№ 15869
гр. София, 22.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА К. Г.
при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. Г. Гражданско дело №
20241110149449 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по предявени от *********************,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***************************,
срещу Ю. Г. К., ЕГН ********** и Г. Й. К., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес:
*************************, при условията на кумулативно субективно съединяване
осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на всеки от ответниците
да заплати на ищеца сумата от по 2 610,00 евро с левова равностойност 5 104,72 лв. –
главница, представляваща неустойка за неизпълнение на задължение съгласно раздел IV, т. 8
и т. 9 от договор за посредничество от 24.06.2022г. при продажба на недвижим имот с
изключителни права, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба -
21.08.2024 г. до окончателното изплащане на сумите.
Ищецът извежда претендираните с исковата молба субективни права с твърдения,
че на 24.06.2022г. сключил договор за посредничество при продажба на недвижим имот с
изключителни права с Ю. К. и Г. К., по силата на който последните му възложили
продажбата на двуетажна сграда с идентификатор 35239.6106.1296.1, находяща се в
*********************. Поддържа, че двустранната правна сделка била срочна - за 1
година, като по време на нейното действие възложителите били длъжни да не предлагат
сами и да не възлагат предлагането на процесния недвижим имот на свързани с тях лица по
смисъла на § 1 от ДР на ТЗ, в това число и да не преговарят с потенциални купувачи и да не
сключват лично, чрез представител или чрез трето лице каквито и да било сделки с имота.
Сочи, че за неизпълнението на това задължение страните уговорили неустойка в размер на
3,6 % от обявената офертна цена – 145 000 евро. Заявява, че на 24.06.2023г. подписали анекс,
с който изменили срока на договора за посредничество до 24.06.2024г., като в рамките на
този период възложителите отново поели задължение да не предлагат сами и да не възлагат
1
предлагането на гореописани имот на други физически и юридически лица. Ищецът
навежда твърдения, че на 22.02.2024г. Ю. К. лично и в качеството си на законен
представител на малолетния Г. К. отправила предизвестие за прекратяване на двустранната
сделка, считано от 24.06.2024г. Отбелязва, че на 27.06.2024г. ответниците продали процесния
имот на Р. В. М.. Излага доводи, че действията на насрещните страни по спора нарушават т.
5.3, 5.4 и 5.5 от договора за посредничество, тъй като не било възможно за три дни да се
намери кандидат купувач и да се организира сключването на сделката. Поради изложените
съображения счита, че в полза на дружеството е възникнало вземане за неустойка. Моли за
уважаване на исковете.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба, с
който оспорват предявените искове по основание и размер като неоснователни. Релевират
възражение за нищожност на клаузата за неустойка поради накърняване на добрите нрави.
Излагат правни доводи, че нейният размер е необосновано висок, надвишава по стойност
цената на уговорената услуга и че същата е уговорена като дължима, дори дружеството да
не е изпълнило своите задължения. Считат, че неустойката е уговорена извън присъщата
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Считат, че договорът за
посредничество има потребителски характер. Поддържат, че неустойката не е продукт на
индивидуални уговорени клаузи, ответниците в качеството си на потребители не са имали
възможност да влияят върху нейното съдържание, поради което неустойката е
неравноправна и нищожна. Оспорват действителността на неустоечното съглашение поради
противоречие със закона с аргументи, че последното има за предмет поемане на задължение
от едната страна за бездействие по принцип, без да е уговорена насрещна престация и без да
е обвързано от изпълнението на договора за посредничество. В условията на евентуалност
релевират възражение за прекомерност на неустойката. Ответниците твърдят, че ищецът не е
изпълнил задълженията си по двустранната сделка, а подписването на анекса е в следствие
на уверение от страна на дружеството, че е налице потенциален купувач. Оспорват, че не са
водени преговори нито лично, нито от тяхно име, както и че не са извършвали огледи.
Молят за отхвърляне на предявените искове и претендират присъждане на разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на
ответника, намира за установено от фактическа страна следното:
Като доказателство по делото е приобщено писмено пълномощно от 01.09.2021г. с
упълномощител Ю.В.А-И. в качеството на управител на ********************* и
упълномощен Н.С.И., по силата на което в полза на последния е учредена представителна
власт за извършването на всички правни и фактически действия, свързани със сключването
на договори за предоставяните от ищцовото дружество услуги, както и с правната
възможност за подписване и получаване на всякакви документи, свързани с дейността на
дружеството и във връзка с реализиране на права по настоящото пълномощно. От събраните
в хода на производството доказателства, а и от изявленията на страните се установява, че на
24.06.2022г. между *********************, действащо чрез пълномощника си Н.И., от една
2
страна, и Ю. К., и Г. К., от друга, е сключен договор, наименован „договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права“, по силата на който
ответниците са възложили на ищеца да проучи пазара, да извършва огледи, да търси купувач,
да подготвя и участва във воденето на преговори и като цяло да осъществява
посредничество с изключителни права при продажбата, както и да подготви сключване на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор
35239.6106.1296.1, находяща се в *********************, заедно със съответната идеална
част от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата.
Видно е, че страните са постигнали съгласие за офертна цена на стойност от 145 000 евро и
за възнаграждение на дружеството в размер на 5 000 евро, а при сключен окончателен
договор на цена по-ниска от офертната - определеното възнаграждение възлиза в размер на
3 % от уговорената при сделката цена. Установява се, че договорът е сключен за срок от 1
година от момента на подписването му, а съобразно чл. 3, т. 2 в случай че преди изтичане на
срока ищецът е започнал преговори с потенциален купувач, действието на договора се
продължава автоматично с още 6 месеца. С чл. 3, т. 3 е уговорено, че след изтичането на
едногодишния срок договорът се превръща в безсрочен, като отпадат изключителните права
на агенцията. С чл. 5.3. от процесната сделка е предвидено задължение в тежест на
възложителите да не водят директни преговори по условията на продажбата на недвижимия
имот с купувачи, предложени от агенцията, да не сключват предварителен или окончателен
договор с тях без знанието, съдействието и посредничеството на ищеца, както и да не се
обвързват с предложените от дружеството купувачи под каквато и да е форма – договори за
наем, за разсрочено купуване, ползване и т.н. В 5.4 е регламентирано, че ответниците се
задължават при действието на договора предлагането на процесния недвижим имот да не
бъде възлагано от тях или от свързано с тях лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ без
ограничение в степента на родство, както и с лице, в което свързано лице е съдружник или
акционер, независимо за каква сделка, на трети за този договор лица. С чл. 5.5. е уговорена
забрана при действието на договора възложителите да предлагат сами или чрез свързано
лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ без ограничение в степента на родство, както или чрез
лице, в което свързано лице е съдружник или акционер, гореописания имот, като в това
число да не преговарят с потенциални купувачи и да не сключват лично, чрез представител
или чрез свързано лице каквито и да е сделки с имота с трети лица.
Установява се, че на 24.06.2023г. между страните е подписан Анекс, по силата на
който е изменен срокът на договора за посредничество – до 24.06.2024г., в рамките на който
възложителите са длъжни да не предлагат сами и да не възлагат предлагането на
гореописания имот на други физически или юридически лица. С т. 2 са извършени промени
и в офертната цена, която е определена на 170 000 евро, а стойността на комисионното
възнаграждение е увеличена на 10 000 евро. В т. 3 е уговорено, че всички останали клаузи в
договора остават непроменени.
С цел да бъде установено изпълнението на договора за посредничество от ищеца е
представено съобщение с изх. № СОА22-ГР94-6113-[3] от 30.12.2022г. /л. 11/ от ***********,
3
в което е обективиран отказ по отправена покана за закупуване на горепосочената сграда
при продажна цена от 60 000 евро. С исковата молба е приложено и Решение № 8 от
02.02.2018г. по гр.д. № 792/2017г. на Районен съд – Сливница, по силата на което е допуснат
развод по взаимно съгласие и е прекратен бракът между Ю. К. – К. и Й. К.. Сред събраните
доказателства е и удостоверение с изх. № 7858 от 22.06.2020г., от което е видно, че Й. К. е
починал на 17.06.2020г., като е оставил за свой законен наследник сина си Г. К., както и
решение № 13250 от 22.11.2022г. по гр. д. № 62836/2022г. на СРС, с което е разрешено на
низходящия малолетен чрез своята майка Ю. К. да продаде собствените си идеални части от
процесния недвижим имот за сума, не по-ниска от 29 000 евро. Представени са и
комбинирана скица за пълна или частична идентичност съгласно чл. 16, ал. 3 ЗКИР и скица
на процесната сграда.
Като доказателство по делото е приобщен Анекс № 2 от 26.01.2024г. за
прекратяване на процесния договор за посредничество по взаимно съгласие, съдържащ
декларация, че към датата на подписването му, както и в бъдеще, страните няма да имат
претенции една към друга, произтичащи от посочената двустранна сделка и изменението
към нея. Така представеният диспозитивен документ не е подписан от съдоговарящите, като
не се и твърди анексът да е породил правно действие. От приложената и неоспорена
кореспонденция, проведена чрез електронна поща, се установява, че процесното съглашение
е изпратено до ищеца на 24.01.2024г. В отговор на този документ на 26.01.2024г.
управителят на дружеството е изпратил съобщение по електронна поща на ответницата Ю.
К., в което заявява отказа си сключеният договор за посредничество да бъде прекратен по
взаимно съгласие. В изложението на съобщението се съдържа и описание на развилите се
между страните отношения – за отправени обиди към служители на посредника от Ю. К., за
извършените в изпълнението на договора посреднически действия, за направени опити за
узаконяване на постройката, упреци за проявено от страна на ответницата недобросъвестно
поведение поради затаяване на обстоятелствата относно правото на собственост върху
терена и законността на постройката, както и заявление от управителя, че ще подаде сигнал
в *********** за събаряне на незаконния строеж и за намерение да предяви искови
претенции.
От събраните писмени доказателства, а и от изявленията на страните е видно, че на
22.02.2024г. ответниците са отправили предизвестие до ищеца за прекратяване на
облигационната връзка поради изтичане на срока, считано от 24.06.2024г. Установява се, че в
отговор на предизвестието дружеството е изпратило до възложителите покана, в която им е
указано, че с изтичането на срока се прекратяват единствено изключителните права на
агенцията да предлага недвижимия имот, но не и договорната обвързаност, тъй като
договорът се трансформира в безсрочен. Поканата съдържа и изявление до възложителите,
че не са изправна страна, като им е предоставен 14-дневен срок да заплатят на „Олимп –
************** сумата от 50 000 лева – представляваща обезщетение за причинени на
служителите на агенцията неимуществени вреди вследствие на упражнен психически
тормоз, сумата от 100 000 лева, представляваща равностойността, с която се е увеличила
4
цената на собствения им недвижим имот вследствие извършени от страна на агенцията
правни и фактически действия по узаконяване на сградата, както и сумата от 30 000 лева за
направените от ищеца разходи по изясняване собствеността на парцела и по узаконяване на
сградата.
От представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 66, том VIII, дело № 15916, дело № 1291 от 2024г. на нотариус И.Д., рег. № ***, се
установява, че на 27.06.2024г. Ю. К. и Г. К. са прехвърлили правото на собственост върху
двуетажната еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 35239.6106.1296.1, находяща се
*********************, заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е
построена сградата, на Р. В. М. срещу продажна цена в размер на 70 000 евро.
В хода на производството като писмено доказателство е събрано и копие на
нотариално дело 1291 от 27.06.2024г. по описа на нотариус И.Д.. От неговите материали е
видно, че на 27.06.2024г. ответниците и купувача са депозирали молба, в която е
обективирано искане да бъде приета за изповядване сделка за покупка-продажба на
недвижим имот. Приобщени са сметки за заплатени нотариални такси, платежни
нареждания за внасяне на местен данък за придобиване на недвижим имот, такса към
Агенция по вписванията, преводи на припадащите се части от продажната цена в полза на
продавачите, справки за наличие/липса на публични задължения на участниците в
нотариалното производство, скици, удостоверение за тежести, изискуемите от ЗМИП и
ЗННД декларации, както и документи, удостоверяващи правото на собственост.
За установяване на обстоятелствата, че ответниците са били изправна страна по
договора за търговско посредничество, са събрани гласни доказателства чрез разпита на Д.
Н. – дългогодишен семеен приятел на Ю. К. и собственик на агенция за недвижими имоти
„*********“. Според свидетеля след смъртта на бившия съпруг ответницата сключила с
ищцовото дружество посреднически договор, като дълго време били извършвани неуспешни
опити за продажба на процесния недвижим имот. Излага, че никога не е имал договорни
отношения с нея, а в качеството си на семеен приятел и след като се осведомил, че
наближавал крайният срок на договора, стартирал реклама на сградата чрез своята агенция,
която продължила няколко месеца. Допълва, че първоначално имотът бил предлаган на по-
висока от определената в договора с ищеца продажна цена, като впоследствие била
приравнена до нейната стойност. Посочва, че намерил потенциален клиент, но поради
договорните отношения между Ю. и ********************* организирал в относително
кратък период от време преди изтичането на срока получаването на стоп депозит, който да
служи като гаранция за сериозните намерения на купувача. Уточнява, че страните по
сделката се запознали едва при сключването на договора за продажба, тъй като поради
съществуването на посредническия договор било невъзможно подписването на
предварителен договор, което обстоятелство било съобщено на купувача М.. Според
свидетеля продаваният недвижим имот бил безстопанствен, постоянно отворен и с разбита
телена ограда, а къщата - в състояние на груб строеж. Споделя, че ответницата разполагала с
необходимите за продажбата документи от години, като единствено поради изтичане на
5
срока била изискана нова актуална данъчна оценка. Излага, че извършил един-единствен
оглед на имота съвместно със семейството на купувача, за който оглед Ю. не знаела
/впоследствие посочва да са извършени 2 или 3 огледа/. Споделя, че бил в договорна
обвързаност единствено с Р. М., на когото обяснил, че сградата не е въведена в
експлоатация, като няма спомен какво възнаграждение е било уговорено и заплатено.
Като свидетел по делото е разпитана и М.Ц. – служител на ищцовото дружество,
заемащ през месец юни 2022г. длъжността мениджър. Последната излага сведения, че поела
работата по процесния имот в началото на януари 2024г. след напускането на юрисконсулт
Н.И.. Предоставя показания, че познава недвижимия имот, като в процесния период не е
била брокер, нито го е посещавала. Описва, че за подготовката на недвижимия имот за
продажба било образувано дело за парцела срещу общината, което впоследствие било
изгубено, без да има сведения по чия инициатива е било образувано. Допълва, че били
извършени и действия по предоставяне на разрешение от районния съд за продажбата на
припадащите се на малолетния ответник идеални части, отправяне на предложение до
*********** в качеството на собственик на земята да изкупи сградата, действия по
узаконяване на жилищната сграда, съответно снабдяването с удостоверение за търпимост.
Уточнява, че за последната цел управителят на агенцията наел инженер, който съвместно с
геодезисти извършили измервания в имота, но за да бъде издадено подобно удостоверение
се изискали подписите на съседите, за което ответницата отказала категорично. Посочва, че
впоследствие за да бъде реализирана по-висока цена, управителят открил и архитект, който
срещу 10 хиляди лева щял да узакони проектите и да ги преправи, като Ю. А. отправила
предложение до ответницата да заплати тази сума, която да бъде възстановена след
реализацията на сделката, като и това предложение било отхвърлено. Излага, че не е наясно
дали ответницата е упълномощавала юриста на агенцията с договор за процесуално
представителство. Описва, че били извършени многобройни огледи на имота, били
предоставяни от клиенти стоп капаро, а през януари 2024г. бил посещаван и нотариус, но
така и не се достигнало до сделка поради незаконността на постройката.
В хода на производството са събрани гласни доказателства и от купувача Р. М..
Свидетелят предоставя сведения, че се запознал с процесния недвижим имот от интернет
обява, в която бил посочен телефонен номер на агенция за недвижими имоти. Свързал се с
брокер на име „******“, с когото провели преговори относно цената на имота, като бил
уведомен, че е постигнато съгласие за цената и с ответницата. Описва, че брокерът
подготвил сделката, като не били извършвани съвместни огледи, а свидетелят заедно със
сина си еднократно посетил имота. Посочва, че не е имал сключен посреднически договор с
него и предварително нищо не е давал, а след като се сключила сделката били дадени
някакви средства. На въпрос на адв. М. уточнява, че някакъв документ е имало, сигурно
предварителен договор. Излага, че преди сделката не е виждал ответницата, нито е бил
уведомяван за невъзможността да се сключи предварителен договор, като договорката за
цената била постигната един месец преди сключването на договора.
По искане на ищеца и по реда на чл. 176, ал. 1 ГПК са събрани обяснения от
6
страна по спора - на ответницата Ю. К.. На зададените въпроси дали е вярно, че
********************* е извършило действия по промяна в кадастралния статут на
недвижимия имот и по снабдяване с документ за търпимост на пристроеното и
надстроеното към сградата без техническо разрешение, възложителката е отговорила, че не е
вярно. Ответната страна заявява в откритото съдебно заседание от 20.05.2025г., че било
образувано и водено дело за правото на собственост върху земята, върху която е построена
сградата, като отрича делото да е инициирано по нейно настояване, инициативата била на
ищцовото дружество. Дава обяснение пред съда, че няма спомен дали ищецът е предприел
действия за получаване на отказ от *********** като собственик на терена да изкупи
сградата, както и дали е задействал процедура по снабдяване с разрешение по чл. 130, ал. 3
СК да бъдат продадени идеалните части на Г. К.. На въпросите дали е вярно, че е
предоставила ключове за достъп до недвижимия имот на Д. Н. и дали му е възлагала
предлагането на имота за продажба, ответницата предоставя отговори, че не е вярно. Ю. К.
излага пред съда, че процесният недвижим имот е прехвърлен за продажна цена под 145 000
евро.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Предявените субективно съединени осъдителни искове намират правната си
квалификация в чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Основателността на исковите претенции е обусловена от
установяване в условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца на следните
обстоятелства: че между страните валидно е възникнало твърдяното облигационно
отношение по предоставяне на посреднически услуги при продажбата на недвижим имот, че
ищецът е изпълнил задълженията си по сключения договор, че е била уговорена по размер
неустойка в случай на неизпълнение на посоченото задължение от ответниците, както и
какъв е размерът на неустойката за исковия период. Съобразно правилото на чл. 154, ал. 1
ГПК в доказателствената тежест на ответниците при установяване на горните факти е да
докажат изпълнението на задължението си по договора за посредничество, както и всичките
си правопрекратяващи възражения.
От анализа на представения по делото договор, означен като „договор за
посредничество на недвижим имот при изключителни права“, в частност от естеството на
поетите от страните задължения може да се направи обоснован извод, че ***************,
от една страна, и Ю. К., и Г. К., от друга, са обвързани от договор за посредничество, по
силата на който на ищеца е възложено осъществяването на посреднически дейности при
продажбата на недвижим имот с идентификатор 35239.6106.1296.1, поради което следва да
се приеме, че първият елемент от фактическия състав по чл. 92, ал. 1 ЗЗД е установен в
производството.
Неустойката като форма на договорната отговорност служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, чийто размер е предварително определен от страните.
Последните могат отнапред да уговорят стойността на обезщетението за причинените вреди
от неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват. Освен тази
7
обезщетителна функция обаче неустойката представлява и обезпечение за точно и
добросъвестно изпълнение на договорните задължения, т.е. нейната дължимост е обвързана
от неизпълнение на задължението, за което е уговорена, от насрещната страна по
двустранната сделка. Същевременно обаче следва да се държи сметка, че договорната
неустойка не се дължи, ако съдоговарящият, който я претендира, не е изпълнил или не е
имал готовност да изпълни насрещните си задължения по договора съобразно изискването
на чл. 63 ЗЗД. Възприемането на това разрешение е в унисон с основното ръководно начало
в правото, че никой не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение /в
този смисъл Решение № 105 от 02.07.2014г. по т.д. № 2617/2013г. на ВКС, II т.о., Решение №
53 от 16.09.2022г. по т.д. № 1391/2020г. на ВКС, II т.о./. При това положение, разрешаването
на повдигнатия пред настоящата инстанция правен спор налага да бъде изяснена същността
на договора за търговско посредничество и да бъдат съобразени особеностите на
разглежданата хипотеза, в частност конкретните уговорки, очертаващи правата и
задълженията на съдоговарящите.
Договорът за търговско посредничество е регламентиран в чл. 49 - 51 ТЗ. От
анализа на посочените разпоредби може да бъде изведен извод, че престацията на
посредника се състои в оказването на съдействие при сключване на сделки, което съдействие
се оказва по занятие от търговец - професионалист, който е специализиран в
осъществяването на конкретни сделки или сделки с определени обекти от гражданския
оборот. От това следва, че за да се стигне до крайния резултат – свързването на страните по
съглашението, в задълженията на посредника се включват намирането на клиенти на
предлаганата от възложителя стока, предоставянето на информация относно пазарните цени,
характеристиките и качеството на предлагания продукт, в това число и представянето на
мостри, както и друга информация, необходима за финализирането на сделката.
Следователно, предмет на договора за търговско посредничество е осъществяването на
фактически действия по сключването на сделки, като в задълженията на посредника по
принцип не се включват правни действия. Като се държи сметка за разпоредбата на чл. 9
ЗЗД, регламентираща автономията на волята и свободата на договаряне, може да се направи
обосновано заключение, че е допустимо съдоговарящите по един посреднически договор да
уговорят извън кръга на чисто фактическите действия по свързване на страните и правни
такива, които са характерни за мандатните отношения, доколкото не се нарушават
повелителните правила на закона и добрите нрави.
В исковата молба са въведени твърдения за извършени в изпълнение на договора
за посредничество действия, свързани с промяна на кадастралния статут на процесната
жилищна сграда, както и осъществяването на процесуално представителство пред съда във
връзка с получаването на разрешение по чл. 130, ал. 3 СК за продажба на припадащите се на
Г. К. идеални части от недвижимия имот и образуване на дело с предмет правото на
собственост върху поземления имот, в който е построена сградата. Ответникът оспорва
описаните дейности да са били включени в предмета на договора. От тези изявления на
страните в хода на производството е видно, че между тях съществува правен спор относно
8
значението и характера на конкретните клаузи по договора, респективно дали такива
задължения произтичат за посредника, поради което следва да се издири действителната
обща воля на страните при сключването му. Тълкуването се осъществява съобразно
изискванията на чл. 20 ЗЗД, като отделните уговорки се тълкуват във връзка едни с други и
всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите
в практиката и добросъвестността, характеристиките на договора, както и други
обстоятелства, които са от значение за установяване действителната воля на договарящите,
като се изхожда не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла следващ общия разум на
изявлението.
При анализ представения по делото договор за посредничество настоящият състав
намира, че в процесното съглашение не се наблюдават уговорки, които да разширяват
задълженията на търговския посредник извън предприемането на типичните за този вид
съглашение чисто фактически действия. Аргумент в тази насока може да бъде изведен от
разпоредбата на раздел I, чл. 1, съгласно която ответниците възлагат на ищцовото дружество
да проучи пазара, да рекламира, да извършва огледи, да търси купувач, да подготвя и участва
във воденето на преговори, и като цяло да осъществява посредничество с изключителни
права при продажбата, както и да подготви сключването на договор за покупко-продажба,
тъй като така описаните действия имат чисто фактически характер. Този извод се
потвърждава и от систематичното тълкуване на клаузите на раздел II, чл. 4.1-4.7,
очертаващи кръга на задълженията му, и които по същество представляват конкретизация на
описаните в раздел 1, чл. 1 посреднически действия, без да разширят техния предметен
обхват чрез включването на действия по процесуално представителство пред съд, промяна
на регулационния статут на имота и т.н.
Единствено с чл. 4.8 е предвидено задължение за дружеството да организира
„нотариалното изповядване на сделката съгласно изискванията на посочения нотариус в
предварителния договор за покупко-продажба“. Макар и въпросната клауза да е непрецизно
формулирана, то с оглед останалото съдържание на договора може да се направи обосновано
заключение, че общата воля на съдоговарящите е била да предвидят задължение за
посредника да предприеме действия по снабдяване с необходимите документи за сделката,
посочени от нотариуса – т.е. документално обезпечаване на сделката – като снабдяване със
скици, данъчна оценка, удостоверение за тежести, подготвяне проект на окончателен
договор. Същевременно, възникването на въпросното задължение е поставено под
отлагателно условие, тъй като е обусловено от изрично съгласие на страните по бъдещата
покупко-продажба и от сключен между тях предварителен договор. В пределите на
производството не се съдържат твърдения, нито са ангажирани доказателства да се е
достигнало до сключването на предварителен договор с потенциален купувач, нито подобно
изрично съгласие да е предоставяно, поради което следва да се приеме, че отлагателното
условие не е настъпило, а оттам в тежест на посредника не се е породило подобно
задължение. За пълнота на изложението, следва да се отбележи, че дори да бе предоставено
такова съгласие /каквото не се установи да е/, то отново както от съдържанието на тази
9
клауза, така и на целия договор, не се налага извод, че е налице възлагане на правни
действия в рамките на производство пред АГКК и пред съда.
На последно място, аргумент в подкрепа на гореизложеното може да бъде изведен
и от чл. 6.3, който регламентира право на ответниците да бъдат консултирани от посредника
относно условията и възможностите за продажба на недвижимия имот. Общо употребимото
значение на използвания словесен израз „консултиран“ следва да се разбира като
получаването на мнение, съвет от специалист в дадена област. От анализа на клаузата обаче
не може да се изведе задължение, че след предоставянето на компетентно становище за
ищеца възниква задължение да предприеме необходимите правни действия, които по
принцип са от предметния обхват на договора за поръчка.
Поради гореизложените съображения, настоящият състав намира, че възражението
на ответниците се явява основателно. Предприемането на действия по поправяне
кадастралния статут на недвижимия имот, по инициирането на охранително производство
по чл. 130, ал. 3 СК и по образуването на гражданско дело с предмет разрешаването на
правен спор относно вещни права, по естеството си представляват правни действия, които не
са част от престацията на посредника. За пълнота на изложението следва да се отбележи, че
в пределите на настоящото производство не се и установи с категоричност, че всички от
описаните правни действия са осъществени именно от ищеца. Образуваното и воденото дело
за собственост срещу *********** се доказа в условията на пълно и главно доказване,
доколкото в тази насока са обясненията на ответницата К. и свидетелските показания на
М.Ц.. В тази част обясненията извеждат неизгодни за обясняващия ответник факти, които
съдът следва да кредитира. Предприемането на действията по чл. 66 ЗС от дружеството
също се установи от изложените сведения на Ц., както и индиректно от приобщения по
делото отказ да бъде изкупена сградата, в който като адрес за кореспонденция на
ответницата е посочен адресът на управление на *********************. Що се касае до
промяната в кадастралния статут и охранителното производство по чл. 130, ал. 3 СК, не
може да се приеме с категоричност, че са резултат от действията на дружеството. В подобна
насока са единствено показанията на Ц., чиято достоверност не се подкрепя от останалия
доказателствен материал. Независимо че по настоящото дело се установи, че процесните
правни действия са осъществени от служител на ищцовото дружество, същите не следва да
бъдат преценявани при проверката дали дружеството е изправна страна, доколкото не са
били уговаряни в договора за посредничество и тяхното разглеждане би било предмет на
друг иск.
При това положение, предмет на изследване следва да бъде изпълнението на
уговорените в чл. 4 задължения за посредника. От съвкупния анализ на доказателствения
материал не се установи изпълнението на задълженията, касаещи извършеното проучване на
пазара и провеждането на рекламна кампания. Нещо повече, твърдения за тяхното
осъществяване не са въведени и в исковата молба, поради което съобразно чл. 154, ал. 1 ГПК
недоказаният факт следва да се приеме за неосъществил се. По отношение на фактическите
действия по водене на преговори, организиране на срещи и огледи са събрани гласни
10
доказателства. Съдът, ръководейки се от правилото на чл. 172 ГПК и при съобразяване на
евентуалната заинтересованост на свидетеля Ц., която както към исковия период, така и
понастоящем е служител на ищцовото дружество, не кредитира като достоверни и
обективни изложените сведения относно изпълнението на договора. На първо място, следва
да се отбележи, че свидетелските показания са вътрешно противоречиви и нелогични – от
една страна, свидетелят първоначално заявява, че никога не е посещавал имота, а
впоследствие – че непрекъснато са ходели на оглед, за които били съставяни протоколи, че
през месец януари /след като поел предлагането на имота/ имало двама-трима потенциални
купувачи, за извършените с които огледи уведомила ответницата и с които „дори“ посетили
нотариус, но се отказали поради незаконния характер на сградата. Съмнения в желанието на
свидетеля добросъвестно да изложи възприетите правнорелевантни факти се пораждат и при
лингвистичен анализ на предоставените отговори, доколкото многократно са използвани
окончания за първо лице, множествено число. Разколебаващ доказателствената стойност на
показанията е и фактът, че свидетелят в качеството си на мениджър, който поддържа контакт
с брокерите, управлява работния процес и води преговори за сделки, по отношение на
изгодните за ищеца обстоятелства излага подробни сведения, съдържащи детайли /като
например отстояние на сградата от границите със съседите, имена на наетите геодезисти,
архитекти/, а досежно неизгодните – заявява, че няма спомен /дали е налице
упълномощаване на юрисконсулта, инициатива за образуване на исковото дело срещу
***********/. Отделно от това, при твърдения, че извършените огледи се обективират в
протоколи, и като се има предвид разпоредбата на чл. 4.5, според която за организираните
срещи също се съставят протоколи, по делото не са ангажирани подобни доказателства,
които да подкрепят достоверността на свидетелските показания, поради което на последните
не следва да се дава вяра.
Поради гореизложените съображения, настоящият състав намира, че втората
предпоставка за уважаване на исковата претенция по чл. 92, ал. 1 ЗЗД – а именно изпълнение
на задълженията по договора за посредничество от страната, претендираща неустойка, не се
доказа в пределите на настоящото производство. Липсата на компонент от фактическия
състав обосновава неоснователност на предявените осъдителни искове.
За пълнота на изложението и в изпълнение на изискванията по чл. 235, ал. 2 и чл.
236, ал. 2 ГПК да бъдат обсъдени всички доводи и възражения на страните, съдът намира за
необходимо да изложи мотиви и относно възражението на ответниците, че са изпълнили
задълженията си по чл. 5.3, чл. 5.4 и чл. 5.5. За установяването на тези обстоятелства са
събрани гласни доказателства от свидетелите Д. Н. и Р. М.. Показанията на двамата си
кореспондират единствено по отношение на фактите, че докато все още е действал договора
за посредничество, сключен между ищеца и ответниците, процесният недвижим имот е бил
рекламиран и предлаган на пазара от свидетеля Н. посредством Агенция за недвижими
имоти „*********“, както и че до 27.06.2024г. /дата на сключване на сделката/ Ю. К. и Р. М.,
не са провеждали срещи и не са се виждали. В тази им част настоящият състав кредитира
изложените данни като достоверни и обективни. По отношение на останалите факти
11
предоставените сведения са красноречиви и взаимно изключващи се.
При противоречиви свидетелски показания съдът следва да извърши преценката си
според правилата на чл. 172 ГПК и съвкупно с целия доказателствен материал, като вземе
предвид и всички обстоятелства, свързани с възприемането на установяваните факти:
обстановката, психическото състояние на свидетеля, възрастта му към този момент,
физиологични особености – зрение, слух, възраст, заболявания, паметово-интелектуални
способности, както и обстоятелствата при възпроизвеждането, волята на свидетеля да каже
истината, както и дали свидетелите са възприемали осъществяването на релевантните факти
едновременно или по различно време, дали впечатленията им са спорадични или системни,
както и доколко са подкрепени или отречени от останалите доказателства по делото /в този
смисъл Решение № 176 от 28.05.2011г. по гр. д. № 759/2010г. на ВКС, II г.о., Решение № 700
от 28.10.2010г. по гр. д. № 91/2010г. на ВКС, IV г.о., Решение № 131 от 12.04.2013г. по гр. д.
№ 013г. на ВКС, IV г.о., Решение № 297 от 22.12.2014г. по гр. д. № 4004/2014г. на ВКС, I г.о.,
Решение № 79 от 12.07.2017г. по гр. д. № 3244/2016г. на ВКС, IV г.о./.
Съобразявайки горепосочените критерии, съдът намира, че следва да кредитира
като достоверни и обективни свидетелските показания на Р. М. поради следните
съображения: На първо място, следва да се държи сметка, че не се установиха индиции, от
които да се направи заключение за възможна заинтересованост на разпитания. Изложените
от него сведения са вътрешно хармонични, логични и последователни. Липсата на спомен
относно някои от правнорелевантните факти като дата на сделката и първоначално
обявената продажна цена са нормални с оглед изминалия период то време /1 година/,
възрастта на свидетеля – 61 години и способностите на човешката памет да запамети и
възпроизведе тези обстоятелства. Тяхната достоверност и доказателствена стойност се
подкрепя и от събраните по делото писмени доказателства. Съдът намира, че не следва да
дава вяра на предоставените от свидетеля Д. Н. показания, тъй като са вътрешно
противоречиви, нелогични и непоследователни – при посочване на броя и присъствието му
при извършването на огледи с купувача, при твърдения за дългогодишно приятелство с
ответницата не е знаел за проблема относно незаконната постройка, че е предприел действия
по реклама и предлагане на имота към края на договора, съответно впоследствие посочва, че
рекламата продължила няколко месеца. Отделно от това, така изложените възприятия не
кореспондират с останалата доказателствена съвкупност – както със свидетелските
показания на М., така и с писмените доказателства. От представените материали по
нотариално дело № 1291 от 27.06.2024г. по описа на нотариус И.Д. е видно, че
удостоверението за данъчна оценка на недвижимия имот е от дата 13.06.2024г.,
удостоверението за тежести от 29.03.2024г., скица на сградата от 13.06.2024г. във връзка с
подадено заявление от 07.06.2024г., което кореспондира с изложеното от свидетеля М., че
съгласие по отношение на продажната цена е постигнато един месец преди сключването на
сделката.
При това положение, съдът намира, че ответниците в качеството си на
възложители не са изпълнили задължението си по чл. 5.5 от договора за посредничество да
12
не преговарят или предлагат с потенциални купувачи лично или чрез възлагане. Дори да се
приеме, че първоначално Ю. К. не е възлагала рекламирането и предлагането на
недвижимия имот на Д. Н., а последният по собствена инициатива е предприел тези
действия, поради което извършените действия не я обвързват, то с последващото
предоставяне на съгласие за цената и предприемането на действия по снабдяване с актуална
данъчна оценка и скица на сградата, следва да се приеме, че е налице потвърждаване на
извършените действия, които са в разрез с поетите по договора за посредничество
задължения.
Релевираното с отговора на исковата молба възражение за нищожност на
неустойката поради противоречие с добрите нрави се явява основателно поради следните
съображения: Преценката за нищожност на неустойката се преценява към момента на
сключване на договора, като се използват следните критерии: естеството и размера на
задълженията, чието изпълнение се обезпечава посредством неустойката, дали тяхното
изпълнение е обезпечено с други правни средства, вида на уговорената неустойка и вида
неизпълнение на задължението, съотношението между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнение на задължението вреди. За да бъде санкционирана с тежката
правна последица на нищожността, е необходимо единствената цел, поради която е
уговорена неустойката, да излиза извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функция /в този смисъл ТР № 1 от 15.06.2010г. по т. д. № 1/2009г. на ОСТК на
ВКС/.
При буквален прочит на приобщения по делото договор е видно, че уговорената
неустойка обезпечава изпълнението на непаричните задължения по чл. 5.3, чл. 5.4 и чл. 5.5,
които регламентират ексклузивните права на ищеца да посредничи за продажбата на
недвижимия имот, респективно гарантират изпълнението на задължение за бездействие. От
систематичното тълкуване на цитираните разпоредби може да се направи обосновано
заключение, че това задължение за бездействие е свързано със задължението на
възложителите да заплатят възнаграждение в полза на посредника, доколкото е мислимо при
лично предлагане или при възлагане за предлагане да бъде открит друг потенциален
купувач, съответно да бъде отказано изплащането на възнаграждение в полза на посредника.
Аргумент в тази насока може да бъде изведен от регламентираното в чл. 5.6 задължение при
опит за осъществяване на директна продажба от тях или посредством свързано лице да
насочат кандидат купувачите към агенцията или да предоставят на последната данни за
контакт със същите. Следователно, неустойката се явява компесаторна по своя характер и
предвид гореизложеното обезпечава изпълнението на основното задължение на възложителя
– заплащането на възнаграждение.
Не се установява страните да са постигнали договореност и за друг вид форма на
обезпечение, която да гарантира изпълнението на това задължение. При преценка на
съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението се вреди е видно, че при уговорена неустойка в размер на 3,6 % от офертната
цена е дължима неустойка на стойност от 5 220 евро с левова равностойност съгласно
13
фиксинга на БНБ - 10 209,43 лв. при уговорено възнаграждение от 5 000 евро. Съобразно
уговореното от страните тази стойност на неустойката би останала неизменна дори и
впоследствие да бъде постигнато съгласие недвижимият имот да бъде предлаган за
продажба на различна от първоначално уговорената цена – т.е. размерът е фиксиран /при
изменена с анекс от 24.06.2023г. офертна цена от 170 000 евро неустойката не променя
размера си/. Същевременно, базата за изчисляване на договорната неустойка не съобразява
евентуално намаляване на офертната цена, не е съобразена с вида и обема на
неизпълнението от ответниците, доколкото надвишава уговореното възнаграждение при
изпълнение на договора. Несъстоятелна се явява тезата на ищеца, че това „много малко“
надвишение се дължи на санкционната функция на неустойката. Прилагайки правилата на
формалната логика, се налага извод, че при намалена продажна цена възнаграждението на
посредника би било 3 % от уговорената между възложителите и купувача цена, а
неустойката би била 3,6 %, но не от тази стойност, а от първоначално посочената офертна
цена, при което би било мислимо надвишение над 0,6 %. В конкретния случай при уговорена
цена от 70 000 евро възнаграждението на посредника, ако договорът беше сключен
посредством неговото съдействие, би било 2 100 евро, а неустойката за неизпълнението на
задължението се равнява на 5 220 евро, т.е. два пъти повече от очакваните за кредитора
вреди. В този смисъл, като се държи сметка за предмета на договора, естеството на
уговорените от страните задължения и от начина, по който е формулирана уговорената
неустойка, дори при отчитане на нейната наказателна функция, се явява несъизмеримо
висока с очакваните за кредитора вреди от неизпълнението на договора, би могла да доведе
до нарушаване на принципа на справедливост в гражданските отношения и до
неоснователно обогатяване. Поради изложеното се налага извод, че неустойката се явява
уговорена извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.
Отделно, клаузата се явява и неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП.
На последно място, настоящият състав намира за основателно възражението на
ответниците, че клаузата на чл. 8 е неравноправна поради следните съображения:
Престацията на ищеца по процесния договор за посредничество може да се квалифицира
като „услуга“ по смисъла на § 13, т. 14 от ДР на ЗЗП, съобразно която дефиниция услугата
представлява всяка материална или интелектуална дейност, която се извършва по независим
начин, предназначена е за друго лице и не е с основен предмет прехвърляне владение на
вещ. Същевременно, насрещната страна по сделката е физическо лице, по отношение на
което не се твърди, а и не са налице данни същото да е действало в рамките на своята
професионална или търговска дейност, а посредникът е търговец по смисъла на § 13, т. 2
ЗЗП. В това отношение, договорната връзка между страните попада в приложното поле на
ЗЗП, поради което по отношение на процесното съглашение е приложима специалната
защита на потребителя относно неравноправните клаузи. Съобразно чл. 143, ал. 1 ЗЗП
неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е уговорка във вреда на
потребителя, която не отговаря на изискванията за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя. В разглежданата
хипотеза с чл. 8 е уговорена неустойка при неизпълнение на задължението за бездействие от
14
страна на възложителите – т.е. при директни преговори с клиенти, предложени от
дружеството, предлагане и водене на преговори за недвижимия имот лично или чрез
възлагане, сключването на продажба. Неустойката е договорена и в хипотези, при които
посредникът не е предоставил услуга по договора. В тази връзка, следва да се има предвид и
предмета на съглашението, с което ищецът получава изключителното право да предлага
недвижимия имот и да посредничи при сключването на сделката, като поема задължението
да го рекламира, да извършва огледи и да провежда срещи и да го предлага на всички
потенциални купувачи. Неустойката е предвидена не само при сключването на какъвто и да
е договор с купувач, представен от агенцията, но и при лично предлагане, респективно по
възлагане, от което следва, че неустойката се дължи от възложителите и без да е
предоставена от посредника услуга или при предоставена некачествена такава. Внимание
заслужава обстоятелството, че в тежест на насрещната страна не е договорена неустойка при
неизпълнение на някое от нейните задължения. Както вече беше посочено, в раздел I са
предвидени разпоредби за автоматично продължаване действието на договора, а в раздел V
липсва възможност облигационната връзка да бъде прекратена, освен по взаимно съгласие
на страните.
След съвкупен анализ и преценка на горепосочените разпоредби, настоящият
състав намира, че чл. 8 изпълва съдържанието за неравноправна клауза по смисъла на чл.
143, ал. 2, т. 15 ЗЗП. Непредвиждането на обезщетение в полза на потребителя при
евентуално неизпълнение от страна на посредника, невъзможността да се прекрати
облигационната връзка и автоматичното продължаване действието на договора, също води
до необосновано несъответствие между насрещните задължения на съдоговарящите, тъй
като налага на потребителя да изпълни своето задължение за заплащане на възнаграждение,
дори от страна на дружеството да липсва пълно или качествено предоставяне на
посредническите услуги.
Поради гореизложените съображения, настоящият състав счита, че в обективната
действителност не са се проявили предпоставките на фактическия състав по чл. 92, ал. 1 ЗЗД
– страната, претендираща неустойка, е неизправна, и уговореното неустоечно съглашение е
неравноправно и нищожно, поради което и исковите претенции се явяват неоснователни и
следва да бъдат отхвърлени в цялост.
При този изход на спора съобразно чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски възниква
единствено в полза на ответника. В законоустановения срок е представен списък с разноски
по чл. 80 ГПК, с който се претендира заплащането на сумата от 1 350 лв. за адвокатско
възнаграждение. От материалите по делото се установява, че претендираните разноски са
действително извършени, поради което следва да бъдат присъдени в полза на ответника.
Мотивиран от гореизложеното, съдът,
РЕШИ:
15
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от *********************, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: ***************************, осъдителен иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на Ю. Г. К., ЕГН **********, с постоянен адрес:
*************************, да заплати на ищеца сумата от 2 610,00 евро с левова
равностойност 5 104,72 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на задължение
съгласно раздел IV, т. 8 и т. 9 от Договор за посредничество от 24.06.2022г. при продажба на
недвижим имот с изключителни права, ведно със законната лихва от датата на депозиране на
исковата молба - 21.08.2024 г. до окончателното изплащане на сумите.
ОТХВЪРЛЯ предявения от *********************, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: ***************************, осъдителен иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на Г. Й. К., ЕГН **********, с постоянен адрес:
*************************, да заплати на ищеца сумата от 2 610,00 евро с левова
равностойност 5 104,72 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на задължение
съгласно раздел IV, т. 8 и т. 9 от Договор за посредничество от 24.06.2022г. при продажба на
недвижим имот с изключителни права, ведно със законната лихва от датата на депозиране на
исковата молба - 21.08.2024 г. до окончателното изплащане на сумите.
ОСЪЖДА *********************, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: ***************************, ДА ЗАПЛАТИ на Ю. Г. К., ЕГН **********, и
Г. Й. К., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес: *************************, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1 350,00 лв., представляваща разноски по
гражданското дело.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16