№ 2255
гр. София, 13.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-8 СЪСТАВ, в публично заседание
на тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Стефан Кюркчиев
при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова
като разгледа докладваното от Стефан Кюркчиев Гражданско дело №
20221100100114 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ищецът Л. А. Д. поддържа твърдение, че на 21.09.2018 г. сключил с ответника И. Л. Л.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен
имот в гр. София, с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ IX - 182 от кв. 197 по плана
на гр. София, местност „Подуене - Редута“, целият с площ от 365 кв.м., при граници: улица,
УПИ VIII-181, УПИ Х-185, УПИ XII-183, заедно с всички подобрения и приращения в
имота. Съгласно скица № 15-764433-21.8.2020, имотът е с идентификатор 68134.702.182 при
съседи: 68134.702.183, 68134.702.184, 68134.702.185, 68134.702.186, 68134.702.181,
68134.702.1661, с административен адрес: гр. София, ул. „Георги Парчевич“ № 17 по КККР
на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на изп. директор на АГКК.
Със сключването на договора, ответникът - в качеството на продавач поел задължение да
прехвърли на ищеца, в качеството на купувач правото на собственост върху посочения имот
за сумата от 26 000 евро, в срок от една година, считано от подписването на договора. При
сключването на договора, продавачът се легитимирал като собственик на имота,
посредством Нотариален акт № 179, т. CXIV, дело № 3615/2014г., вх. рег. №
47427/13.9.2014г. на АВп, с който е закупил имота от И. М., но в края на уговорения срок,
ответникът заявил, че не е в състояние да изпълни уговорката за прехвърляне на имота без
претенции на трети лица, като посочил, че претенции по отношение собствеността на имота
имало и друго лице - Б.В.Ч..
Претендиращият за имота Б.В.Ч. основавал претенциите си на правното действие на
саморъчно завещание от 29.06.2011г., с което И. М. му завещал имота, като в тази насока
предявил иск за обявяване нищожността на сключения между ответника И. Л. и продавача
1
И. М. договор за покупко- продажба. Този спор все още не бил разрешен от съда с влязъл в
сила съдебен акт. Ищецът твърди, че за съществуването на посоченото дело, той не бил
уведомен от И. Л., но след като узнал – извършил собствена проверка и установил, че
действителността на завещанието не е било оспорено, макар завещателното разпореждане да
било очевидно нищожно. Мотивиран от собствения си правен интерес, произтичащ от
правните последици на процесния предварителен договор - ищецът предявил против
страните по споменатото дело - И. Л. Л. и Б.В.Ч. иск с правно основание чл. 42, б. „в“, и б.
„б“ от ЗН за прогласяване на нищожност на завещанието на И. Ц. М. от 29.07.2011г., а срещу
Б.В.Ч. предявил отрицателен установителен иск, че не е собственик на имот с
идентификатор 68134.702.182. По споменатите искове било образувано гр. д. № 3907/2021г.
по описа на I-6 състав при СГС, чиито изход бил преюдициален за изхода на спора по
предявения иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, който е предмет на настоящото
гражданско дело.
При изложените фактически твърдения, ищецът претендира за постановяване на съдебно
решение, с което да бъде обявен за окончателен предварителния договор. С оглед очаквания
положителен изход от делото, ищецът претендира за осъждане на ответника да му заплати и
направените за настоящия процес съдебни разноски.
Исковата претенция не е оспорена от ответника И. Л. Л.. След връчване на препис от
исковата молба и доказателствата, ответникът не е изразил изрично становище по
допустимостта и/или основателността на иска.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид
съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК, приема за
установено от фактическа страна следното:
Съдържанието на приетия като доказателство Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 21.09.2018 г. установява сключването и съдържанието на
възникналото договорно правоотношение между ищеца Л. А. Д., от една страна, в
качеството на купувач, а от друга страна – ответникът И. Л. Л., в качеството на продавач,
относно сключването на бъдещ (окончателен) договор за покупко-продажба на недвижим
имот представляващ: Поземлен имот, находящ се в гр. София, с площ от 206 кв.м.,
съставляващ част от УПИ IX - 182 от кв. 197 по плана на гр. София, местност „Подуене -
Редута“, целият с площ от 365 кв.м., при граници: улица, УПИ VIII-181, УПИ Х-185, УПИ
XII-183п, заедно с всички подобрения и приращения в имота. Съгласно приетата като
доказателство по делото Скица № 15-764433-21.8.2020, имотът е с идентификатор
68134.702.182, при съседи: 68134.702.183, 68134.702.184, 68134.702.185, 68134.702.186,
68134.702.181, 68134.702.1661, с административен адрес: гр. София, ул. „Георги Парчевич“
№ 17 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на
Изпълнителния директор на АГКК.
Установява се, че в чл. 2.1. от договора, страните са уговорили продажна цена в размер
на 26 000 евро, платима в деня на сключване на окончателен договор за покупко-продажба,
под формата на нотариален акт и преди подписването на нотариалния акт от нотариуса. В
2
чл. 2.2.1. е предвидено, че купувачът е заплатил на продавача стоп капаро в размер на пет
хиляди лева при подписването на договора, което не е част от продажната цена и задължава
продавачът да не предлага имота на трети лица, а съгласно предвиденото в чл. 2.2.3. след
подписването на нотариалния акт от страните, продавачът връща на купувача стоп капарото.
Съгласно уговореното в чл. 3.1., окончателният договор следвало за бъде сключен в срок до
една година, считано от подписването на предварителния договор, т.е. до 21.09.2019 г.
От приетия като доказателство Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 6, том V, рег. № 29822, дело № 730 от 2014 г. на нотариус Р.Д., рег. № 274 на НК,
вписан в СВп с вх. рег. № 47427/23.09.2014 г. с акт № 179, том CXIV, дело № 36154/2014 г. се
установява, че на 19.09.2014 г., ответникът И. Л. Л. е придобил от И. Ц. М. правото на
собственост върху процесния недвижим имот, по силата на договор за покупко-продажба.
Като доказателства по делото са приети Удостоверение за данъчна оценка на недвижим
имот с изх. № **********/25.02.2022 г. на Столична община, Дирекция Общински приходи,
Отдел ОП Слатина, както и Скица № 15-764433-21.08.2020 г. на процесния недвижим имот.
Приетият като доказателство официално заверен препис от Определение №
263033/03.05.2021г. постановено по гр.д. № 3907/2021г. по описа на I-6 състав при СРС
мотивира извода, че производството по това дело е било прекратено без да бъде постановен
съдебен акт по съществото на спора между Л. А. Д. от една страна и от друга страна И. Л. Л.
и Б.В.Ч.. В този смисъл, не следва да се обсъжда въпроса за наличие на спор с
преюдициално значение за този, който е предмет на настоящото гражданско дело.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:
Предявеният конститутивен иск е процесуално допустим.
Предмет на спора е заявеното от ищеца преобразуващо право, чиито правни последици
се изразяват в прехвърляне на правото на собственост върху описания в предварителния
договор недвижим имот - от патримониума на ответника, в патримониума на ищеца.
Предпоставка за обявяване на един предварителен договор - за окончателен е
наличието на всички законови условия за действителност на договора, включително
изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД - предварителният договор трябва да съдържа всички
съществени условия на окончателния договор, както и да се сключи в определена форма,
която при прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде
писмена.
Основателността на иска, с който настоящият съд е сезиран да разгледа е обусловена от
преценката за правното действие на процесния Предварителен договор от 21.09.2018 г., на
който се основава ищеца, както и за правните последици на същия договор в отношенията
между страните.
Искът би бил основателен, ако договорът е проявил валидно правно действие, ако
бъдещият купувач е изпълнил задълженията си и при това - в резултат от осъществената
3
проверка се установи наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността върху
процесния недвижим имот, съгласно изискванията на чл. 363 от ГПК.
Събраните в хода на делото писмени доказателства установиха, че между страните в
действителност е бил сключен валиден предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот. Договорът е породил правно действие, доколкото е спазена предвидената от
закона (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД) писмена форма за неговата действителност, с оглед спецификата
на неговия предмет - възмездно прехвърляне на вещно право на собственост върху
недвижим имот, чрез бъдещ договор за покупко- продажба.
Приетият като доказателство Предварителен договор от 21.09.2018 г., в който изрично
е посочено, че купувачът е заплатил на продавача стоп капаро в размер на 5 000 лева при
подпасването му служи като разписка за плащането на посочената сума и установява
изпълнението на задължението на ищеца – в качество му на купувач за плащане, съгласно
уговореното по договора.
Видно от постигнатите договорености между страните в чл. 2.2.1. е постигнато
съгласие, че уговореното капаро не представлява част от продажната цена на имота по
договора, но с плащането му от страна на купувача, продавачът поема задължение да не
предлага имота на трети лица. Съгласно договореното в чл. 2.2.2. от предварителния
договор, остатъкът от продажната цена по договора в размер на 26 000 евро е следвало да
бъде заплатен в момента на сключването на планирания от съдоговорителите окончателен
договор, а мотивиран извод в такава насока се налага въз основа на постигнатото съгласие за
това: плащането да се извърши при сключване на договора под формата на нотариален акт –
след подписването му от страните и преди подписването на нотариалния акт от нотариуса.
Съгласно уговореното в чл. 2.2.3. след подписването на нотариалния акт от страните,
продавачът е следвало да върне на купувача стоп капарото в размер на 5 000 лева.
С оглед съдържанието на приетите писмени доказателства, съдът приема, че ищецът е
изпълнил точно и добросъвестно задължението си за плащане на продажната цена,
съобразно договореното, като отчита обстоятелството, че остатъкът от продажната цена - в
размер на 26 000 евро е дължим и следва да бъде заплатен при сключването на окончателен
договор.
Установи се също, че към момента на предявяването на иска – 06.01.2022 г. е изтекъл и
уговореният в предварителния договор срок за изпълнение на задължението на ответника -
да прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесния недвижим имот до
21.09.2019 г..
По отношение на поетото от ответника насрещно задължение - да прехвърли правото
на собственост върху имота - събраните в хода на съдебното дирене доказателства
мотивираха извода, че същото не е изпълнено надлежно.
Неизпълнението на това задължение също не се оспорва и от ответника.
Въпреки това обаче, ангажираните от ищеца доказателства са обективно недостатъчни,
за да бъде направен необходимия обоснован извод, че са налице предвидените в чл. 19, ал. 3
4
от ЗЗД предпоставки за сключване на окончателния договор. Това е така, доколкото наред с
общите правила на гражданския процес, законодателят е предвидил и особеното правило по
чл. 363 от ГПК, което вменява на съда задължението във всеки случай - служебно да
извърши проверка на предпоставките за прехвърляне на право на собственост върху
процесния недвижим имот, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
В доклада си по делото, съдът изрично указа, че в тежест на ищеца е да докаже
условията по чл. 363 ГПК, а проведеното открито съдебно заседание на 13.03.2025 г., съдът
повторно указа на ищеца, че не сочи доказателства, които са в негова доказателствена
тежест и които са свързани с установяване на обстоятелството дали към датата на
проведеното заседание процесният недвижим имот принадлежи на ответника, дали за имота
има непогасени публични задължения, дали имотът може да се идентифицира с онзи, който е
посочен в исковата молба или с него са настъпили изменения.
Доколкото от страна на ищеца, не бяха представени никакви доказателства за
установяване на предпоставките по чл. 363 ГПК искът следва да бъде отхвърлен, като
неоснователен и недоказан.
По разноските:
С оглед изхода на процеса, разноски не следва да бъдат присъждани.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. А. Д., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София,
ул. **** срещу И. Л. Л., ЕГН **********, с адрес: гр. София, кв. Овча купел, ул. ****, иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на Предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот от 21.09.2018 г. представляващ: Поземлен
имот, находящ се в гр. София, с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ IX - 182 от кв.
197 по плана на гр. София, местност „Подуене - Редута“, целият с площ от 365 кв.м., при
граници: улица, УПИ VIII-181, УПИ Х-185, УПИ XII-183, заедно с всички подобрения и
приращения в имота. Съгласно скица № 15-764433-21.8.2020, имотът е с идентификатор
68134.702.182 при съседи: 68134.702.183, 68134.702.184, 68134.702.185, 68134.702.186,
68134.702.181, 68134.702.1661, с административен адрес: гр. София, ул. „Георги Парчевич“
№ 17 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на изп.
директор на АГКК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд София, с въззивна жалба,
подадена в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5