РЕШЕНИЕ
№ 432
гр. Добрич, 18.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, XIX СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Деница Б. Петкова
при участието на секретаря Теодора С. Димова
като разгледа докладваното от Деница Б. Петкова Гражданско дело №
20213230103526 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод искова молба с вх. рег. №
126/22.03.2021г.,, подадена от А. П. А. с ЕГН ********** от *** чрез
надлежно упълномощения адвокат Т.Г. - САК, с която срещу Н. Н. К. с ЕГН
********** от с*** е предявен иск с правно основание чл. 33 във вр. с чл. 27
от ЗЗД за унищожаване на договор за покупко – продажба на недвижим имот
с кадастрален идентификатор № **** по КККР на село П., общ. ***, обл. **, с
трайно преназначение на територията – земеделска , с начин на трайно
ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория , с номер по предходен план :
109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр. **
под акт № **/2020г., поради това, че договорът е сключен поради крайна
нужда при явно неизгодни условия. Претендират се сторените по делото
разноски.
В исковата молба са изложени следните твърдения: На 20.02.2020г.
ищецът, като продавач, сключил с ответницата, като кувувач, договор за
покупко – продажба на недвижим имот с кадастрален идентификатор № ****
по КККР на село П., общ. **, обл. **, с трайно преназначение на територията
– земеделска , с начин на трайно ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория
1
, с номер по предходен план : 109061, който договор е обективиран в
нотариален акт, вписан в СВ-гр. Генерал Тошево под акт ***, при продажна
цена от 12 600 лева, заплатена по банков път. А. А. бил принуден да продаде
описания имот придобит по наследство от неговата майка, починала на
**.2020г., за цена повече от два пъти по-ниска от пазарната, тъй като
изпитвал остра нужда от парични средства. След като майката на ищеца
починала, същият се „върнал“ към старите си пороци – наркотици и хазарт.
Само за един месец А. натрупал огромни дългове и останал без средства за
препитание, а наркотичният глад го принудил да продаде имуществото си.
Исковата молба е предявена в едногодишния срок по чл. 33, ал.2 от ЗЗД, с
оглед разпоредбата на чл. 3, т.1 и т. 2 от Закона за мерките и действията по
време на извънредното положение.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответницата, чрез упълномощения
адвокат В.З. – ДАК, е депозирала писмен отговор, с който е изразила
становище за неоснователността на предявения иск. Оспорва се договорът да
е сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия. По делото не
са представени доказателства, че майката на ищеца е починал на **2020г. Ако
наведените в исковата молба твърдения отговарят на истината, то само за
месец след сочената дата А. се разпорежда с различно по вид имущество –
ниви в землището на село ** и село **, дворно място в село *** апартамент в
град ***и апартамент в град ***.
По данни от справка № 560136 от 19.05.2021г. направена чрез
отдалечен достъп по данни за физическото лице А. П. А. за всички служби по
вписванията същият в периода 18.02.2020г. – 07.08.2020г. е извършил
следните действия на разпореждане със свое имущество:
На 18.02.2020г. е продал нива с площ от 10,001 дка в землището на село
** за сумата от 24 000 лева;
На 20.02.2020г. е продал нива с площ от 18,001 дка в землището на село
*** за сумата от 12 800 лева;
На 21.05.2020г. е продал дворно място в село ***с площ от 1220 кв.м. за
сумата от 2600 лева;
На 26.06.2020г. е продал апартамент в град ** със ЗП от 48,250 кв.м., за
сумата от 57512,00 лева.
На 27.07.2020г. е прехвърлил 1/3 ид.ч. от нива в село **с площ от 17,999
дка в замяна на 20т. царевица ;
2
На 07.08.2020г. е продал апартамент в град **, със ЗП 41,850 кв.м. за
сумата от 25 000 лева.
За период от 6 месеца от разпоредителни сделки ищецът е получил сума от
78 000,00 лева и 20 т. царевица с левова равностойност около 5 600,00 лева.
Според ответницата по делото не са представени доказателства, че към
датата на сключване на процесната сделка А. е бил в състояние на „остър
наркотичен глад“ и е имал „остра“ нужда от парични средства. Само дава дни
преди продажбата на процесния имот ищецът се е разпоредил с друг свой
недвижим имот при цена от 24 000 лева, поради което към 20.02.2020г.
същият е разполагал с достатъчно средства за покриване на разходите си.
Отделно , процесният имот е продаден за сума, която надвишава с
около 10000 лева данъчната оценка на имота. Продажбата на имот за цена по-
ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за
справедливост и добросъвестност.
С оглед изложеното, според ответницата договорът не е сключен нито
при крайна нужда, нито при явно неизгодни условия, поради което се моли за
отхвърлянето на предявения иск и присъждане на разноски.
С последваща молба с вх. рег. № 1469/14.09.2021г., депозирана преди
първото по делото съдебно заседание, ищецът пояснява, че при злоупотреба с
наркотични средства и вследствие на пристрастеност към хазарт е натрупал
парични дългове, които е гарантирал с единственото си жилище и които
дългове се е задължил да погаси в нереално кратки срокове. Именно това го е
принудило към продажба на двете ниви на 18.02. и 20.02.2021г. Счита, че
продажбите на имуществото му след процесната сделка са неотносими към
предмета на спора, като пояснява, че се е разпоредил с цялото си имущество
именно поради пристрастеност към хазарт и наркотици.
В последно съдебно заседание, ответницата Н. К. релевира възражение
за недопустимост на производството, поради това че искът е предявен извън
преклузивния едногодишен срок по чл. 33, ал.2 от ГПК и моли за
прекратяване на производството като недопустимо.
Добричкият районен съд, като прецени доказателствата по делото и
доводите на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
Не се спори между страните, че с договор за покупко – продажба на
недвижим имот на 20.02.202ог. ищецът, като продавач, сключил с
3
ответницата, като кувувач, договор за покупко – продажба на недвижим имот
с кадастрален идентификатор № **** по КККР на село ** общ. **, обл. ***, с
трайно преназначение на територията – земеделска , с начин на трайно
ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория , с номер по предходен план :
109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр.
Генерал Тошево под акт **2020г. Съгласно съдържанието на нотариалния акт
продажната цена от 12 600 лева е платена по банков път от продавача.
От удостоверение за наследници с изх. № 5740/19.11.2020г. , издадено от
Община град Добрич, е видно, че майката на А.А. е починала на ***2020г.
Към доказателствата по делото са приети 6 бр. нотариални актове,
представени от ответницата, от съдържанието на които се установява, че в
периода 18.02.2020г. – 07.08.2020г. ищецът е извършил следните действия на
разпореждане със свое имущество, а именно:
- На 18.02.2020г. е продал нива с площ от 10,001 дка в землището на
село *** за сумата от 24 000 лева;
- На 20.02.2020г. е продал нива с площ от 18,001 дка в землището на
село ***за сумата от 12 800 лева;
- На 21.05.2020г. е продал дворно място в село ***с площ от 1220
кв.м. за сумата от 2600 лева;
- На 26.06.2020г. е продал апартамент в град ** със ЗП от 48,250
кв.м., за сумата от 57512,00 лева.
- На 27.07.2020г. е прехвърлил 1/3 ид.ч. от нива в село ***с площ от
17,999 дка в замяна на 20т. царевица ;
- На 07.08.2020г. е продал апартамент в град ** със ЗП 41,850 кв.м. за
сумата от 25 000 лева.
За изясняване на фактическата страна на спора по делото е прието
заключение на съдебно-оценителна експертиза, което не е оспорено от
страните и което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено.
От него се установява, че пазарната цена на имота към датата на сключване
на сделката /20.02.2020г/. е била в размер на 44 860 лева /или 2492 лева на
дка/ , като продажна цена от 12 600 лева е 3,56 пъти по-ниска от пазарната.
По искане на ищеца по делото са събрани гласни доказателства, чрез
разпита на свидетелите В- Г. Г. и С. Й. С. .
Свид. Г., без родство със страните, споделя, че познава А.А. от 5-6
години. Запознали се „край хазарта“. А. бил добро, възпитано момче, от
4
добро семейство, но злоупотребявал с наркотици, имал склонност към хазарт.
Свидетелят пояснява, че е виждал ищеца неадекватен, отнесен. За процесната
продажба на земя споделя, че е придружил ищеца до нотариуса в ** но без да
влиза на сделката. Знае за две продажби на земя . А. му се оплакал , че
първият път продал земята на добра цена, но при втората продажба цената
била смъкната – той очаквал 1800-2000 лева на декар, но му казали – „ако
искаш подписвай, това са парите“. Ищецът бил притиснат от „други
обстоятелства с апартаменти“. А. изиграл всички имоти, придобити от майка
си и от баща си. Свидетелят пояснява, че ищецът е завършил туризъм в колеж
в **, работел като барман в ***и ***. Според свидетеля при продажбата А.
бил притеснен, може би е бил под натиск, но при нотариуса в ** бил
абсолютно адекватен. На първата продажба на земя свидетелят не е
присъствал.
Свид. С., без родство със страните, споделя, че А. живее при него в бара.
Пояснява, че работи в бар ***в град **. Майката на ищеца живеела над
свидетеля. С. познавал А. от малък. Ищецът живеел във ***, където отишъл
да учи, но се хванал с дрога и хазарт. Когато вземал дрога, не „бил в час“.
Проблемите на ищеца тръгнали, след като майка му починала . А. загубил на
хазарт 30 000 лева, взели му документите за апартамента. Ищецът отишъл в
заложна къща, където го накарали да подпише запис на заповед и договор за
заем. След като А. разказал на свидетеля за заложната къща, последният
отишъл да разбере какво е станало – в заложната къща му показали запис на
заповед за 30 000 лева, договор за заем и договор за апартамент. Пояснява, че
заложната къща се намирала в град ***. Щели да вземат апартамента на А.,
ако той не върне парите до два – три дена. Свидетелят посъветвал ищеца по-
добре да продаде земите си , отколкото да му вземат апартамента. Знае за две
сделки с ниви на ищеца – първият път А. получил 30 000 лева, а вторият – 12
000 лева. За втората сделка ищецът очаквал повече пари – 2000 - 3000 лева на
дка. А. дал парите на човека от заложната къща в град **, свидетелят го
придружавал, защото ищецът се страхувал да отиде сам. След като дал
парите, скъсали документите. Свидетелят не е придружавал ищеца на
сделката за втората нива в **. Знае, че във ** притискали А.– ако не върне
парите, щели да го „отупат“ и да му вземат апартамента. Свидетелят
пояснява, че ищецът работи от два – три дни, продава грозде, но не знае дали
е на трудов договор. Знае, че нищо не е останало от имотите на майката на
5
ищеца.
Въз основа на така установените факти, Добричкият районен съд,
като съобрази приложимия закон, приема от правна страна следното:
Предявеният иск черпи правното си основание от разпоредбата на чл. 33
във вр. с чл. 27 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД/.
По възражението за срока по чл. 33, ал. 2 от ЗЗД.
Съгласно чл. 33, ал.2 от ГПК правото да се иска унищожение се погасява
в едногодишен срок от сключването на договора. Срокът е давностен , а не
преклузивен и за спазването му съдът не следи служебно /в този смисъл
Решение по гр.д. №1015/11 г. на четвърто г.о. на ВКС и Определение по
ч.гр.д. №2144/08 г. на първо г.о. на ВКС/. Съдебната практика е
безпротиворечива, че правото на ответника да направи възражение за
погасяване по давност се преклудира с изтичане на срока за отговор на
исковата молба по чл. 131, ал. 1 от ГПК. В случая ответницата е инвокирала
възражението не в едномесечния срок за отговор по чл. 131 от ГПК, а в
последното по делото съдебно заседание. Поради настъпилата преклузия на
възражението за изтекла погасителна давност настоящият съдебен състав не
дължи произнасяне по въпросите спазен ли е едномесечният срок по чл. 33,
ал.2 от ГПК при действието на чл. 3, т.1 и т. 2 от Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение.
Фактическият състав на основанието по чл. 33 от ЗЗД се свързва с
кумулативното наличие на три предпоставки: състояние на крайна нужда у
прехвърлителя, явно неизгодни условия на сделката и пряка причинна връзка
между първите две. „Крайната нужда“ по смисъла на разпоредбата съставлява
такова състояние на патримониума на продавача, при което е налице остра
липса или недостатъчност на материалните активи и възможности на лицето,
за задоволяване на непосредствени базисни негови потребности. „Явно
неизгодни“ по смисъла на разпоредбата са такива условия, при които е налице
толкова явна и съществена нееквивалентност на престациите, че размяната на
благата е в очевидно противоречие с добросъвестността и добрите нрави.
Преценката в тази връзка е винаги конкретна и комплексна, и предполага
изследване не само на стойността на престациите, но и останалите клаузи на
сделката, включително обуславящите я релевантни обстоятелства. А
изискуемата от закона „причинна връзка“ е налице тогава, когато
извънредните и непреодолими нужди на прехвърлителя са от естество да
6
могат да бъдат пряко задоволени от полученото от него при явно неизгодни
условия благо /така обобщено правната доктрина; Решение №26/30.01.2012г.
на ВКС по гр.д. №151/2011г., IV г.о.; Решение №452/25.06.2010г. на ВКС по
гр.д. №4277/2008г., IV г.о. и други/.
Наличието на тези предпоставки, предвид твърде общото им формулиране
в текста на закона, подлежи на установяване и преценка във всеки конкретен
случай.
Съдът намира, че от трите посочени предпоставки е доказана само третата
- наличие на явно неизгодни условия. Съгласно трайната практика на ВКС
явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването
на договор за продажба на имот, са налице тогава, когато има явна, очевидна
нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по
договора, при наличие на много съществена разлика между действителната
стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. В конкретния
случай СОЕ е установила, че средната пазарна цена на имота към датата на
продажбата 20.02.2020г. е 44 860,00 лева, докато продажната цена по договор
е 12 000 лева. Няма установени тежести върху имота, нито са налице други
уговорки /напр. запазване правото на ползване от продавача/, които да
намаляват стойността на имотната престация. Налице е нееквивалентност при
договорена продажна цена с повече от 50% под действителната стойност на
процесния имот. Поради това съдът намира, че имотът е продаден при явно
неизгодни условия.
От анализа на събраните по делото доказателства не може да се направи
извода, че към момента на сключване на сделката ищецът се е намирал в
състояние на крайна нужда. Дори и да се даде вяра на показанията на
свидетеля С. /доколкото по делото няма други писмени или гласни
доказателства в тази посока/ , че към датата на процесната продажба ищецът е
имал задължения към трето лице в размер на 30 000 лева, то свидетелят
споделя, че ищецът е получил от друга сделка със свое имущество сума от
30 000 лева, именно в какъвто размер е бил дългът му.
По делото се установява, че към датата на процесната сделка ищецът е
разполагал с друго недвижимо имущество, с което в кратък период от време
се е разпоредил - дворно място в село ***с площ от 1220 кв.м.;
апартамент в град *** със ЗП от 48,250 кв.м.; 1/3 ид.ч. от нива в село **с
7
площ от 17,999 дка и апартамент в град ***, със ЗП 41,850 кв.м. Следователно
не може да се приеме, че ищецът е бил в утежнено материално състояние . От
показанията на водения от ищеца свидетел Г., се установява, че последният е
имал склонност към хазарт и е употребявал с наркотици от поне 5-6 години.
Състоянието на ищеца, което в продължителен период преди сделката не е
променено , не води до извода , че е налице причинна връзка между това
състояние и продажбата на имота му /в този смисъл Решение № 452 от
25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК/.
Освен това ищецът е в трудоспособна възраст, без твърдения и данни за
заболявания, които да му пречат да работи. Водените от А. свидетели
споделят, че той е завършил специалност туризъм, работил е като барман, а
впоследствие е продавал грозде. Ищецът няма законови задължения за
издръжка към други лица. Дори към 20.02.2020г. същият да е имал
непогасено задължение към трето лице, то два дена преди процесната
продажба е получил сума от 24 000 лева - видно от нотариален акт за
покупко-продажба на имот от 18.02.2020г. /т.е. два дени преди датата на
процесната продажба/ А. е получил от продажба на своя нива в село ** сума
от 24 000 лева /която е около 75 % от дълга му/ , разполагал е и с друго
недвижимо имущество на значителна стойност – два апартамента и
земеделски земи.
При тези данни съдът намира за необоснован и несъответен на
действителното положение потенциалния извод, че имуществената сфера на
ищеца е било толкова тежко и крайно засегната, че той да е изпитвал остра и
непреодолима нужда от продажба на имота в село*** на занижена цена, само
и единствено която продажба да е можела да задоволи потребностите му.
Както беше посочено по-горе „крайната нужда“ по смисъла на разпоредбата
на чл. 33 от ЗЗД съставлява такова състояние на патримониума на продавача,
при което е налице остра липса или недостатъчност на материалните активи и
възможности на лицето, за задоволяване на непосредствени базисни негови
потребности. Крайната нужда е състояние на стекли се тежки обстоятелства
за прехвърлителя, водещи до недостиг на парични средства, който недостиг
го е принудил да сключи сделката. Крайна нужда не е всяко състояния, при
което дадено лице изпитва имуществено смущение.
Следователно, не е налице нито изискуемата „крайна нужда“, нито пък
изискуемата „пряка причинна връзка“ между цялостното състояние на
8
патримониума на ищеца и оспорената по действителност прехвърлителна
възмездна сделка. Изложените елементи от фактическия състав на крайната
нужда (крайна нужда, явно неизгодни условия и причинна връзка) трябва да
съществуват кумулативно, в противен случай не може да става дума за
опорочена сделка по смисъла на чл.33 от ЗЗД. А при отсъствие на визираните
две предпоставки, искът следва да бъде отхвърлен.
Относно отговорността за разноски:
С оглед изхода на спора по иска по чл.33 от ЗЗД и на основание чл. 78,
ал.3 от ГПК в полза на ответника следва да се присъдят сторените от него
разноски: 1800 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение .
Така мотивиран, Добричкият районен съд:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А. П. А. с ЕГН ********** от гр.*** срещу
Н. Н. К. с ЕГН ********** от *** иск с правно основание чл. 33 във вр. с чл.
27 от ЗЗД за унищожаване на договор за покупко – продажба на недвижим
имот с кадастрален идентификатор № **** по КККР на село **, общ. **, обл.
** с трайно преназначение на територията – земеделска , с начин на трайно
ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория , с номер по предходен план :
109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр. **
под акт ***2020г., поради това, че договорът е сключен поради крайна нужда
при явно неизгодни условия.
ОСЪЖДА А. П. А. с ЕГН ********** от гр. *** да заплати на Н. Н. К.
с ЕГН ********** от *** сумата от 1800 лева, представляваща направените
по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО ПОДЛЕЖИ НА ОБЖАЛВАНЕ пред Добричкия окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
9