№ 296
гр. Благоевград, 13.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети май
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Петър Узунов
Членове:Вера Коева
Милена Каменова
при участието на секретаря Катерина Пелтекова
като разгледа докладваното от Милена Каменова Въззивно гражданско дело
№ 20241200500258 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 900202/01.11.2023г., постановено по гр.д. №214/2016г. по
описа на РС-С., е изнесен на публична продан на основание чл. 348 от ГПК
недвижим имот – Двуетажна жилищна сграда, построена в УПИ (урегулиран
поземлен имот) XVII (седемнадесети) - пл. № 96 (деветдесет и шести) в кв. 3
(трети) по плана на с. Д., общ. С., целият с площ от 957 (деветстотин петдесет
и седем) кв.м., при съседи: улица, УПИ XVIII - пл. 95, УПИ V - пл. № 96 и
УПИ XVI - пл. № 102, като първият етаж на сградата е със застроена площ от
65 кв.м.,а вторият етаж със застроена площ от 70 кв.м.,като получената
продажна цена от публичната продан се раздели между съделителите
съобразно притежаваните от тях дялове, както следва: 1/3 (една трета)
идеална част за Г. К. Д., 1/3 (една трета) идеална част за О. И. Ш. и 1/3 (една
трета) идеална част за К. И. Д..
Въззивна жалба с вх.№ 901052/20.11.2023г. е подадена от Г. К. Д., с ЕГН
********** и адрес: с.Д., общ.С., против Решение № 900202/01.11.2023г.,
постановено по гр.д. №214/2016г. по описа на РС-С.. Обжалва се решението
по втора фаза от делбата. Жалбоподателят иска връщане на делото на първа
инстанция, тъй като е против имотът да бъде изнесен на публична продан и
изразява желание делбата да бъде извършена по вариант втори от допусната
1
по делото съдебно-техническа експертиза.
За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:
С влязло в сила решение е допусната делба между Г. К. Д., О. И. Ш. и К.
И. Д. на следния недвижим имот: Двуетажна жилищна сграда, построена в
УПИ (урегулиран поземлен имот) XVII (седемнадесети) - пл. № 96
(деветдесет и шести) в кв. 3 (трети) по плана на с. Д., общ. С., целият с площ
от 957 (деветстотин петдесет и седем) кв.м., при съседи: улица, УПИ XVIII -
пл. 95, УПИ V - пл. № 96 и УПИ XVI - пл. № 102, като първият етаж на
сградата е със застроена площ от 65 кв.м.,а вторият етаж със застроена площ
от 70 кв.м. и при следните квоти на собственост: 1/3 (една трета) идеална част
за Г. Ц., 1/3 (една трета) идеална част за О. Ш. и 1 / 3 (една трета) идеална
част за К. Д..
От допусната и изслушана от първоинстанциониня съд по делото
съдебно- техническа експертиза се установява, че процесната жилищна сграда
се състои от два жилищни етажа и таван, представляващ общо подпокривно
пространство и че архитектурното разпределение по етажи е следното: на
първия етаж има самостоятелно обособено жилище, състоящо се от входно
антре, две стаи с баня и тоалетна, както и още две помещения - стая със
стълбище и кухня. На втория етаж има обособени четири стаи и коридор.
Според заключението на допуснатата и изслушана по делото съдебно-
техническа експертиза за обособяването на двете жилища е необходимо
извършването на преустройство в първия етаж за отделяне на една стая от
вътрешното стълбище и придаването й към жилищната площ на по- малкия
дял. Вещото лице описва, че преустройството предвижда промяна в
дървеното стълбище, изразяваща се в завъртане на част от дървеното рамо на
дървеното стълбище под 90 градуса, водещо към площадката за проход към
кухня с площ от 10, 89 кв.м.; - изграждане на преградна стена с дебелина 25
см за обособяване на спалня и отделяне на входа със съществуващото
стълбище. Според вещото лице по този начин се обособявала стая - спалня с
площ от 10, 24 кв.м., която ставала част от по- малкото жилище според
проекта. Преустройството предвижда още отварянето на врата 80/200 см за
връзка на обособеното помещение спалня с дневна с площ от 11, 81 кв.м.,
която на място съществува; извършване на промяна на ел. инсталацията за
включване на спалнята към партидата на по- малкото жилище На втория етаж
се предвижда изграждането на баня с тоалетна в част от коридора, тъй като до
момента за този дял са били използвани помещения извън сградата.
В заключението вещото лице сочи, че от допуснатата до делба жилищна
сграда не могат да се обособят, съгласно действащите строителни правила и
норми, дялове за всяка от страните по делото съгласно притежаваните от тях
2
квоти на собственост. Предлага и втори вариант за делба на жилищната
сграда, който не предвижда преустройство на първия етаж, но предвижда
изграждане на санитарен възел на втория етаж и който също предвижда
групиране на ответниците в общ дял.
От ищеца по делото е представен инвестиционен проект за делба на
процесната жилищна сграда в част архитектура, изготвен от арх. З.П., по
вариант 1 от допусната по делото и приета съдебно-техническа експертиза.
Проектът е одобрен от главния архитект на Община С. на 06.03.2023 година
по реда на чл. 203, ал. 1 от ЗУТ. Според този проект от процесната жилищна
сграда се обособяват два дяла, а именно две жилища. Първото жилище е с
обща застроена площ от 100, 95 кв.м., състоящо се от кухня входно антре и
стълбище със застроена площ от 23, 45 кв.м. на първия етаж и дневна, три
спални и баня и тоалетна със санитарен възел на втория етаж със застроена
площ от 77, 50 кв.м., функционално свързани чрез стълбището с кухнята и
входа и с подход към жилището от дървеното двураменно стълбище.
Предвиденото по проекта второ жилище е със застроена площ от 54, 05 кв.м.
и се състои от кухня, дневна, спалня, баня със санитарен възел и входно антре
на първия етаж и с подход от улицата. Този проект предвижда групиране на
ответниците в общ дял.
Първоинстанциониня съд е приел, че обособяването на двата дяла обаче
по проекта предвижда преустройство, което според съда ще доведе до
неудобство по- голямо от обикновеното. За обособяването на единият от
дяловете на първия етаж е предвидено изграждане на преградна стена с
дебелина 25 см. във входа и обръщане на стълбищното рамо на
съществуващото дървено стълбище, което се ползва за достъп до втория
етаж, при което ще се затрудни достъпа до входа, който е предвиден за
другото новообособено жилище. Според вещото лице при отварянето на
врата навътре до стълбищното рамо остава разстояние от около 1 см до 5 см.,
което районния съд е намерил за неудобно.
Районният съд е приел, че от процесната жилищна сграда не могат да се
обособят дялове без значителни преустройства и без неудобства по- големи
от обикновените.
След преценка на събраните доказателства въззивният съд намира
следното от правна страна:
Обжалваното решение е валидно и допустимо. Предмет на делбата е
жилище. Според заключението на СТЕ същото е реално поделяемо на два
дяла. Съгласно разпоредбата на чл. 203, ал.1 от ЗУТ жилището може да бъде
разделено реално и поставено в различни дялове, ако съответните дялове
могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни
преустройства и неудобства по-големи от обикновените, при спазване на
3
строителните правила и норми съобразно одобрен инвестиционен проект.
Условие за реалното разделяне на жилището чрез образуване на дялове е
изготвянето на инвестиционен проект, който е одобрен от органите на
съответната община /главния архитект/ по предложение на съда и в определен
от него срок с оглед съответствието му на действащите технически,
санитарно-хигиенни и други норми и правила. Съдът не може да извърши
разделянето само въз основа на заключението на вещото лице и на писмо от
архитекта на общината, че няма пречки да се извърши реално разделяне на
жилището съобразно проекто- скицата на вещото лице. Инвестиционният
проект следва да бъде надлежно одобрен. Съдът преценява одобрения
инвестиционен проект и решава съобразно с него разделянето на жилищния
имот само досежно необходимостта да бъдат извършени преустройства и
неудобствата, които биха били създадени при това. Инвестиционният проект
трябва задължително да отразява онези необходими преустройства, които
трябва да се извършат, за да стане възможно реалното обособяване на
новообразуваните самостоятелни обекти. Одобряването на инвестиционния
проект или отказа на главния архитект за одобряването му подлежи на
контрол за законосъобразност от делбения съд.
В ПП № 7/73 г. , т. 5, б. „в” на Пленума на ВС е прието, че когато
обособяването на съсобствените сгради или жилища в самостоятелни
жилища при съдебна делба е свързано с изменение на утвърдения
архитектурен проект, това обособяване не може да бъде извършено по
съдебен ред преди да бъде одобрен в определен от съда срок архитектурен
проект за обособяването на дяловете.
Според разрешението, дадено в ТР № 75/81 г. на ОСГК на ВС
одобрението на нов архитектурен проект за обособяване на самостоятелни
обекти е задължителна за съда предпоставка при разделянето на жилището
или сградата, като този одобрен проект е задължителен за съда и по
отношение на техническия начин на разделяне. Ако съдът приеме, че сградите
или жилището са реално поделяеми, то следва да осъществи самото разделяне
в съответствие с одобрения архитектурен проект. Съдът не е обвързан от
одобрения проект по въпроса дали сградата или жилището са поделяеми.
Преценката му доколко са съобразени строителните правила и норми и
дали обособяването на дяловете по проекта е извършено без значителни
преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените е суверенна.
Следователно съдът в производството по съдебна делба осъществява контрол
за законосъобразност на одобряването на инвестиционния проект както по
отношение на неговото съответствие на строителните правила и норми, така и
дали предвидените преустройства са значителни и дали създават неудобства,
по-големи от обикновените.
Ако липсва надлежно одобрен инвестиционен проект, въпреки
заключението на изслушаната по делото експертиза, че сградата или
жилището са реално поделяеми, реално поделяне чрез поставяне на отделни
4
части от сградата или жилището в дялове не може да бъде извършено.
Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или на друг обект, извършена
без да е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за обособяване на
самостоятелни дялове е нищожна. Поради това в случай, че не е налице
одобрен инвестиционен проект относно обособяването на самостоятелни
обекти от допуснатата до делба сграда или жилище, следва да се приеме, че
същата е неподеляма и делбата следва да се извърши посредством способа по
чл. 348 от ГПК, ако не са налице основания за възлагане по чл. 349 от ГПК.
Изготвянето на инвестиционен проект за разделянето, който да бъде
одобрен от главния архитект, като задължителна предпоставка за извършване
на делба на жилище образуване на реални дялове, е задължение на
съделителите. Съдът е длъжен само да укаже на страните за необходимостта
от изготвяне на инвестиционен проект, при установена посредством
експертно заключение възможност за реално разделяне на сградата или
жилището на самостоятелни обекти. Няма законово основание за даване от
съда на указание, респ. задължаване само на един или няколко съделители да
изготвят инвестиционен проект, нито би могла да възникне относима към
предмета на делбата последица от неизпълнение на такова указание. Предмет
на втората фаза на делбата е реалното прекратяване на възникналата
съсобственост, установена в своя предметен обхват с решението по
допускането на делбата по чл. 344, ал. 1 от ГПК.
Наличието на одобрен инвестиционен проект по чл. 203 от ЗУТ е
необходимата материална предпоставка за реално поделяне на жилищния
обект чрез образуване на дялове във втората фаза по извършването на
делбата, и ако такъв проект не е представен, последицата за делбеното
производство е невъзможността за извършването на делбата по този начин,
респективно – прилагане на другите законови способи, предвидени за
неподеляем имот.
По делото е представен одобрен проект само по вариант 1 от СТЕ.
Въззивният съд е дал възможност за представяне на инвестиционен проект по
вариант 2 от СТЕ, но такъв не е представен в хода на въззивното
производство. С оглед липсата на представен инвестиционен проект реално
поделяне на процесния апартамент чрез поставяне на отделни части от него в
дялове на съделителите по вариант 2 от СТЕ не може да бъде извършено.
По отношение на вариант 1, за който е представен одобрен
инвестиционен проект първоинстанционният съд е изложил мотиви, които
настоящата съдебна инстанция споделя и не счита за нужно да ги преповтаря
и на основание чл. 272 ГПК препраща към тях, с изключение на посоченото,
че е необходимо изрично съгласие на съделителите за поставяне в общ дял,
тъй като при делба по колена съгласие не е необходимо.
Въззивният съд следва да допълни, че в решение № 233 от 12.05.2010 г.
по гр.д. № 1065/09 г. на ВКС, І г.о. , е прието, че значителни по смисъла на чл.
5
39, ал.2 ЗС, респ. по чл. 203 ЗУТ, са онези преустройства, които предвиждат
сериозна промяна на първоначалния архитектурен проект на жилището, като
например промяна на предназначението на обекта или на отделни негови
помещения, премахване на стени, прокарване на отоплителна или
водопроводна инсталации, предполагащи значителна техническа трудност,
специални материали и механизация, специални умения, които ги правят
трудни за изпълнение. Под неудобства, по- големи от обикновените, се имат
предвид обикновените житейски неудобства с оглед жизнения стандарт за
дадено време.
Законът не установява количествен критерий за това кога
преустройството следва да се определи като значително. Това е фактически
въпрос и се решава конкретно във всеки отделен случай. В съдебната
практика трайно се приема, че за да се направи извод дали преустройствата са
значителни, следва да се съпоставят състоянието и стойността на жилището
преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително -
монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него.
Законът за устройство на територията и подзаконовите нормативни
актове по приложението му не съдържат изрични изисквания към обхвата на
инвестиционните проекти по чл. 203, ал.1 ЗУТ за съдебна делба на сгради,
жилища или други обекти. Доколкото обаче разделянето е обусловено и от
изискването преустройството да не е значително и да не създава неудобства
по - големи от обикновените, следва да се приеме, че одобреният
инвестиционен проект следва да включва тези части, въз основа на които
обективно може да се направи преценка за съответствието на разделянето с
критериите на чл. 203, ал.1 ЗУТ.
В случая по делото е представен одобрен инвестиционен проект в
частта за архитектура и конструкции, която не съдържа данни за
необходимите за разделяне на жилището преустройства в пълен обем. Видно
от приетото по делото заключение по допусната и приета СТЕ е, че при този
вариант на делба е необходимо извършване на промяна на ел. инсталацията
за включване на спалнята към партидата на по- малкото жилище.
Не е представена част електрическа към инвестиционния проект, за да
се прецени от една страна дали предлаганото конкретно решение е в
съответствие със строителните правила и норми, а от друга – необходимите
СМР за извършване на промяна на ел. инсталацията за включване на спалнята
към партидата на по-малкото жилище, тяхната стойност и дали биха създали
неудобства по-големи от обикновените. Липсата на одобрен инвестиционен
проект в частите му, необходими за изясняване вида, обема и стойността на
всички преустройства, които следва да бъдат извършени за разделяне на
жилището на два самостоятелни дяла, е достатъчно основание да се приеме за
недоказано твърдението на страната за поделяемост по смисъла на чл. 203,
6
ал.1 ЗУТ на жилището /Решение № 102 от 19.07.2013 г. по гр.д. № 490/2012 г.
на ВКС, І г.о. /.
Поради съвпадане на крайните изводи на настоящата инстанция с тези
на първоинстанционния съд, първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено в обжалваната му част, с която допуснатият до делба недвижим
имот е изнесен на публична продан.
Воден от горното, Благоевградският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 900202/01.11.2023г., постановено по гр.д.
№214/2016г. по описа на РС-С., в обжалваната му част, с която е изнесен на
публична продан допуснатия до делба недвижим имот - Двуетажна жилищна
сграда, построена в УПИ (урегулиран поземлен имот) XVII (седемнадесети) -
пл. № 96 (деветдесет и шести) в кв. 3 (трети) по плана на с. Д., общ. С., целият
с площ от 957 (деветстотин петдесет и седем) кв.м., при съседи: улица, УПИ
XVIII - пл. 95, УПИ V - пл. № 96 и УПИ XVI - пл. № 102, като първият етаж
на сградата е със застроена площ от 65 кв.м., а вторият етаж със застроена
площ от 70 кв.м.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването на препис от него.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7