№ 3795
гр. София, 14.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на единадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:СтИ.а Григорова
при участието на секретаря Мария Т. Методиева
като разгледа докладваното от СтИ.а Григорова Гражданско дело №
20211100109299 по описа за 2021 година
Производството е образувано по подадена от Х. Д. Д. срещу „П.К.“ ООД
искова молба, с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
за обявяване за окончателен на предварителен договор от 20.05.2018 г. за
покупко-продажба на апартамент № 501, находящ се на пети жилищен етаж, с
жилищна площ от 52.62 кв.м., тераси 12.65 кв.м., състоящ се от антре, баня с
тоалетна, всекидневна, спалня, тераси, ведно с 5.2531% ид.ч. от поземлен
имот с идентификатор 68134.1932.2305, с административен адрес гр. София,
кв. „Манастирски ливади запад“, ул. „******* и искове с правно основание
чл. 92 от ЗЗД за заплащане на мораторни неустойки в размер на 1 575.95 евро
и 2 764.35 евро.
Ищецът твърди в подадената от него искова молба, че е изпълнил
своите задължения по предварителния договор от 20.05.2018 г., заплащайки
сума на обща стойност 52 531.78 евро, съставляваща шест от седемте
дължими вноски, като надплатил 11.78 евро. Седмата вноска се дължала при
сключване на окончателния договор, като срокът бил уговорен на 20 дни от
уведомяване на купувача за издаденото разрешение за ползване, но не по-
късно от 120 дни след съставяне на образец акт 15.
На 23.03.2021 г. изтекъл срокът за снабдяване с акт 16. Продавачът се
снабдил с това разрешение на 21.06.2021 г., като за тази дата купувачът се
информирал лично. Срокът за сключване на окончателен договор изтекъл на
11.07.2021 г.
Ищецът твърди, че са налице всички условия за сключване на
окончателен договор.
1
Поради забава на ответника да изпълни задълженията си за изграждане
на процесния имот с повече от 90 дни, претендира и заплащане на
максималния размер на неустойката от 3% от внесената сума, или 1 575.95
евро.
Ответникът дължал и неустойка за несвоевременно сключване на
окончателния договор в размер на 0.1% от продажната цена за всеки
просрочен ден. За 70 дни забава неустойката възлизала на сумата от 2 764.35
евро, която представлявала и максималният размер от 5% от продажната
цена.
Х. Д. моли съдът да постанови решение, с което да обяви
предварителния договор от 20.05.2018 г. за окончателен, както и да осъди
ответника да му заплати сумите от 1 575.95 евро и 2 764.35 евро мораторни
неустойки.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „П.К.“ ООД е подал отговор на
исковата молба, в който заявява, че за ищеца не е възникнало потестативното
право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен.
Ответникът не оспорва, че между него и ищецът е сключен
предварителен договор за изграждане и продажба на апартамент № 501 в
сграда, разположена в поземлен имот, понастоящем с идентификатор
68134.1932.2483 и че сградата е завършена и въведена в експлоатация.
Оспорва, че Д. е заплатил първата вноска от 5 526 евро на 17.05.2018 г.
Подписът на мястото на „продавач“ не бил положен от представляващия
дружеството управител Д. А. И..
Втората вноска от 11 057 евро ищецът заплатил със закъснение от седем
месеца. Падежът настъпил на 22.05.2018 г., а плащането било извършено на
18.12.2018 г. При това, нейната стойност била със 74.21 лева по-малко.
Оспорва плащането на третата вноска от 11 052 евро, като разписката от
17.12.2018 г. представяла неавтентичен документ - подписът за продавач не
принадлежал на Д. А..
Третата вноска следвало да бъде в размер на 30% от цената на обекта, а
в разписката били посочени 10%.
Четвъртата вноска също не била в пълен размер, а със 74.21 лева по-
малко.
Неверни били твърденията на ищеца, че е внесъл с 15.52 евро повече,
тъй като внесената на 14.08.2020 г. пета вноска била в дължимия размер от
5 520 евро, с левова равностойност 10 813.78 лева.
Нямало извършено надплащане и по шестата вноска, която Д. внесъл в
дължимия размер от 5 407.87 лева, равностойни на 2 765 евро.
До настоящия момент купувачът заплатил общо 59 324.45 лева с ДДС, а
продажната цена на апартамент № 501 възлизала на сумата от 55 287 евро,
108 131.97 лева с ДДС. По този начин Д. не изпълнил основното си
2
задължение по договора за точно плащане на цената.
„П.К.“ ООД бил възложител и инвеститор на обекта, а строител бил
„Н.Х.“ ЕООД. Поради некачествено изпълнени СМР, договорът за
строителство от 12.04.2018 г. бил прекратен. Съставил се акт за установяване
състоянието на строежа и СМР при продължаване на строителството за
всички спрени строежи по общия ред. Затова „П.К.“ ООД не носел вина за
настъпилата забава, а тя се дължала на некачествено извършените СМР,
наложили смяна на строителя.
Поради незаплатена изцяло от купувача продажна цена ответникът
прави възражение за неизпълнен договор.
Ответникът оспорва исковата претенция за заплащане на сумата от
1 575.95 евро неустойка, тъй като „П.К.“ ООД не изпаднал в забава по своя
вина. При това размерът й бил 909.96 евро, представляваща 3% от внесената
от ищеца сума.
Не се дължала и неустойката по чл. 22 от предварителния договор, тъй
като купувачът не изпълнил точно задължението си да заплати продажната
цена.
Ответникът твърди, че има право на вземане за неустойка в размер на
1 779.73 лева, равностойни на 909.96 евро поради неспазване на крайния срок
за заплащане на продажната цена.
Окончателният договор не бил сключен по вина на купувача, поради
което той дължал неустойка в размер на 2 764.35 евро.
В тази връзка с отговора ответникът прави възражение за прихващане.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, прие
за установено следното от фактическа страна:
Приет е по делото предварителен договор за изграждане и продажба на
недвижим имот от 20.05.2018 г., сключен между „П.К.“ ООД, продавач и Х.
Д. Д., купувач, по силата на който страните са се задължили да сключат
окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът се е задължил
да продаде на купувача правото на собственост върху апартамент № 501,
находящ се на пети жилищен етаж, с жилищна площ от 52.62 кв.м., тераси
12.65 кв.м., обща площ 61.43 кв.м., състоящ се от антре, баня с тоалетна,
всекидневна, спалня, тераси, който ще бъде изграден в жилищна сграда,
съгласно одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж №
1/05.01.2018 г. в поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2305 по КККР на
гр. София, одобрен със заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с адрес гр. София, район „Витоша“, ул. „*******, с площ
на парцела по нотариален акт 519 кв.м., УПИ 481 кв.м. срещу продажна цена
3
в размер на 55 287 евро.
В чл. 6, ал. 1 от договора страните са се съгласили продажната цена да
бъде заплатена по следния начин: първа вноска в размер на 10%, 5 526 евро –
платена на 17.05.2018 г.; втора вноска в размер на 20%, 11 057 евро – в
петдневен срок след излята фундаментна плоча към 22.05.2018 г.; трета
вноска – 30%, 16 586 евро – в петдневен срок от достигане ниво покрив (акт
образец 14); четвърта вноска – 20%, 11057 евро – в петдневен срок при
направени зидарии и монтирана външна дограма; пета вноска – 10%, 5 529
евро – в петдневен срок при готова външна фасада и монтирана асансьорна
уредба; шеста вноска – 5%, 2 765 евро – при подписан акт образец 15 на
сградата; седма вноска – 5%, 2 767 евро – при нотариалната сделка.
Плащането е следвало да се извърши по посочена в чл. 6, ал. 2 от
договора банкова сметка на името на продавача „П.К.“ ООД или срещу
съответно издаден документ.
Крайният срок за изграждане на обекта в завършен вид, съгласно
описаното в чл. 4 от договора и удостоверено с констативен акт образец 15 е
18 месеца от датата на откриване на строителната площадка (чл. 7 от
договора).
Задължението за сключване на окончателен договор е не по-късно от 20
работни дни от датата, на която купувачът е уведомен за издаденото
разрешение за ползване и при условие, че купувачът е заплатил пълната
стойност на имота. Срокът за разрешение за ползване е не по-дълъг от 120
дни от датата на съставяне на образец акт 15 (чл. 9, ал. 1 от договора), а
продавачът е задължен да предаде на купувача разрешение за ползване на
обекта в срок до 120 дни от издаване на акт образец 15 (чл. 10 от договора).
В чл. 20 от договора е договорено обезщетението, дължимо от
продавача на купувача при забава за изграждане на обекта в завършен вид
повече от 90 дни – 0.02% от внесената сума за всеки просрочен ден, но не
повече от 3%.
Купувачът, от своя страна, също дължи неустойка, когато не спази
крайния срок за заплащане на която и да е дължима вноска от продажната
цена – 0.02% от внесената сума за всеки просрочен ден, но не повече от 3%
(чл. 21 от договора).
4
Съгласно чл. 22 от договора, неизправната страна, по вина на която не е
сключен окончателен договор на определената в раздел IV дата на
сключването, дължи на изправната страна неустойка в размер на 0.01% от
продажната цена по чл. 5, ал. 1 за всеки просрочен ден, но не повече от 5%.
Съгласно разписка от 17.05.2018 г., купувачът предава на продавача
10% от продажната цена, равняващи се на 5 526 евро, в уверение на това, че
ап. 501 няма да се продава на други лица до октомври 2018 г. и в който срок
трябва да се подпише предварителен договор за покупко-продажба между
страните. Според съдържанието на разписката, сумата от 5 526 евро се
приспада от цената на апартамента.
На 18.12.2018 г. е подписана разписка от продавача „П.К.“ ООД, според
която от Х. Д. Д. е получена сумата от 11 057 евро, съставляваща втора вноска
за апартамент № 501.
Според разписка от 17.12.2018 г., Х. Д. е заплатил част от трета вноска
за апартамент № 501 – сумата от 10 775.70 лева, равностойни на 5 526 евро,
или 10% от продажната цена.
На 18.12.2018 г. с платежно нареждане от своя сметка в „Първа
инвестиционна банка“ АД Х. Д. е превел по посочената в предварителния
договор банкова сметка на „П.К.“ ООД в „У.К.Б.“ АД сумата от 21 551.40
лева за ап. 501, ул. „*******.
Същата сума – 21 551.40 лева Х. Д. е превел по сметка на дружеството,
продавач по предварителния договор, на 03.04.2019 г.
Според платежно нареждане от 14.08.2020 г., по сметка на „П.К.“ ООД
Х. Д. Д. е превел сумата от 10 813.78 лева, с посочено основание „ап*******,
ул. „*******, чл. 6, ал. 1, т. 5 от дог. 20.05.2018 г.“
По чл. 6, ал. 1, т. 6 от договора за ап******* на ул. „******* на
08.12.2020 г. по банковата сметка на „П.К.“ ООД в „У.К.Б.“ АД е преведена
сумата от 5 407.87 лева.
На 26.05.2021 г. между нотариус рег. № 040 на НК И.Н., довереник, и Х.
Д. Д., купувач, е подписано споразумение, като купувачът възлага, а
довереникът приема да съхранява по специална доверителна сметка сумата от
2 764.35 евро, с левова равностойност 5 406.60 лева, която ще бъде преведена
на продавача по предварителния договор от 20.05.2018 г. „П.К.“ ООД при
5
представяне на заверен препис от влязло в сила съдебно решение по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за
изграждане и продажба на недвижим имот от 20.05.2018 г.; вписан
нотариален акт за покупко-продажба на имота и удостоверение за наличие
или липса на тежести, ипотеки, възбрани, искови молби.
С нотариален кат № 198, том IV, рег. № 5087, дело № 711 от 31.05.2016
г. „П.К.“ ООД е закупил от С.В.Й. поземлен имот с идентификатор
68134.1932.2305.
На 05.01.2018 г. на „П.К.“ ООД е издадено разрешение за строеж от
главния архитект на СО, район „Витоша“ за изграждане на многофамилна
жилищна сграда с гаражи със застроена площ 181.27 кв.м. и РЗП 1106.19 кв.м.
в собствения на дружеството поземлен имот.
С протокол образец № 2 от 27.04.2018 г. е открита строителна площадка
и е определена строителна линия и ниво на строежа.
От съдържанието на приложенията към констативен акт образец № 15
към чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3/31.07.2003 г. (Наредбата) е видно, че на
12.12.2018 г. е бил съставен акт образец № 14 към образец Наредбата – за
приемане на конструкцията.
На 23.11.2020 г. е съставен констативен акт за установяване годността
за приемане на строеж „Многофамилна жилищна сграда с гаражи със ЗП
181.27 кв.м. и РЗП 1 106.19 кв.м. – образец № 15.
Съгласно удостоверение № 558/21.06.2021 г. строежът е въведен в
експлоатация.
В таблица за определяне на квадратурите на обектите в процесната
многофамилна жилищна сграда на ул. „******* ид.ч. за апартамент № 501 са
5.2531% от поземления имот, в който е построена сградата.
На 12.04.2018 г. между „П.К.“ ООД, представлявано от управителя Д. А.
И., и „Ню Х.“ ЕООД, представлявано от И. И. Ц., е сключен договор за
строителство във връзка с изграждане на процесната многофамилна жилищна
сграда.
На 16.09.2020 г. е съставен акт образец № 10 за установяване
състоянието на строежа при спиране на строителството, а на 29.10.2020 г. – за
установяване състоянието на строежа и СМР при продължаване на
6
строителството за всички спрени строежи по общия ред и предвидените в чл.
7, ал. 3, т. 10 други случаи.
Съгласно пълномощно с нотариална заверка на подписа на Д. А. И.,
управител на „П.К.“ ООД от 02.06.2016 г., дружеството е упълномощила И. И.
Ц. да подписва пред държавните органи и общинската администрация, АГКК,
„ЧЕЗ Електроразпределение България“ АД, „Софийска вода“ ЕАД,
„Топлофикация София“ АД, „С.“ ЕООД, ТРД-СТТС, МВР-КАТ, РИОСВ, СО,
район „Витоша“, СО-УАГ и навсякъде, където е необходимо, във връзка с
подаване и получаване на строителни разрешителни и книжа относно
поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2305, находящ се в гр. София,
район „Витоша“, ул. „*******; да подава и получава всякакви документи и да
представлява дружеството навсякъде, където е необходимо във връзка с
горепосоченото, с изключение на обременителните, както и всякакви
разпоредителни сделки с предмет горепосочения имот.
Приети са по делото таблици за приходи и постъпили суми във връзка с
договори за изграждане на обекти в процесната сграда, както и писмена
кореспонденция между Д. А. и И. Ц..
По делото е приет разходен касов ордер от 15.06.2018 г. за внесена от Х.
Д. Д. втора вноска за ап. 501 в размер на 11 057 евро, която сума е предадена
на И. Ц..
В протокол № 1 от 17.05.2018 г., подписан от инвеститора,
представляван от Д. Ат. И., и изпълнителя И. Ц., са описани завършените и
подлежащи на заплащане СМР, включващи кофражни работи за фундаменти.
С протокол № 11 от 08.04.2019 г., подписан от възложителя,
представляван от Д. Ат. И., и изпълнителя – от И. Ив. Ц., са установени
завършени и подлежащи на плащане доставка и монтаж на PVC дограма от 4-
ти до 6-ти етаж, а по протокол № 12 – зидарии на кота 5 етаж.
Събрани са гласни доказателства, чрез разпит на свидетелите И. Ц. и М.
Г..
Други доказателства от значение за спора по делото не бяха
ангажирани.
При така установените обстоятелства съдът направи следните
правни изводи:
7
По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В тежест на ищеца по предявения конститутивен иск е да докаже
наличието на валидно облигационно правоотношение, съдържащо
съществените условия на предварителен договор; че ответникът е собственик
на имота, за който се иска обявяване на предварителния договор за
окончателен и че е изпълнил задълженията си по договора.
Ответникът не оспорва и изрично в подадения от него отговор е
признал сключения с ищеца на 20.05.2018 г. предварителен договор.
Предварителният договор е валиден – индивидуализиран е обектът и са
уговорени всички съществени елементи – правата и задълженията на
страните.
Основният спор е съсредоточен върху изпълнението на задължението на
ищеца за заплащане на вноските. В тази връзка продавачът е възразил за
пълно неизпълнение на задълженията на Х. Д. да заплати първа, втора и трета
вноска и за неточно изпълнение на задълженията за заплащане на четвърта и
пета вноска.
Оспорено е, че за получател на сумата от 5 526 евро по разписка от
17.05.2018 г. подпис е положил управителят на дружеството – Д. А. И..
Ищецът е уточнил, че тази сума е предадена на И. Ц., който ги е получил от
името на „П.К.“ ООД и ги усвоил съгласно договорките между него и „Ню
Х.“ ЕООД (на което е управител), от една страна, и „П.К.“ ООД, от друга.
Във връзка с надлежно изпълнение на задължението на ищеца по
заплащане на първата вноска, следва да се отчете фактът, че датата на
разписката – 17.05.2018 г., предхожда датата на сключването на
предварителния договор - 20.05.2018 г. В чл. 6, ал. 1, т. 1 от договора е
посочено, че първата вноска в размер на 10%, или 5 526 евро е платена на
17.05.2018 г. Предварителният договор е подписан от управителя на
продавача – Д. А. И.. В тази част договорът има характер на разписка.
Доколкото автентичността на предварителния договор не е оспорена, в чл. 6,
ал. 1, т. 1 от него се съдържа изявление, ползващо се с материална
доказателствена сила срещу ответника, тъй като представлява неизгоден за
него факт, предвид възражението за неизпълнено задължение за заплащане на
първа вноска от 10%.
8
Следователно, Х. Д. е изпълнил първото от задълженията си по
договора – да заплати вноската от 5 526 евро.
Това изявление прави възможен изводът, че плащане на И. Ц., в полза
на „П.К.“ ООД, погасява задълженията на купувача към продавача по
предварителния договор.
Що се отнася до заплащането на втората вноска в размер на 11 057 евро,
падежът й е предвидено да настъпи в петдневен срок след излята
фундаментална плоча към 22.05.2018 г. На 18.12.2018 г. Д. А. И., като
управител на „П.К.“ ООД е подписала разписка за получена от Х. Д. Д. втора
вноска за процесния апартамент № 501, обект на предварителния договор от
20.05.2018 г. При съобразяване съдържанието на РКО от 15.06.2018 г. (л. 143
от делото) и данните от подписания от Д. А. лист на таблица за приходи (л.
119 от делото), съдът намира, че на 15.06.2018 г. Х. Д. е извършил надлежно
плащане на втора вноска от 11 057 евро по предварителния договор от
20.05.2018 г. За да извърши плащане в полза на „П.К.“ ООД на 15.06.2018 г.,
Д. се е водил от приетото от дружеството плащане на първата вноска, чрез И.
Ц. – с подписване на предварителния договор от управителя на дружеството.
Затова и купувачът е счел, че плащайки втората вноска от 11 057 евро на
същото лице – И. Ц., той изпълнява задължението си към „П.К.“ ООД.
Съдържанието на таблиците в частта, в която е положен подпис от
управителя на „П.К.“ ООД, както и на изходящите от Д. А. електронни
съобщения, водят до извода, че И. Ц. се е явял лице, упълномощено да
получава плащания за обектите в сградата на ул. „И.С.“ ООД. Този извод се
потвърждава и от посочване на Ц. като представляващ Д. А., съдружник в
„П.К.“ ООД в края на таблицата на лист 119 от делото, подписана от
управителя на ответното дружество Д. А.. Втората вноска за ап. 501 от 11 057
евро, с левова равностойност от 21 561.15 лева, е с дата на плащане в полза на
дружеството на 16.06.2018 г. и е отчетена при изравняване на дяловите вноски
на съдружниците Д. А. и „В.К.“ ЕООД. Разписката от 11 057 евро е издадена
от Д. А. на 18.12.2018 г., като с нея е потвърдено получаването на втората
вноска, заплатена от 15.06.2018 г. По този начин, кредиторът е потвърдил
изпълнението на задължението на купувача на ап. 501, по смисъла на чл. 75,
ал. 1, изр. 2 от ЗЗД.
Отделно от това, приета е левова равностойност на 11 057 евро от
9
21 561.15 лева, т.е. страните са приели приложим по договора фиксинг от 1.95
лв/евро.
На същата дата – 18.12.2018 г. от сметка на Х. Д. Д. в „Първа
инвестиционна банка“ АД по сметка на „П.К.“ ООД в „У.К.Б.“ АД е
преведена сумата от 21 551.40 лева.
Съдът не споделя възражението на ответника, че е заплатена една втора
вноска, за която е издадена разписката от 18.12.2018 г. Липсва основание
управителят да издава разписка за получена сума за втора вноска при
условие, че сумата е преведена по сметка на дружеството. По никакъв начин
съдържанието на разписката и на преводното нареждане от 18.12.2018 г. не
могат да бъдат свързани. Различна е валутата на плащането. Платежното
нареждане за сумата от 21 551.40 лева представлява остатъка от дължимата
трета вноска от 30% от продажната цена, след като на 17.12.2018 г. Х. Д. е
заплатил на И. Ц. част от тази трета вноска – 5 526 евро. Нейната левова
равностойност – 10 775.70 лева потвърждава приложимия към левовите
плащания курс от 1.95 лв/евро.
Не е оспорено заплащането на четвърта вноска на 03.04.2019 г. –
21 551.40 лева и на 14.08.2020 г. – 10 813.78 лева. По отношение на плащането
на четвъртата вноска, ответникът твърди неточно изпълнение: дължимата от
купувача вноска е в размер на 21 625.61 лева, т.е. със 74.21 лева по-малко.
Оспорва и твърденията за надплатени 15.52 евро по пета вноска и 8.26 евро –
по шеста вноска. Валутата на предварителния договор е в евро, но посочената
от продавача сметка е в лева и в тази валута е извършван банков превод по
сметка на „П.К.“ ООД на част от трета вноска – 21 551.40 лева, четвърта
вноска – 21 551.40 лева, пета вноска – 10 813.78 лева и шеста вноска –
5 407.87 лева, както и по разписката от 17.12.2018 г. – 10 775.70 лева.
Левовата равностойност на дължимите еврови вноски следва да се изчисли по
приетия от страните по договора фиксинг, съобразно гореизложеното - 1.95
лв/евро. В евро са заплатени първа и втора вноска, съответно от 5 526 евро и
11 057 евро. Общият размер на трета, четвърта, пета и шеста вноски възлизат
на 70 100.15 лева, или 35 948.79 евро. Следователно, купувачът по
предварителния договор от 20.05.2018 г. е внесъл 52 531.79 евро от
дължимите 52 520 евро.
Падежът на седмата вноска е при нотариалната сделка, съгласно чл. 6,
10
ал. 1, т. 7 от договора. Падежът за нейното заплащане не е настъпил,
доколкото страните не са сключили окончателен договор, а с подадената на
22.07.2021 г. искова молба е предявен конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД.
Настъпил е падежът на задължението на продавача да прехвърли
правото на собственост върху процесния имот на купувача. На 21.06.2021 г. е
издадено разрешение за ползване. В срок от 20 работни дни от уведомяване
на купувача за това разрешение тече срокът за обявяване на предварителния
договор за окончателен.
Ответникът не доказа нито да е уведомил ищеца за издаването на
разрешението за ползване, нито да го е поканил да се яви при нотариус за
сключване на окончателен договор.
До приключване на устните състезания по делото не се доказа
продавачът да е изпълнил задължението си да прехвърли правото на
собственост върху обекта на предварителния договор.
В чл. 364, ал. 1 от ГПК е предвидено, че ищецът дължи заплащане на
следващите се разноски по прехвърлянето на имота които следва да се
определят въз основа уговорената цена от 55 287 евро, която е по-висока от
данъчната оценка, съгласно удостоверение изх. № **********/27.09.2021 г.
на СО, дирекция „ОП“, отдел ОП Витоша – Овча купел.
Съгласно указанията в т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г., тълк.д. № 6/2012 г.
на ОСГТК, за извършването на нотариални действия съгласно чл. 85, ал.1 от
ЗННД се събират нотариални такси, чийто размер се определя съгласно т. ІІ.8.
от Тарифа за нотариалните такси. Според чл. 87 от ЗННД нотариални такси
дължи лицето, чието искане е разгледано от нотариус или от друг орган,
който изпълнява нотариални функции. В случая съдът действа именно като
орган с нотариални функции, поради което ищецът дължи по сметка на СГС
разноските по придобиването на имота – 746.76 лева.
Определеният по реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 вр. чл. 1, ал. 1,
т. 4, чл. 1, ал. 2 и чл. 22 от ЗМДТ, вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне
на размера на местните данъци на Столична община данък при възмездно
придобиване на имущество, възлиза на 3 243.96 лева.
На основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифата за държавните такси, събирани
11
от Агенция по вписвания ищецът дължи сумата от 123.13 лева – 108.13 лева
такса за вписване прехвърлянето на имота и 15 лева такса за вписване на
възбрана.
Тъй като в чл. 9, ал. 3 от предварителния договор е уговорено, че
разноските по сключването на договора се дължат от купувача, той следва да
заплати целия размер на дължимите нотариални, държавни и други такси.
По иска за заплащане на мораторна неустойка по чл. 20 от
предварителния договор от 20.05.2018 г.
В чл. 20 от неоспорения по делото предварителен договор е уговорено
при забава за изграждане на обекта в завършен вид за повече от 90 дни,
продавачът да дължи на купувача неустойка в размер на 0.02% от внесената
към момента сума по чл. 6, ал. 1 за всеки просрочен ден, но не повече от 3%.
В чл. 7, ал. 1 от договора продавачът се е задължил обектът на договора
да бъде изграден в завършен вид, удостоверен с акт образец № 15 в срок от 18
месеца от датата на откриване на строителната площадка. Не се спори, че
срокът е започнал да тече от 27.04.2018 г. съгласно протокол образец № 2.
Изтекъл е на 27.10.2019 г. Акт образец № 15 е издаден на 23.11.2020 г., с 393
дни закъснение и този период надвишава 90 дни. Неотносими са направените
от ответника възражения, че не носи вина за изпадането си в забава.
Претенциите си към изпълнителя на строежа, на когото е възложено
извършването на СМР, ответникът може да претендира на основание
вътрешните им отношения. Отделно от това, периодът на спиране на
строителството е от 16.09.2020 г. до 29.10.2020 г., който е след падежа на
задължението за снабдяване на продавача по предварителния договор с акт
образец № 15 – 27.10.2019 г. Сумата от 2 773.26 евро, вноска по чл. 6, ал. 1, т.
6 от предварителния договор, е заплатена на 08.12.2020 г., след издаване на
акт образец № 15 на 23.11.2020 г. и не следва да се включва в основата, върху
която се начислява мораторната неустойка.
Ответникът дължи да заплати на ищеца 3% върху внесената към
момента на забавата сума от 49 758.53 евро. На ищеца се дължат 1 472.76
евро мораторна неустойка по чл. 20 от предварителния договор от 20.05.2018
г.
12
Предвид частичната основателност на този иск, настоящият съдебен
състав дължи да разгледа направеното от „П.К.“ ООД възражение за
прихващане с вземането му за мораторна неустойка по чл. 21 от
предварителния договор (неспазване от купувача на крайния срок за
заплащане на която и да е дължима вноска от продажната цена), възлизаща на
3% от внесената към момента сума (според ответника 59 324.45 лева), или
909.96 евро.
Основателността на възражението е предпоставено от установяване
падежа на задължението на купувача за заплащане на всяка от вноските по чл.
6, ал. 1 от предварителния договор. Установи се, че първата от вноските е
била заплатена в дължимия от купувача размер от 5 526 евро на 17.05.2018 г.,
преди сключването на процесния договор на 20.05.2018 г.
Падежът на втората вноска е определен в чл. 6, ал. 1, т. 2 от договора – 5
дни от изливане на фундаментна плоча към 22.05.2018 г. Датата на
сключването на договора е след момента на фактуриране на полагането на
бетона за фундаментната плоча (т. 3 от протокол № 1/17.05.2018 г.).
Фиксирането на датата 22.05.2018 г. е било възможно, доколкото този вид
СМР са били завършени. Петдневният срок е изтекъл на фиксираната в
договора дата - 22.05.2018 г. и от следващия ден, до датата на плащането на
втората вноска – 15.06.2018 г., съгласно приетото от съда при произнасяне по
иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, ищецът дължи
неустойката по чл. 21 от предварителния договор – 0.02% от внесената към
момента сума. Размерът на внесената „към момента“ сума е в размер на 5 526
евро и за времето от 23.05.2018 г. до 14.06.2018 г. купувачът дължи неустойка
в размер на 24.31 евро.
Третата вноска се дължи от купувача в петдневен срок от достигане на
ниво покрив – акт образец № 14. Същият е издаден на 12.12.2018 г. В
петдневния срок купувачът е извършил плащане на общо 32 327.10 лева,
равностойни на 16 578 евро, или с 8 евро по-малко от дължимите 16 586 евро.
Задължението на купувача да заплати четвъртата вноска е обусловено
от изпълнението на насрещното задължение на продавача за направа на
зидарии и монтиране на външна дограма. Установява се, че монтажът на
дограмата е завършен на 08.04.2019 г., а плащането на четвъртата вноска е
направено на 03.04.2019 г. и тя е в размер на 11 052 евро, или с 5 евро по-
13
малко от дължимите 11 057 евро.
Петата вноска е заплатена по банков път на 14.08.2020 г. в лева –
10 813.78 лева и е с 32.23 лева (16.48 евро) повече от дължимите 10 781.55
лева. Задължението възниква при готова външна фасада и монтирана
асансьорна уредба.
Шестата вноска от 2 765 евро се дължи при подписан акт образец № 15.
Купувачът е заплатил 2 773.26 евро, с 8.26 евро повече.
Не е налице забава за изпълнение на задължението на купувача да
заплати трета, четвърта, пета и шеста вноска. На първо място, падежите за
заплащане на всяка от тези вноски е обусловено от изпълнение на
задължението на продавача: за снабдяване с акт образец № 14; направа на
зидарии и външна дограма; завършване на външна фасада и монтиране на
асансьорна уредба; подписване на акт № 15. Доколкото в договора не е
предвидено задължение за купувача да следи за достигане на съответните
етапи от строителството, то продавачът е този, който дължи на длъжника си
необходимото съдействие, за да получи плащанията на тези вноски. В чл. 28,
ал. 3 от договора са посочени адресите за кореспонденция на страните. В
настоящото производство ответникът не доказа да е уведомил надлежно
купувачът, че е изпълнил гореописаните свои задължения. Следователно,
длъжникът се освобождава от собствената си забава за заплащане на
съответните вноски, съгласно чл. 95 от ЗЗД. На следващо място, кредиторът е
в забава за изпълнение на задължението си за снабдяване с акт образец № 15,
считано от 28.10.2019 г. По силата на чл. 96, ал. 1 от ЗЗД, когато кредиторът е
в забава, длъжникът се освобождава от собствената си забава. Затова не може
да се говори за забавено изпълнение на задължението на Д. за погасяване на
пета и шеста вноска.
Единствено сумата от 24.31 евро следва да бъде прихваната със
задължението на ответника за неустойка от 1 472.76 евро. Като краен резултат
Д. има право на неустойка по чл. 20 от предварителния договор в размер на
1 448.45 евро.
Ищецът Х. Д. претендира и мораторна неустойка поради забава на
продавача за сключване на окончателния договор за периода от 23.03.2021 г.
до 01.06.2021 г. Позовава се на чл. 22 от предварителния договор. Клаузата
14
предвижда задължение за неизправната страна (страната, по вина на която не
е сключен окончателен договор) за заплащане на неустойка в размер на 0.1%
от продажната цена по чл. 5, ал. 1 за всеки просрочен ден, но не повече от 5%,
когато договорът не е сключен на определената по реда на раздел IV дата.
В чл. 9, ал. 1, част от раздел IV от предварителния договор страните са
се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма не по-
късно от 20 работни дни от датата, на която купувачът е уведомен за
издаденото разрешение за ползване. Срокът за снабдяване с разрешение за
ползване е не по-дълъг от 120 дни от издаване на акт образец № 15.
При тълкуване на договора, съгласно изискванията на чл. 20 от ЗЗД,
съдът издирва действителната обща воля на страните; тълкува отделните
уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. Волята на страните относно санкциите, които понасят, са
уредени в раздел VII от предварителния договор. Освен приетата за
основателна претенция за неустойка за неизпълнение задължението на
продавача по чл. 20 от процесния договор, продавачът отговаря и когато не
сключи договор в срок от 20 работни дни от датата, на която купувачът е
уведомен за издаденото разрешение за ползване (чл. 22 от договора).
Продавачът „П.К.“ ООД не е уведомил Х. Д. за разрешение № 558/21.06.2021
г. От собствената си забавата да го стори продавачът не може да черпи права.
Срокът от 20 работни дни, считано от издаване на разрешението за ползване
изтичат на 19.07.2021 г. и неустойка по чл. 22 от предварителния договор би
се дължала от тази дата. Претенция за неустойка за този период не е
предявена.
Ищецът заявява правото си на основание забава за изпълнение на
задължението на продавача да се снабди с акт образец № 16 – разрешение за
ползване. Действително, налице е такава забава, доколкото разрешението за
ползване е издадено на 21.06.2021 г., след изтичане на 120 дни от датата на
издаване на акт образец № 15 на 23.11.2020 г. - на 23.03.2021 г. Неустойка за
този вид забава в предварителния договор страните не са предвидили, поради
което така предявената от ищеца претенция е неоснователна.
С оглед изхода на спора, разноски се дължат на всяка от страните.
Ищецът е направил разноски на обща стойност 4 963.83 лева, от които
15
3 800 лева адвокатски хонорар. Срещу неговият размер представителят на
ответника е възразил. Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, за процесуално представителство,
защита и съдействие по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сумата
от 3 800 лева е минималният размер на дължимия хонорар. Според клаузите
на договор № 21041601/01.04.2021 г. възнаграждението от 3 800 лева е
заплатено от ищеца на адв. И. Г. за защита по иска с правно основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД.
От представения списък с разноски и предвид изхода на спора, на
ищеца се дължи целия размер на държавната такса, заплатена по
конститутивния иск – 725.08 лева и адвокатското възнаграждение от 3 800
лева. Предвид частичната основателност на иска за присъждане на неустойка
в размер на 1 575.95 евро, на ищеца се дължи част от държавната такса от
122.49 лева – 112.58 лева. Депозитът за разпит на свидетели от 100 лева
следва да се разпредели съразмерно на уважената част от всички искове, или
96.24 лева. Общата стойност на дължимите на Х. Д. разноски възлиза на
сумата от 4 733.90 лева.
Претенцията на ответника за разноски се изразява в стойността на
заплатеното адвокатско възнаграждение. В случая уговореното и платено
възнаграждение за адвокат е 3 000 лева с ДДС, но и по трите иска. След като
не е посочено по кой иск какво възнаграждение е уговорено и съответно
заплатено, съдът определи съотношението на платеното по исковете по чл. 92
от ЗЗД и по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съобразявайки цената на всяка от съдебно
предявените претенции. Цената на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е 90%, на иска
по чл. 92 от ЗЗД вр. чл. 20 от договора – 4%, а цената на иска по чл. 92 от ЗЗД
вр. чл. 22 от договора – 6%, съответстващи на 2 700 лева, 120 лева и 180 лева.
Ответникът има право на разноски за частично отхвърления първи иск за
неустойка – 9.71 лева и изцяло – по втория иск за неустойка – 180 лева, или
189.71 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключения на
20.05.2018 г. между „П.К.“ ООД, ЕИК *******, продавач, и Х. Д. Д., ЕГН
16
**********, купувач, предварителен договор за изграждане и продажба на
апартамент № 501, находящ се на пети жилищен етаж, с жилищна площ от
52.62 кв.м., тераси 12.65 кв.м., обща площ 61.43 кв.м., състоящ се от антре,
баня с тоалетна, всекидневна, спалня, тераси, при съседи: апартамент 502,
коридор, стълбищна площадка, двор, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1932.2305.1.10, ведно с прилежащите 5.2531% идеални
части от поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2305 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-
68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления
имот гр. София, район „Витоша“, кв. „Манастирски ливади–запад“, ул.
„******* с площ от 519 кв.м., стар идентификатор 68134.1932.2293,
68134.1932.2294, при съседи съгласно нотариален акт № 198, том IV, рег. №
5087, дело 711/31.05.2016 г. на нотариус рег. № 040 на НК: 68134.1932.2284,
68134.1932.2286, 68134.1932.2132, 68134.1932.2292, 68134.1932.2295,
68134.1933.2250, а съгласно скица на поземлен имот № 15-78173/23.02.2017
г., при съседи: 68134.1932.2284, 68134.1932.2286, 68134.1932.2132,
68134.1932.2306, 68134.1933.2250, който недвижим имот съгласно предходен
документ за собственост представлява поземлен имот пл. № 967а в кв. 36 по
плана на гр. София, м. „Манастирски ливади–запад“, целият с площ от 518
кв.м., за част от който е отреден УПИ IX-967а в кв. 36 по плана на гр. София,
м. „Манастирски ливади-запад“, с площ от 481 кв.м., при съседи по
предходен документ за собственост: улица „И.С.“, УПИ Х-967, улица-тупик,
УПИ II-1286, 1287 и УПИ VIII-963 за сумата от 55 287 евро, при условие, че в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила купувачът заплати на
продавача останалата част от продажната цена на стойност 2 755.21 евро,
включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника
задължения към държавата.
ОСЪЖДА, на основание чл. 87 вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 от ЗННД вр. т. ІІ.8
от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, Х. Д. Д., ЕГН **********, с
адрес гр. София, ж.к. „******* ******* да заплати по сметка на СГС сумата
от 746.76 лева нотариална такса.
ОСЪЖДА, на основание чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от
Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столична община,
Х. Д. Д., ЕГН **********, с адрес гр. София, ж.к. „******* ******* да
заплати по сметка на Столична община, район „Витоша“ сумата от 3 243.96
17
лева местен данък за придобиване на имота.
ОСЪЖДА, на основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифа за държавните такси,
събирани от Агенцията по вписванията, Х. Д. Д., ЕГН **********, с адрес гр.
София, ж.к. „******* ******* да заплати по сметка на Агенция по
вписванията сумата от 108.13 лева такса за вписване прехвърлянето на имота
и 15 лева такса за вписване на възбрана.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на разноските по
прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК.
Да се издаде препис от решението след представяне на доказателства за
плащането на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по
прехвърлянето, както и всички дължими данъци и такси за имота към датата
на влизане в сила на съдебното решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК.
Указва на ищеца, че настоящото решение подлежи на вписване в
шестмесечен срок от влизането му в сила.
ОСЪЖДА, на основание чл. 92 от ЗЗД вр. чл. 20 от предварителен
договор от 20.05.2018 г., „П.К.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „******* да заплати на Х. Д. Д., ЕГН **********,
с адрес гр. София, ж.к. „******* ******* сумата от 1 448.45 евро,
представляваща мораторна неустойка за забавено изпълнение на
задължението на „П.К.“ ООД за изграждане на апартамент № 501 в завършен
вид, като отхвърля иска за горницата до 1 472.76 евро като погасен чрез
прихващане с вземане на „П.К.“ ООД в размер на 24.31 евро, представляващо
неустойка по чл. 21 от предварителен договор от 20.05.2018 г. за забава за
изпълнение на задължението на Х. Д. Д. да заплати втора вноска от 11 057
евро, а за горницата до 1 575.95 евро - като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. Д. Д., ЕГН ********** срещу „П.К.“
ООД, ЕИК ******* иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД вр. чл. 22 от
предварителен договор от 20.05.2018 г. за заплащане на сумата от 2 764.35
евро, представляваща мораторна неустойка за периода 23.03.2021 г. –
01.06.2021 г. за забава на „П.К.“ ООД, ЕИК ******* за сключване на
окончателен договор.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „П.К.“ ООД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „******* да
18
заплати на Х. Д. Д., ЕГН **********, с адрес гр. София, ж.к. „*******
******* сумата от 4 733.90 лева разноски за производството.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, Х. Д. Д., ЕГН **********,
с адрес гр. София, ж.к. „******* ******* да заплати на „П.К.“ ООД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „******* сумата
от 189.71 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
19