Р Е Ш Е Н
И Е
гр.София, 31.08.2020
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКА
КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в публично заседание на двадесет и пети юни през две
хиляди и двадесета година в състав:
Председател:
Росен Димитров
при
секретаря Вяра Баева като разгледа докладваното от съдия Димитров гр. д. № 13915
по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид:
Производството по делото е
образувано по иск с правно основание чл. 490, ал. 2 ГПК вр. чл. 185, б. „а“ ЗЗД,
предявен от „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******* /конституиран на основание чл. 227 ГПК на
мястото на „Б.П.Б.“ АД, поради вливането й в „Ю.Б.“ АД/ против Л.Г.Б., ЕГН **********
за обявяване недействителността на проведената публична продан в периода
12.06.2018 г. до 12.07.2018 г. по изп. д. № 20158380402633 на ЧСИ М.Б.на недвижим
имот, а именно: Апартамент № 2.4.1, находящ се в гр. София, р-н „Лозенец“, ул.
„*******, на кота +8.05 м., с чиста площ от 105.24
кв. м., състоящ се от: антре/коридор, две спални, кухня, дневна с трапезария,
тоалетна, баня с тоалетна, два балкона и склад, при съседи: Апартамент № 2.4.2,
стълбище, вътрешен двор, калкан на бл. 1, коридор и улица, заедно е избено
помещение № М 2-10, находящ се на кота -6.30 м. с площ от 3.75 кв. м., при
съседи: мазе № М 2-27, коридор на УПИ, заедно е 12.02% ид. ч. от общите части
на сградата и заедно е 1.67% ид. ч. от поземления имот, който е възложен с
Постановление за възлагане от 26.07.2018 г. на ответницата Л.Б..
В исковата молба се излага, че въз
основа на изпълнителен лист от 20.02.2015 г., издаден въз основа на Заповед за
изпълнение по чл. 417 ГПК от 20.02.2015 г. по ч.гр.д. № 7526/2015г. на СРС, 65
с-в и по молба на взискателя „Б.П.Б.“ АД е било
образувано изп. д. № 20158380402633 по описа на ЧСИ М.Б.срещу длъжниците, осъдени със заповедта за изпълнение. С молбата
са поискани изпълнителни действия и по-конкретно насочване на изпълнението
върху ипотекираните в полза на взискателя недвижими имоти. С молба вх. №
74801/08.11.2016 г. от взискателя „Б.П.Б.“ АД е
поискано и извършването на опис на Апартамент № 2.4.1, находящ се в гр. София,
р-н „Лозенец“, ул. „*******, собственост на един от длъжниците.
Ищецът сочи, че описът е бил извършен
на 24.11.2016 г., в присъствието на ответницата Л.Г.Б. и Д.Ц.– независим
оценител. Твърди, че процесният недвижим имот - Апартамент № 2.4.1 е бил оставен
за управление на живущото на адреса лице, а именно ответницата. Протоколът за
опис е бил подписан от назначеното за пазач лице - Л.Г.Б. и от независимия
оценител Д.Ц.без възражения. Публичната продан на апартамент № 2.4.1 е била насрочена
за периода 23.12.2016 г. - 23.01.2017 г., с обявяване на купувач на
24.01.2017г., с определена начална цена в размер на 113 000 лв..
На 24.01.2017 г. е била проведена
публичната продан, на която за купувач на имота е била обявена Н.А.Д., за което
на 25.01.2017 г. е изготвено постановление за възлагане на имота.
На 15.02.2017 г. ответницата Л.Б.
е подала жалба срещу постановлението за възлагане, по която с Решение № 2961 от
10.05.2018 г. по ч. гр. д. № 4281/2017 г. на СГС, ГК, IV-Б с-в постановлението е
било отменено. Решението е влязло в сила на 10.05.2018 г.
В исковата молба се излага, че с
молба вх. № 34861 /15.06.2018 г. взискателят е поискал провеждане на нова
публична продан на имота, която е била насрочена в периода 12.06.2018 г. -
12.07.2018 г., с обявяване на купувач на 13.07.2018 г. На търга са били
отворени постъпилите наддавателни предложения, в това число и от Л.Г.Б. и от взискателя „Б.П.Б.“ АД и е пристъпено към устно наддаване. Най-високото
устно наддавателно предложение е било направено от ответницата Л.Б. в размер на
190 970 лв. Протоколът е подписан без възражения и за купувач на Апартамент №
2.4.1 е била обявена ответницата Л.Г.Б. за сумата от 190 970 лв.. В тази
връзка е изготвено Постановление за възлагане на надвижим имот от 26.07.2018 г.,
за което са били уведомени участниците в публична продан, а с уведомление,
получено на 26.07.2018 г. е уведомен и взискателят „Б.П.Б.“
АД. Постановлението за възлагане е влязло в сила на 03.08.2018 г. по отношение
на „Б.П.Б.“ АД.
В исковата молба се сочи, че
доколкото „Б.П.Б.“ АД е взискател по изпълнителното
дело и е участвал в публичната продан като наддавач лице е легитимирано лице да
предяви иск по чл. 492, ал. 3 ГПК, вр. с чл. 490, ал. 2 ГПК, вр. с чл. 185, б.
„а“ ЗЗД
На следващо място се излага, че
съгласно нормата на чл. 490 ГПК длъжникът, неговият законен представител,
длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния
изпълнител, както и лицата, посочени в чл. 185 ЗЗД нямат право да вземат участие
в наддаването при извършване на публична продан, а съгласно чл. 185, б. „а“ ЗЗД
не могат да бъдат купувачи, даже на публична продан, нито пряко, нито чрез
подставено лице лицата, които по закон или по назначение от властта управляват
или пазят чужди имущества - относно същите тези имущества. Ищецът поддържа, че
пазачът, назначен от съдебен изпълнител да управлява имущество, върху което е
насочено принудително изпълнение, представлява лице, попадащо в очертания от
чл. 185, б. „а“ ЗЗД кръг и съответно това лице е лишено от правото да участва в
наддаването при публична продан.
Твърди, че качеството на пазач
на купувача на имота Л.Г.Б. безспорно се установява от Протокола за опис на недвижим
имот от 24.11.2016 г., съставен в нейно присъствие и на Д.Ц.– независим
оценител и подписан от тях без възражения.
На следващо място се излага, че
за да бъде установена недействителността на продажбата по см. на чл. 490, ал. 2 ГПК, имотът трябва да е закупен от лице, което е нямало право да участва в
търга, а в настоящия случай се установява пълна идентичност на лицата.
В тази връзка, ищецът моли да бъде
постановено съдебно решение, с което да бъде уважен предявения иск за обявяване
недействителността на извършената публична продан на имота и претендира
разноски по делото.
Ответницата Л.Г.Б. е депозирала
отговор на исковата молба, в който оспорва предявения иск като недопустим поради
липса на правен интерес у ищеца за водене на делото, доколкото всички суми от
проданта са разпределени в негова полза, като имотът е бил продаден на почти
два пъти по-висока от началната цена.
В условията на евентуалност,
оспорва предявения иск като неоснователен. В тази връзка се оспорва
твърдението, че е била назначена за пазач на имота. Поддържа, че за пазач на
имота е бил назначен длъжникът, което се установява от протокола за опис, в
който е посочено, че „имотът е във владение на длъжника“. Излага се, че от така
съставения протокол не може да се формира извод, че е направила волеизявление,
че приема имота за управление и пазене. Твърди се, че причините да присъства на
описа и да осигури достъп до имота са единствено договорките между нея и ищеца
да се организира публична продан на по-ниска цена от поисканите 82 700 евро от
Банката и тя да участва на проданта. Твърди се, че се е подписала на протокола
не с намерението да поема имота за управление или пазене, а единствено като
присъстваща, поради което в същия е невярно удостоверено, че е приела имота за
пазене. В тази връзка, оспорва представения протокол за опис от 24.11.2016 г.
като оспорва истинността на положения от нейно име подпис, както и текстът на
стр. 2 след „описаният имот се остави за управление на ...“, като твърди, че
текстът не е изписан от нея, а е добавен в по-късен момент от трето лице.
Наред с това се сочи, че дори
да се приеме за установено, че имотът е оставен за пазене на ответницата, то същата
не е имала качеството на лице, което по закон или по назначение от властта
управлява или пази чуждо имущество. Това е така, доколкото съгласно чл. 2, ал.
1 от ЗЧСИ ЧСИ е лице, на което държавата възлага принудителното изпълнение на
частни притезания, от което следва, че ЧСИ М.Б.не е орган на власт по см. на
чл. 185, б. „а“ ЗЗД, за да се приеме, че ответницата е назначена от властта да
пази или управлява имота.
Във връзка с изложеното, моли
съда да постанови решение, с което да прекрати производството по делото поради
недопустимост на иска поради липса на правен интерес за ищеца от воденето му, а
в условията на евентуалност да отхвърли предявения иск като неоснователен.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Няма спор по делото, а
посоченото обстоятелство се и установява от предтавените доказателства, че въз
основа на изпълнителен лист от 20.02.2015г., издаден въз основа на Заповед за
изпълнение по чл. 417 ГПК на 20.02.2015 г. по ч.гр.д. № 7526/2015г. на СРС, 65
с-в по молба вх. № 16891/25.03.2015 г. на „Б.П.Б.“ АД е образувано изп. д. № 20158380402633
на ЧСИ М.Б., рег. № 838 срещу длъжниците, осъдени със заповедта за изпълнение.
С молбата са поискани изпълнителни действия и по-конкретно насочване на
изпълнението върху ипотекираните в ползва на взискателя
„Б.П.Б.“ АД недвижими имоти.
От представената Молба вх. №
62056/08.09.2016 г., депозирана от ответницата по делото Л.Г.Б. до ЧСИ Б. се
установява, че във връзка с образуваното изп. д. № 20158380402633, същата е
уведомила съдебният изпълнител, че с разписка е предала на управителя на „София централ-В“ ООД капаро за покупката на
Апартамент № 2.4.1, находящ се в гр. София, СО, р-н „Лозенец“, ул. „*******, за
което е уведомена, че се чака удължаване на гаранционно писмо, след което ще се
подпише предварителен договор за имота. В молбата от молителката е заявено
желание за закупуване на процесния апартамент, както и искане за съдействие от
ЧСИ Б. за разрешаване на проблема.
Видно от Молба - становище вх.
№ 74801/08.11.2016 г., подадена от „Б.П.Б.“ АД до ЧСИ Б., във връзка с молбата
на ответницата е изразено становище, че въпросът е повдигнат пред компетентия
орган на Банката и при вземане на решение молителят ще бъде уведомен. В молбата
е посочено също така, че към момента няма да се предприемат действия по спиране
на изпълнението по отношение на процесния имот и е поискано на основание чл.
465 ГПК извършването на опис на имота.
С Уведомление за опис на
недвижимо имущество, изпратено от ЧСИ Б. до ответницата Л.Б., на 21.11.2016 г.
същата е била уведомена, че на 24.11.2016 г. ще бъде извършен опис на имота.
От представения по делото
Протокол за опис на недвижими имущества се установява, че описът е извършен на
24.11.2016 г. от помощник ЧСИ К.К.при ЧСИ М.Б., в
присъствието на Л.Г.Б., ЕГН ********** и Д.Ц.– независим оценител. В протокола за
опис са вписани известните към момента вещни тежести за имота – ипотека и
възбрана. В протокола за опис е посочено, че имотът е бил във владение на
длъжника и е отбелязано, че описаният имот се оставя за управление на Л.Г.Б. –
живуща на адреса, видно от ръкописно изписания текст, която е поела
задължението по чл. 486 ГПК. Видно от съдържанието на протокола, в същия са
положени подписи на графа „Пазач“ от Л.Г.Б. и от оценителяД.Ц..
Няма спор, че публичната продан
на процесния недвижим имот - Апартамент № 2.4.1 е била насрочена за периода
23.12.2016 г. - 23.01.2017г., с обявяване на купувач на 24.01.2017 г. с
определена начална цена на имота в размер на 113 000 лв.. От представения
Протокол за обявяване на постъпилите наддавателни предложения и купувач е
видно, че на 24.01.2017 г. е проведена публичната продан на имота, при която след
отваряне на тайните писмени наддавателни предложения е пристъпено към явен търг
с устно наддаване. Най-високото устно наддавателно предложение в размер на 150
200 лв. е направено от Н.А.Д., във връзка с което същата е била обявена за
купувач на имота. С постановление за възлагане на недвижим имот от 25.01.2017
г., имотът е бил възложен на купувача Н.А.Д..
На 15.02.2017 г. оветницата Л.Б. подала жалба с вх. № 11960 срещу постановлението
за възлагане, по която с влязло в сила за 10.05.2018 г. решение от 10.05.2018
г. по ч. гр. д. № 4281/2017 г. на СГС, IV-Б с-в е било отменено постановлението
за възлагане на имота.
С молба вх. № 33919/08.06.2018
г. до ЧСИ Б., взискателят е поискал извършването на нова публична продан на
Апартамент № 2.4.1., която видно от Уведомления за обявена публична е насрочена
в периода от 12.06.2018 г. до 12.07.2018 г. с първоначална цена на имота от
113 000 лв.
От представения Протокол за обявяване
на постъпилите наддавателни предложения и купувач от 13.07.2018 г. е видно, че
публичната продан е проведена в периода 12.06.2018 г. - 12.07.2018 г., като на 13.07.2018
г. на търга са били отворени постъпилите наддавателни предложения, сред които
са били и предложенията, направени от Л.Г.Б. и от взискателя
„Б.П.Б.“ АД, след което е пристъпено към устно наддаване. Най-високото устно
наддавателно предложение в размер на 190 970 лв. е направено от ответницата Л.Б.
и същата е обявена за купувач на имота като протоколът е подписан без
възражения.
С платежно нареждане за
кредитен превод на 26.07.2018 г. от ответницата е внесен остатъкът от 179 670
лв. от цената на имота.
Видно от представеното
постановление възлагане на недвижим имот от 26.07.2018 г. на ЧСИ М.Б.,
процесният недвижим имот, находящ се в гр. София, р-н Лозенец, ул. **********е
възложен на купувача Л.Г.Б. за сумата от 190 970 лв.
С уведомления за възлагане, участниците
в публична продан са уведомени за изготвеното постановление възлагане от
26.07.2018 г., а с уведомление изх. № 68118/26.07.2018 г., получено на
26.07.2018 г. е уведомен и взискателят „Б.П.Б.“ АД.
По делото е представено Решение
от 12.06.2018 г. на Арбитражен съд по арб. дело № 1/2018 г., видно от което
дружеството „СОФИЯ ЦЕНТРАЛ -В“ ООД е осъдено да заплати на Л.Г.Б. сумата от
111 231,74 лв., представляващи стойността на извършени от нея за периода
17.12.2015 г. – 05.01.2018 г. необходими и полезни разноски и подобрения в
процесния недвижим имот, с които се е увеличила стойността на имота като на Л.Г.Б.
е признато на основание чл. 72, ал. 3 ЗС право на задържане върху имота до
окончателното изплащане на тази сума.
С Молба вх. № 55354 от
17.09.2018 г., подадена от Л.Г.Б. до ЧСИ М. Б., същата е поискала да бъде
присъединена като взискател съгласно чл. 456 ГПК по изп. д. № 2633/2015г., по
повод на влязлото в сила Решение от 12.06.2018 г. на Арбитражен съд по арб. д.
№ 1/2018 г., както и да й бъде предявено всяко разпределение по делото като
бъде взета предвид привилегията, с която се ползва като взискател.
С Постановление за
разпределение от 11.09.2018 г. на ЧСИ М.Б.е разпределена сумата от 190 970
лв., представляваща продажна цена на процесния имот, видно от което при
разпределението не са взети предвид вземанията на присъединения взискател Л.Б..
В тази връзка на 05.11.2018 г.
в кантората на ЧСИ М. Б. е депозиарана жалба с вх. № 67551 от жалбоподателя Л.Б.
против предявеното на 02.11.2018 г. разпределение по делото.
На 09.11.2018 г. е подадена и
жалба с вх. № 68772 от Л.Г.Б. против отказ на ЧСИ М. Б. да извърши искано от
жалбоподателката изпълнително действие, изразяващо се в издаване на два броя
удостоверения съгласно чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписвания, необходими за
заличаване на ипотека за придобития от нея недвижим имот.
С определение № 1263/01.06.2020
г. на САС по ч.гр.д. № 65/2020 г. /влязло в сила на 29.05.2020 г./ е отменено
определение от 30.05.2019 г. по ч.гр.д. № 17022/2018 г. на СГС, в частта, с
която е оставена без разглеждане жалбата на Л.Б. срещу протокола за
разпределение от 11.09.2018 г. и е потвърдено, в частта, с която е оставена без
уважение жалбата срещу отказа на ЧСИ да издаде съдебни удостоверения.
Видно от представения
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 192, том V, рег. №
18460, дело № 909/2018 г. на помощник-нотариус при нотариус Ц.С., рег. № 30 на
НК, на 19.11.2018 г. ответницата Л.Г.Б. и съпругът й Е.В.Б.са продали процесния
недвижим имот, придобит по врема на брака им на дъщеря си С.Е.Б. за сумата от
111 000 лв.
По делото е назначена
съдебно-графическа експертиза, чието заключение се кредитира от съда като
компетентно и обективно дадено и неоспорено от страните по делото. Съгласно
заключението, подписът за „Пазач:” върху втора страница на Протокол за опис на
недвижими имущества от 24.11.2016г. е положен от Л.Г. В..
Видно от експертизата
ръкописният текст “Л.Г.Б.” в реда след отпечатаното „Описаният имот се остави
за управление на ...” върху втора страница на Протокол за опис на недвижими
имущества от 24.11.2016 г. не е изпълнен от Л.Г. В. като съгласно експертното
заключение не може да се отговори на въпроса преди приблизително колко време е
изписан този текст. Съобразно направено уточнение от вещото лице в съдебно
заседание от 27.02.2020 г. е невъзможно да се отговори категорично дали текстът
е дописван след това.
По делото е прието копие от
изпълнително дело № 20158380402633 по описа на ЧСИ М.Б., рег. № 838 на КЧСИ,
съдържащо 13 тома.
При
така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:
По допустимостта на иска:
Съгласно чл. 496, ал. 3, изр. 1,
пр. 1 ГПК, ако възлагането не бъде обжалвано, публичната продан може да бъде оспорена
само по исков ред, когато имотът е бил възложен на лице, което няма право да
участва в наддаването (чл. 490 ГПК). Съдът намира, че доколкото в настоящия
случай ищецът „Б.П.Б.“ АД е взискател по изпълнително
дело № 20158380402633 на ЧСИ М.Б., който е участвал в публичната продан като
наддавач лице, по силата на закона е легитимирано да предяви иск е правно
основание чл. 496, ал. 3, изр. 1 ГПК във вр. с чл. 490, ал. 2 ГПК, във вр. с
чл. 185, б. „а“ ЗЗД, поради което съдът намира, че предявеният иск е
процесуално допустим, като подаден от легитимирано лице.
На следващо място, съдът
намира, че за ищеца като взискател по изп.д. № 20158380402633 на ЧCИ М.Б.и като
участвало в публичната продан като наддавач лице е налице правен интерес от
прогласяване нищожността на извършената публична продан на имота.
Правният интерес се извежда от
правните твърдения на ищеца и се преценява конкретно с оглед естеството и
съдържанието на възникналия между страните правен спор.
Съгласно приетото в т. 3 от
мотивите на ТР № 4 от 11.03.2019 г. по т. д. № 4/2017 г. на ВКС, ОСГТК „В
хипотезите на чл. 496, ал. 3 ГПК, т. е. когато имотът е купен от лице, което е
нямало право да наддава, или при невнасяне на цената, публичната продан е
недействителна, като на общо основание тази недействителност може да се релевира,
както чрез предявяване на нарочен установителен иск, така и в производството по
предявен иск за собственост върху имота, обект на проданта, включително и чрез
възражение на ответника.“ Прието е също така, позоваването на
недействителността по принцип се извършва от лице, чиито материални права са
засегнати от принудителния характер на публичната продан.
Съдът намира, че в случая правният
интерес на кредитора не е свързан с обстоятелството, че кредиторът - вискател
не е обжалвал постановлението за възлагане на имота на обявения купувач. Дори и
при влизане в сила на това постановление, както е в настоящия случай, ако
продажбата е нищожна на посоченото основание, тя не е породила правните си
последици, респективно обявеното за купувач лице не придобива правото на
собственост върху имота, предмет на публичната продан.
Интересът на
кредитора-взискател „Юробанк България“ от обявяване на публичната продан за
недействителна се изразява в това, същият да достигне до максимално висока
продажна цена на имота, но при валидна нова продажба по реда на ГПК, при
спазване на законовите гаранции за това, тъй като, ако в случая извършената
публична продан бъде атакувана от друго лице и бъде обявена впоследствие за
недействителна, би се достигнало до задължение за взискателя за връщане на
получената сума от продажба на имота, която да бъде отново разпределяна между
кредиторите и съответно до необходимостта от провеждане на нова публична продан,
след ново обявяване, в резултат от което биха се засегнали правата на
взискателя.
Именно във възможността да
бъде дестабилизирано положението на
ищеца на удовлетворен кредитор, при евентуално атакуване от друго трето лице на
действителността на изъвршената публична продан се изразява засягането на
материалните права на ищеца „Ю.Б.“ АД, като кредитор-взискател
в изпълнителното производство от участието на ответницата в извършената
публична продан.
По основателността на иска:
Съгласно чл. 490, ал. 1 ГПК
длъжникът, неговия законен представител, длъжностните лица от канцеларията на
районния съд, служителите на съдебния изпълнител, както и лицата, посочени в
чл. 185 ЗЗД, нямат право да вземат участие в наддаването. В разпоредбата на чл.
185, б. „а“ ЗЗД е предвидено, че не могат да бъдат купувачи, даже на публична
продан, нито пряко, нито чрез подставено лице лицата, които по закон или по
назначение от властта управляват или пазят чужди имущества - относно същите тези
имущества. Посочената норма установява изключение от общото правило за
равнопоставеност на отделните субекти в придобиването на собственост чрез
участието им в гражданския оборот. Разпоредбата има забранителен характер,
поради което не може да бъде тълкувана разширително и прилагана по аналогия по
отношение на лица, непосочени от закона.
Последицата от неспазване на
тази разпоредба е указана в разпоредбата на чл. 490, ал. 2 от ГПК, съгласно
която когато имотът е купен от лице, което не е имало право да наддава,
проданта е недействителна.
От събраните доказателства по
делото безспорно се установи, че за процесния недвижим имот е била насрочена
публична продан в периода 12.06.2018 г. - 12.07.2018 г., като от представения
по делото протокол за обявяване на постъпилите наддавателни предложения и
купувач от 13.07.2018 г. е видно, че на търга са били отворени постъпилите
наддавателни предложения, сред които и наддавателните предложения, направени от
ответницата Л.Б., както и от „Б.П.Б.“ АД, в качеството на взискател по
изпълнителното дело. След отваряне на тайните писмени наддавателни предложения
е пристъпено към устно наддаване между явилите се участници като най-високото
устно наддавателно предложение в размер на 190 970 лв. е било направено от
ответницата Л.Г.Б. и въз основа на него, същата е била обявена за купувач на
имота.
Установи се също така, че с
платежно нареждане за кредитен превод на 26.07.2018 г. от ответницата е бил
внесен и остатъкът от 179 670 лв. до пълния размер от цената на имота, във
връзка с което е било изготвено Постановление за възлагане на недвижим имот от
26.07.2018 г. на ЧСИ М.Б., по силата но което процесният недвижим имот, находящ
се в гр. София, р-н Лозенец, ул. **********е бил възложен на купувача Л.Г.Б. за
сумата от 190 970 лв.
Няма спор, а и посоченото
обстоятелство се установи от представените по делото доказателства, че
постановлението за възлагане за гореописания недвижим имот е влязло в сила и е
вписано в имотния регистър.
В случая, основния спорен
въпрос по делото е дали ответницата в производството Л.Г.Б. - определена за
купувач на имота е била назначена за пазач на процесния недвижим имот и
съответно в резултат на това нарушена ли е процедурата по чл. 490 ГПК поради
това, че същата е сред лицата, които не са имали право да наддават.
От доказателствата по делото, а
и от самия отговор на искова молба се установи, че през 2015 г. ответницата е
сключила предварителен договор за покупко-продажба за процесния недвижим имот.
В отговора, ответницата изрично е посочила, че в деня на сключването му, й е
било предадено владението върху имота и от 2015 г. е във фактическа власт на
имота.
От представения по делото
Протокол за опис на недвижими имущества се установява, че описът е извършен на
24.11.2016 г. от помощник ЧСИ К.К.при ЧСИ М.Б., в
присъствието на Л.Г.Б., ЕГН ********** и Д.Ц.– независим оценител.
В протокола са вписани
известните към момента вещни тежести за имота и е отбелязано, че описаният имот
се оставя за управление на Л.Г.Б. – живуща на адреса, видно от ръкописно
изписания текст, която е поела задължението по чл. 486 ГПК. Протоколът за опис
съдържа положени подписи на графа „Пазач“ от Л.Г.Б. и оценителяД.Ц.,
които са положени без възражения.
В тази връзка следва да се
посочи, че на първо място протоколът за опис е официален свидетелстващ документ
по смисъла на чл. 179 от ГПК и като такъв се ползва с материална доказателствена
сила, относно отразените в него обстоятелства и волеизявления на страните.
В настоящия случай, протоколът
за опис на недвижимо имущество, извършен на 24.11.2016 г. от помощник ЧСИ К.К.при ЧСИ М.Б.е оспорен, в частта относно авторството на
подписа за „Пазач“, както и че ръкописният текст „Л.Г.Б.“, изписан на стр. 2 от
протокола след думите „Описаният имот се остави за управление на …“ не е
изписан от ответницата по делото.
В тази връзка и за доказване на
посочените обстоятелства, които са в тежест на ответната страна, от ответницата
е поискана и по делото е допусната съдебно-графическа експертиза.
От заключението на експертизата
по делото се установи, че подписът за „Пазач:” върху 2 страница на Протокол за
опис на недвижими имущества от 24.11.2016 г. е положен от ответницата Л.Г.Б..
От експертизата се установи
също така, че ръкописният текст “Л.Г.Б.” в реда след отпечатаното „Описаният
имот се остави за управление на ...” върху втора страница на Протокол за опис
на недвижими имущества от 24.11.2016 г. не е изпълнен от Л.Г.Б., но съдът
намира, че посоченото обстоятелство не променя факта, че с полагането на подпис
в графа за „Пазач“ на имота, ответницата е обективирала съгласието си да бъде
назначена за пазач на същия този имот.
В този смисъл, съдът приема за
неоснователни възраженията на ответната страна, че след като ръкописният текст
„описаният имот се остави за управление на“ не е написан от нея, то следва да
се приеме, че същата не е била назначена за пазач на недвижимия имот.
Съгласно чл. 483 от ГПК, описът
се извършва от съдебния изпълнител, поради което и след като същия се съставя
от него, то няма пречка, а още по-малко пък законова забрана именно, съдебният
изпълнител да посочи, респ. да изпише в протокола на кого оставя имотът за
управление.
Следва да се има предвид също
така, че както вече бе изложено протоколът за опис на недвижим имот от
24.11.2016 г. представлява официален удостоверителен документ по см. на чл.
179, ал. 1 ГПК и като такъв се ползва с материална доказателствена сила,
относно отразените в него обстоятелства и волеизявления на страните до
оборването на същите, което в настоящия случай, съдът намира, че не е сторено
от ответницата.
В този смисъл недоказано остана
по делото твърдението на ответницата, че за пазач на имота е бил назначен
длъжника, тъй като това обстоятелство не се установи от приложените доказателства
по делото.
В действителност, в
разпоредбата на чл. 486 ГПК е предвидено, че имотът се оставя в управление на
длъжника до извършване на проданта, като съдебният изпълнител при преценка и
при наличие на други обстоятелства, като например за добро стопанисване на
имота може да го остави за пазене и на друго лице. В този смисъл, съдебният
изпълнител е длъжностното лице, което в кръга на функциите си извършва преценка
на кое лице да предостави пазенето на имота. В процесния случай съдебният
изпълнител е съобразил обстоятелството, че в имота се намира трето лице, което
предявява самостоятелни права на ползване върху него, позовавайки се на сключен
предварителен договор за покупко-продажба, поради което е оставил имота за
пазене именно на това лице.
За обстоятелството, че
ответницата владее и ползва имота и преди извършване на процесния опис се
установява и от Арбитражно решение от Арбитражен съд - София от 12.06.2018 г.
по арб. дело № 1/2018 г., с което „София Централ-В” ООД - длъжник по изп. д. №
20158380402633 на ЧСИ М.Б., собственик на процесния Апартамент № 2.4.1 е осъден
да заплати на Л.Г.Б. стойността на сторените от нея необходими и полезни
разноски в имота за периода 17.12.2015 г. - 05.01.2018 г. и на същата е
признато право на зъдржане върху имота на основание чл. 72, ал. 3 ЗС. Посоченото
решение е постановено на 12.06.2018г. - в деня, съвпадащ с началото на
публичната продан, обявена в периода 12.06.2018 г. - 12.07.2018 г.
Наред с това, следва да се
посочи, че по изпълнителното дело липсват данни за пазач на имота впоследствие
да е назначавано друго лице. Напротив, от събрания по делото доказателствен
материал се установи, че подписът, обективиран в графа за „Пазач“ на имота е
положен от ответницата Л.Б., като същата е била наясно с текста на протокола и
с полагането на подписа си е обективирала съгласила да бъде назначена за пазач
на имота.
Съдът намира за неоснователни и
направените възражения от ответницата, че не е била наясно с качеството си на
пазач на имота, както и че обстоятелството, че е подписала протокола за опис
като пазач на имота не я прави пазач на същия този имот. Напротив с изписването
собственоръчно на имената си в протокола за опис на ред „Пазач“, срещу който се
е подписала, при положение, че същият съдържа и други редове, като например – за
„Свидетели“, съдът намира, че ответницата е обективирала съгласие да бъде
овластена от съдебния изпълнител именно за пазач на имота, поради което счита за
несъстоятелно направеното твърдение, че протоколът е бил подписан от нея в
качеството на „присъстваща“ на описа.
Във връзка с изложеното, съдът
намира, че по делото от ответницата не бе опровергана материалната
доказателствена сила на Протокола за опис на недвижими имущества от 24.11.2016
г. по изп.д. № 20158380402633 на ЧCИ М. Б. като официален свидетелстващ документ
по см. на чл. 179 ГПК.
С оглед на изложените правни
изводи, съдът намира, че следва да се приеме, че ответницата Л.Г.Б. е имала
качеството на пазач по см. на чл. 490, ал. 1 ГПК, във вр. чл. 185, б. „а“ ЗЗД
по отношение на процесния недвижим имот - Апартамент № 2.4.1 по време на
проведената публична проден в периода 12.06.2018 г. - 12.07.2018 г., с
обявяване на купувач на 13.07.2018 г.
Разпоредбите на чл. 490, ал. 1 ГПК и чл. 185, б „а“ ЗЗД, създават забрана за участието на ответницата като
купувач в публична продан, поради което със закупуването на процесния недвижим
имот от лице, което няма право да наддава е налице нарушение на процедурата по
чл. 490 ГПК.
В тази връзка и на основание
чл. 490, ал. 2 ГПК, съдът намира, че извършената публичната продан е
недействителна.
Поради изложеното, съдът
намира, че предявената искова претенция за обявяване за недействителна
проведената публична продан в периода 12.06.2018 г. - 12.07.2018 г., с
обявяване на купувач на 13.07.2018 г. по изп. д. № 20158380402633 на ЧCИ М.Б.на
Апартамент № 2.4.1, находящ се в гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „*******, който
имот е възложен с постановление за възлагане от 26.07.2018 г. на Л.Г.Б. се
явява основателна и следва да се уважи.
По разноските:
При този изход на спора, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответницата следва да заплати на ищеца направените
разноски по делото в размер на 2598,68 лева, съгласно представен списък с
разноски по чл. 80 ГПК /л. 381/.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА
ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛНА на
основание чл. 490, ал. 2 ГПК, във вр. чл. 185, б. „а“ от ЗЗД публична продан,
извършена по изпълнително дело № 20158380402633 пo oпиca
на ЧCИ М.Б., peг. № 838, с район на действие СГС в периода 12.06.2018 г. -
12.07.2018 г., с обявяване на купувач на 13.07.2018г. на недвижим имот, находящ
се в гр. София, СО, р-н „Лозенец“, ул. „*******, в триетажна жилищна сграда
/бл. № 2/, със застроена площ от 236.67 кв. м. и разгъната застроена площ
1,148.99 кв. м., находяща се в УПИ № II-635,1245,1564 от кв. 46-А по плана на
гр. София, м. „Витоша – ВЕЦ -Симеоново“, целият с площ от 2,200.00 кв. м. при
съседи по скица: УПИ III-1245, празно място, УПИ № 1-635 и от две страни -
улици, а именно: Апартамент № 2.4.1,
находящ се в гр. София, СО, р-н „Лозенец“, ул. „*********, на трети етаж,
на кота +8.05 метра, е чиста площ от 105.24 кв. м., състоящ се от:
антре/коридор, две спални, кухня, дневна с трапезария, тоалетна, баня с
тоалетна, два балкона и склад, при съседи: Апартамент № 2.4.2, стълбище,
вътрешен двор, калкан на бл. 1, коридор и улица, заедно е избено помещение № М
2-10, находящ се на кота -6.30 м. с площ от 3.75 кв. м., при съседи: мазе № М
2-27, коридор на гореописания урегулиран поземлен имот, заедно е 12.02% ид.
части от общите части на сградата и заедно е 1.67% ид. части от гореописания
поземлен имот, който недвижим имот е възложен с Постановление за възлагане на
недвижим имот от 26.07.2018 г. по изп. д. № 20158380402633 пo oпиca на ЧCИ М.Б., peг. № 838 на ответницата Л.Г.Б. за
сумата от 190 970 лв., по предявения иск от „Ю.Б.“ АД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***
/конституиран на основание чл. 227 ГПК като универсален правоприемник на
мястото на „Б.П.Б.“ АД, ЕИК *********, поради преобразуване чрез вливане в „Ю.Б.“
АД/ срещу Л.Г.Б., ЕГН **********, с адрес: ***
ОСЪЖДА Л.Г.Б., ЕГН ********** да
заплати на „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******* на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2598,68
лева - разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: