РЕШЕНИЕ
№ 298
гр. Бургас, 07.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Вяра Ив. Камбурова
Членове:Галя В. Белева
Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Жана Авр. Кметска
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Въззивно гражданско
дело № 20222100500261 по описа за 2022 година
За да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.
С Решение № 150 от 10.12.2021 г. по гр.д. №435/2021 г. по описа на РС-Несебър,
последният е отменил по иска, предявен от „Месембрия ризорт“ ООД, с ЕИК **********,
чрез адвокат Пeтер, Атанасов от БАК, всички решения на проведеното на 23.02.2021 г. общо
събрание на Етажната собственост на комплекс „Месембрия ризорт“, КК „Слънчев бряг“,
представлявана от Мария Терзиева, обективирани в протокол от същата дата.
С решението си Районен съд – Несебър е осъдил Етажната собственост на комплекс
„Месембрия ризорт“, КК „Слънчев бряг“, представлявана от Мария Терзиева, да заплати на
„Месембрия ризорт“ ООД, с ЕИК **********, сумата от 80 /осемдесет лева/,
представляващи разноски, направени по водене на делото.
Подадена е въззивна жалба с вх.№218 от 11.01.2022 г. от Етажната собственост на
комплекс „Месембрия ризорт“, с адрес: КК „Слънчев бряг“, гр. Несебър, представлявана от
Мария Терзиева, против Решение № 150 от 10.12.2021 г. по гр.д. №435/2021 г. по описа на
РС-Несебър.
С въззивната жалба се твърди, че решението е недопустимо, неправилно и
необосновано.
Твърди се, че в хода на провелото се съдебно производство, с оглед разпределената на
страните доказателствена тежест, ищцовото дружество не е провело пълно доказване на
предявения иск. Нито едно от представените с исковата молба и с отговора на същата
доказателства, не били разгледани от първоинстанционния съд, с изключение на въпроса,
касае ли се до жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС,
като правилно е бил приел, че не отговаря на изискванията, очертани с посочената норма. В
тази връзка се твърди, че съдът е допуснал съществено процесуално нарушение, като не е
обсъдил всички, събрани по делото относими доказателства. Също така ответната ЕС била
1
представила всички необходими доказателства, за да обоснове тезата си за
законосъобразност на обжалваните решения на ОС на ЕС.
Излагат се доводи, че при наличие на основание за спиране на производството, а
именно друго производство с предмет обжалване на решения, взети от същата ЕС на ОС,
проведено на 06.03.2020 г., като е искът е и относно отмяна на взетото решение за избор на
управител на ЕС. По делото е поискана отмяна на постановеното спиране на решението, с
което се избира управител. Районният съд неправилно е оставил искането за спиране без
уважение и е постановил настоящото обжалвано решение.
Сочи се, че именно Мария Терзиева е лицето, което следва да свиква общото събрание
по искане на етажните собственици, тъй като към съответния момент не е постановен влязъл
в сила съдебен акт, с който взетото решение за избор на управител Мария Терзиева да е
отменено. Също така посочва, че с решение №78 от 10.08.2021 г. по гр.д.644/2020 г. по
описа на РС Несебър е отхвърлена исковата молба за отмяна на всички обжалвани решения,
взети на ОС от 06.03.2020 г., включително това за избор на управител.
Моли въззивният съд да постанови решение, с което първоинстанционното решение
да бъде отменено като неправилно и необосновано, като отхвърли предявената искова молба
с основание чл.40 от ЗУЕС и бъдат оставени в сила взетите решения на ОС на ЕС, провело
се на 23.02.2021 г.
Претендират се разноски. Не са заявени доказателствени искания.
В срока по чл.263 ал.1 от ГПК не е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от
ищцовото дружество.
В съдебно заседание се явява процесуалния представител на въззивника, който
поддържа изцяло въззивната жалба, като моли да бъде отменено първоинстанционното
решение като бъдат оставени в сила, приетите на ОС на ЕС решения. Претендират се
разноски.
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните, Бургаският окръжен съд прие за установено следното:
Първоинстанционният съд е бил сезиран от „Месембрия ризорт“ ООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. „Дружба“ 2, бл.316, вх.А,
ап.18, чрез адвокат Петър Атанасов от БАК, с искова молба, предявена срещу Етажната
собственост на комплекс „Месембрия ризорт“, КК „Слънчев бряг“, представлявана от Мария
Терзиева, с която се иска отмяна на решения на общото събрание на етажната собственост
от 23.02.2021 година поради нищожност, а в условията на евентуалност – поради
незаконосъобразност на същите.
В исковата молба се твърди, че ищецът бил инвеститор на луксозния ваканционен
комплекс от закрит тип- „Месембрия ризорт“, находящ се в КК „Слънчев бряг“, град
Несебър, на който управлението и поддръжката на общите части на комплекса се
осъществявали на основание чл.2 от ЗУЕС- с нотариално заверени и вписани в Имотния
регистър договори за поддръжка и управление между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Отделно от това ищецът бил и етажен собственик на самостоятелни
обекти в комплекса, съгласно Нотариален акт за учредяване право на строеж върху
недвижим имот № 62, том 16, per. № 15381, н.д. № 3025/23.10.2013 г. по описа на Нотариус
Стоян Ангелов, per. № 208 на НК, Район на действие - PC Несебър. Сочи се, че на 23.02.2021
г. било проведено общо събрание, чийто решения били незаконосъобразни. Твърди се, че
събранието било свикано по реда на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС въз основа на взето решение на
Управителя на ЕС от 01.02.2021 г. Към тази дата обаче Мария Терзиева, самообявила се за
управител на ЕС, не била легитимен управител на ЕС, тъй като решенията на проведеното
събрание на 06.03.2020 г., от което произтичат правомощията й, били обжалвани по
гражданско дело № 644/20 г. по описа на НРС, като било спряно изпълнението на
решенията. Заявява се, че взетите решения били незаконосъобразни и нищожни, като взети
извън компетентността на Общото събрание на основание чл.2 от ЗУЕС. Събранието не
било свикано от лице, имащо право на това, нито от необходимия процент етажни
собственици. Решението по т.1 от дневния ред на процесното ОС на ЕС е взето в нарушение
2
на разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Това по т.2 от дневния ред от проведеното ОСЕС е
взето в нарушение на чл.17, ал.7 от ЗУЕС. Сочи се липса на определим кворум за вземане на
решенията поради спор за начина на определяне на процента ид.ч., притежавани от всеки
етажен собственик, като в това отношение са нарушени чл.17, ал.5 и 6 от ЗУЕС. Общото
събрание било проведено по време на пандемията и етажните собственици били лишени от
законовото им право да участват в управлението на етажната собственост. На събранието
липсвало преводач на руски език, а посочения в протокола такъв бил заинтересован, тъй
като изпълнявал фактически ролята на управител на ЕС и нямал правоспособност за
преводач.
В отговора на исковата молба ответната ЕС оспорва предявените искове като счита
същите за недопустими, както и за изцяло неоснователни. Твърди се, че ищецът не е етажен
собственик, поради което не разполага с правото да оспорва решенията, приети на
процесното ОС. Излагат се доводи, че събранието е свикано и проведено законосъобразно в
съответствие с разпоредбите на ЗУЕС. Сочи, че събранието се провело при спадащ кворум.
Не са гласувани и вземани решения по предварително обявения дневен ред, за които да е
налице изискване за специален кворум, предвиден в някоя от алинеиите на чл. 17 от ЗУЕС.
Оспорва се твърдението за необходимостта от сключване на договор за управление с всеки
един собственик на самостоятелен обект, разписано в чл. 2 от ЗУЕС и твърденията за
нарушаване на тази разпоредба, като се твърди, че се касае за обикновена етажна
собственост, като всички сключени договори за управление между ищеца и собствениците,
към момента били вече развалени чрез изпращане на уведомителни писма.
С постановеното в първата инстанция съдебно решение, районният съд е е отменил
всички решения на проведеното на 23.02.2021 г. общо събрание на Етажната собственост на
комплекс „Месембрия ризорт“, КК „Слънчев бряг“, представлявана от Мария Терзиева,
обективирани в протокол от същата дата, като е приел, че е нарушена процедурата по
свикване на Общото събрание, а Мария Терзиева не е имала качеството управител,
съответно същата не е разполагала с правата да свиква общо събрание.
По делото са представени следните доказателства:
По делото е представен нотариален акт за учредяване право на строеж върху
недвижим имот № 62, том 16, per. № 15381, н.д. № 3025/23.10.2013 г. по описа на Нотариус
Стоян Ангелов, per. № 208 на НК, Район на действие - PC Несебър, както и справка от
Службата по вписванията, от които е видно, че ищецът е собственик на самостоятелен обект
в сграда с идентификатор 51500.507.601.1.
По делото е безспорно, че на 23.11.2021 г. е проведено Общо събрание на Етажната
собственост на комплекс „Месембрия ризорт“, КК „Слънчев бряг“, представлявана от Мария
Терзиева, което е свикано от последната на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС. Установява
се от представения протокол, че ОС е открито в 12 часа, но не е имало необходимия кворум,
поради което ОС е отложено с един час, като са регистрирани 49, 912 % идеални части от
общите части на сградата.
На Общото събрание са взети следните решения: По т.1 – потвърждаване размера на
определената годишна такса за поддръжка от 12 евро/кв.м. с ДДС, определена на предходно
Общо събрание на ЕС. По т.2 – взимане и потвърждаване на решение на основание чл.11,
ал1, т.11 от ЗУЕС за възлагане на фирма „Месембрия АМГ“ ООД поддържането и
оперативното управление на общите части в етажната собственост, тоест потвърждаване и
продължаване на срока на сключения договор от 10.03.2020 г. между същите страни.
Възлагане на управителя да договори изгодни условия и да подпише анекс за продължаване
на договора. По т.3 – взимане на решение за начина и реда за ползване на обектите,
обслужващи сградата, в т.ч. басейн, асансьори и прилежащи общи площи и др., съгласно
ПВР, взимане на решение за ограничаване достъпа на външни лица до обектите в етажната
собственост. По т.4 – взето е решение за извършване на проучвания и възлагане на
сондиране и извеждане на питейна вода за захранване на басейна и поливната система, като
3
така да се намали общия разход на етажната собстеност за вода. По т.5 – поставяне на
камери за видеонаблюдение по етажите на всяка от сградите в комплекса, както и
контролни камери на входовете в самите сгради и на входа на самия комплекс. По т.6 –
проучване на възможностите за извършване на ремонт и реално извършване на ремонта на
бетонното покритие в двора. По т.7 – възлагане на управителя по преценка за
целесъобразността да организира обслужването на комплекса, като се използват
съществуващите санитарни възли и камериерски офиси. По т.8 – обсъждане на други
въпроси, по същество не са приети други решения на процесното ОС. Протоколът е
изготвен и подписан от председателя на ОС и протоколчика, като е отразено, че е изготвен
на 01.03.2021 г. Съобщението, че протокът е изготвен е било поставено на видно и
общодостъпно място на същата дата в 14 часа. Към протокола е приложен и списък на
присъстващите собственици, техните пълномощници, идеални части, които притежават и
представляват, описание на самостоятелния обект. В същия списък се съдържат и подписите
на лицата. Представени и приложени са пълномощните на лицата, присъствали в това им
качество на ОС.
По делото е представена покана за свикване на ОС на ЕС от 12.02.2021 г., за свикване
на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС, като е удостоверено залепването й с протокол,
подписан от управителя на ЕС и един свидетел. Представено е и искането на собственици на
апартаменти от комплекса до управителя за свикване на Общото събрание, както и решение
на управителя за свикване на това събрание.
По делото се съдържа удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж
„Апартаментен хотел“ с идентификатор по кадакстрална карта 51500.507.616.1, находящ се
в УПИ II-587 с идентификатор 51500.507.616, кв.1202, к.к. „Слънчев бряг 9 запад“, Община
Несебър, както и разрешение за ползване на същия обект. Представен е и правилник за
вътрешния ред и управление на етажната собственост в процесната ЕС.
По делото са представени уведомления от етажни собственици за прекратяване на
договор за стопанисване и управление на недвижим имот между последните и „Месембрия
ризорт“ ООД с предмет управление, поддръжка, обслужване и възстановяване на частите и
съображенията на обект Апартаментен хотел „Месембрия Резорт“. Уведомления изхождат
от А.К. Р. К., Б.В., Е.В. Представено е копие от трудов договор със служител „рецепционист
– хотел“.
Представено е писмо с изх.№Н5-ЕС-141-001/21.07.2021 г. от Община Несебър – за
вписване на обстоятелства, касаещи процесната ЕС. С писмото е представено уведомлението
по чл.46б от ЗУЕС, както и протокол от проведено на 06.03.2020 г. ОС на процесната ЕС, с
което е избрана за управител Мария Терзиева. Във връзка с правомощията на управителя на
ЕС от страна на ищеца са представени Определение №198 от 07.12.2020 г. по
ч.гр.д.3794/2020 г. на ВКС, както и Определение №260520 от 09.10.2020 г. по
ч.гр.д.2396/2020 по описа на БОС, видно от което е спряно изпълнението на решенията,
взети на проведеното на 06.03.2020 г. Общо събрание на етажната собственост на комплекс
„Месембрия ризорт“, к.к. Слънчев бряг – запад.
По делото е прието заключение от изготвена съдебно – техническа експертиза, която е
установила, че между поземлен имот с идентификатор 51500.507.601, в който е изграден
процесния апартаментен хотел „Месембрия ризорт“ и съседния такъв с идентификатор
51500.507.616 в к.к. Слънчев бряг, в който е изграден „Месембрия Палас“, няма изградена
ограда. Достъпа на етажните собстници не е ограничен до басейна, дворната част на имота и
алеите. Посочено е, че процесният недвижим имот е обособен като отделен УПИ, с
предназначение и начин на трайно ползване – урбанизирана територия, за курортно –
рекреационен обект. Процесният имот не е с предназначение за жилищно застрояване.
Посочено е, че в процесния имот се спазват изискванията за контролиран достъп за външни
лица, като влизането в сградата ставало с чип, с който се отваря входната врата на сградата и
вратата към дворната част на имота, където е разположен открития басейн. Вещото лице
4
посоча, че апартаментият хотел не представлява сграда с жилищен характер, тъй като в нея
не са изградени жилища, които да отговарят на изискванията на чл. 112 и 110, ал.1 от ЗУТ
В съответствие с правомощията си по чл.269 ГПК въззивната инстанция намира, че
обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което следва да разгледа спора по
същество, в рамките на заявените оплаквания във въззивната жалба.
По наведените оплаквания за неправилност на решението, по които въззивният съд
дължи произнасяне, съдът намира следното:
Настоящият състав намира, че районният съд е обсъдил подробно и задълбочено
събраните по делото доказателства, като в резултат на цялостния им анализ поотделно и в
съвкупност е достигнал до правния извод, че оспорените решения на ОС на Етажната
собственост, следва да бъдат отменени като незаконосъобразни.
Основен спорен въпрос пред въззивното производство, е дали управителят Мария
Терзиева е имала това качество към момента на свикването на процесното ОС, имала ли е
последната правомощията да свиква ОС на ЕС. Районният съд е приел, че Мария Терзиева
няма качеството на управител, съответно същата не разполага с правата да свиква общо
събрание на етажната собственост. Във въззивната жалба се излагат в тази връзка доводи за
неправилност на изводите на първоинстанционния съд, съответно се твърди, че последният
е следвало да спре производството на основание чл.229, ал.1, т.4 от ГПК.
Районният съд подробно е обсъдил въпросът за качеството на управителя Мария
Терзиева към момента на свикване на процесното ОС. Така с Определение №198,
постановено по ч.гр.д.3794/2020 г. на ВКС не е допуснато до касационно обжалване
Определение № IV-260520 от 09.10.2020 г. по в.ч.гр.д.2396/2020 г. по описа на БОС, с което
е спряно изпълнението на решенията, взети на проведеното на 06.03.2020 г. Общо събрание
на Етажната собственост на комплекс „Месембрия ризорт“, КК „Слънчев бряг“. С т.2 от
това решение за управител на ЕС е избрана Мария Терзиева. В тази връзка са правилни
доводите на първоинстанционния съд, че към момента на свикване на процесното ОС от
12.02.2021 г., Мария Терзиева не е имала качеството на управител на ЕС, поради което не
разполага с правото да свиква Общо събрание по реда на чл.12, ал.3 вр. ал.2 от ЗУЕС.
Следва да се посочи, че обезпечителната мярка по чл.397, ал.1, т.3 от ГПК вр. чл.40, ал.3 от
ЗУЕС се постановява именно с цел предотвратяване на последващи правни спорове до
разрешаване със сила на пресъдено нещо въпросът за законосъобразността на оспореното
решение на Общо събрание на ЕС. С допускането на такава обезпечителна мярка се спира
изпълнението на всички приети на 06.03.2020 г. решения на ОС, включително относно
избора на управител на ЕС, поради което няма как Мария Терзиева да упражнява
правомощията на такъв до момента на отмяна на наложената обезпечителна мярка.
Противното би противоречало именно на наложеното обезпечение и би обезсмислило
неговата функция и цели.
По отношение на изложените във въззивана жалба доводи за наличие на основание за
спиране на производството въз основа на чл.229, ал.1, т.4 от ГПК, съдът намира последните
за неоснователни. Съгласно чл.229, ал.1, т.4 от ГПК съдът спира призводството, когато в
същия или в друг съд се разглежда дело, решението по което ще има значение за правилното
решаване на спора. Преюдициален е този спор, по който със сила на пресъдено нещо ще
бъдат признати или отречени права или факти, релевантни за субективното право по
спряното производств /мотиви към т.2 от Тълкувателно решение №2/2019 г. по т.д.2/2017 г.
на ОСГТК на ВКС. В тази връзка и съобразявайки установената практика, следва да се
посочи, че когато изходът на висящото гражданско производство зависи от
материалноправна промяна, която би настъпила с влизане в сила на решение по
конститутивен иск, не е налице отношение на преюдициалност, както изисква нормата на
чл.229, ал.1, т.4 от ГПК. В този смисъл основание за съобразяване с тази промяна ще се
породи с настъпването на преобразуващия ефект, а не с висящността на производството за
неговото постигане. Именно такава е разглежданата хипотеза, тъй като предявените искове
с правно основание чл.40 от ЗУЕС са конститутивни по своя характер, целящи да породят
5
промяна в материалноправни отношение между етажните собственици, поради което
наличие на две висящи производства по искове с конститутивен характер не обосновава
необходимост от спиране на производството на основание чл.229, ал.1, т.4 от ГПК.
Следва да се посочи, че настоящият състав намира, че е налице и друг порок на
процедурата по провеждане на Общото събрание, който опорочава всички приети решения,
който е своевременно заявен още с исковата молба. Видно от приложения към делото
протокол е, че по въпроса относно процента идеални части на собствениците е имало спор
на проведеното Общо събрание, което очевидно е наложило и извършването на
преизчислението на идеалните части, като в протокола е посочено, че Общото събрание е
преизчислило процентите идеалните части от общите части на ЕС за всеки самостоятелен
обект в нея на основание чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС.
На основание чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС когато в документите за собственост на
самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени
съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните
части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта
на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора
от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в процент. На основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС
определените идеални части по реда на чл. 17, ал. 4 и ал. 5 от ЗУ ЕС се одобряват с решение
на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в
сградата или входа. Безспорно е, че в конкретния случай –ЗУЕС въвежда квалифицирано
мнозинство – не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. От
представените строителни книжа, включително разрешение за ползване на строеж
„Апартаментен хотел“, както и удостоверение за въвеждане в експлоатация, се установява,
че броя на самостоятелните обекти в процесната ЕС е 156, коест, тоест – 2/3 от
самостоятелните обекти в сградата са 104 обекта – тоест за да бъдат приети решения,
касаещи определянето на идеалните части следва да гласуват положително не по-малко от
104 от самостоятелните обекти в сградата. Видно от представения Протокол от 23.02.2021 г.
на проведеното ОС са гласували 71 самостоятелни обекта, поради което не е спазено
императивното изискване на ЗУЕС за наличие на минимален кворум за приемане на това
решение.
Също така следва да се посочи, че в протокола изобщо не е отразено, че е проведено
гласуване за такова решение, нито броя гласували за него, ако изобщо е било проведено
такова, самостоятелни обекти. В този смисъл съдът приема, че преизчисляването не е прието
законосъобразно с решение на ОСЕС, съобразно разпоредбата на чл. 17, ал. 6 ЗУЕС, поради
което събранието е проведено при неизяснен кворум, като на това основание решенията му
са незаконосъобразни. Аргумент за този извод е и разпродбата на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС,
съгласно която Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси
извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. От поканата за
свикване на ОС е видно, че подобно решение не е посочено в точките на дневния ред, като
не са налице данни и за неотложност на случая, поради което е недопустимо на събранието
да се обсъждат и гласуват въпроси, които са извън предварително обявения дневен ред.
Поради изложените мотиви, съдът приема, че са налице твърдявите в исковата молба
доводи за нарушения в процедурата по свикване и провеждане на процесното ОС на ЕС,
които обуславят незаконосъобразността на всички приети решения на процесното ОС.
Водим от горните мотиви, въззивният съд намери, че обжалваното решение следва да се
потвърди като правилно, законосъобразно и обосновано от доказателствата по делото, а
въззивната жалба - оставена без уважение като неоснователна.
Пред въззивния съд искане за разноски заявява въззивната ЕС. Предвид изхода по спора
на въззивната ЕС не се дължат разноски, представляващи направени и заплатени разноски за
адвокатско възнаграждение и държавна такса за всяка една инстанция. Разноски се дължат
6
на въззиваемото дружество, но такива не се претендират, нито са представени доказателства
за направени такива.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 150 от 10.12.2021 г. по гр.д. №435/2021 г. по
описа на РС-Несебър.
Решението не подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.3, т.2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7