РЕШЕНИЕ
№ 720
гр. София, 18.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на десети май през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Невена Б. Георгиева
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20211000503616 по описа за 2021 година
С решение № 265565 от 30.08.2021 г. по гр. д. № 15957/2018 г., СГС, І-2
с-в, ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по иск по чл. 108 ЗС на "Ню Камършъл"
ЕООД срещу Д. Р. П. и Р. С. П., че "Ню Камършъл " ЕООД е собственик на
недвижим имот в гр. София, ул. *** № 26, вх. В, а именно - апартамент № 7,
идентификатор 68134.702.711.1.50, с площ от 96, 83 кв.м., мазе № 27 с площ
от 14, 52 кв. м. и 2, 539 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на
строеж върху държавна земя въз основа на договор за покупко-продажба от
30.12.2014 г, като ОСЪЖДА Д. Р. П. и Р. С. П. да предадат владението. С
решението се ОТМЕНЯ на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК констативен н.а.
№ 77, том I, рег. № 2088, н.д. № 62 от 2018 г.
Срещу решението е депозирана въззивна жалба от Д. Р. П. и Р. С. П..
Твърдят, че решението е неясно и фактическите изводи в него не
кореспондират със събрания доказателствен материал. Подчертават, че са
ползвали имота почти 20 г. по уговорка със собствениците, като са платили за
него 28 000 щ.д. и 30 000 лв., подобрявали го, застраховали го, плащали за
него данъци и такси и пр. Позовавайки се на чл. 69 ЗС изтъкват, че от 1997 г.
1
държат имота като свой и оспорващия следва да докаже обратните си
твърдения. Считат, че изявленията им пред съд, ОС на ЕС, търговски
регистър и пр., се обясняват с факта, че лицата не са разполагали с титул за
собственост, но това не променя отношението им към осъществяваната
фактическа власт върху имота, който държели като свой (така и в решение №
38 от 13.07.2020 г., гр.д. № 1809/2019 г., ІІ ГО, ВКС на което се позовават).
Подчертават, че до смъртта си праводателят им не се е противопоставял на
владението им (13 г.), а наследниците му – още 4 г. след това. Настояват, че са
придобили собствеността по силата на давностно владение от 1997 г. до 2007
г. Евентуално поддържат възраженията си, че „Ню Камършъл“ ЕООД се
легитимира с абсолютно симулативна сделка, а дори и да е валидна,
праводателите не са били собственици и тя не е осъществила транслативен
ефект. Претендира отмяна на решението и отхвърляне на иска.
Ответникът „Ню Камършал“ ЕООД оспорва жалбата. Сочи, че е
придобил имота чрез покупко-продажба през 2014 г., за което е платил цената
(установено от ССЕ). Намира сделката за валидна, тъй като няма пречка тя да
е сключена между роднини, нито да е осъществена на цена, близка до
данъчната оценка. Намира за недоказано твърдението, че ответниците са
придобили имота и са заплащали за него цена, като изтъква, че няма
изискуемата от закона форма нито за договор за продажба, нито за
предварителен договор за такава. Твърди, че С. Б. нееднократно е
обективирала, че е собственик на имота – давала е съгласие по искане на
ответниците през 2004 г. в жилището да се регистрира дружество, участвала е
в имуществени съдебни спорове в качеството й на собственик на апартамента,
а ответницата Д.П. се е явявала по тях като свидетел, като пред съд е
потвърдила, че не е собственик на апартамент в ЖСК. Изтъкнато е още, че П.
е била управител на ЕС и е подписвала документи, в които като собственици
на имота са били сочени Б. и С.К.. Считат, че спрямо собствениците не са
били обективирани явни и недвусмислени действия за промяна на
намерението на държателите на имота, да считат същия за свой, обратно –
през 2018 г. Р.П. е водил разговор за закупуване на имота от С.Б..
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидни и допустими
съдебни решения, преценени като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
2
доказателствата по делото намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 108 ЗС и искане по чл. 537, ал. 2
ГПК.
В исковата молба, подадена от „Ню Камършъл“ ЕООД се сочи, че
дружеството придобило чрез покупко-продажба през 2014 г. процесния
апартамент като продавачи били лелята (С.Б.) и наследниците на чичото (Е. Б.
и М. Б.) на собственика на ищцовото дружество. Твърди се, че управителят на
ищеца – Р. Г., узнала през лятото на 2018 г., че ответникът Р.П. се интересува
от закупуване на имота и че това е човекът, на който покойният чичо дал
ключове от имота за да го наглежда и да отсяда в него. През есента на същата
година управителят на ищеца узнала също, че без нейно знание, но от нейно
име за имота са подавани документи в администрацията, а по отношение на
жилището бил вписан и констативен нотариален акт на името на ответниците.
С нотариална покана от 23.11.2018 г. ответниците били поканени да напуснат
имота. Моли да се признае, че дружеството е собственик на жилището, да се
осъдят ответниците да му предадат владението и да се отмени нотариалният
акт, с който те се легитимират.
Ответниците Д. Р. П. и Р. С. П. оспорват иска, като сочат, че имали
договорка със сем. Б. да закупят имот, който последните строили чрез ЖСК,
като споразумението била прехвърлянето на собствеността да стане след
завършването на сградата. Разяснено е, че с оглед тази договорка Б. развалили
друг предварителен договор с трето лице. Твърдят, че владението им било
предадено още през 1997 г. и те превърнали жилището в луксозен имот.
Твърдят още, че заплатили първоначално сумата от 28 000 щ.д., а след това
още 30 000 лв., по искане на продавачите. Твърдят, че многократно канили Б.
да сключат сделка, но те отказвали, а след смъртта на С. Б., С. Б. искала все
повече пари за да бъде сключена продажбата. Правят възражение, че
сделката, с която се легитимира дружеството-ищец е привидна, тъй като е
сключена между роднини и свързани лица и че цената по нея не е плащана, а
отделно – че сделката е изповядана на „данъчна оценка“. Намират още, че към
момента на продажбата правото на собственост вече е било придобита по
давност от ответниците и сделката не е породила транслативния си ефект.
Сочи, че нотариалният акт е нищожен на основание чл. 26, ал. 2, пр. последно
ЗЗД. Правят възражение за задържане до заплащане на подобренията в имота.
3
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Страните не спорят, че С. и С. Б. били съпрузи. Според удостоверение
за наследници от 10.01.2011 г. – л. 17, т. І, след смъртта на С. Б. (2010 г.)
същият е наследен от съпругата си и родителите си Е. и М. Б. (първият
починал и наследен от В. Е. Б. – трето лице помагач).
Няма спор, че С. и С. Б. придобили спорния имот (л. 15, н.а. № 85 от
18.12.1998 г.) чрез строеж в ЖСК, както и че са сключили предварителен
договор за продажба на същия имот с трето лице през 1997 г., но той бил
прекратен със споразумение от 22.05.1998 г. – л. 254, 256).
Няма спор още, че между Б. и П. не е сключван писмен предварителен
договор или друг писмен договор, касаещ ползването на имота. Установява
се, че от 1997 г. ответниците П. обитавали апартамента, който ремонтирали и
в който живеели непрекъснато. В тази насока са свидетелските показания на
свидетелите (всички съседи на процесния имот) М. Д., Й. Д., Х. Т., Е. М..
Според показанията ответниците живеят в имота с детето си, той бил тяхна
собственост, ремонтирали го многократно, направили го луксозен, никой друг
не е живял в него освен тях, както и никой не е идвал да ги гони от там. Част
от показанията възпроизвеждат разкази на самите ответници, според които те
били изнудвани и са платили за жилището двойно по-скъпо. Разказват, че Д.
била домоуправител и се грижела изключително добре за входа.
В показанията на св. И. Г. (сестра на С. Б.) се сочи, че мъжът на сестра й
(С.) дал разрешение жилището да се ползва от един мъж (от 1998 г.), но не
казвал на сестра й какво точно се случва, като обяснявал, че било само за
известно време, да го ползва. След като сестра й и зет й се разделили, така се
оставили нещата. Според свидетелката С. и С. имали само този апартамент,
но живеели под наем (а после в жилището на свидетелката), като на въпроси,
свързани с имота, С. отговарял, че й било трудно да се разправя. Св. Г. знае за
сделка, при която нейната дъщеря (Р. Г.) купила процесния апартамент от
сестра й, като инвестиция, но не й е известно какви действия е предприела
дъщеря й спрямо хората.
Св. Х. М. сочи на свой ред, че от С. знаел, че апартаментът бил даден на
едно момче, „да преспива чат-пат там“, като разговорът за това бил воден
4
през 2000-2002 г.
Видно от удостоверение от 19.11.2019 г. от СДВР, през 2001 г. Б. подал
срещу П. молба, касаеща самонастаняване на последния в процесния имот –
л. 248.
В същото време между Б. и П. имало образувано друго наказателно
производство. По делото е представено (л. 64) прокурорско постановление от
22.07.2005 г., по ЗМ-1729/03 на 01 РПУ-СДВР, пр.пр. 33874/01 г., СРП, като
няма спор, че преписката е унищожена, поради изтичане на 10 г. срок за
съхранение според Номенклатурата на делата на Прокуратурата на Република
България. В постановлението е посочено, че преписката е образувана по
жалба на Р. С. П., който е твърдял, че С. Б. го е измамил тъй като след
изплащане на уговорена стойност за процесния апартамент не му е
прехвърлил собствеността. Според разследващия прокурор, през 1997 г. Б.
казал на П., че иска да продаде апартамента в ЖСК, тъй като не може да
поеме довършителните му работи, а уговорката била в рамките на 4-5 години
П. да го изплаща на вноски (до сумата от 28 000 щ.д.), а прехвърлянето да
стане след окончателното му изплащане. При проведена очна ставка на
17.12.2003 г. и двамата са заявили, че действително устно са се разбрали
апартамента да бъде изплащан, а след това да бъде прехвърлена
собствеността. Производството е прекратено, тъй като е прието, че се касае
до гражданско правен спор относно размера на цената на продавана вещ.
Страните не спорят, че междувременно на 21.12.2004 г. Б. дали съгласие
в жилището да бъде установено седалище на "Д. Трейд" ЕООД (декларация т.
I, л. 67),
По делото е представен запис на заповед от 20.01.2006 г. – л. 66, в който
е вписано, че С. Е. Б. безусловно се е задължил да заплати сумата от 30 000
лева на 20.09.2006 г. на Р. С. П.. От приетите СГЕ (л. 326, л. 91 на т. ІІІ) се
установява, че документът е подписан от С. Б., който вероятно е и
изпълнителя на изписаната сума и дата. Относно изписването на цифрите 1 и
3 (в сумата) една върху друга, вещото лице не е могло да установи автор, като
обяснение за това дава ответникът П., сочейки, че първоначално е започнало
изписване на сумата от 15 000 евро, тъй като такава била платена от него на
С. Б., но в последствие била написана нейната левова равностойност – 30 000
лв.
5
Видно от протокол от общо събрание на ЕС от 05.03.2010 г. като
собственици са посочени Б., а П. като ползвател от 1998 г. (т. III, л. 61-62).
На 20.06.2011 г. е било проведено открито съдебно заседание по гр. д.
№ 2 881/2009 г. на САС, където жалбоподателката П. е била разпитана като
свидетел и заявила, че не е собственик на апартамента.
С н.а. № 176 от 30.12.2014 г. (л. 13) С. Б., Е. Б. и М. Б. (последните
представлявани от С. Б.), продали на ищеца „Ню Камършъл“ ЕООД
процесното жилище за 110 050 лв. (размер на данъчната оценка), платима в
срок до 31.12.2015 г. Видно от споразумение от 15.12.2015 г. (л. 147) срокът
за плащане е удължен до 31.12.2018 г., като е уговорено цената да се заплати
чрез преотстъпване на дивидента на Р. Г. (управител на дружеството-купувач)
от две юридически лица.
Няма спор, че ответниците П. се снабдили с н.а. № 77 от 3.10.2018 г. за
апартамента с оглед изтекла в тяхна полза придобивна давност.
При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се
налагат следните правни изводи:
Ищцовото дружество се домогва да установи, че е собственик на
спорното жилище по силата на сделка, с която го е закупило, а ответниците се
бранят с възражение, че са придобили имота по давност, евентуално, че
договорът за продажба, с който ищецът се легитимира, е абсолютно
симулативен.
От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че П.
ползват имота от 1997-1998 г. до сега, но е спорно дали те са го държали за
собствениците му или са го владели за себе си. Според чл. 69 ЗС по
презумпция се предполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се
докаже, че я държи за другиго. Настоящият състав приема, че П. са
установили владението си въз основа на устна уговорка за продажба на
жилището. Вярно е, че предварителният договор за продажба на недвижим
имот следва да бъде сключен в писмена форма, а устната форма прави този
договор нищожен. Този порок може да рефлектира върху бъдещото уреждане
на отношенията по продажбената сделка, но липсата на форма не засяга
факта, че П. са започнали да владеят вещта с намерението да я закупят, респ.
да я считат за своя. Доколкото законът предвижда, че предаването на
владението въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на
6
имота, прави владелеца добросъвестен (чл. 70, ал. 3 ЗС), следва да се приеме,
че при липса на валиден такъв договор (в частност на нищожен такъв),
владението не се отрича, а само придобива качеството на недобросъвестно.
Такова владение е без основание, но недобросъвестния владелец може да се
ползва от признатите му от закона права – например да придобие вещта,
макар и по по-неблагоприятните условия на чл. 79, ал. 1 ЗС – при 10 годишна
давност.
Ищцовата страна се позовава на тезата, че в случая се касае до уговорка
за ползване на имота, която прави П. държатели, а не ползватели. Наличието
на такава, която да обори презумпцията по чл. 69 ЗС не се доказва. На първо
място съдът взе предвид, че пред орган на власт Б. е признал при очна ставка
неизгодния за него факт, че страните са се договорили да се изплати цената и
след това да се прехвърли собствеността върху жилището. Това признание
сочи на възникнали между страните уговорки вещта не просто да се ползва, а
да бъде продадена при определени условия. Логично се явява в тази насока
прекратяването на друг предварителен договор, сключен с трето лице за
същия имот. В същото време свидетелите от същият блок са заявили, че
според тях П. са собственици на имота, който безспорно е бил ремонтиран и
поддържан луксозно от тях, те са заплащали данъци и застраховки за него и
пр. Вярно е, че няма писмени доказателства относно първоначалните
плащания като цена за апартамента, но косвено доказателство се явява
приложения запис на заповед за сумата от 30 000 лв., който е съставен след
прекратяване на посоченото по-горе наказателно производство и добре
отговаря на тезата, че страните са целяли да уредят отношенията си по
продажбата на жилището.
При тази съвкупност от косвени доказателства съдът приема, че в
случая страните не са водели преговори за сключване на предварителен
договор за продажба – устен такъв е имало. Те са преговаряли относно
момента на сключване на окончателния договор за прехвърляне на
собствеността и подписването на нотариалния акт, като с течение на времето
са договаряли актуализация на продажната цена (причините за което са
ирелевантни за настоящия спор). Този извод кореспондира и с поведението на
собствениците, които в течение на целият период от 1997 г. не са заявили
никакви претенции за заплащане на наемна цена, на обезщетение за ползване,
за ревандикация и пр. на жилището. Подобно поведение не може да отговаря
7
житейски и логично на тезата, че имотът е предоставен за ползване и за
преспиване на лица, които не са роднини или в други близки отношения с Б..
Обратно – дезинтересирането от имота (още повече, че самите Б. не са имали
собствено жилище, живеели са под наем и пр. според показанията на св. Г.)
може само да означава, че в отношенията между страните имотът е считан за
обект на продажбена сделка с П.. Такава липса на заинтересованост относно
имота се констатира и с оглед показанията на св. Г., която е посочила, че
сестра й не се е интересувала от апартамента, тъй като „било трудно да се
разправя“.
В подкрепа на тезата, че между страните не е имало съглашение за
ползване е и обстоятелството, че през 2001 г. Б. е сезирал органите с
оплакване, че П. се е самонастанил в имота. Това твърдение изключва
наличието на договор за ползване, по силата на който жилището да е било
обитавано от жалбоподателите само като държатели. Ако се приеме за
достоверно оплакването на Б., ще следва да се счита, че П. е завладял имота
през 2001 г.
На следващо място, вярно е, че в показанията на св. Г. и св. М. е
посочено, че имотът е даден само за ползване. Показанията на първата
свидетелка не могат да бъдат безкритично възприети, тъй като същата е майка
на управителката на дружеството-ищец. На свой ред вторият свидетел сочи
ползване на имота от „едно момче“ към 2002 г. Както по-горе бе посочено
обаче, при развилото се производство пред прокурорските органи, П. изрично
е демонстрирал пред Б., че претендира права върху имота, за който е платил
продажна цена и иска да бъде изпълнена уговорката за сключване на
нотариален акт, като счита поведението на прехвърлителя (отказващ да
сключи сделката) за измама. В този смисъл от 17.12.2003 г. (дата на
документираната очна ставка) следва да се приеме, че по отношение на
титуляра на правото на собственост е демонстрирано намерението спорната
вещ да се счита за собствена на ползващите я (въззивниците). От 2003 г. до
2014 г. (когато дружеството-ищец е закупило апартамента) е изтекъл период
по-дълъг от 10-годишния давностен срок. Т.е. към датата на сключването на
н.а. № 176 от 30.12.2014 г. собствеността по силата на оригинерно правно
основание вече е била изведена от патримониума на наследниците на Б. и не е
можело да бъде прехвърлена на дружеството. Тя е преминала в патримониума
на П., които са упражнявали владението за срок повече от 10 години в
8
неговия обективен и субективен елемент – т.е. в цялост.
Настоящият състав приема, че практиката, на която е основано
първоинстанционното решение – решение № 159 от 14.06.2013 г. по гр.д. №
1492/13 г., ІІ ГО, ВКС, не може да бъде отнесена към настоящия казус,
поради несходство на фактическата обстановка. В разгледания от Върховния
съд спор се установява, че първоначално фактическата власт върху вещта е
установено по договор за ползване и вещта не е владяна, а е държана. В
настоящият случай въззивният съд приема, че владението е установено не с
уговорка само за ползване, а по силата на устен предварителен договор – т.е.
налице е владение без основание поради нищожност на последното, което
въпреки това е направило ползващите лица владелци. Ако тази теза се
игнорира и се приеме, че първоначално е установено държане на жилището
(т.е. същото е предоставено само за ползване), то считано от 2003 г. пред
собственика промяната в намеренията спрямо вещта е била манифестирана
надлежно и за същият е било налице яснота, че имотът се ползва от П., които
го считат за свой и претендират да бъде подписан нотариален акт за уреждане
на отношенията помежду им. Разгледания от ВКС казус се различава по това,
че при него страните са имали намерения в бъдеще да преговарят за
продажба, а в настоящият случай е имало уговорка за продажба, с частично
плащане на цена, като в бъдеще е следвало само да бъде сключен
окончателен договор поради отлагателното условие, че собственикът е
претендирал първо да получи цената на вещта.
Към настоящият казус може да бъде отнесена друга практика, на която
се позовават жалбоподателите - решение № 121 от 10.04.2020 г. по гр. д. №
3643/2018 г., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС, решение № 262 от 29.11.2011 г. по гр. д. №
342/2011 г. на ВКС, II г.о., касаеща въпроса за елементите на фактическия
състав на придобивната давност по чл. 79, ал. 1 ЗС и по-конкретно - дали сред
тях се включва изискването собственикът да е осведомен за намерението за
своене на владелеца, т. е. владението на вещта като своя да е
противопоставено на собственика. В светлината на данните по настоящото
дело следва да се приеме, че към 2003 г. (когато в производството пред
прокуратурата изрично е станало ясно, че не са касае до договор за ползване),
владението (макар и без основание) е било демонстрирано пред собственика.
То е било постоянно, явно, несмущавано след този момент от собственика
9
(установено е не по скрит начин, така че да може да бъде узнато от
собственика), не е било прекъсвано или спирано по някой от предвидените в
закона способи – чл. 115 и чл. 116 ЗЗД.
Съдът не възприема възраженията на ищцовата страна, която се
домогва да установи, че поради изявления пред съд, ОС на ЕС и пр.,
жалбоподателите са демонстрирали знание, че вещта не е тяхна собственост,
т.е. са обективирали анимус, различен от този, който може да ги направи
собственици по давност. Заявявайки, че не са собственици на имота
жалбоподателите не са отрекли намеренията си да придобият тази
собственост с изтичането на давностния срок. В тези техния изявления е бил
вложен смисъл, че те не разполагат с годен документ за собственост, което
отговаря и на действителната обстановка, преди снабдяването им с
нотариален акт по обстоятелствена проверка едва през 2018 г. Фактът, че Б. е
уреждала административни и други въпроси, касаещи имота, не може да
лиши от значение намерението на владелците да своят, още повече, че към
предходни моменти, доколкото още не е бил изтекъл давностния срок П. не са
можели да се позоват на качеството „собственик“.
С оглед казаното ревандикационната претенция на дружеството-ищец
следва да се отблъсне, поради установяване от страна на ответниците, че в
тяхна полза е изтекла придобивна давност. Както се посочи и по-горе,
изводите на съда се основават на съвместна преценка на всички доказателства
по делото, в това число косвените, така както е указано в Решение № 141 от
4.01.2021 г. по гр.д. № 478/2020 г., І ГО, ВКС, сочено и от жалбоподателите.
Това не налага обсъждане на възраженията за абсолютна симулация на
сделката, от която юридическото лице черпи права. Само за пълнота може да
се посочи, че по делото не се събраха доказателства за установяване на
симулативност. Няма пречка продажбата на недвижим имот да уговорена
между свързани лица, при цена близка до данъчната оценка, нито има пречка
цената да бъде заплащана чрез прехвърляне на права върху дивидент. Тези
обстоятелства не могат да повлияят на действителността на сделката.
При този изход на спора решението на СГС следва да се отмени, като
предявеният от дружеството иск следва да се отхвърли, ведно с претенцията
по чл. 537, ал. 2 ГПК. Разноски при това разрешение се дължат само на
ответниците по иска в размер 12 378,11 лв. и за двете инстанции.
10
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 265565 от 30.08.2021 г. по гр. д. № 15957/2018 г.,
СГС, І-2 с-в, изцяло, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "Ню Камършъл" ЕООД срещу Д. Р. П. и Р.
С. П., иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване за установено, че "Ню
Камършъл " ЕООД е собственик на недвижим имот в гр. София, ул. *** № 26,
вх. В, а именно - апартамент № 7, идентификатор 68134.702.711.1.50, с площ
от 96, 83 кв.м., мазе № 27 с площ от 14, 52 кв. м. и 2, 539 % ид.ч. от общите
части на сградата и правото на строеж върху държавна земя въз основа на
договор за покупко-продажба от 30.12.2014 г., и за предаване на владението
върху същия.
ОСЪЖДА „Ню Камършъл“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати
разноски за двете инстанции на Д. Р. П., ЕГН **********, и на Р. С. П., ЕГН
**********, в размер на 12 378,11 лв.
Решението е постановено при участие в производството на В. Е. Б. и
СН. К. Б., като трети лица помагачи на страната на „Ню Камършъл“ ЕООД.
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11