№ 13078
гр. София, 18.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря Е.Д.
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско
дело № 20221110141733 по описа за 2022 година
Ищецът Т. Б. твърди, че сключили с ответника М. А. предварителен договор
от 17.5.2022г., с който продавача се задължил да му прехвърли имот в срок до
17.6.2022г.,при посочен нотариус, като при сключването, ищецът твърди да е заплатил
на ответника сумата 5085 лева, уговорен задатък. Сочи, че на 16.6.2022г. получил
връщане на уговорения задатък, като на 17.6.2022г., купувачът се явил в кантората на
нотариуса, продавачът не се явил, не изпратил представител. Съставен бил протокол.
Предявява осъдителен иск за заплащане на сумата 5085 лева – двойният размер на
получения задатък.
Ответникът в писмения си отговор, подаден в срока по чл.131 ГПК, не оспорва
твърдението за сключен договор, получаване на сумата 5085 лева като задатък, както и
твърдението за неявяването на уговорения ден за нотариално изповядване на сделката,
и връщане на задатъка на ищеца. Сочи се, че не е налице виновно поведение на
продавача, тъй като на 16.6.2022г за продавача възникнало внезапно заболяване, което
не може да му се вмени във вина. Сочи, че с връщане на капарото е развалил договора,
по реда на чл.93,ал.2 ЗЗД, като счита, че е изправна страна по договора. В хода на
устните състезания, процесуалният представител, извън изложеното в отговора, сочи,
че ответникът съобразил, че в предварителния договор не е посочено в случай на
смъртта му, на кого следва да се плати продажната цена, ето защо, счита, че доколкото
е възрастен човек, се получава, че ищецът, срещу 10000лева ще получи имота му.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и
1
възраженията на ответника, намира за установено следното:
С определението по чл.140 ГПК, обявено за доклад без възражения на страните,
е отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото, че на 17.5.2022г. е
сключен предварителен договор, при уговорката окончателен договор да се сключи на
17.6.2022г., че на 17.5.2022г., купувачът е заплатил на продавача сумата 5085 лева
задатък по договора, че на 16.6.2022г, продавачът е върнал задатъка на купувача.
Съдът е съобщил на страните, че му е служебно известно, че по молба на
настоящия ищец от 14.7.2022г. в СРС е допуснато обезпечение на бъдещ иск чрез
налагане на възбрана върху имота, предмет на предварителния договор, при условие,
че се внесе гаранция, даден е едномесечен срок за предявяване на иска, от 14.7.2022г.,
както и че на 18.7.2022г е издадена обезпечителна заповед.
Представен е предварителният договор, сключен на 17.5.2022г, в който е
вписана уговорката останалата част от продажната цена да се плати от ищеца –
купувач, с бА. кредит, и след вписване на законова ипотека в полза на „Пощенска
банка”АД. Уговорено е сключването на окончателен договор до 17.6.2022г, а в случай,
че дотогава сделката не е изповядана, на същата дата, в 11 часа, страните се
задължават да се явят в кантората на посочен нотариус, за да изповядат сделката.
Ответникът е представил епикриза, от която е видно, че на 16.6.2022г. в 12,34 часа е
постъпил в Първо Хирургично отделение на МБАЛ „К.К.” ЕАД по повод болки в
долната коремна половина, с повръщане, изписан на 20.6.2022 г., с окончателна
диагноза „паралитичен илеус“. В епикризата са вписани извършените изследвания –
изследвания на кръв, рентгенография на корем, гръден кош и бял дроб, ехография на
коремни органи. Ответникът е представил решение на ТЕЛК. Останалите медицински
документи са преди или след 16.6.2022г., поради което и неотносими.
Представено е преводно нареждане, от което е видно, че от бА.ата сметка на М.
А., по която ищецът е внесъл капарото на 17.5.2022г, е извършен превод на сумата
5085 лева, при посочен наредител М. А., в полза на ищеца, по бА.ата сметка, от която
капарото е преведено. Платежното нареждане носи дата и час на представяне 17,21
часа на 16.6.2022г.
По делото са разпитани свидетели. Свидетелят Иван Б., баща на ищеца, сочи, че
синът му сам намерил апартамента, който искал да купи, като следял обявите,
уговорил се с брокера. Било му обяснено от брокера, че ответникът иска да продаде
имота, но ако му бъде намерено жилище под наем, защото имал друг имот на село,
където ще живее и искал да има къде да отседне, когато дойде в София. Страните по
предварителния договор общували добре, разбрали се, че на ищеца ще трябват 2-3
месеца, за да осигури средства чрез бА. кредит. Документите били готови около 25-
26.5. Ищецът се информирал от ответника как върви търсенето на имот под наем. В
седмицата, в която сделката следвало да се сключи, синът му се обадил разстроен, че е
получил телефонно обаждане от жена, която му направила скандал и поискала да се
срещнат на следващия ден. Т., баща му и майка му отишли пред входа на ответника,
където се появила жена, която се представила за племенница на ответника, придружена
от друг мъж. Заявила, че била против сделката и ще направи всичко възможно, за да я
провали. Т. й казал, че всичко било готово по документите. След случилото се,
контактите с ответника прекъснали. Свидетелят и Т. отишли в петък при нотариуса.
Около месец след случилото се, в друг сайт същият апартамент бил обявен за
продажба, с малко по- висока от уговорената цена – около 5-6 000евро повече.
Свидетелят звъннал на обявата, свързали го с агенция за недвижими имоти, от където
2
му обяснили, че в апартамента живее възрастен човек и същият е за основен ремонт. Т.
разбрал, че капарото е върнато по бА.ата му сметка няколко дни след посещението при
нотариуса, при посещение в банката. Не бил известен от ответника, че смята да върне
парите. Свидетелят е категоричен, че не знае за здравословни проблеми на ответника,
извън обичайните за възрастта му.
Свидетелят Радослава Карпулска работи като социален асистент на ответника,
като го познава от година и половина от социален център, който той посещавал . От
месец август до сега здравословното му състояние се влошило, припада, разстроен е
емоционално. Споменавал й, че е сключил договор за жилището му, след което влязъл
в болница и не могъл да присъства на датата на изповядване на сделката, съжалява
затова. През месец април бил по- добре.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните
правни изводи: Задатъкът е уреден в разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД. Тази разпоредба
намира приложение тогава, когато страните са се уговорили предварително да се даде
определена вещ, включително и определена сума, на която е придадена потвърдителна,
обезпечителна, но и обезщетителна функция, като се уговори предварително правно
положение на тази вещ при изпълнение, както и при неизпълнение на договора
съобразно чл. 93 от ЗЗД. Задатъкът е акцесорно, неформално и реално съглашение. За
да възникне валидно това съглашение следва има фактическо предаване на
вещта/сумата. Страните са свободни да уговарят в съглашението помежду си
съдържанието на правоотношението, възникнало между тях. Задатък може да се
претендира при отказ от договора, като претенцията за връщането на задатъка в двоен
размер, води до разкъсване на договорната връзка поради отказ от договора.
Предявяване на искане за връщане на задатък съдържа в себе си изявление, че страната
не е съгласна договора да поражда други последици, свързани с конкретно
неизпълнение на определено задължение на насрещна страна, освен връщането на
задатъка. ( В този смисъл Решение № 137/20.04.2011 г. по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС,
ІІІ-то Г. О., постановено по реда на чл. 290 от ГПК и като такова задължително за
настоящия състав). Функциите на задатъка са обезщетителна, санкционна,
потвърдителна и обезпечителна. За разлика от неустойката, задатъкът подлежи на
предварително предаване на насрещната страна по договора, преминава в нейния
патримониум и служи както за потвърждаване на договора, така и обезпечава
изпълнението му. В зависимост от това, коя от страните е неизправна, последиците по
отношение на задатъка са различни. Ако неизправна е страната, която го е дала, то тя
не може да иска връщането му и той остава в патримониума на страната, която го е
приела –чл. 93, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД. Ако неизправна е приемащата страна, то тя дължи
връщането му, като размерът може да бъде двоен. Страните са свободни да уговорят
размер на сумата, която следва да остане за изправната страна. Последното
законодателно разрешение разкрива , че задатъкът има не само обезщетителна, и на
санкционна функция.
На първо време, изложеното в хода на устните състезания от ответната страна
съставлява евентуално възражение за нищожност на предварителния договор.
Ответната страна сочи, че в договора не е предвидено в случай, че ответникът почине
между сключване на окончателния договор и плащането на пълната продажна цена, на
кого следва да се преведе останалата част от сумата. Това възражение се прави във
връзка с напредналата възраст на ответника, здравословното му състояние, и
обстоятелството, че няма преки наследници по закон, още по – малко известни на
ищеца. Възражението е неоснователно, тъй като подобна уговорка касае изпълнение на
3
евентуален договор за продажба, какъвто не е сключен от страните. Предмет на спора е
предварителен договор, който няма вещно – прехвърлителен ефект /не прехвърля
право на собственост/, а създава само облигационни задължения на страните.
Уговорката на кого да се плати в случай на смърт на продавача не е от съществените
елементи на договора за продажба, доколкото изискването на закона е
предварителният договор да съдържа всички съществени уговорки на окончателния.
Такива уговорки са : продажна цена, описание на прехвърляното право, срок за
изпълнение. Няма пречка в окончателния договор за продажба да се съдържат
уговорки, различни от предварителния договор – например на кого да се плати, ако
между сключването на договора и превода на парите, продавачът почине. Ето защо,
възражението на ответната страна няма исканите последици. Ако ответната страна се е
притеснявала от липсата на такава уговорка, то такава уговорка е следвало да се
включи в окончателния договор.
По делото е установено, че към 17.6.2022г., 11 часа, когато ищецът е отишъл в
посочения час и дата при посочения в предварителния договор нотариус, ищцовата
страна е била изправна – явяването пред нотариус сочи на готовност ищецът да
изпълни корелативното задължение да се сключи окончателен договор с ответника.
Спорният по делото въпрос се концентрира около обстоятелството, че ответната
страна на деня преди изповядването на сделката е върнал задатъка, като се сочи, че е
налице хипотезата на чл.81 ЗЗД, поради което и отговорността, предвидена в
разпоредбата на чл.93,ал.2 ЗЗД, е неприложима, защото неизпълнението се дължи на
причина, която не може да му се вмени във вина. Сочи се отказ от ответника от
договора.
Това възражение намира правната си квалификация в разпоредбата на чл. 81, ал. 1
от ЗЗД, съгласно която длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението
се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. За да е налице
невъзможност, то следва престацията да е неосъществима с оглед на длъжника. Тази
невъзможност следва да е възникнала след сключване на договора, тоест през период,
през който договорът е обвързвал страните. Невъзможността по чл. 81 от ЗЗД може да
бъде фактическа (погиване на индивидуално определена вещ, нейното изгубване;
заболяване, смърт на длъжника, ако задължението е свързано с личността му;
климатични явления и т. н.) или правна (легална забрана да се извърши престацията;
изваждане на вещите от граждански оборот; задържане на длъжника от органи на
властта и др.). В хипотеза, в която длъжникът виновно е причинил невъзможността за
изпълнение, то той не е освободен от отговорност по чл. 81 от ЗЗД. Ако обаче
невъзможността е настъпила без оглед на поведението на длъжника, то тази
невъзможност освобождава длъжника от отговорност за обезщетяване на кредитора за
вредите от неизпълнената престация. Случайното събитие и непреодолимата сила са
4
причини за невъзможността, които освобождават длъжника от отговорност пред
кредитора. При пълна и трайна невъзможност задължението се погасява – арг. от чл. 89
от ЗЗД.
За да се освободи от отговорност за вреди длъжникът следва да докаже, че е
настъпила невиновна невъзможност за престация. Длъжникът следва да докаже, че
след сключването на договора е възникнало конкретно препятствие, което е
непреодолимо практически или юридически, като то, по своя характер, е случайно и
непредвидимо, че в причинно-следствена връзка с това препятствие е възникнала
невъзможността за изпълнение. (В този смисъл Решение № 168/29.02.2012 г. по т. д. №
506/2010 г. на ВКС, ІІ-ро Т. О.; Решение № 90/24.02.2010 г. по гр. д. № 3526/2018 г. на
ВКС, ІV-то Г. О., постановени по реда на чл. 290 от ГПК). Действително, по делото се
установи, че на 16.6.2022г. в 12,34 часа ответникът е приет в болница. Същевременно,
прави впечатление, че на същата дата, в 16.6.2022г., от бА.ата сметка с титуляр М. А.,
на която бА.а сметка ищецът е превел задатъка, в 17.21 часа е извършен превод в полза
на ищеца, в който превод е посочено, че задатъкът се връща. Задължението да се
сключи окончателен договор не е било с фиксиран срок, а с падеж. Това означава, че
страните не са се спогодили в предварителния договор, че ако договор не се сключи
точно на 17.6.2022г., то предварителният договор се разваля или се прекратява.
Едновременно с това, сключването на окончателен договор е такъв тип действие, че не
се налага същото да се извърши именно в определения ден. Поради изложеното, при
полагане на грижата, която би се очаквала от всеки прехвърлител по предварителен
договор, дори и най – небрежния, но който иска да изпълни, ответникът е можел да
уведоми ищеца за възникналото особено непредвидено обстоятелство, което му пречи
да отиде на 17.6.2022г. и да сключи окончателен договор. Не се доказа състоянието на
ответника при приемането му в болница на 16.6.2022г. в 12,34 часа да е било такова, че
ответникът да не е бил в състояние да уведоми ищеца, а в епикризата е вписано
извършването само на образни изследвания, които обективно не са годни да причинят
състояние на невъзможност на ответника да уведоми ищеца, че на следващия ден не
може да се яви, защото здравословно не е добре. Изложеното, заедно с връщането на
сумата в час, след приемането на ответника в болницата, налага извод, че за ответника
е налице непредвидимо препятствие, но не се доказа същото да е било непреодолимо
при изпълнение на задължението му да се яви и да сключи окончателен договор, в
случай, че обикновената грижа беше положена.
На собствено основание, и след изписването си от болницата, ответникът е можел
да предложи изпълнение, като исковата молба е подадена месец и половина след
17.6.2022г.
С оглед изложеното, съдът намира, че се установи, че ответната страна е
неизправна, поради което и на основание чл.93,ал.2 ЗЗД, следва да върне не само
5
задатъка, а и, като обезщетение, двойния му размер.
При този изход на спора, право на разноски има само ищецът. По списък и
доказателства за плащане, ищецът доказва разноски за държавна такса от 203,40 лева и
за платено адвокатско възнаграждение от 584,25 лева. С оглед на обстоятелството, че
искът се уважава изцяло, на основание приетото в т.5 от Тълкувателно решение от
6.11.2013г. по тълкувателно дело № 6/2012г. на ОСГКТ, че разноските, сторени от
страната в производството по обезпечение на бъдещ иск се присъждат в исковото
производство, в зависимост от изхода на спора, доказаните от ищеца разноски, сторени
в производството по обезпечение на настоящия иск, следва да се присъдят в
настоящото производство. Разноските възлизат на сумата 40 лева държавна такса и
сумата 300 лева платено адвокатско възнаграждение.
При тези мотиви, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. В. А. ЕГН ********** с адрес *** на основание чл.93,ал.2 ЗЗД да
заплати на Т. И. Б. ЕГН ********** с адрес *** сумата 5085лева – съставляваща
двойния размер на платен от Т. Б. на М. А. задатък, даден от Б. по предварителен
договор от 17.5.2022г., за покупко – продажба на недвижим имот с идентификатор ***,
с административен адрес *** с площ по документи 46.46 кв. м., ведно със зимнично
помещение№ 20 с площ 3.69 кв. м., ведно с 0.789 % ид. ч. от общите части на сградата,
при съседи – на същия етаж: 68134.4361.67.8.20, 68134.4361.67.8.18, под обекта
68134.4361.67.8.16, над обекта 68134.4361.67.8.22; както и сторените по гр.д. №
41733/2022г. разноски от 787,65лева и сторените по обезпечителното производство –
гр.д.№37982/2022г., на СРС, 39- ти състав разноски от 340 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок
от връчването му на страните. Районен
съдия:
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6