Решение по дело №688/2019 на Районен съд - Силистра

Р Е Ш Е Н И Е

№ 112

гр. С., 10.03.2020 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

С. районен съд, гражданска колегия, в публично заседание на десети февруари 2020 г., в състав:

                                                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ПЕТРОВА

При секретаря М. Л. като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. №  688 по описа на съда за 2019 г.,  за да се произнесе, взе предвид следното:

           

Ищецът „Алдес имоти” ЕООД твърди, че страните встъпили в договорни отношения посредством договор – поръчка за покупка на недвижим имот от 29.08.2018 г., по силата на който ищецът се задължил да посредничи на ответника  за закупуването на недвижим имот в гр. С. за цена около 77000 евро срещу поето от него насрещно задължение да му заплати възнаграждение в размер на 3 % от договорената продажна цена, платимо при подписване на предварителния договор или нотариалния акт. В изпълнение на задълженията си по договора на 29.08.2018 г. ищцовото дружество организирало оглед на апартамент № ., находящ се в гр. С.,***, собственост на В. К. Д., което ответникът удостоверил с подписа си върху служебен регистър на предложените имоти, инкорпориран в самия договор. На 27.09.2018 г. ответникът закупил имота чрез НА № ., т. LXLIV по описа на СВ – С. за 2018 г.  за сумата от 146687 лв., въпреки което не заплатил на посредника  полагащото му се възнаграждение. Поради тези причини моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от 4400,61 лв., представляваща възнаграждение по договора за поръчка от 29.08.2018 г., заедно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба в съда – 28.01.2019 г., до окончателното й плащане. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът Д.В.Д. оспорва иска като неоснователен, поради което моли съда да го остави без уважение. Твърди, че след като взел решение да си закупи жилище в гр. С., започнал да търси оферти в интернет – пространството, при което се спрял на една от тях. Уговорил си среща с лицето, което отговорило на позвъняването, и се срещнал с него пред входа на блока, след което двамата позвънили на вратата на апартамента и огледали жилището. След това му предложили за подпис документи, които той подписал без да се задълбочи в съдържанието им и без да предположи, че се обвързва с конкретен договор. Скоро след това той срещнал в интернет – пространството друга оферта за имот, който по снимките наподобявал посочения по – горе, предлаган от лице с друг телефонен номер и на по – ниска цена. Ответникът се свързал с него, огледал имота, който се оказал този от първия оглед, и впоследствие го закупил при тези по – изгодни условия с посредничеството на втория брокер.

Счита, че не е встъпвал в договорни отношения с ищцовото дружество, тъй като не му е възлагал търсенето на имот, не е посещавал офиса му, не е разговарял с брокер. Заявява, че не е сигурен дали изобщо подписът под договора за посредничество  е негов, а ако е така, твърди, че е бил подведен да подпише този документ, считайки, че с полагането на подписа си удостоверява пред собственика на имота, че неговият представител действително е провел оглед с евентуален купувач. Оспорва и подписа под регистъра за предложените имоти, който счита, че не е изпълнен от него. При отхвърляне на иска претендира направените по делото разноски.

След като прецени представените по делото доказателства, съдът прие за установено следното:

Предявените  главни искове са с правно основание с правно основание чл. 51 ТЗ и чл.  309а, ал. 1 ТЗ.

От представен по делото договор за посредничество от 29.08.2018 г. (наименуван поръчка за покупка на недвижим имот) е видно, че на тази дата ищецът в качеството на изпълнител се съгласил да посредничи на ответника в качеството му на възложител при покупката на недвижим имот – двустаен апартамент в центъра на гр. С. на приблизителна стойност около 77000 евро, срещу заплащане на възнаграждение за предоставената посредническа услуга. Задълженията на изпълнителя били детайлизирани в чл. 2 от договора и се състояли в предлагане на подходящи оферти за закупуване на имот съобразно изискванията на клиента за район и цена, организиране на огледи на избрани от клиента имоти и съдействие за сключването на предварителен и/или окончателен договор за избран от клиента имот, ако последният  поиска такова съдействие. В замяна на уговореното посредничество възложителят  поел задължението да заплати на съконтрахента си  възнаграждение в размер на 3 % от договорената цена за имота, но не по – малко от 600 евро, дължима в деня на сключване на  предварителен договор за покупко – продажба, а при липсата на такъв – при сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт. На втората си страница договорът инкорпорирал служебен регистър на предложените имоти, който понастоящем съдържа едно единствено записване за извършен оглед на 29.08.2018 г. на  апартамент, находящ се на ул. „К. В.“, бл. ., вх. ., ет. ., ап. ., с обявена цена от 77000 евро.

По делото бе разпитан свидетеля Д. А., брокер в „Алдес имоти” ЕООД, който в показанията си заяви, че на 28.08.2018 г. ответникът позвънил в офиса на посредническата агенция и разговарял с него, при което двамата се споразумели на следващия ден да извършат оглед на конкретен имот. Свидетелят посочи, че съобразявайки се с практиката на дружеството той  уведомил ответника като потенциален клиент, че се е свързал с брокерската агенция „Алдес имоти” ЕООД и че същата предлага посреднически услуги срещу комисионна в размер на 3 %, в каквато насока страните от самото начало следва да подпишат договор. Ответникът се съгласил с тези условия, за което свидетелят съди от решението му да се яви на  огледа, след което на следващия ден двамата се срещнали пред метростанцията на бул. „К.В.“ и свидетелят отново осведомил клиента си за изложените по – горе параметри на бъдещите им взаимоотношения. Договорът за посредничество бил подписан от двете страни при извършване на огледа на жилището в присъствието на неговия собственик, като преди това ответникът, прочитайки го, се запознал с неговото съдържание и предоставил на свидетеля личните си данни, които последният попълнил в документа. Възложителят се подписал и в регистъра за предложените имоти и проявил интерес към конкретния апартамент, тъй като се заинтересувал дали са подготвени документите за извършването на сделката; свидетелят го информирал, че същите са налице, с изключение на данъчната оценка, която станала готова на следващия ден, когато свидетелят го осведомил за това чрез нарочно съобщение.

В светлината на тези показания съдът приема, че договорът за посредничество е валидно сключен между страните, като намира за неоснователни възраженията, че той е подписан в резултат на заблуждаването на ответника, че с полагането на подписа си той не встъпва в договорни отношения, а удостоверява пред собственика на имота, че неговият представител действително е провел оглед с евентуален купувач. От една страна такъв извод не следва от съдържанието на самия договор, което няма съмнение, че възложителят като грамотен и високообразован човек е могъл да разбере; от друга страна не става ясно поради каква причина е било според ответника необходимо да се удостоверява неговото посещение на собственика на жилището, при положение че последният е присъствал на огледа и качеството му на собственик не е останало неизвестно за посетителя. В договора са нанесени личните данни на възложителя,  които сана ясно, че той доброволно е предоставил, а това допълнително потвърждава, че е разбирал характера на правоотношението, в което встъпва, още повече че този извод не се опровергава от нито едно ангажирано по делото доказателствено средство. Тъкмо напротив – изводът категорично се потвърждава от показанията на свидетелката В. Д., майка на ответника, които разкриват един от мотивите на сина ѝ да се насочи към услугите на друга брокерска агенция (както това ще стане ясно по – долу) - по - ниският размер на комисионното ѝ възнаграждение  – факт, който показва осведомеността му за сключения от него договор за посредничество и параметрите на поетото с него насрещно задължение.  Ответникът оспори и подписа си, положен под регистъра на предложените имоти, но съдът счита, че това оспорване не следва да бъде уважено, тъй като според заключението на вещото лице по първата назначена съдебно – графическа експертиза този подпис вероятно е изпълнен от Д.Д., а според заключението на вещото лице по втората СГЕ   подписът е именно на това лице. Тези заключения се потвърждават и от показанията на свидетеля А., а отделно от това и от факта, че ответникът признава удостоверените чрез подписа му факти, а именно, че на 29.08.2018 г. той е участвал в оглед на апартамент, находящ се на ул. „К. В.“, бл. ., вх. ., ет. ., ап. ., с обявена цена от 77000 евро.

По делото не е спорно, че впоследствие ответникът закупил предложения му имот чрез НА № ., т. . по описа на СВ – С. за 2018 г., представен като доказателство по делото, което сторил без да ползва последващите услуги на  „Алдес имоти” ЕООД и без да заплати уговореното в договора за посредничество възнаграждение. Същевременно същият представи втори договор за посредничество, сключен на 30.08.2018 г. с „Имоти Коректком“ ЕООД, чрез който дружеството – изпълнител се задължило да посредничи при закупуването на апартамент, находящ се на ул. „К. В.“, бл. ., вх. ., ет. ., ап. ., с продажна цена от 75000 евро срещу уговорено възнаграждение в размер на 1400 евро. Ищецът възрази срещу доказателствената стойност на този договор с твърдението, че той е неавтентичен, т.е. не е подписан от управителя на „Имоти Коректком“ ЕООД, или евентуално е привиден, т.е. съставен за целите на съдебното производство, без да се е достигнало до реално изпълнение на задълженията по него. За оборване на възраженията по искане на ответника бе разпитана свидетелката Т.Й., управител на „Имоти Коректком“ ЕООД, която заяви, че именно тя се е подписала в договора за посредничество от 30.08.2018 г. (наименуван протокол за оглед за покупка на недвижим имот) като представител на „Имоти Коректком“ ЕООД и е попълнила ръкописно празните редове в бланката на договора. Свидетелката обясни, че ответникът се свързал с нея с намерението да закупи конкретен избран от него имот, след което тя организирала оглед на имота, съдействала за изготвянето на предварителен договор и за предаване капарото на собственика, подпомогнала страните при подготовката на сделката, и комуникирала с тях и с представители на банкови институции във връзка със заличаване на учредена върху имота ипотека. В деня на нотариалното удостоверяване на сделката свидетелката получила възнаграждението за предоставената от нея услуга, което отразила в самия договор за посредничество и по – точно в екземпляра на ответника; същевременно тя не е издала касов бон за финансовата операция и осчетоводила същата на по – късен етап и по – конкретно близо година след плащането, т.е. след започването на настоящото съдебно производство.

От изисканите от „БДСК“ ЕАД разпечатки от кореспонденция по електронна поща, проведена във връзка с отпускане на кредит на Д.Д., се установява, че свидетелката Т.Й. е поддържала връзка с кредитни инспектори във връзка със заличаването на вписани ипотеки върху имота, чието закупуване банката е предстояло да  кредитира. Обстоятелството, че ответникът е направил повторен оглед на имота със съдействието на друга брокерска агенция и придружен от представител на агенцията на име Т.се потвърждава и от показанията на свидетелката В. ., собственик на закупения от него имот и продавач по НА № ., т. . по описа на СВ – С. за 2018 г., като оказаното от свидетелката Й. сътрудничество при подготовката на сделката се установява и от показанията на свидетелката Д., която като майка на ответника и служител в „БДСК“ ЕАД  съдействала активно на сина си за отпускане на кредита за закупуването на имота и по този повод  провела с брокера Т.Й. около 40 – 50 телефонни разговора в месеца, предшестващ сключването на окончателния договор. От показанията на свидетелката Д. стана ясно, че такива разговори брокерът е провеждал и със самата нея, като комуникацията между тях била постоянна и касаела документите, които следва да подготви за осъществяване на сделката. При така изложените данни съдът намира, че направените от ищеца възражения срещу автентичността и валидността на втория договор за посредничество от 30.08.2018 г. са неоснователни, тъй като стана ясно, че той действително е подписан от страните по него, както и изпълняван, което опровергава  становището му, че е съставен единствено за целите на настоящия процес за доказване на изложените от ответника възражения срещу иска.  На първо място следва да се отбележи, че в производството по оспорване на документ ползването на свидетелски показания е допустимо и изслушването на такива не попада в ограничението на чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК (свидетелски показания не се допускат за установяване на писмени съглашения, в които страната, която иска свидетелите, е участвала, както и за тяхното изменение или отмяна), както счита ищцовата страна, тъй като тази хипотеза визира установяване на писмени съглашения, които не съществуват като документи по делото, а не приложени такива, чиято автентичност се оспорва. В тази връзка следва да се добави, че съдът кредитира изцяло показанията на свидетелката Т.Й., както поради липса на данни за по – близки отношения с ответника, които да обосноват евентуална заинтересуваност по смисъла на чл. 172 ГПК, така и поради съответствието им с останалите доказателства по делото – показанията на свидетелите Димитрова и Думанова, писмената кореспонденция между свидетелката Й. и „БДСК“ ЕАД, както и липсата на твърдения от страна на ищцовото дружество, че не свидетелката, а негови брокери са оказали съдействие при подготовката на сделката. От показанията на самата свидетелка Й. се установи, че тя не е отразила в счетоводството на „Имоти Коректком“ ЕООД възнаграждението, получено по договора за посредничество от 30.08.2018 г., но тъй като укриването на доходи е разпространена при търговците практика за  избягване на данъчни задължения, неосчетоводяването не може да се тълкува еднозначно като доказателство за липса на договорни отношения между брокерската агенция и ответника. Всички останали събрани по делото доказателствени средства сочат, че такива отношения са възникнали, тъй като между страните по договора за посредничество е налице писмено съглашение, свидетелката Й. е съдействала на възложителя си за извършване на повторен оглед на жилището, находящо се в гр. С.,***, както и за подписване на предварителен договор и за сключването на окончателен такъв, провела е многобройни разговори с неговата майка и собственичката на имота, кореспондирала е с кредитен инспектор от „БДСК“ ЕАД, а накрая е получила и възнаграждение за предоставените услуги в размер на 2739 лв., което саморъчно е удостоверила в документа, обективиращ договора.

От показанията на свидетелката Д., първоначален собственик на имота, обект на огледите, се установи, че след като взела решение да се разпореди с имота си и подала обява в специализиран сайт, тя получила обаждания от десетки брокерски агенции, на чиито представители обяснила, че не желае да ангажира услугите им и да плаща комисионна, но е съгласна да допуска до огледи техни клиенти. Самата тя поставила твърди изисквания за цената на бъдещата сделка, като заявила, че желае да получи за жилището си сумата от 75000 евро, за намаляването на която от самото начало заявила, че няма намерение да води преговори. Свидетелката бе категорична, че не е сключвала договор за посредничество с нито една от агенциите, като единствено по молба на двама от брокерите, без да си спомня кои агенции са представлявали те, подписала документ за извършен оглед. От представено от ищеца доказателство – документ, наименуван „поръчка за продажба на недвижим имот“, стана ясно, че на 24.08.2018 г. тя все пак е подписала договор за посредничество с това дружество, чрез който се задължила да му заплати възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на имота при сключване на предварителен или окончателен договор с негов клиент. Първоначално обявената цена на имота според този документ възлиза на  сумата от 77225 евро, която след извършване на аритметически изчисления става ясно, че представлява сбор от определената от собственика продажна цена на имота и комисионното възнаграждение на посредническата агенция. Казаното сочи, че в хода на взаимоотношенията им дружеството – ищец не е запознало клиента си с действителната цена, срещу която продавачът се разпорежда с жилището си (75000 евро), а го е информирало, че имотът се продава на по – висока цена (77000 евро), което се оказа обичайна практика на „Алдес имоти” ЕООД  според допълнителните показания на свидетеля А.. В тази ситуация се оказва, че ищецът разчита на получи от клиента си – купувач по бъдещия договор за покупко – продажба, хонорара, който счита, че му се дължи и от другия му клиент – евентуален продавач, както и хонорара от 3 %, дължим от самия евентуален купувач, но изчислен не на база реалната продажна цена, а на база завишената такава, представляваща сбор от действителната цена и възнаграждението, което според него му дължи  продавачът. Казаното обосновава неизпълнение на задълженията му по договора за посредничество съобразно критериите на чл. 63 ЗЗД, който гласи, че всяка от страните по договора трябва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, съобразно изискванията на закона и да не пречи на другата страна да изпълнява и тя своите задължения по същия начин. Съзнателното натоварване на клиента с разноски, които надхвърлят повече от два пъти уговорените в договора за посредничество, несъмнено нарушава изискванията за добросъвестно изпълнение на задълженията по договора и е поведение, което не може да разчита на насрещна добросъвестна престация, след като клиентът се е уверил, че от него се търси  по – висока цена за сделката от тази, която изисква да получи проавачът. В този смисъл съдът не споделя становището на процесуалния представител на ищеца, че възникналата ситуация се свежда до сключване на два договора за посредничество от възложителя и  избора му да  закупи имота чрез единия от посредниците по негова преценка, т.е. сключване на множество договори с еднакъв предмет и изпълнението само на един от тях в зависимост от преценката на страната кой е по – изгоден за нея. В конкретния случай ответникът е сключил вторият договор за посредничество не само заради по – ниската комисионна на втората брокерска фирма, а и поради некоректното изпълнение на задълженията на ищцовото дружество към него, изразяващо се в завишаване на продажната цена, търсена от продавача, с цел да се увеличи повече от два пъти паричното му задължение по първия договор за посредничество. Задълженията на страните по двустранните договори са взаимно обвързани, като изпълнението на задължението на всяка от страните е основание за изпълнение задължението на насрещната страна. В конкретния случай ищецът не е изпълнил коректно своите задължения по договора за посредничество, поради което не се е осъществило основанието, което му дава право да претендира изпълнение на насрещните такива, изразяващи се в заплащане на полагащото му се договорно  възнаграждение. Не би се дължало освен това възнаграждение и при неизпълнение на задълженията на страната, в чиято полза то е уговорено, по вина на кредитора – например по договор за строителство, по който обектът не е изграден поради непредставяне на проект от възложителя, достъп до терена или създаване на друг вид пречка, възнаграждение не се дължи, макар да биха възникнали на това основание други вземания в полза на изпълнителя за обезщетяване на вредите, претърпени от неизправното поведение на насрещната страна. В конкретния случай изпълнителят по договора за посредничество е осъществил една много малка част от задълженията си по договора (организирал е оглед на един имот) и не е бил потърсен, за да изпълни останалите си задължения, поради което при добросъвестност от негова страна  възнаграждението му би следвало да се редуцира съразмерно на свършената работа, т.е. да се намали значително под размера на претендираната сума. В конкретния случай обаче искът за присъждане на възнаграждение следва да се отхвърли изцяло ведно с акцесорния иск за присъждане на обезщетение за забава, тъй като ищецът, заблуждавайки клиента си за офертната цена на имота, е нарушил задължението си за добросъвестно предоставяне на услугата, чието заплащане претендира чрез исковата молба.

Поради отхвърлянето на иска и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да заплати на ответника направените по делото разноски в размер на 645,60 лв. за адвокатски хонорар, 130 лв. за експертиза и 200 лв. за призоваване на свидетел, а искането на ищеца за присъждане на деловодни разноски следва да се остави без уважение. Поради изложените аргументи и на основание чл. 235 ГПК, С. районен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска, предявен от  „Алдес имоти” ЕООД с ЕИК .. и адрес на управление: гр. С.,***, представлявано от Д. Т. З., срещу Д.В.Д. с ЕГН ********** *** за заплащане на сумата от 4400,61 лв., представляваща възнаграждение по договор за посредничество от 29.08.2018 г., законната лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба в съда – 28.01.2019 г., до окончателното й плащане, както и направените по делото разноски.

ОСЪЖДА  Алдес имоти” ЕООД с ЕИК .. и адрес на управление: гр. С.,***, представлявано от Д. Т. З.,, да заплати на  Д.В.Д. с ЕГН ********** *** направените по делото разноски в размер на 645,60 лв. (шестстотин четиридесет и пет лв. и 60 ст.) за адвокатски хонорар, 130 лв. (ст и тридесет лв.) за експертиза и 200 лв. (двеста лв.) за разпит  призоваване на свидетел.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред С. окръжен съд в двуседмичен срок от връчването.

                                                                       РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………...

                                                                                                          /М. Петрова/