Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 28.06.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на тридесет и първи май през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 16492 по описа за
2015г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е иск на В.И.Б. против В.С.П. и Е.Р.П.
с правно основание чл.19,
ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 13.05.2004г. за покупко-продажба на недвижим имот.
В исковата молба ищецът излага, че на 13.05.2004г.
сключил с първия ответник по време на брака му с втората ответница
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № 9, находящ се в гр.София, ул.******, на трети жилищен етаж, със
застроена площ 57.62 кв.м., състоящ се от
дневна, трапезария с кухненски бокс, спалня, входно преддверие, баня с тоалетна и балкон,
при съседи: коридор, апартамент № 8, двор, апартамент № 10, асансьорна шахта, заедно с 3.01 % ид. части от общите
части на сградата и от правото
на строеж, заедно с Мазе № 10, с площ 4.53 кв.м., при съседи: коридор,
мазе № 12, мазе № 9, коридор, както и Гараж № 9 на партерния
етаж с площ 22.73 кв.м., при съседи:
двор, калкан, гараж № 1, гараж № 8, заедно с 1,05 % идеални части от общите
части на сградата, улица, заедно с 3.01 % ид. части от общите
части на сградата и от правото
на строеж. Апартаментът е следвало да се
изгради съгласно одобрени инвестиционни проекти от 25.03.2004г. от гл. Архитект в жилищна сграда Г+4+А със ЗП:
344.42 кв.м., РЗП от 2 355.90 кв.м. върху УПИ в гр. София, район Слатина,
ул. ******, който имот представлява парцел XIX-211, в кв.201 по пл. на гр.София,
местността Подуяне-Редута,
с обща площ от 477.40 кв.м.,при граници: улица „Юндола“,
ул.“Велчо Атанасов“, УПИ XVI - 207,208,209,210, УПИ-ХУП-205. Уговорената продажна цена била
45 500 евро, която ищецът заплатил изцяло в деня на сключването с издадена
разписка. С договора ответникът поел и задължението да построи продаваемия имот
и след завършване на СМР да го предаде с Акт обр.16 в
срок от 24 месеца от датата на издаване на строителна линия, както и да
прехвърли правото на собственост на ищеца след подписване на Акт обр.15. Впоследствие с два анекса е била променяна датата
на нотариално изповядване на сделката, като с втория определен срок до
м.09.2012г. Сочи, че с НА № 53, том. ІІ, рег. № 5803, н.д.
№ 245/01.04.2004г. в полза на В.П. било учредено право на строеж върху
посоченото УПИ от съсобствениците П.П.и К.А.. На
12.05.2004г. ответникът прехвърлил правото на строеж с договор за
покупко-продажба на „П.Ф.Ю.АД /впоследствие преименувано в „АФО“ АД и
понастоящем заличен търговец/, обективиран в НА №
133, том І, рег. № 1477, н.д. № 122/12.05.2004г. на нотариус, с район на
действие СРС. На същата дата 12.05.2004г. между тях бил сключен и договор за
лизинг № II-22, по силата на който „П.Ф.Ю.АД,
в качеството на лизингодател, се задължил да
предостави на В.П., в качеството на лизингополучател,
за временно и възмездно ползване срещу заплащане на лизингови
вноски правото на строеж върху всички
обекти, предвидени за изграждане в посочения имот, в тази част
обещания с предварителния договор. С него било уговорено след изтичане срока и
плащането на всички вноски лизингополучателят да
получи правото на собственост. От своя страна на 14.05.2009г. „АФО“ АД /към
този момент в ликвидация/ прехвърлило на „З.“ ЕООД /понастоящем „Б.“ ЕООД/
правото на строеж с договор за покупко-продажба, обективиран
в НА № 36, том I, рег.№ 4350, н.д.№ 71/2009г. и на същата дата сключили помежду си договор
за цесия, с който цедентът „АФО“ АД прехвърля на цесиоиера „З.“ ЕООД вземанията си срещу В.П. по договора за
лизинг. На 09.12.2010г. “Б.“ ЕООД продало част от обектите в сградата,
включително процесния апартамент на „К.Б.“ ЕООД /понастоящем
Естием Билд“ ЕООД/ с НА № 4
по н.д.№ 180/2010г.
Твърденията на ищеца са, че договорът за продажба правото
на строеж по НА 133/2004г. и договорът за лизинг между ответниците
и „П.Ф.Ю.АД /АФО“ АД/ са нищожни на основание чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД вр. чл.17 ЗЗД като симулативни и
прикриващи договор за заем, а последващите прехвърлителни сделки с НА № 36/2009г. в полза на „З.“ ЕООД
/“Б.“ ЕООД/ и с НА №4/2010г. в полза на „К.Б.“ ЕООД не са произвели вещно-прехвърлителен ефект и също са нищожни по чл.26 ЗЗД. В
тази връзка с исковата молба е предявил установителни
искове за прогласяване недействителността им на сочените правни основания, ответници по които са В. и Е. П.и посочените търговски
дружества /с изключение на заличения търговец „АФО“ АД/. Наред с това поддържа,
че поради нищожността на тези сделки правото на собственост върху апартамента
не е напускало патримониума на ответниците
и доколкото е налице неизпълнение на поетото с предварителния договор задължение
предявява иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.
По исковата молба е образувано гр.д.№ 8031/2015г. по
описа на СГС, I-1 състав, по което с определение
от 09.12.2015г. е постановено разделяне на исковете, като тези за
недействителност на оспорените прехвърлителни сделки
са останали за разглеждане по същото, а по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД образувано настоящото производство.
В подадения в срока по чл.131 ГПК писмен отговор ответниците не оспорват сключването на предварителен
договор с ищеца и плащането на уговорената продажна цена, както и признават
иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Признават също, че сключеният между тях и „П.Ф.Ю.АД
договор за продажба на правото на строеж с НА № 133/2004г. е привиден и не са
имали намерение да се обвържат с неговите последици. Този договор и договора за
лизинг сключили, защото имали нужда от средства за да довършат строежа на
сградата, а дружеството не е имало право да учреди ипотека върху имота срещу предоставен заем. Затова
лизингът служел като обезпечение на заетата сума от 112 995.50 евро, която
всъщност е равностойността на продажната цена на правото на строеж.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени
доказателствата по делото, намира следното:
Не се спори сключването на договор от 13.05.2004г. между
ищеца и ответника В.П., по време на брака му с втората ответница Е.Р.П., за
изграждане и продажба на готов строителен продукт, а именно Апартамент № 9 в гр.София, ул.******, на трети жилищен етаж, със застроена
площ 57.62 кв.м., състоящ се от дневна, трапезария с кухненски бокс, спалня,
входно преддверие, баня с тоалетна и балкон, при съседи: коридор, апартамент №
8, двор, апартамент № 10, асансьорна шахта, заедно с
3.01 % ид. части от общите части на сградата и от
правото на строеж, заедно с Мазе № 10, с площ 4.53 кв.м., при съседи: коридор, мазе № 12, мазе № 9,
коридор, както и Гараж № 9 на партерния етаж с площ 22.73 кв.м., при съседи:
двор, калкан, гараж № 1, гараж № 8, заедно с 1,05 % идеални части от общите
части на сградата, улица, заедно с 3.01 % ид. части
от общите части на сградата и от правото на строеж. Уговорена е продажна цена
от 45 500 евро, която ищецът заплатил изцяло в деня на подписването на
договора с издадена от продавача В.П. разписка, в която удостоверил
получаването й /стр.19/.
В договора е предвидено продавачът да завърши СМР и
довършителни работи с предаване на купувача на обекта с Акт обр.16
в срок от 24 месеца от датата на издаване на строителна линия, както и поето
задължение за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред при
подписване на Акт обр.15. Впоследствие сключили Анекс
№ 1/20.06.2006г. с постигнато съгласие правото на собственост да се прехвърли
на 30.06.2011г., а с последващ Анекс № 2/10.05.2011г.
това да стане на 03.09.2012г.
Не е предмет на спор, че с НА № 53, том II, рег.№ 5803, дело № 245/2003г. съсобствениците на УПИ XIX-211 от кв.201 по плана на гр.София, местността „Подуяне-Редута“
с площ 477.40 кв.м. учредили в полза на В.С.П.
право на строеж за изграждането на сградата, в която се намира процесния обект.
Видно от представения НА № 133, том I, рег.№ 1477, дело № 122/2004г. на 12.05.2004г. ответниците В. и Е. П.прехвърлили чрез покупко-продажба на „П.Ф.Ю.АД
правото на строеж върху посоченото УПИ като договорили продажна цена от
112 995.50 евро.
На същата дата 12.05.2004г. е сключен договор за лизинг №
II- 22, по силата на който „П.Ф.Ю.АД, в качеството на лизингодател,
отдава за временно и възмездно ползване на В.П., в качеството на лизингополучател, правото на строеж върху обектите в
предвидената за построяване жилищна сграда в УПИ XIX-211, с площ от 477.40
кв.м., находящ се в гр.София, ул.******. Срещу
ползването лизингополучателят се съгласил да заплати
лизингова цена от 112 995.50евро на вноски по схема съгласно приложение №
2, а след тяхното заплащане лизингодателят да му
прехвърли правото на собственост. В протокол от 12.05.2004г. било удостоверено
предаване лизинговата вещ-правото на строеж от лизингодателя
на лизингополучателя.
През 2005г. в търговския регистър е вписана промяна в
наименованието на „П.Ф.Ю.АД, което вече
е „АФО“ АД. Това дружество към момента не съществува като правен субект с
вписване заличаването му през м.01.2010г.
Видно от представения НА № 36, том I, рег.№ 4350, дело № 71/2009г. на 14.05.2009г. „АФО“ АД
/към тази дата в ликвидация/ прехвърлило на „З.“ ЕООД чрез договор за
покупко-продажба правото на собственост върху недвижими имоти в завършена в
груб строеж жилищна сграда, построена в УПИ ХIХ - 211 от кв. 201 по плана на
гр.София с площ от 477.40 кв.м., измежду които процесния
апартамент № 9, ведно с мазе № 10 и гараж № 9 /стр.54-57/. На същата
14.05.2009г. сключили и договор за цесия, с който цедентът
„АФО“ АД прехвърля на цесионера „З.“ ЕООД вземанията
си към В.П., произтичащи от лизинговия договор /стр.58-59/. За така извършената
цесия последният бил уведомен с писмо, получено на 27.08.2009г.
Не се спори още, че с НА № 4/09.12.2010г. „З.“ ЕООД
прехвърлило с договор за покупко-продажба на „К.Б.“ ЕООД самостоятелни обекти в
построената в посоченото УПИ сграда, включително процесния
апартамент с мазе и гараж.
По решение на едноличния собственик на капитала от
25.07.2011г. „З.“ ЕООД е преименувано на „Б.“ ЕООД, а от 26.03.2014г.
преименувано в „М.Ф.“ ЕООД. „К.Б.“ ЕООД е с променено наименование от 11.12.2015г.
на „Е.-Б.“ ЕООД.
С решение от 16.05.2017г. по гр.д.№ 8031/2015г. на СГС, I-1 състав, исковете на ищеца за прогласяване нищожността на
оспорените договор за покупко-продажба на правото на строеж с НА № 133, том. I, рег. № 1477, дело № 122/12.05.2004г. между В. и Е. П.и „П.Ф.Ю.АД, договор
за покупко-продажба правото на собственост върху недвижими имоти в завършена в
груб строеж жилищна сграда с НА № 36, том I, рег.№ 4350, дело № 71/2009г. между
„АФО“ АД и „З.“ ЕООД и договор за
покупко-продажба на същите с НА № 4/09.12.2010г. между „З.“ ЕООД и „К.Б.“ ЕООД
са отхвърлени.
По жалба на ищеца и след повторно разглеждане от въззивния съд с Решение № 10412/09.06.2021г. по в.гр.д.№
462/2020г. по описа на САС, решението на СГС е частично отменено. С него е
уважен иска на В.Б. против В. и Е.П. с прогласяване нищожността на сключения
между последните двама и „П.Ф.Ю.АД договор за продажба правото на строеж с НА № 133/12.05.2004г., в частта за
апартамент № 9, находящ се в сграда в гр.София, ул.******,
ет.3, с площ 57.62 кв.м., заедно с 3.01% ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж, заедно с мазе № 10 с площ 4.53
кв.м. и гараж № 9 на партерен етаж с площ 22.73кв.м., като привиден на
основание чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД. Отхвърлителното
решение на СГС в частта по исковете за недействителност на другите два договора
за продажба е потвърдено с мотиви, че продажбата на чужда вещ не е нищожна. Такива
сделки не могат да се противопоставят на действителния собственик и правото на
собственост, респ. правото на строеж не е преминало в патримониума
на последващите купувачи. Решението е влязло в сила
на 29.07.2021г. и обвързва със задължителна сила страните по него.
При така установеното от фактическа страна, съдът
обоснова от правна следното:
С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна по сключен предварителен
договор упражнява потестативното си право да бъде
обявен за окончателен по съдебен ред. Предпоставките за уважаването на този иск
са предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма
и да съдържа съществените условия на окончателния договор. В случаите на
предварителен договор с предмет недвижим имот на основание чл.363 ГПК съдът
дължи проверка дали отчуждителят е собственик и дали
са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален
ред.
Предварителния договор от 13.05.2004г. е съставен в
предписаната от чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма, двустранно подписан от страните и
съдържа съществените условия-надлежна индивидуализация на имота, който се
продава и уговорената цена. Няма спор и
е установено изпълнение задължението на ищеца, в качеството на купувач, да
заплати на продавача уговорената продажна цена.
Продавачът е бил носител на правото на строеж, учредено
му през 2003г., с което в хода на строителството се разпоредил чрез продажбата
му на „П.Ф.Ю.АД /преименувано на „АФО“ АД/, но с оглед прогласената нищожност
на тази разпоредителна сделка с влязлото в сила съдебно решение тя не е
произвела правно действие. Правното положение се запазва такова, каквото е било
отпреди сключването й, т.е. продавачът В.П. и съпругата му са останали титуляри
на правото на строеж, което след построяването на сградата, в тази част на
обещания апартамент, се е трансформирало в право на собственост /арг. от чл.63, ал.1 ЗС/. Като последица от нищожността на
договора за продажба „АФО“ АД не е станало собственик, поради което и не би
могло да прехвърли това право на следващия купувач „З.“ ЕООД, а той от своя
страна на „К.Б.“ ЕООД. Сключените с тези две дружества договори за продажба
съответно по НА № 36/2009г. и НА № 4/2010г. нямат вещно-прехвърлителен
ефект и са непротиповопоставими на страните по
предварителния договор.
Ответниците са собственици на недвижимия
имот, предмет на сключения предварителен договор. Не са изпълнили задължението
си да прехвърлят правото на собственост на ищеца в уговорения срок, поради
което са налице предпоставките за обявяването му за окончателен, обуславящо
основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.
На основание чл.364 ГПК ищецът следва да заплати
разноските и дължими данъци и такси по прехвърляне на имота, които следва да се
определят въз основа уговорената продажна цена 45 500 евро / 88 725лв./,
която е по-висока от данъчната оценка-83 665.20лв. /представеното
удостоверение за данъчна оценка-стр.194/. Съобразно материалния интерес и в
съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД вр. чл.87, изр.2 ЗННД ищецът следва да заплати по сметка на Софийски
градски съд такса от 674.13лв., а в съответствие с чл.47, ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба за определяне
на размера на местните данъци на Столична община местен данък от 2509.96лв.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците
следва да заплатят на ищеца направените по делото разноски от 2893лв.-държавна
такса за иска от 893лв. и платено възнаграждение за адвокат от 2000лв.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание
чл.19,
ал.3 ЗЗД сключеният на 13.05.2004г. между В.И.Б., ЕГН **********, с адрес гр.София, ж.к.******и съдебен
адрес ***, като купувач, и В.С.П., ЕГН **********, и Е.Р.П., ЕГН **********,
двамата с адрес ***, ж.к.******, като продавачи предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот: Апартамент
№ 9, находящ се в гр.София, ул.******, на трети
жилищен етаж, със застроена площ 57.62 кв.м., състоящ се от дневна, трапезария
с кухненски бокс, спалня, входно преддверие, баня с тоалетна и балкон, при
съседи: коридор, апартамент № 8, двор, апартамент № 10, асансьорна
шахта, заедно с 3.01 % ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж, заедно с Мазе
№ 10, с площ 4.53 кв.м., при съседи:
коридор, мазе № 12, мазе № 9, коридор, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.702.211.1.39 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на
АГКК, при съседи: на същия етаж-самостоятелни обекти с идентификатори
68134.702.211.1.8 и 68134.702.211.1.10; под обекта-самостоятелни обекти с
идентификатори 68134.702.211.1.36 и 68134.702.211.1.7, над обекта-самостоятелен
обект с идентификатор 68134.702.211.1.42, и Гараж № 9 на партерния етаж с площ 22.73 кв.м., при съседи: двор,
калкан, гараж № 1, гараж № 8, заедно с 1,05 % идеални части от общите части на
сградата, улица, заедно с 3.01 % ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68134.702.211.1.24 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на
АГКК, при съседи: на същия
етаж-самостоятелен обект с идентификатор 68134.702.211.1.25; под обекта-няма;
над обекта-самостоятелен обект с идентификатор 68134.702.211.1.33.
ОСЪЖДА
В.И.Б.,
ЕГН **********, от гр.София, на основание чл. 364 ГПК да заплати в полза на
държавата по сметка на Софийски градски съд държавна такса за прехвърлянето на
имота от 674.13лв.
ОСЪЖДА В.И.Б., ЕГН **********, от гр.София, да
заплати по сметка на Столична община местен данък по чл.47, ал.2 ЗМДТ в размер
на 2509.96лв.
РАЗПОРЕЖДА на основание чл. 364, ал.1 ГПК
вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищеца.
ОСЪЖДА В.С.П., ЕГН **********, и Е.Р.П., ЕГН **********,***,
да заплатят на В.И.Б., ЕГН **********, от гр.София, разноски по делото на
основание чл.78, ал.1 ГПК от 2893лв.
На основание чл. 364,
ал.2 ГПК на ищеца да се издаде препис от решението след представяне на
доказателства за плащане на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от
връчване препис на страните.
СЪДИЯ: