№ 16372
гр. София, 30.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 174 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
при участието на секретаря ЙОРДАН С. ДЕЛИЙСКИ
като разгледа докладваното от РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА Гражданско
дело № 20231110161427 по описа за 2023 година
Предмет на делото е предявен от М. Й. Х., ЕГН ********** и В. А. Х.,
ЕГН ********** срещу собственици на самостоятелни обекти в сграда в
режим на етажна собственост с адрес *****, конститутивен иск с правно
основание чл. 40 ЗУЕС с искане за отмяна на взетите решения по т. 2 при
проведено общо събрание на етажните собственици на 11.10.2023 г.
В исковата молба се твърди, че ищците в режим на съпружеска
имуществена общност са собственици на самостоятелен обект в сграда,
находяща се в гр. София, *****. Поддържа се нарушена процедура за
провеждане на ОС и противоречие на взетото решение със закона. Сочи се, че
притежаваните от Столична община идеални части следва да бъдат извадени
от гласуването, поради гласуване от упълномощено от наемателя лице, което
се аргументира, че няма качеството на собственик или ползвател и няма право
на глас. Излагат се доводи, че неправилно са посочени идеалните части на
собствениците, които са се явили на ОС. Обосновава се, че имената на
избраните представители не са били посочени в поканата за свикването му и
от протокола не ставало ясно как са избрани. Релевират се доводи, че взетото
решение по т. 2 е извън компетентността на Общото събрание. Аргументира
се, че земята няма статут на обща част, а е собственост на Столична община.
Твърди се, че оспорените решения не съответстват на чл. 18 от ЗУЕС относно
броя лица, които могат да бъдат представлявани от един пълномощник.
В законоустановения срок за отговор на исковата молба е постъпил
такъв от ответната страна, с който оспорва иска като неоснователен.
Обосновава законосъобразност на свикването и провеждането на ОС на ЕтС и
на взетите решения.
1
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните,
събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона,
намира следното:
За уважаването на предявения иск в тежест на ищеца е да установи,
качеството си на собственик на самостоятелен обект в сградата-етажна
собственост, посочена в исковата молба. В тежест на ответника е да докаже
вземането на посоченото в исковата молба решение на Общото събрание на
етажната собственост, при спазване изискванията за неговото свикване и
необходимия кворум за вземане на решението.
Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание, като съгласно нормата на ал.
2 молбата за отмяна на решението се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от
получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. За да бъде уважен
искът, по делото следва да бъде констатирано, че общото събрание, на което са
взети атакуваните решения, не е било свикано или проведено по предвидения
в ЗУЕС императивен ред или че решението е материалноправно
незаконосъобразно, като съдът проверява спазването на съответните
изисквания съобразно доводите на ищеца за незаконосъобразност на
събранието и конкретни нарушения, наведени в исковата молба. Тежестта на
доказване на законосъобразното свикване и провеждане на общото събрание
пада върху ответниците при условията на пълно доказване.
Между страните по делото не е спорно и съдът с доклада по делото е
отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните
обстоятелства: че ищците са собственици на самостоятелен обект в сградата-
етажна собственост, а именно на следните имоти: ап. 1, находящ се на ет. 1,
вход 1, със застроена площ 112,70 кв.м., заедно с 3,46 % от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото и ап. 4, находящ се на ет.
2, вход 1, със застроена площ 112,70 кв.м., заедно с 3,92 % от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото, с адрес на сградата гр.
София, бул. „Ал. Стамболийски“ № 108. Следователно ищците са
легитимирани лица да искат отмяна на решенията на общото събрание на
етажните собственици. Исковете за отмяна на решенията на ОС на ЕС,
обективирани в Протокол от 11.10.2023 г., са предявени на 08.11.2023 г.,
следователно в рамките на тридесетдневния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Между страните не е спорно и от представените доказателства се
установява, че на проведеното на 11.10.2023 г. ОС са взети няколко решения,
обективирани в протокол № 4/11.10.2023 г. Ищците правят искане за отмяна
на взетите по т.2 решения, а именно:
„Общото събрание излъчва 7 представители на ЕС *****: ***** за
провеждане на съвместно ОС с ЕС *****, насрочено за 19.10.2023 г. със
следния дневен ред:
т. 1 Вземане на решение да се изиска от кмета на район Възраждане,
Столична община да определи прилежащите части към ЕС с адрес гр.
София, ***** и ***** по смисъла на чл. 4 ЗУЕС с предназначение на
2
прилежащите части-поставяне на лека прозирна ограда в рамките на
поземлен имот с идентификатор 68134.305.308.
т.2 Да приеме решение, след определяне на прилежащите части към ЕС
с адреси: ***** и 114, да се сключи договор за изграждане на лека прозирна
ограда с *****, съгласно оферта 01/05.07.2023 г., като разходите по
изграждането се разпределят между двете ЕС, както следва: 450 лева на
самостоятелен обект, находящ се в ЕС на ***** и 500 лева на
самостоятелен обект, находящ се в ЕС на *****.“
На първо място ищците излагат твърдения, че са допуснати нарушения
при провеждането на ОС, като сочат, че ***** е участвала на ОС и е гласувала
като представител на собственика на ап. № 3 – *****, за която се твърди, че не
е нито собственик, нито ползвател на имота, а обикновен наемател, в което си
качество нямала право да участва в ОС, нито да упълномощава другиго.
Твърдят, че собственик на апартамент № 3 е Столична община, като развиват
съображения в насока, че не са спазени правилата досежно упълномощаването
и сочат, че ид.ч. (2,30 %) на Столична община, следва да се приспаднат от
резултатите от гласуването. Видно от приложен документ по делото, озаглавен
„кворум ОС 11.10.2023 г.“ /л.38/, собственик на апартамент № 3 е Софийска
община, а като пълномощник е посочена *****, срещу което име стои и
подпис. По делото е представено от страна на ответника пълномощно /л.43/,
от което се установява, че *****, е упълномощила ***** да я представлява в
ОС, което ще се проведе на 11.10.2023 г. Между страните в случая не е спорно,
че собственик на ап. 3 е Столична община. Съгласно чл. 14, ал. 2 ЗУЕС когато
в етажната собственост собственици са и общините, държавата или
юридически лица, упълномощаването се извършва съответно от кмета,
областния управител, съответния министър или управителните органи на
юридическите лица. Пълномощно в този смисъл не е представено по делото,
като не се установява и представената настанителна заповед да съдържа
изрична клауза в този смисъл, респ. в случая липсва надлежно
упълномощаване. Поради изложеното ид.ч. на собственика на ап. № 3, не
следва да бъдат съобразявани при отчитане на резултатите от
гласуването. Така посоченото обаче само по себе си не опорочава
провеждането на ОС, респ. не е и предпоставка за отмяна на решенията.
На следващо място ищците твърдят, че не е спазена разпоредбата на чл.
16, ал. 5 ЗУЕС, която предвижда /в редакцията, действала към момента на
провеждане на ОС/, че: протоколът съдържа датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневния ред, явилите се лица и идеалните
части от ЕС, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина,
по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен
подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите
решения. По-конкретно сочат, че не са се явили и не са били представени
собствениците на:
Обект 2, *****, с 2,30 ид.ч.,
Обект 9, *****, с 2,96 ид.ч.,
Обект 12, *****, с 3,01 % ид.ч.,
3
Обект 15, *****, с 2,60 % ид.ч.,
Обект 16, *****, с 2,68 % ид.ч.,
Обект 35, *****, с 1,57 % ид.ч.,
Обект 36, *****, с 1,63 % ид.ч.,
Обект 39, *****, с 3,93 % ид.ч.
В заключение се сочи, че не са участвали 20,98 % ид.ч., а при отчитане
на обстоятелството, че Столична община /собственик на ап. № 3/ не е била
надлежно представлявана, са били представени собственици, притежаващи
77,02 % ид.ч., поради което счита, че незаконосъобразно в протокола е
посочено, че са присъствали най малко 82 % ид.ч.
Видно от документ, озаглавен „кворум ОС 11.10.2023 г.“, ***** –
собственик на ап. 2, с 2,30 % ид.ч.; *****, собственик на ап. 9 с 2,96 ид.ч.;
***** – собственик на ап. 12, с 3,01 % ид.ч.; ***** собственик на ап. 15 с 2,60
% ид.ч.; ***** собственик на ап. 35, с 1,57 ид.ч.; ***** собственик на ап. 36 с
1,63 % ид.ч., действително не са присъствали, доколкото срещу имената им
липсва подпис, като подписи липсват и в следващите документи, които
отразят гласуването по отделните точки.
Относно собственика на ап. 16 – *****, с ид.ч. 2,68 % - видно от
документа, озаглавен „кворум ОС 11.10.2023 г.“ /л.38/, срещу името на лицето
стои подпис, такива има и в последващите документи, които отразяват
гласуването.
Относно ап. № 39 е отбелязан собственик „*****“, което настоящият
съдебен състав счита, че представлява само отразяване на предназначението
на обекта, но не и действителния собственик. Срещу собственик на ап. № 39, с
3,93 % ид.ч. липсва подпис, респ. такива липсват и в следващите документи
отразяващи гласуването.
С оглед изложеното, сборът на представените ид.ч. /след приспадане на
тези на ап. № 3 със собственик Столична община/ действително възлиза на
79,7 %. Съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се
провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-
малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с
изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 ЗУЕС. От изложеното
следва, че макар в протокола грешно да са посочени представените ид.ч.,
то ОС е проведено при спазването на необходимия кворум.
На следващо място ищците излагат твърдения, че на ОС не могат да се
приемат решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред. Сочи
се, че видно от поканата за свикване на ОС, в нея не били указани конкретните
имена на представителите, които ще бъдат избрани. Видно от текста на
протокола, конкретни лица, които да бъдат определени за представители не
били разисквания в рамките на събранието. При пълна неясна и неустановена
процедура по номинирането на представителите, било прието решение с което
като представители били определени лицата *****, *****, *****, *****. От
текста на протокола оставало неясно кой е предложил лицата за представители
и по какви критерии те били избрани. Между страните не е спорно, че в
4
покана за свикване на ОС не са указани конкретните имена на
представителите, които ще бъдат избрани за провеждане на съвместно ОС с
ЕС *****, което е и законосъобразният подход в случая, доколкото едно от
решенията, които е следвало да бъдат взети на ОС е свързано именно с
избор на представители, което дори житейски изключва възможността
отнапред да се посочат имената на лицата. Видно от съдържанието на
протокола, ***** – управител на ЕС, е направила предложение с конкретни
лица, което респ. е и гласувано. ***** неколкократно е отправяла покана,
който има предложения за други представители, както и за брой, да ги
отправи. Не се установява някой и в частност ищците, да са отправили
предложение за включване и на други представители /каквато възможност
са имали ищците, но не са се възползвали от същата/. В допълнение за
пълнота съдът намира за необходимо да посочи, че от съдържанието на
протокола не се установява, ОС да е проведено при дневен ред, различен
от обявения, дори напротив – самите ищците няколко пъти са разисквали
въпроси, абсолютно неотносими към обявения дневен ред.
На следващо място ищците твърдят, че взетите решения са извън
компетентността на ОС, т.к. провеждането на съвместно ОС било допустимо
само по въпроси, свързани с общите части на ЕС. Сочат, че сградата в която се
намирала ЕС на *****, попадала върху ПИ с идентификатор 68134.305.308 –
собственост на Столична община, респ. земята върху която била изградена ЕС
била на общината, а етажните собственици имали само право на строеж.
Обстоятелството, че имот с идентификатор 68134.305.308 е собственост на
Столична община и не е обща част на ЕС, е отделено за безспорно по делото.
Според чл. 38, ал. 1 от ЗС, в сграда в режим на етажна собственост общи
на всички собственици на обекти са земята, върху която е построена сградата,
дворът, както и всички друго, което по естеството си или по предназначение
служи за общо ползване. Дворното място е обща част по предназначение на
етажната собственост, но само тази част от него, която е нужна за ползване на
сградата по предназначение и за осигуряване на достъп до нея с оглед правата
на суперфициара, т.нар. суперфициарно пространство. Останалата част от
дворното място може да бъде обща част на етажната собственост само, ако е
налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на
земята, върху която е построена, какъвто не е настоящият случай. Ето защо
общото събрание на етажните собственици не притежава компетентност да
взима решение за начина на управление и ползване на дворното място, когато
то няма статут на обща част, освен за суперфициарното пространство. В
случай че площта на прилежащия терен на процесната сграда обхваща
цялата свободна дворна площ на имота, респ. цялото пространство във
вътрешния двор има характер на суперфициарно. В този случай
собствениците на земята не могат да определят как да се ползва
прилежащата площ, тъй като тя е в компетентността на
суперфициарните собственици, освен ако те не са идентични с тези на
земята.
Разпоредбата на чл. 4 ЗУЕС предвижда, че при преструктуриране на
квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на
5
етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен
имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща
площ към сградата. Съгласно ал. 2 прилежащата площ се определя от кмета на
общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица по
ред, определен с наредба на министъра на регионалното развитие и
благоустройството. Съгласно ал. 3 при определянето на прилежащата площ
кметът на общината издава заповед, придружена от скица, с която се
определят границите и предназначението на площта. Съгласно ал. 4
определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от
съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на
общинския съвет.
В светлината на изложеното, едната точка от дневния ред е свързана
именно с вземането на решение за провеждане на процедура по определяне на
прилежаща площ. Така посоченото, настоящият съдебен състав счита за
законосъобразно, като именно етажните собственици на двете сгради са
легитимирани да инициират началото на подобна процедура, поради което не
могат да бъдат сподели твърденията на ищците, че решението по т.1 не е в
компетентността на ОС, респ. и на съвместното ОС. Твърденията на ищците,
че в случая се касае за постройка в чужд имот, съдът счита за абсолютно
неоснователни. От съдържанието на протокола ясно следва, че въобще не се
касае за строеж върху чужд имот, а за провеждане на процедура за определяне
на прилежаща площ и поставяне на лека прозирна ограда именно върху
площта, определена като прилежаща. Настоящият съдебен състав счита, че
изцяло в компетентността на ОС, респ. на съвместното ОС, е инициирането на
подобна процедура и вземането на решения във връзка с използването на
прилежащата площ /поставяне на прозирна ограда/, като в случая
собственика на земята – общината, не може да препятства по никакъв начин
това решение, доколкото както бе подробно пояснено по-горе собствениците
на земята не могат да определят как да се ползва прилежащата площ, тъй
като тя е в компетентността на суперфициарните собственици.
Разпоредбата на чл. 11 ал. 1 т. 10 буква и) от ЗУЕС изрично предвижда,
че ОС на ЕС може да взема решения във връзка с използване на общите части
на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за
спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми. Единствено за
пълнота съдът намира за необходимо да посочи, че съгласно чл. 17, ал. 3 ЗУЕС
извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на
сто от представените ид.ч. от общите части на ЕС. В ал. 2 не са уредени
изрично решенията свързани с използване на общите части на сградата и
прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за спазване на
вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми. Респ. решението е взето и при
наличието на необходимото мнозинство (доколкото видно от резултатите
от гласуването /л.40/ „ЗА“ са гласували собствениците, чиито ид.ч. възлизат
на 56,60 %).
На следващо място ищците считат, че при съвместно ОС са приложими
правилата на чл. 14 ЗУЕС, респ. според тях едно лице можело да представлява
максимум трима собственици/ползватели, а съгласно решението по т. 2, било
6
взето решение да има 7 представители, т.е. според ищците 1 лице щяло да
представлява общо петима собственици. Така изложеното твърдение от
страна на ищците, не се споделят от настоящия състав. Разпоредбата на чл. 18
ЗУЕС предвижда, че за законосъобразното провеждане на съвместно ОС,
следва да бъдат излъчени еднакъв брой представители. Смисъла на тази
разпоредба се свежда до това, че за да бъде спазена процедурата за
провеждане на общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС, следва да се проведе ОС във
всяка етажна собственост, която да излъчи представители и да му делегира
правомощия за гласуване на съвместното общо събрание. В чл. 14, ал. 3 и ал. 4
ЗУЕС се касае за упълномощаване, а разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС е свързана с
делегирането на правомощия на конкретни лица, поради което и чл. 14, ал. 3 и
ал. 4 ЗУЕС не са приложими в случая.
Със становище /л.65 по делото/ ищците са навели нови твърдения, а
именно, че не е спазена процедурата за свикване на ОС, като е направено
искане за задължаване на ответника да представи доказателства относно
уведомяването на Столична община за свикване на процесното ОС, както и на
останалите лица по чл. 13, ал. 2 ЗУЕС. Направено е доказателствено искане и
за задължаване на ответника да представи в оригинал пълномощните, които
представлявали неразделна част от протокола. Отделно от това е въведено
ново твърдение, че липсва посочване на мандата на избраните представители
(които да осъществяват представителство при провеждане на съвместното
ОС). Във връзка с изложеното съдът намира за необходимо да посочи, че
основание на иска по чл. 40 ЗУЕС са само посочените в исковата молба
пороци /недопустимо е решение на общото събрание да бъде отменено въз
основа на пороци, които не са въведени в исковата молба или по-късно по
реда за отстраняване нередовностите на исковата молба, или чрез
изменение на иска/ - решение № 58 от 25.03.2014 г. по гр.д. № 5704/2013 г., I
г.о., решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д. № 4432/2015 г., I гр.о. Въведените
нови твърдения от страна на ищците с цитираното становище по същността си
представлява изменение на иска чрез добавяне на нови основания, което както
бе посочено по-горе е недопустимо. Ето защо нововъведените основания
съдът счита, че не следва да ги обсъжда.
С оглед гореизложеното съдът достига до извода, че ОС е проведено при
спазване на нормативните изисквания, като взетите решения са материално
законосъобразни. Ето защо предявеният от ищците иск следва да бъде изцяло
отхвърлен като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски на основание чл. 78, ал. 3
ГПК има ответникът, но доколкото последният не претендира такива, то не
следва и да се присъждат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
7
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Й. Х., ЕГН **********, с адрес ***** и
В. А. Х., ЕГН **********, с адрес ***** срещу собственици на самостоятелни
обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес *****, конститутивен
иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС с искане за отмяна на взетите решения по
т. 2 при проведено общо събрание на етажните собственици на 11.10.2023 г.,
като неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8