№ 3929
гр. София, 01.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Румяна М. Найденова
Гюлсевер Сали
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Румяна М. Найденова Въззивно гражданско
дело № 20241100500363 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от „Б.С.“ ООД срещу решение №
17362/25.10.2023г., постановено по гр. д. № 6583/2023г. на СРС, 39 с-в.
С цитираното решение „Б.С.“ ООД, ЕИК *******,със седалище и адрес на
управление гр. София, кв. „******* е осъдено да заплати на Д. А. А., с адрес гр. София,
ул. „*******, по предявения иск с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД сумата от 4000
лв., представляваща подлежаща на възстановяване парична сума по договор за
гаранция с купувач от 27.08.2022 г.
В жалбата са развити доводи за неправилност на обжалваното решение.
Поддържа, че съдът се е произнесъл по непредявен иск. Излага доводи за
недобросъвестно поведение от страна на продавача, сключил предварителен договор с
трето лице, неизвестно на посредника и купувача. Твърди, че извън неговата воля и
възможности е да въздейства върху трети лица. Неправилно СРС не е кредитирал
показанията на свидетеля. Моли решението да бъде отменено.
В установения от закона срок, въззиваемият Д. А. А., е депозирала отговор на
въззивната жалба. В него се излагат съображения за неоснователност на въззивната
жалба. Моли решението на районния съд да бъде потвърдено, като й бъдат присъдени
сторените пред въззивната инстанция разноски.
1
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
намира от фактическа и правна страна следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима, а
разгледана по същество - неоснователна.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, налице е постановен
диспозитив в съответствие с мотивите на решението. При произнасянето си по
правилността на решението съгласно чл. 269, изр. второ от ГПК и задължителните
указания, дадени с т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС,
въззивният съд е ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за
допуснати нарушения на процесуалните правила при приемане за установени на
относими към спора факти и на приложимите материално правни норми, както и до
проверка правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално
правни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за
обжалване. Не се установи при въззивната проверка нарушение на императивни
материално правни норми. Първоинстанционният съд е изложил фактически
констатации и правни изводи, основани на приетите по делото доказателства, които
въззивният съд споделя и на основание чл. 272 ГПК, препраща към тях, без да е
необходимо да ги повтаря.
Относно правилността на първоинстанционното решение, въззивният съд
намира наведените с въззивната жалба доводи за неоснователни.
Първоинстанционният съд не се е произнесъл по непредявен иск. С
определението от 25.03.2023г. СРС е дал указания на ищеца до посочи дали
претендираната сума се дължи на договорно основание, за неизпълнение на договорно
задължение по т. 7 от договора за гаранция, или се претендира на основание чл. 55, ал.
1 ЗЗД. Тези указания съдът е дал с оглед изложените в исковата молба противоречиви
твърдения за основанието, на което се претендира процесната сума.
С молба от 20.06.2023г. въззиваемата страна е отстранила констатираните
нередовности, като е заявила, че претендира сумата на основание неизпълнение на
договорно задължение, поето от ответника, по т. 7 от договора за гаранция, а в
условията на евентуалност предявява иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД за
връщане на платената сума на отпаднало основание.
Иск по чл. 59 ЗЗД не е предявяван нито с исковата молба, нито с уточнителната
такава, поради което неоснователни са оплакванията във въззивната жалба в тази
връзка. Неоснователни са и възраженията, че не е предявяван иск с правно основание
чл. 79 ЗЗД. Ищецът не е длъжен да сочи правната квалификация, а само
обстоятелствата, на които основава иска, като правната квалификация е задължение на
2
съда. И с исковата молба и с уточнителната такава, е посочено, че е налице
неизпълнение на договорно задължение – т. 7 от договора за гаранция. В изпълнение
указанията на съда, въззиваемата страна е уточнила начина на съединяване на
исковете.
От събрания доказателствен материал, преценен в своята съвкупност, се
установява, че правоотношенията между страните по настоящия спор произтичат от
ненаименован договор, наречен "Договор за гаранция", който е сключен по повод
предстоящо сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот.
С договора за гаранция с купувач, една от страните по бъдещ договор за
покупко-продажба на недвижим имот (бъдещ купувач) дава на другата страна (бъдещ
продавач) парична сума, като гаранция за сериозното си намерение за закупуване на
имот, за определен срок (до подписване на предварителен или окончателен договор за
продажба на недвижимия имот). Бъдещият продавач се задължава да не преговаря с
други лица, и/или да деактивира обявата си за продажба на имота, и/или да не
провежда огледи с трети лица в случай, че договорът се сключва с агенция, каквато е и
настоящата хипотеза.
С договора за гаранция от 7.08.2022г. – т. 5, въззиваемата се е задължила в срок
до 15.09.2022г. да сключи предварителен договор за покупко – продажба на имота, в
присъствието на агента.
Страните не спорят, че продавачът, купувачът и агентът са се явили пред
нотариус за сключване на договор, но до такъв не се е стигнало, тъй като при проверка
от нотариуса се оказала, че за имота, предмет на продажбата, имало вписана искова
молба по чл. 19 ЗЗД.
Съгласно чл. 6 от договора в случай, че купувачът не сключи предварителен
договор в срока и при условията по т. 2.1 и т. 5, ще се счита, че агентът е изпълнил
задълженията си по договора, а купувачът губи предадената гаранция като неустойка
за неизпълнение на задълженията си. Съгласно т. 7 от договора, при непостигане на
посочените в т. 2.1 параметри от сделката, агентът се задължава да върне на продавача
сумата, платена като гаранция.
Съдът споделя изводите на СРС, че клаузите на договора за гаранция и този за
обслужване, не следва да се разглеждат отделно, както и че по своята същност
представлява договор за посредничество, като препраща към изложените от СРС
мотиви в тази връзка. От събраните по делото доказателства безспорно се установява,
че между страните по делото е налице валидно възникнало договорно правоотношение
за търговско посредничество по чл. 49 от ТЗ, с изпълнител въззивника и възложител-
ищцата, поради което за него следва да намерят съответно приложение разпоредбите
на чл. 49 и сл. от ТЗ, в който смисъл е Решение № 37 от 27.04.2012 г. на ВКС по т. д. №
1143/2010 г., I т. о., ТК.
3
Посредническият договор е неформален договор, по силата на който
посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши
необходимата работа по сключване на една или повече сделки. Предмет на договорът
за посредничество е не извършването на определена работа, а постигането на
определен резултат.
С договора за обслужване на купувач – т. 2.2, въззивникът е поел задължение за
извърши проверка на избрания имот към момента на сключване на предварителен,
респективно окончателен договор. Установява се, че такава не е извършена, а едва от
нотариуса е установено, че за имота има вписана искова молба по чл. 19 ЗЗД.
Неоснователни са изложените във въззивната жалба оплаквания, че съдът е вменил
задължение на ответника, каквото няма. Напротив, проверката на имота, по т. 2. 2,
включва именно проверка за тежести и вписвания върху продавания имот.
Въззиваемият, от своя страна, се е явил пред нотариус за сключване на договор за
продажба, но до такъв не се е стигнало, поради независещи от него обстоятелства и
въпреки точното изпълнение на поетите от него ангажименти.
Действително в т. 6 от договора е посочено, че в случай, че купувачът не сключи
предварителен договор в срока и при уговорената цена, ще се счита, че агентът е
изпълнил задължението си по договора за обслужване и купувачът губи предадената от
него гаранция като неустойка. В случая обаче, купувачът се е явил на уговореното
място, ден и час пред нотариус, за да закупи имота на договорената цена, но до
окончателен договор не се е стигнало не по негова вина.
На следващо място, тълкувайки действителната воля на страните по т. 6 от
договора, съдът достига до извод, че страните са имали предвид случаите, когато
купувачът се откаже неоснователно от сключване на договора. Само в този случай, за
въззивника би възникнало правото да задържи дадената гаранция. Това е видно и от
самата формулировката на клаузата - „..купувачът губи предадената от него гаранция
като неустойка за неизпълнение на задълженията по този договор“. Неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение на вредите от
неизпълнението без да е необходимо да се доказва настъпването и размерът им.
Включвайки клауза за неустойка в договора, страните предварително се съгласяват, че
в случай на неизпълнение на договора, поради виновно поведение на неизправната
страна, тя дължи на изправната обезщетение, което по размер не е задължително да
съответства на реално претърпените от изправната страна вреди.
С оглед на изложеното, съдът намира, че е налице неизпълнение на договора от
страна на агенцията, не са постигнати параметрите на т. 2 .1 от договора за гаранция,
поради което и платената такава подлежи на връщане на основание чл. 7 от договора.
Показанията на разпитания по делото свидетел Ф. са противоречиви, поради
което съдът не ги кредитира. Въпреки това, за пълнота на изложението, следва да се
4
добави и следното.
Същият твърди, че е трябвало да се подпише предварителен договор, с който
агенцията да получи съответното възнаграждение. Ищцата обаче не искала да подписва
предварителен договор, а да отидат направо при нотариус. Посочва, че са получили
сумата като гаранция към агенцията, за „добре свършена работа“. Тоест, може да се
изведе извод, че платената сума представлява възнаграждение по договора за
посредничество, в който случай сумата би подлежала на връщане на основание чл. 55,
ал. 1 ЗЗД и чл. 4.3, ал. 1 от договора за обслужване на клиент, тъй като страните са
договорили, че възнаграждение се дължи или в деня на сключване на предварителния
договор, какъвто в настоящия случай не е подписван, или в деня на сключване на
окончателния договор, до подписването на какъвто също не се е стигнало.
Последствие, разпитаният по делото свидетел твърди, че ищцата настоявала
дадените пари да бъдат предадени на купувачите, тъй като харесала апартамента. В
този случай, може да се изведе извод, че сумата е платена като задатък по договора и
отново би подлежала на връщане на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Това е така, защото
целта на договора за гаранция е обвързаността на страните от бъдещата сделка чрез
даване на задатък ("стоп капаро"/гаранция) от купувача на продавача с оглед спиране
на имота от продажба на трети лица преди да бъде сключен
предварителен/окончателен договор. Съществуването на уговорка за задатък се
установява чрез тълкуване на договора, доколкото същият съдържа клаузи, чрез които
страните придават на авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна
функции, чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение.
Както беше посочено обаче, с оглед противоречивите показанията на този
свидетел, съдът не може да даде вяра на същите и не ги кредитира, до какъвто извод
правилно е достигнал и СРС, като неоснователни са оплакванията на жалбоподателя в
тази връзка.
Поради съвпадане изводите на двете съдебни инстанции, решението следва
изцяло да се потвърди.
По разноските за въззивната инстанция:
На въззиваемия на основание чл. 78, ал. 1 ГПК вр. с чл. 273 ГПК следва да се
бъдат присъдени сторените във въззивното производство разноски в размер на 1000 лв.
за адвокатско възнаграждение.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
5
ПОТВЪРЖДАВА решение № 17362/25.10.2023г., постановено по гр. д. №
6583/2023г. по описа на Софийски районен съд, 39 с-в.
ОСЪЖДА „Б.С.“ ООД, ЕИК *******,със седалище и адрес на управление гр.
София, кв. „*******, да заплати на Д. А. А., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул.
„*******, на основание чл. чл. 78, ал. 1 ГПК вр. с чл. 273 ГПК разноски за въззивната
инстанция в размер на 1000 лв.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване, съгласно чл.
280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6