Р Е Ш Е Н И Е 837/22.11.2019г.
№ 22.11.2019 година град
Ямбол
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Ямболският
районен съд,
ХVI граждански състав
На
двадесет и четвърти октомври две хиляди и деветнадесета година
В
публично заседание в състав
Председател: Георги Георгиев
при
секретаря Т.К.
като
разгледа докладваното от съдия Георгиев
гражданско дело № 1536 по описа за 2019
година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба, предявена от С.Ж.Б. , ЕГН **********,
с адрес: ***, срещу Ж.Ч.Р. ***, с която се иска прогласяване на основание
чл.16,ал.1,вр.с ал.6 ЗАЗ,вр.чл.26,ал.1 ЗЗД нищожността на чл.2 от анекс към договор за аренда,рег.№ *** г. с нотариално
удостоверени подписи от Н. С., рег.№ *** на НК,с район на действие РС-С.,в
частта в която е уговорено невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане,поради противоречие с императивната норма на
закона,както и да бъде изменен чл.1 от договора за аренда рег.№ *** г.,акт.***,т.***,с
нотариално удостоверени подписи от Н. С.,рег.№ *** на НК,с район на действие
РС-С.,вписан в СВ при РС-К. с вх.рег.№ ***г. в частта му относно размера на арендното плащане и начина на неговото плащане,като бъде
увеличен на 15,00 лв. на декар и разликата от 12,00 лв. на декар и същата да
бъде плащана на четири равни вноски по 54,00 лв.,дължими на тримесечие-в първия
работен ден след изтичане на съответния период на основание чл.8,ал.2,изр.2
ЗАЗ,като арендното плащане да бъде извършвано в
брой,на адрес гр.К.,ул.*** от 13.00 ч. до 15.00 ч.,считано от подаване на
исковата молба,в едно със законната лихва от изпадане на ответника в забава до
окончателното изпълнение на задължението,като дължимите до влизане на решението
в сила суми да се изплатят,не по-късно от седем дни,платими на същия адрес и
при същите условия.
В исковата молба се твърди,че с договор от 09.10.2018
г.,оформен с нотариален акт на нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие
на РС-К.,вписан в СП при РС-К.,дв.вх.рег.№ ***
г.,акт.№ ***,т. ***,дело № ***г. ищеца закупил и придобил собствеността върху
имот № ***по КВС на с.М.,община К.,имот № *** по КК на с.с.,с
площ от 17.999 дка. Посочения имот бил предмет на договор за аренда от
31.05.2013 г.,изменен и допълнен с анекс от 31.10.2013 г.,по който арендодатели били Ж. Н. Т. и И. П. М.,които били бивши
собственици на имота,като арендатор била ответницата Ж.Ч.Р.. Договора бил
сключен за срок от 20 стопански години,считано от 01.10.2013 г.,като
уговореното арендно плащане било 3 лв.декар,като било
платено изцяло при подписването на договора,съгласно чл.2 от същия. Ищеца като приобритател на имота бил обвързан от договора за
аренда,като съгласно разпоредбата на чл.17,ал.1 ЗАЗ бил вписан в службата по
вписванията,преди да стане собственик. На
основание чл.16,ал.1 ЗАЗ отправил извънсъдебно предложение до арендатора за
изменение на договора в частта му относно дължимото арендно
плащане,като същото да бъде увеличено от 3 лв. на 17 лв.,като с исковата молба
същото е намалено на 15 лв. на декар,считано от 01.01.2019
г. Отправеното предложение не успяло да достигне до арендатора,като от
пощенската станция върнали препоръчаното писмо,като непотърсено,въпреки,че
ответницата получавала пенсията си в същата пощенска станция. От служителя от
пощенската станция разбрал,че ходила до дома на ответницата няколко пъти,викала
я по име но никой не излязъл да получи писмото. На основание чл.17,ал.3 ЗАЗ
исковата молба следвало да послужи като уведомление за извършеното заместване
от страна на арендодателя. Исканото изменение на арендното плащане мотивирал с нарастване на средното арендно плащане за земеделски земи в землището на с.М. и с
променените икономически реалности в земеделието. Дори и към 31.05.2013 г.
средното арендно плащане било по-високо от
уговореното в договора,като определената цена била значително занижена.
Посочените условия и размерът на арендното плащане да
засягали целия срок на действие на
договора,освен ако не настъпъли други причини за
неговото изменение. Твърди се,че чл.2 от Анекса към договора в частта му
установяваща забрана за изменение на уговореното арендно
плащане бил нищожен поради противоречие със закона. ЗАЗ бил категоричен,че
отказът от правото да се иска изменение на договора бил нищожен.
Иска се уважаване на исковете и присъждане на
съдебно-деловодни разноски.
В отговор на исковата молба, постъпил в срока по
чл.131 ГПК, ответникът чрез особения си представител оспорва исковете като
недопустими и алтернативно като неоснователни.За ищеца не бил правен интерес от
искане за обявяване на посочената клауза за нищожна,като не представлявала
изменение на арендния договор. По втория иск също се
счита за недопустим с оглед ,че не била изпълнена предпоставката на закона,с
оглед на това,че ищеца като страна по договора не е направил опит за
извънсъдебно споразумение.Алтернативно се смята,че претенцията е
неоснователна.Претендира се отхвърляне на исковете.
В о.с.з.предявения иск се поддържа изцяло от пълномощника
на ищеца,като пледира за уважаването му и присъждане на разноски по
делото.Представя и подробна писмена защита.
В о.с.з. ответника се представлява от особен представител,като
пледира за отхвърляне на предявения иск. Представя и подробна писмена защита.
Ямболският районен съд, след като обсъди становищата на страните и събраните по делото
доказателства,прие за установено от фактическа страна следното :
Не се спори
между страните,че на 31.05.2013 г. бил сключен договор за аренда между Ж. Н. Т.
и И. П. М. в качеството им на арендодатели
и Ж.Ч.Р. в качеството й на арендатор,като арендодателите
се задължили да предоставят на арендатора за земеделско производство за срок от
20 стопански години,собствената си земеделска земя представляваща-Поземлен имот
с идентификатор № *** по картата за възстановената собственост та землището на
село М. с ЕККАТЕ ***,намиращ се в местността „***“,с начин на трайно ползване
–полска култура,пета категория с площ 17,999 дка,срещу задължението арендатора
да извърши определеното в договора арендно плащане в
размер на 3 лв. на декар. В чл.2 от договора,предвиждал,че общия размер на арендното плащане за целия срок на договора било изплатено
от арендатора на арендодателите,при подписването му.
Договора за аренда от 31.05.2013 г. бил вписан в Службата по вписванията с акт
№ ***,том ***.
В
чл.14,ал.1 било предвидено,че настоящия договор можело да бъде продължаван с
анекс,сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните,като в ал.2 на същия член било предвидено,че изменението неможело да
засяга уговорения срок,освен ако не се касае за продължаване действието на
договора. Също така в чл.16 от договора било предвидено,че при прехвърляне на
собствеността на арендувания обект приобритателя
замествал арендодателите,като страна по договора за
аренда.
На
31.10.2013 г. арендодателите и арендатора подписали
анекс към договора за аренда,вписан в службата по вписванията с акт.№ ***,том ***,като
в чл.2 било записано,че изменението по чл.14,ал.2 на арендния
договор не можело да засяга уговореното арендно
плащане и уговорения срок,освен ако се касаело за продължаване действието на
договора.
Също
така не се спори,че с нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***,том ***,рег.№
***,дело № ***от 09.10.2018 г. ищеца
закупил посочения недвижим имот,като в същия декларирал,че бил наясно,че по
отношение на имота има действащ договор за аренда.
По
делото са събрани гласни доказателства,чрез разпита на свидетеля К. Д. Д..
Същия заяви,че е *** на населеното място,като познава ответницата която му е ****.
Същата се грижела за голямо стадо животни,като по често била по полето и гората
отколкото в селото. По принцип била трудна за откриване за връчване не само
книжа които пристигали за нея от съда,както и за наказателни постановления и
други актове. Понякога се засичали в магазина,както същия канел до Кметството
за да й ги връчи,но тя отказвала и умишлено се укривала. Това го правила много
често,като били в една сграда с пощата. Същия проблем съществувал и за връчване
на препоръчителни писма,като отказвала и на пощальонката.Постоянния
й адрес била на ул.***,като свидетеля живеел на № *** на същата улица.
По
искане на ищеца по делото е допуснато изслушването на съдебно-икономическа
експертиза,като в отговор на възложената му задача вещото лице констатирало,че
на основание данните от протоколите на ОД“Земеделие“-С. бил изчислен размерът
на средното годишно рентно плащане на земеделските
имоти в землището на с.М. за перида от сключването на
договора до настоящия момент,като бил използван метода на „средно
аритметично“,като от 12.08.2014 г. до 31.01.2019 г. същия варирал от 9,75 лв.
до 13,00 лв.,като размерът на средното плащане за земеделски земи/с НТП полска
култура/,пета категория,за землището на с.Медвен по НТП,за периода сключване на
договора до настоящия момент за ниви за средно годишно ретно
плащане от 2013 г. до стопанската 2019/2020 г. варирал за ниви от 8.00 лв. до
11.00 лв. Също така вещото лице заключило,че в посочените протоколи на
ОД“Земеделие“ землищата не били разграничени по категория и не можело да се
даде отговор на въпроса „какъв бил размерът на средното арендно
плащане за земеделски земи „пета категория“ за землището на с.М.“.
При тази
фактическа обстановка,съдът прави следните правни изводи :
Първия предявен иск е с правно основание
чл.26,ал.1,пр.1-во ЗЗД-за прогласяване нищожността на чл.2 от анекс към договор за аренда,рег.№ ***
г. поради противоречие със закона-чл.16,ал.1 ЗАЗ.
Иска е допустим,а при преценка по същество,извършена
въз основа на събраните по делото доказателства-иска е и основателен.
Съгласно чл.26,ал.1 ЗЗД нищожни са договорите ,които
противоречат на закона или го заобикалят,както и договорите ,които накърняват
добрите нрави,включително и договорите върху неоткритите наследства. Посочените
в чл.26 ЗЗД основания за нищожност на договорите са общи такива и не се
прилагат при наличие на друго /специално / основание за нищожност.В настоящия
случай се оспорва основателността на чл.2 от анекс към договор за аренда,рег.№ ***г.
,в хипотезата на чл.26,ал.1 ЗЗД-противоречие с нормата на чл.16,ал.1 ЗАЗ.
Съгласно чл.16,ал.1 ЗАЗ,ако след сключването на
договора за аренда обстоятелствата,от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си,се изменят трайно и това доведе до значително
несъответствие между поетите от тях
задължения,всяка от страните може да поиска изменение на договора.Изменението
не може да засяга уговорения срок.
В чл.1 от договора у предвидено,че срока му е за 20
години при определено арендно плащане в размер на 3
лв. на декар,като същия е сключен между страните на 31.05.2013 г. В конкретния
случай обаче преди да изтече една пълна стопанска година от действието на
договора е сключен анекс към него на 31.10.2013 г.Като се преценят процесния договор за аренда и анекс към него,следва че няма
основание за изменение на арендното провоотношение. Разпоредбата на чл.16,ал.1 ЗАЗ означава,че
принципното изменение на арендното правоотношение е
допустимо,но само при наличието на въведените в първото изречение
основания-трайно изменение на обстоятелствата,от които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията си,което трайно изменение е довело до
значително несъответствие между поетите
от тях задължения. Необходимо е и двете условия да са налице,като първото
/трайно изменение на обстоятелствата/ да е причина за второто /несъответствия
на поетите задължения/. Когато се говори за размера на аредно
плащане,под несъответствие на насрещните задължения следва да се има предвид
несъответствие между размера на плащането и насрещната престация
на предоставеното ползване на арендувания обект. Също така в конкретния случай
не може да се говори не само за изменение на обстоятелствата,но още по малко за
трайно такова,тъй като анекса към обсъждания договор за аренда е сключен преди
да е изтекла една година от действието на договора.
Следователно договореното с анекса изменение в частта
на чл.2 в тази му част е нищожно на основание чл.26,ал.1 ЗЗД поради
противоречие със закона. Следователно
постигнатото с анекса съгласие за изменението по чл.14,ал.2 на арендния договор с което не може да се засяга уговореното арендно плащане и уговорения срок,освен ако се касае за
продължаване действието на договора не е
породило действие.Договарящите са останали обвързани с първоначално
договореното между тях по тези въпроси.
По отношение на втория иск съдът считауче
между страните по делото е налице валидно договорно правоотношение,като
сключения договор за аренда е за срок от 20 години. Предявен е конститутивен иск с правно основание чл.16,ал.5 от
ЗАЗ,който дава възможност при спор между страните за промяна на арендната цена,той да бъде отнесен и решен от съда. Иска е
процесуално допустим,тъй като е изрично предвиден в закона,предявен от
страната,искаща промяна.Предпоставката за неговото предявяване е липсата на
съгласие между страните по аренден договор при
отправено от едната страна предложение към другата за промяна цената на
договора.Предмет на настоящия иск е увеличение на арендното
плащане за оставащите стопански години от договора от 3,00 лв. на декар на
15.00 лв. на декар предоставена площ,за което преди предявяване на иска е
отправено писмено предложение от
собственика на земята към ползващия имотите.
Нормата на чл.16,ал.1 ЗАЗ предвижда,че след сключване
на договора за аренда обстоятелства,от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си,се изменят трайно и това доведе до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения,всяка от страните може да поиска
изменение на договора,като изменението не може да засяга уговорения срок.
Разпоредбата на чл.16,ал.5 от ЗАЗ гласи,че ока страните не постигнат
споразумение,по иск на страната,която е направила предложението,решение взема
районния съд.В настоящия случай се установи,че между страните е налице валидно
сключен договор за аренда относно посочената от ищеца земеделска земя. Установи
се,че ищеца е отправил предложение до ответника за изменение на арендния договор касателно
размера на арендното възнаграждение,т.е. направил е
извънсъдебно предложение за изменение на арендното
възнаграждение,дължащо се за посочената земеделска земя-пета категория. С оглед
на това,че ответника изразил отношение да не получава изпратените му
книжа,включително и изпратеното му уведомление,като отсъствал от дома си,и или
ако е уведомен отказвал да ги получи за което са събрани гласни доказателства
чрез разпита на свидетеля,настоящия съдебен състав приема,че е налице
противопоставяне на ответника по отношение на поисканото изменение,като липса
съгласие за приемане на така отправеното предложение.
Безспорно договора за аренда по своята същност е
двустранен и възмезден договор,по който правата на страните се обуславят от
изпълнение на задълженията по договора.При условията на пълно и главно
доказване ищеца следваше да установи налицието на
трайна промяна и последвало от нея несъответствие в задълженията на страните.В
настоящия процес доказателство в тази насока е изслушаната съдебно-икономическа
експертиза,както и писмените доказателства от ОД“Земеделие“-С.,че цените ,на
които се отдават под аренда земеделска земя в с.М. средно годишно рентно плащане
кг./дка е в размер на 10,00 лв.Реално сключените сделки за отдаване на земи в
региона,надхвърлят в пъти цената по процесния
договор.
Според правилото на чл.8,ал.2,т.1 ЗАЗ размерът на арендвното плащане се договаря въз основа на пазарната
поземлена рента. Очевидно е,че тези обстоятелства са били известни на
арендатора,което обуславя наличието на несъответствие между заплащаната от ответника по иска аренда и
пазарната такава. Въз основа на гореизложеното,съдът приема предявения иск за основателен до размера на сумата от
10,00 лв. на декар за оставащите стопански години,като за разликата от 10.00
лв. до предявения размер за сумата от
15.00 лв. на декар,следва да се отхвърли като неоснователен.
Също така следва да се уважи искането на ищеца
плащането на увеличената цена да бъде извършено както е посоченото в исковата молба,с оглед на
това,че между страните съгласно валиден договор за аренда не е уреден начина на
плащане.
По разноските :
На основание чл.78,ал.1 ГПК ищеца има право на разноски
и такива следва да му се присъдят ,съразмерно
на уважената част от иска.
Мотивиран от горното, Ямболският районен
съд
Р ЕШ И:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН,на основание чл.26,ал.1,предл.1
ЗЗД,поради противоречие на закона –чл.16,ал.1,вр.чл.16
ЗАЗ на чл.2 от анекс към договор за аренда,рег.№ *** г.,вписан в службата по
вписванията в гр.К. с акт № ***,том ***,в частта в която е уговорено
невъзможност за изменение на уговореното арендно
плащане между арендатора Ж.Ч.Р. *** и арендодателите
Ж. Н. Т.,ЕГН ********** и И.П. М. с ЕГН **********,по отношение на следния
недвижим имот-Поземлен имот с идентификатор № *** по картата за възстановената
собственост та землището на село М. с ЕККАТЕ ***намиращ се в местността „***,с
начин на трайно ползване –полска култура,пета категория с площ 17,999 дка.
ИЗМЕНЯ договор за аренда от 31.5.2013 г. с нотариална заверка на подписите лег.№ ***,акт.***,том *** по описа на нотариус с рег.№ ***
на НК с район на действие Районен съд-С.,вписан в службата по вписванията при
РС-К.,сключен между Ж. Н. Т.,ЕГН ********** и И. П. М. с ЕГН ********* от една
страна като арендодатели и Ж.Ч.Р. *** от друга страна като арендатор,с предмет
недвижим имот,представляващ- Поземлен имот с идентификатор № *** по картата за
възстановената собственост та землището на село М. с ЕККАТЕ ***,намиращ се в
местността „***,с начин на трайно ползване –полска култура,пета категория с
площ 17,999 дка,в частта относно размера на уговореното арендно
плащане,като увеличава дължимото арендно плащане от
ответника за оставащите стопански години за срока на договора от 3,00 лв. на
10,00 лв. на декар ,предоставена площ,както за разликата от 10,00 лв. на декар
до пълния предявен размер от 15,00 лв. на декар,ОТХВЪРЛЯ като неоснователен,като същата да бъде плащана на четири
равни вноски,дължими на тримесечие-в първия работен ден след изтичане на
съответния период,като арендното плащане да бъде извършвано
в брой,на адрес гр.К.,ул.*** от 13.00 ч. до 15.00 ч.,считано от подаване на
исковата молба-31.12.2018 г.,в едно със законната лихва от изпадане на
ответника в забава до окончателното изпълнение на задължението.
ОСЪЖДА Ж.Ч.Р. ***,да заплати на С.Ж.Б. на основание
чл.78,ал.1 ГПК,разноски пред настоящата инстанция в
размер на сумата 665,00 лв.
Решението
подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Ямболския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: