№ 20756
гр. София, 17.08.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в закрито заседание на
седемнадесети август през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20211110154336 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от СТ. М. С., ЕГН
**********, с адрес в гр. ****, чрез адв. Н.Х.-САК, със съдебен адрес гр. **** против „А.И.“
ЕООД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за
връщане на сумата в размер на 13398 лв., представляваща част от авансово платена сума по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и
извършване на строително-монтажни работи до снабдяване на сграда с акт образец 16 и
въвеждането й в експлоатация от 04.07.2018 г., дължима на отпаднало основание- разваляне
на договора поради неизпълнение, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба- 17.09.2021 г., до окончателното плащане на сумата.
В исковата молба са наведени твърдения, че на 04.07.2018 г. между страните бил
сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб
строеж и извършване на СМР (строително-монтажни работи) до снабдяване на сграда с акт
образец 16 и въвеждането й в експлоатация („Предварителен договор“ - Приложение I), по
силата на който ответното дружество, като продавач, се задължава да продаде и прехвърли
по нотариален ред на ищцата, като купувач, собствеността на следния свой недвижим имот,
изграден в груб строеж, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1007.704.1.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София,
община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 г.
на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в сграда № 1, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обект: 1, представляващ ***, с
административен адрес град *** по КККР, а по архитектурни проекти- на 3-и етаж, със
застроена площ от 66,70 кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, баня с
тоалетна, тераса, при граници по архитектурни проекти: коридор, апартамент № 18,
апартамент № 20 и по кадастрална схема: на същия етаж 68134.1007.704.1.18,
68134.1007.704.1.20, под обекта 68134.1007.704.1.12, над обекта: 68134.1007.704.1.21, заедно
със складово помещение № 21 в сутерена на сградата и 3,115 % идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 9,40 кв.м. или с обща площ от 76,10 кв.м., заедно с 2,278
% идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е изградената сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор 68134.1007.704, при окончателно
договорена цена от 68500 евро, платима от купувача с лични средства и ипотечен кредит от
търговска банка, а именно- „УниКредит Булбанк“ АД. Поддържа, че била заплатила на
ответника с платежно нареждане от 06.07.2018 г. сумата от 13398 лв., представляваща
левовата равностойност на 6850 евро като задатък, служеща и като първа вноска по
1
процесния договор. Посочва, че остатъкът от продажната цена бил уговорен да бъде
заплатен от ищцата чрез одобрен жилищен заем от банката кредитор, като ответното
дружество се задължило да въведе в експлоатация сградата в срок до 30.01.2019 г. До
20.07.2018 г. ответникът следвало да снабди ищцата и банката- кредитор с документите,
установяващи правото му на собственост и необходими за сключване на окончателния
договор. Страните били уговорили окончателният договор да бъде сключен на 20.08.2018 г.
в 12:00 ч. при нотариус М.Г., рег. № 622, в нотариалната й кантора в гр. ****. Твърди, че
ответното дружество е предоставяло документи на банката и след крайния срок за
сключване на окончателен договор, а именно- до 19.03.2019 г. Излага твърдения, че на
ищцата бил отпуснат заем по силата на Договор за банков ипотечен кредит с пълна
отговорност на физическо лице № 652/0073/86806369 от 26.03.2019 г. за заплащане
стойността на имота, изграден на степен груб строеж и стойността на допълнителните СМР.
Посочва, че поради забава за въвеждане в експлоатация на сградата (30.01.2019 г.) ответното
дружество било предложило имотът да бъде прехвърлен по нотариален ред на 30.03.2019 г.,
а сградата да бъде въведена в експлоатация до 30.10.2019 г., като страните не подписали
анекс, уреждащ посочените промени. Ищцата поддържа, че ответното дружество е поискало
да бъде предоговорена цената на имота, като тя отказала, след което от справка в Агенцията
по вписванията ищцата установила, че процесният имот- предмет на предварителния
договор, бил прехвърлен на трето лице, като продажбата била обективирана в Нотариален
акт за продажба на недвижими имоти № 86, том LLXVIII, дело 52406/18.10.2019 г. предвид
неизпълнението на задължението на ответника да сключи окончателен договор ищцата
претендира връщане на платената като капаро сума с оглед разваляне на договора между
страните. Моли за уважаване на предявения иск и претендира присъждане на разноски.
С исковата молба ищецът представя писмени документи, които моли да бъдат
приобщени към доказателствения материал по делото.
В срока по чл. 131 от ГПК ответното дружество, чрез процесуалния си представител,
депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковете като неоснователни и
недоказани по размер. Не оспорва обстоятелството, че между страните бил сключен
процесният предварителен договор с уговорка за плащане на задатък в размер на 6850 евро
от страна на ищцата. Посочва, че крайният срок за сключване на окончателния договор бил
20.08.2018 г., като страните били уговорили окончателното плащане на сумата да бъде след
вписването на нотариалния акт за покупко-продажба, вписване на ипотека в полза на
банката- кредитор и представяне на удостоверение за вещни тежести. Твърди, че до
20.08.2018 г. ищцата не е получила финансиране от страна на банката и същата била
сключила договор за ипотечен кредит едва на 26.03.2019 г., с оглед което поведението на
ищцата била причина за несключване на окончателния договор между страните. Твърди, че
ищцата е искала многократно да бъде удължен срокът на договора, тъй като не е могла да
намери финансиране. Поддържа, че ищцата не се е явила да подпише с ответника
окончателния договор, с оглед което се явявала неизправна страна по договора. Посочва, че
до 20.07.2018 г. ищцата не е преговаряла с никоя банка за сключване на кредит, съответно
не е поискала документите, тъй като не е имало на кого да ги представи ответникът.
Поддържа, че окончателният договор не бил сключен по вина на ищцата, в резултат на
което имал право да задържи сумата по задатъка. Моли за отхвърляне на иска.
Прави доказателствено искане за разпит на двама свидетели при режим на довеждане
за установяване на обстоятелствата, изложени в отговора на исковата молба.
Съдът приема, че размяната на книжа по реда на чл. 131 от ГПК е извършена, поради
което и на основание чл. 140 от ГПК, съдът следва да пристъпи към насрочване на открито
съдебно заседание, като се произнесе по предварителните въпроси и доказателствените
искания на страните, както и да съобщи проекта за доклад по делото.
Приложените към исковата молба писмени доказателства са допустими и относими
2
към разрешаването на спора от фактическа страна, поради което следва да бъдат приобщени
към доказателствения материал.
Следва да бъде отложено произнасянето по доказателственото искане на ответника за
допускане на двама свидетели, като следва бъде указано на същия да конкретизира за
доказването на кои обстоятелства прави искането.
Водим от горното и на основание чл. 140 вр. чл. 146 ал. 1 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА като писмени доказателства по делото, представените с
исковата молба документи.
УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото
определение да конкретизира за доказването на кои обстоятелства прави искането за
допускане на двама свидетели.
Съобщава на страните проекта за доклад по делото:
1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищцата права: а) на 04.07.2018
г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, изграден в груб строеж и извършване на СМР до снабдяване на сграда с акт образец
16 и въвеждането й в експлоатация, по силата на който ответното дружество, като продавач,
се задължава да продаде и прехвърли по нотариален ред на ищцата, като купувач,
собствеността на следния свой недвижим имот, изграден в груб строеж, а именно: ***, с
административен адрес град *** по КККР, а по архитектурни проекти- на 3-и етаж; б)
ищцата е заплатила на ответника с платежно нареждане от 06.07.2018 г. сумата от 13398 лв.,
представляваща левовата равностойност на 6850 евро като задатък, служеща и като първа
вноска по процесния договор; в) остатъкът от продажната цена бил уговорен да бъде
заплатен от ищцата чрез одобрен жилищен заем от банката кредитор, като ответното
дружество се задължило да въведе в експлоатация сградата в срок до 30.01.2019 г.; г) на
ищцата бил отпуснат заем по силата на Договор за банков ипотечен кредит с пълна
отговорност на физическо лице № 652/0073/86806369 от 26.03.2019 г. за заплащане
стойността на имота, изграден на степен груб строеж и стойността на допълнителните СМР;
д) поради забава за въвеждане в експлоатация на сградата (30.01.2019 г.) ответното
дружество било предложило имотът да бъде прехвърлен по нотариален ред на 30.03.2019 г.,
а сградата да бъде въведена в експлоатация до 30.10.2019 г., като страните не подписали
анекс, уреждащ посочените промени; е) ответникът прехвърлил процесния имот- предмет на
предварителния договор, на трето лице, като продажбата била обективирана в Нотариален
акт за продажба на недвижими имоти № 86, том LLXVIII, дело 52406/18.10.2019 г.
2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника: а) крайният срок за
сключване на окончателния договор бил 20.08.2018 г., като страните били уговорили
окончателното плащане на сумата да бъде след вписването на нотариалния акт за покупко-
продажба, вписване на ипотека в полза на банката- кредитор и представяне на
удостоверение за вещни тежести; б) до 20.08.2018 г. ищцата не е получила финансиране от
страна на банката и същата била сключила договор за ипотечен кредит едва на 26.03.2019 г.,
с оглед което поведението на ищцата била причина за несключване на окончателния
договор между страните; в) ищцата е искала многократно да бъде удължен срокът на
договора, тъй като не е могла да намери финансиране; г) ищцата не се е явила да подпише с
ответника окончателния договор, с оглед което се явявала неизправна страна по договора; д)
до 20.07.2018 г. ищцата не е преговаряла с никоя банка за сключване на кредит, съответно
не е поискала документите, тъй като не е имало на кого да ги представи ответникът.
3. Правната квалификация: предявен е осъдителен иск: чл. 55, ал. 1, пр. 3 вр. чл. 87 ал. 1
3
ЗЗД.
4. Правната квалификация на насрещните права и възраженията на ответника: чл. 93, ал.
2, предл. I ЗЗД.
5. В тежест на ищцата е да установи плащане на посочената сума в полза на ответника и
основанията за разваляне на предварителния договор за покупко – продажба на недвижим
имот – неизпълнение на задължението на продавача прехвърляне на имота в уговорения
срок и уведомление до ответника - продавач от ищцата, че разваля договора.
6. В тежест на ответника е да докаже основанието да я задържи капарото (задатъка), т.е.
наличие на съществуваща помежду им договорна връзка, по която ответното дружество е
изправната страна и неизпълнение в срок на задължението на ищцата да сключи
окончателен договор.
7. Ищцата и ответникът не признават права, претендирани от другата страна.
8. Между страните е безспорно, че: на 04.07.2018 г. между страните бил сключен
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и
извършване на СМР до снабдяване на сграда с акт образец 16 и въвеждането й в
експлоатация по силата на който ответното дружество, като продавач, се задължава да
продаде и прехвърли по нотариален ред на ищцата, като купувач, собствеността на следния
свой недвижим имот, изграден в груб строеж, а именно: ***, с административен адрес град
*** по КККР, а по архитектурни проекти- на 3-и етаж; ищцата е заплатила на ответника с
платежно нареждане от 06.07.2018 г. сумата от 13398 лв., представляваща левовата
равностойност на 6850 евро като задатък, служеща и като първа вноска по процесния
договор.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 20.09.2022 г., 16.00 часа, за която дата и
час да бъдат призовани ищцата и ответника.
Препис от определението да се приложи към призовките на страните по делото, а
препис от отговора и приложенията към него- към призовката за ищеца.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4