача да предостави на продавачите нотариално заверено пълномощно при
придобиване на обекта, по силата на което те да го представляват при съставяне
на акт обр. 15, разрешение за ползване и в процедурата по въвеждане на сградата в експлоатация. Задължението за
подготовка и представяне на всички необходими документи на нотариуса е на
продавачите, съгласно чл. 25. Според чл. 27 от договора, всички разноски по
прехвърлянето на обекта са за сметка на купувача.
На 04.08.2010
г. между страните по предварителния договор е подписан Анекс, в който страните
са потвърдили намерението си за сключване на окончателен договор за посочения в
чл. 1, т. 1 от предварителния договор имот (т. 5 от Анекса), приели са за
установено, че вече са заплатени 15 000 евро от дължимата цена; договорен
е различен падеж на насрещните задължения на страните за заплащане остатъка от
продажната цена и прехвърляне правото на собственост - че остатъкът от 32 600 евро или тяхната левова равностойност ще
бъдат изплатени в срок от 6 месеца от получаване на разрешение за ползване и в
деня на плащането им продавачите ще прехвърлят нотариално имота на купувача,
като всички разходи по прехвърлянето са за сметка на купувача.
С нотариален
акт № 91, т. LLXXXI, дело № 34347/2007 г. на Службата по вписвания, и № 78, т.
II,, рег. № 4419, дело 263/24.07.2007 г. на нотариус Валентина Балева, с № 259
на НК „О.” ЕООД и „П. СД” ООД са купили при равни квоти собствеността върхуУПИ VI-1544 от кв. 118 по плана на
гр. С., местност “Д. – разширение север”,
одобрен със Заповед № РД-09-50196 от 01.04.1999 г., № РД-50-185 от 16.11.2007
г., при граници: УПИ Х-1545, УПИ VII- 1512, УПИ VI-1599 с площ от 860 кв.м. и
УПИ VI-1544 от кв. 118 по плана на гр. С., местност “Д. – разширение север”, одобрен със Заповед № РД-09-50196
от 01.04.1999 г., № РД-50-185 от 16.11.2007 г., при
граници: улица, УПИ V-1599, УПИ XI-1544, с площ от 800 кв.м.
Видно от Скица, отразяваща изменение на Плана за
регулация и застрояване, същият е изменен чрез сливане на УПИ VI1544 и УПИ
XI-1544 в УПИ VI-1544 от кв. 118 по плана на „Д. – разширение север” (л. 23 от
делото пред СРС).
На 04.08.2010
г. ответниците са уведомени писмено от ищеца за промяна в посочения в
предварителния договор негов адрес.
Представено е
Банково авизо на Банк ъф Америка от 24.08.2011 г. на английски език и в превод
на български език до Д.Д., видно от което на същата дата е заверен превод в
полза на Симеон Иванов Даскалов за ремонт на апартамент в размер на 5980 щ.д.
За изграждане на
сградата, в която се намира апартаментът, предмет на предварителния договор
между страните е издадено Разрешение за строеж № 139/27.03.2008 г. Протокол за
откриване строителната площадка и определяне на строителна линия и ниво
настроежа е съставен на 21.04.2008 г.
По делото са
представени три нотариални акта за покупко-продажба на недвижими имоти на нотариус
Р.Р. - № 169/30.06.2009 г. п одело № 321/2009 г.; № 170, дело № 322/30.06.2009
г. и № 93, дело № 617/11.12.2009 г., видно от които ответниците са продали на
различни физически лица правото на собственост върху апартаменти в процесната
сграда, вх. А, като е посочено, че същата е на груб строеж.
Представено е
Удостоверение за степен на завършеност от 17.02.2009 г., издадено от СО, район
„Витоша”, в която е посочено, че за процесната сграда има одобрена документация
от 20.03.2008 г., разрешение за строеж от 27.03.2008 г., протокол за откриване
на строителна площадка и даване на строителна линия, както и констативен акт за
установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа от
18.08.2008 г., както и акт за приемане на конструкцията (образец 14) от
04.02.2009 г. и сградата е на ниво „груб строеж“.
Видно от писмо
на СО, НАГ № ТК-94-00-282/16.10.2012 г. и 24.06.2013 г., адресирано до
ответниците, кметовете н аСО и район „Витоша” и технически лица, извършена е
проверка предвид искане на 17 собственика н аобекти в процесната сграда, да
бъде заместена заинтересованата страна за състовяне на Акт 15, тъй като
управителят на двете ответни дружества категорично отказва да подпише
съставения такъв. При резултата от проверката е установено, че действително има
незначителни отклонения в нивата, спрямо тези по проект и одобрените книжа, но
те не могат да бъдат класифицирани като „незаконен строеж”. В писмото е
отразено както изявление на г-н Даскалов от 26.02.2013 г., че сградата е с
демонтирана дървена покривна конструкция , така и изявление на седемнадесетте
собственици, сезирали общината, че г-н Даскалов е извършил разрушаване на
покрива без тяхно съгласие.
По делото са
приети две жалби от ответниците до СРП – от 14.06.2012 г. относно извършени
закононарушения при съставяне строителнат адокументация относно процесната
сграда. Съгласно писмо на СРП изх. № 18608/21.02.2014 г. производството по тези
жалби (сигнали) е във фаза на досъдебно производство.
Представено е
Удостоверение на АГСС изх. № 94-8539-22-10-3055/17.02.2014 г., издадено въз
основа на съдебно удостоверение, видно от което към датата на издаването му в
кадастралнат акарта и кадастралните регистри няма данни за схема на самостоятелен
обект Склад № 1, вх. А. Същото не
следва да бъде кредитирано, тъй като очевидно не може да се отнесе към
процесния Склад № 1, който се намира във
вх. Б на процесната сграда.
По делото е
събрана данъчна оценка на процесния имот към
При така установената
фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Успешното
провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага
положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството "изправна страна" на ищеца, респ. неизправността на
ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да
бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на
окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към
патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на
закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.
Съдът
намира, че в настоящото производство беше доказано съществуването на валидно смесено облигационно правоотношение
между страните за строителство и
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективирани в договор от 23.06.2009 г. и подписания към него Анекс от 04.08.2010 г.,
които съдържат всички съществени елементи,
необходими за изпълнение задължението за изграждане,
така и за сключването на окончателен договор за прехвърляне право н асобственост върху самостоятелен
обект. Възражението на ответниците, че това бил само
предварителен договор за строителство, е неоснователно – договорът съдържа
подробни уговорки, достатъчни за определяне предмета му и даващи възможност за
неговото изпълнение. Спазени са и изискванията действителност,
съобразно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма и
съдържа съществените условия за окончателен договор. Страните са се договорили продавачите да изградят до
посочената степен на завършеност и да прехвърлят собствеността върху Склад № 1
от вх. Б на сградата, а купувачът да заплати уговорената цена.
Видно от събраните писмени доказателства, ищецът е изпълнил задължението си да
заплати част от цената в размер на 15 000 евро
в уговорения срок. Доколкото задължението му
за заплащане на остатъка от цената е свързано с момента на получавена Разрешение
за ползване на сградата (Анекса от 04.08.2010 г.), а такова няма доказателства
да е получено, то същото не е изискуемо. Ищецът е изправна страна по договора.
По делото не бе доказано твърдението на ищеца, че е
заплатил още 4090 евро по процесния договор - представеното платежно е такова
за заплащане на 5 980 щ.д. от ищеца през Банк ъф Америка по сметка на физическо
лице в „ПИБ” АД и то за ремонт на апартамент, а не като цена на такъв. Това
обстоятелство обаче е ирелевантно за изправността на ищеца, доколкото падежът на
задължението за плащане на остатъка от цената не е настъпил, както бе посочено.
Установи се по делото и, че ответниците са собственици на
земята, върху която изграждат сградата, обект от която е предмет на
предварителния договор, съответно – при завършването на сградата те биха
станали собственици и на всички обекти в нея.
По делото не бе установено ответниците да са изпълнили
своите задължения по предварителния договор – в предварителния договор е
уговорено, че строителните работи следва да приключат в срок от 18 месеца от
даване на строителна линия, след което – до 6 месеца от съставянето на Акт 15
продавачите е следвало да снабдят сградата с Разрешение за ползване. Строителна
линия е дадена с Протокол от 21.04.2008 г., което означава, че Разрешение за
ползване продавачите е трябвло да получат в срок от 24 месеца от даване на
строителна линия или до 21.04.2010 г.
Според Удостоверение на СО, район „Витоша” за сградата е
бил съставен Акт обр. 14 за приемане на конструкцията на 02.04.2009 г. и същата
е изградена на груб строеж. Макар това удостоверение да е официален
удостоверителен документ, имащ обвързваща материална доказателствена сила, по
делото има данни, че това не е така, поне към
Вярно е, че са представени три нотариални актове,
посредством които е прехвърляно право на собственост върху обособени обекти в
процесната сграда, като е посочено, че те са на груб строеж. Това обаче е било
през
На трето място, дори да приемем, че е налице годен
самостоятелен обект на правото на собственост, настоящият състав намира, че не
са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен
- не е настъпил падежа на правото да се
иска сключване на окончателен договор, съотв., да е възникнало конститутивното
право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Както бе посочено, ответниците са поели задължение
да прехвърлят собствеността върху Склад № 1 след получаване на Разрешение за
ползване. Заплащането на по-голямата част от цената в размер на 32 600
евро е уговоено да се заплати в същия този момент. Следователно, волята на
страните е била при цена от 47 600 евро купувачът да получи право на
собственост върху апартамент в сграда с Разрешение за ползване, ведно с идеални
части от земята, върху която същата е построена. Макар липсата на Разрешение за
ползване съдът да възприема като последица от виновно поведение на ответниците
(не се доказа по делото твърдения форсмажор – няма установено със съдебен акт
престъпление във връзка с изготвяне документацията на сградата, което да е в
причинна връзка с незавършването на сградата от ответниците, а и сигнал з атова
е пуснат чак през
Предвид изложеното, искът е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
По разноските: Предвид изхода от спора, ответниците имат право да получат
направените от тях разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК. Доколкото обаче до
приключване на съдебното дирене по делото не са представени доказателства за
такива, разноски не следва да им бъдат присъждани
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д.Р.Д.,
ЕГН **********, със съдебен адрес гр. С., пл. „С.” № **, ет. 1 – адв. Н.С., против
„О.” ЕООД, *** и „П. СД” ООД, ***,
с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване като окончателен на
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба и изграждане
на недвижим имот от 23.06.2009 г. и Анекс от 04.08.2010 г. към него, с който
ответниците са се задължили да прехвърлят на ищеца собстевността върху Склад №
1, находящ се във вх. Б, на четвърти етаж, кота +
Решението подлежи на обжалване от страните в двуседмичен
срок от връчването му, пред САС.
СЪДИЯ: