№ 1008
гр. Бургас, 26.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско
дело № 20242100501617 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба от
Етажна собственост с адрес: гр. Обзор, м. „Южен плаж“, бл. „А-Тайд“,
представлявана от управителя А.Скулевич, чрез адв. Ирена Петрова Антонова
от ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Неофит Бозвели“ № 9, ет.3, офис 2,
против Решение № 84/14.03.2024 г., постановено по гр.дело №1223/2022 г. по
описа на Районен съд - Несебър, с което съдът е прогласил за нищожни всички
решения на Общото събрание на Етажната собственост на сграда с
идентификатор 53045.503.212.5, с адрес: гр. Обзор, м. „Южен плаж“, ПИ
53045.503.212, бл. „А-Тайд, обективиран в протокола от Общото събрание на
Етажната собственост, проведено на 03.10.2022 г., като е осъдил Етажната
собственост, представлявана от управителя Александр Николаевич Скулевич
да заплати на „Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД, ЕИК103874408, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, булевард Княз Борис І № 82,
представлявано от Пол Райли, сума в размер на 80 лв., представляваща
направени по делото разноски за д. т., сумата в размер на 1000 лв.,
представляваща разноски за платено адвокатско възнаграждение и сумата от
350 лв., представляваща направени разноски за назначено от съда вещо лице,
1
като е отхвърлил претенциите над уважените размери.
Недоволство от така постановеното съдебно решение изразява
въззивната ЕС, представлявана от управителя Скулевич, която счита същото
за неправилно и необосновано, постановено при неправилно възприета
фактическа обстановка и допуснати нарушения на материалния закон. Счита,
че сградата е изградена при действието ПУРНЕС, преди да влезе в сила ЗУЕС,
поради което единствената форма за управление на етажната собственост е
чрез приемане на решения на ЕС, а не по чл. 2 от ЗУЕС. Твърди, че с влизане в
сила на ЗУЕС не е предвидена възможност за преуреждане на вече
възникнали правоотношения. От друга страна, изграденият комплекс не
отговоря на изискванията на чл. 2 от закона и не представлява комплекс от
затворен тип, за което посочва аргументи. Отбелязва, че вещото лице по
допуснатата съдебно-техническа експертиза е установило, че от 136 обекта в
сградата са вписани само 19, а 24 от договорите са сключени в обикновена
писмена форма. От друга страна комплексът, състоящ се от група сгради и
съоръжения, е разположен върху няколко поземлени имота Излага подробни
съображения. Сочи съдебна практика. Моли съда за отмяна на обжалвания
съдебен акт и постановяване на друго решение, с което претенцията за
прогласяване на нищожността на взетите решения на ОС, проведено на
03.10.2022 г. да бъде отхвърлена, както и решенията да бъдат потвърдени като
законосъобразни.
В срока предвиден в ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
„Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД, ЕИК103874408, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, булевард Княз Борис І № 82, представлявано от Пол
Райли, чрез адв. Ангел Калев Донев от ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, бул.
„Сливница“ № 8,вх.1, ап.4, с който намира въззивната жалба за допустима, но
неоснователна, а постановения съдебен акт за валиден, допустим и правилен,
което налага потвърждаването му. Оспорва всички изложени оплаквания във
въззивната жалба, като счита, че купувачите в сградата изначално са били
наясно, че купуват имот в комплекс от затворен тип, който следва да бъде
управляван като такъв. В случай, че се приеме, че оспорването във връзка със
сключените договори не е преклудирано, то моли съда да бъдат представени
всички предварително договори ведно с приложенията и всички договори за
поддръжка. Излага подробни съображения. Цитира практика на съдилищата,
включително и на ВКС. Моли съда да постанови решение, с което
2
обжалваното решение да бъде потвърдено.
Постъпила е частна жалба от „Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД,
ЕИК103874408, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, булевард Княз
Борис І № 82, представлявано от Пол Райли, чрез адв. Ангел Калев Донев от
ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, бул. „Сливница“ № 8, вх.1, ап.4, против
определение № 702/17.07.2024 г., постановено по гр. д. № 1223/2022 г. на НРС,
с което съдът е оставил без уважение молбата на частния жалбоподател за
изменение на решение № 84/14.03.2024 г. по гр.д. № 1223/2022 г. по описа на
НРС в частта му за разноските, като в полза на ищеца се присъди сума в
размер на 450 лв., представляваща пълния размер на заплатената сума за
държавна такса, над уважената част от 80 лв., и пълния размер на разноските
за платено адвокатско възнаграждение - 6000 лв., над уважената част от 1000
лв., като неоснователна. Намира определението за валидно и допустимо, но
неправилно, тъй като е необосновано и е постановено при съществено
противоречие със съдопроизводствените правила. Позовава се на представени
доказателства, че адвокат Ангел Донев от ВАК е регистриран по ДДС. Моли
съда да го отмени, като присъди претендираните суми. Излага съображения.
В срока предвиден в закона е постъпил отговор на частната жалба от ЕС
с адрес: гр. Обзор, м. „Южен плаж“, бл. „А-Тайд“, представлявана от
управителя А.Скулевич, чрез адв. Ирена Петрова Антонова от ВАК, със
съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Неофит Бозвели“ № 9, ет.3, офис 2, с който се
иска от съда да потвърди обжалваното определение. Счита акта на съда за
правилен и законосъобразен. Излага съображения.
Въззивната жалба и частната жалба са подадена в срока по чл.259 ГПК,
от легитимирано лице и са допустими.
Районен съд - Несебър се е произнесъл по иск с правно основание чл. 26,
ал.1 от ЗЗД, при евентуална претенция по чл. 40 от ЗУЕС.
Пред въззивния съд страните чрез процесуалните си представители
поддържат изразените становища. Съдът не е допуснал събиране на нови
доказателства по делото.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна
страна:
3
Обжалваното решение е постановено от компетентен съд в рамките на
правомощията му, поради което е валидно.
Правното основание на предявения иск за установяване на нищожност
на решение на ОС ЕС е чл.124, ал.1 от ГПК. Независимо от дадената от
районния съд неправилна правна квалификация – чл.26, ал.1 от ЗЗД, тъй като
първоинстанционният съд е изследвал правнорелевантните факти и
обстоятелства по иска с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, и се е
произнесъл по тях, решението се явява допустимо.
Както е разяснено в мотивите към решение Решение № 50024 от
27.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 978/2022 г., II г.о., ГК, контролът за
законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен,
ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е
преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за
уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Неспазването на различни
правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за
вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци
водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази
преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън
определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните,
нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципа, че
нищожност може да се установява без срок. В случаите, когато изобщо не е
взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение
между етажната собственост и етажните собственици и обитатели чрез
установителен иск самостоятелно, извън срока по чл. 40 ЗУЕС.
Самостоятелно нищожност може да се установява, само ако са наведени
твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива
биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на
ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по
чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на
етажните собственици, в което участват всички етажни собственици, ако
общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл.
33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола
на общото събрание /и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9
ЗУЕС/, както и когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС /наличието на
4
обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от
индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва/.
Предвид горното настоящият съд намира, че твърденията на ищеца в
исковата молба и уточненията към нея, относно неприложимост на общия
режим за управление на етажна собственост по ЗУЕС в конкретния случай,
поради наличието на затворен комплекс по чл.2 от ЗУЕС, обуславят
допустимост на предявения самостоятелен, главен иск за установяване на
нищожност на решения на ОСЕС /общото събрание на етажната собственост/.
При преценка на правилността на обжалваното решение, настоящият
съд взе предвид следната фактическа обстановка, установена от събраните от
районния съд доказателства:
С н.а. № **/10.06.2004 год., том ****, рег. № 4422, нот.дело № 1363/2004
г. на нотариус №208 – Стоян Ангелов, н.а № **/28.06.2024 год., том **, рег.
№5066, нот.дело №2493/2004 г. на нотариус №208 – Стоян Ангелов и н.а. №
***/16.07.2004 год., том **, рег.№ 5389, нот.дело №1606/2004 г. на нотариус
Ангелов, ищцовото дружество „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД - Варна е
придобило собственост върху незастроени поземлени имоти - УПИ XI-1154,
1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор - „Южен плаж“, общ. Несебър. В полза
на дружеството е издадено разрешение за строеж № 64 от 20.09.2006 г. на
главния архитект на Община Несебър за построяване на цялата „Жилищна
група“, съгласно одобрени на 11.09.2006 год. проекти за изграждане на
жилищната група и представени предварителни договори за свързването с
електрическата и водопреносната мрежи. След изграждането на жилищната
група, е издадено разрешение за ползване СТ-12-820/18.08.2008 год. на
началник ДНСК – гр. София отнасящо се до всички сгради /четири на брой/,
съоръжения и връзки /ел. и ВиК/ изградени в УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6
по плана на гр. Обзор. Отделни разрешения за строеж и съответни актове за
ползване са издадени: през 2007 год. за строеж „резервоар“, въведен в
експлоатация на 10.12.2009 год., за басейн с обем 214,90 куб.м. между сграда
А, регулационната линия и помпената станция, въведен в експлоатация на
10.12.2009 год. и за басейн с обем 111 куб.м. между сгради А и Б, въведен в
експлоатация на 10.12.2009 год. – всички находящи се в комплекса и
разположени в поземления имот, собствен на ищцовото дружество.
В представения по делото техническия паспорт рег. № 052/16.02.2009 г.
5
е отразено, че жилищната група включва сгради А, А1, В, В1, С, С1, D, D1, D2,
включително СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали
за тихи игри в сграда D, магазин за хранителни стоки в сграда D1, кафе-бар,
офис в сграда D2, а съгласно уведомително писмо на кмета на Община
Несебър от 09.01.2012 г. тази жилищна група представляваща комплекс „YOO
OBZOR BULGARIA”, включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с ид. №
53045.503.212.3 вкл. сграда „C“ с ид. № 53045.503.212.3, е вписан в регистъра
при общината по чл. 46б от ЗУЕС като жилищен комплекс от затворен тип.
От приетото от районния съд заключение на СТЕ, извършена от вещо
лице В., става ясно, че при огледа на място е установено, че в поземления имот
УПИ XI-1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, „Южен плаж“ с ид. №
53045.503.212 по КККР на гр. Обзор - собствен на ищеца по делото, са
изградени четири отделни сгради A, B, C и D. Видно от обяснителната
записка в архитектурния проект за имота е изготвен генерален план, въз
основа на който са одобрени обекти за „Жилищна група и външни ВиК
връзки“. Вещото лице е констатирало, че в поземления имот, съгласно
издадените разрешения за строеж, са изградени също басейни, открит
паркинг, водомерна шахта, резервоар, които са въведени в експлоатация.
Освен съоръженията по инвестиционния проект, допълнително е изграден
басейн от 214,90 м3, който попада само частично в поземления имот в който е
изградена жилищната група. Този басейн не е включен в инвестиционния
проект за изграждане на строежа, посочен в разрешението за ползване.
Проектът цитиран в издаденото разрешение за ползване се отнася само са
„Жилищна група и външни ВиК връзки и не включва басейн с обем от 214,90
куб.м., за който има отделно проектиране, отделно разрешение за строеж и
удостоверение за въвеждане в експлоатация, в които е посочено, че басейнът е
изграден в УПИ ХІ-1153, 1154, 1163, в кв.6 по плана на гр. Обзор, „Южен
плаж“.
Кабинката на охраната е поставена извън процесния имот, на място
откъдето може безпрепятствено да се наблюдава изцяло пътят пред
комплекса. Изградена е пешеходната пътека, преминаваща по северната
граница на имота, водеща към пясъчната ивица. Процесният имот се охранява
с жива охрана и видео наблюдение, като входа на описаната пешеходна алея е
в близост до офиса на жилищния комплекс, където се посрещат и изпращат
собствениците на апартаменти. Сградите в имота са с предназначение -
6
жилищни сгради с апартаменти и ателиета, съгласно техническия паспорт на
строеж „Жилищна група“ в УПИ ХІ-1153, 1154 и 1163 в кв.6 по плана на гр.
Обзор, „Южен плаж“. Същите са разположени свободно в имота, като три от
тях са разположени в т.н. гребеновидна схема, която не дава възможност за
преминаване от една сграда в друга. На ниво трети етаж два от апартаментите
са проектирани така, че видимо изглеждат съединени, но всъщност са на
деталационна фуга и липсва функционално свързване между отделните
сгради и етажи.
От заключението на вещото лице по неоспорената СТЕ се установява, че
след справка в Служба по вписванията – Несебър е установено, че има
договорни отношения с всеки един от собствениците на самостоятелните
обекти в сградата, като вписаните договори в Служба по вписвания са общо
19 на брой, невписаните договори за поддръжка са 24 броя, а за останалите
обекти ищецът е представил предварителен договор с Приложение № 2
Образец за договор за поддръжка и/или доказателства за плащане и изрично
позоваване на разпоредбите от договора на собствениците им.
Видно от представените по делото доказателства, на 24.09.2022 г.
адвокат Лазар Кондов, в качеството му на пълномощник на управителя на ЕС
Александр Скулевич, изготвил и подписал покана, отправена от
собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор
№53045.503.212.5, с адрес: гр. Обзор, м. Южен плаж, ПИ с идентификатор
№53045.503.212, блок А-Тайд, за свикване на ОС на собствениците на
самостоятелни обекти в сградата на основание чл.12, ал.1 от ЗУЕС, което е
следвало да се проведе на 03.10.2022 год. /понеделник/ от 10 часа в комплекс
„YOO BULGARIA” в сграда с идентификатор №53045.503.212.5, във фоайето
до асансьора на втори жилищен етаж, при следния дневен ред: 1. Отчет на
дейността на управителя на ЕС за периода от 23.11.2021 г. – 03.10.2022 г.; 2.
Избор/преизбор на управител/управителен съвет; 3. Избор/преизбор на
контрольор/контролен съвет; 4. Обсъждане и приемане на решение за
откриване на разплащателна сметка и упълномощаване на лицето, което ще
оперира със сметката, с цел обезпечаване нуждите на ЕС; 5. Обсъждане и
приемане на бюджет на ЕС за сезон 2022/2023 г., 5.1. Разходна част –
формиране на разходите в бюджета на ЕС, 5.2. Формиране на фонд
„Непредвидени разходи“, 5.3. Формиране на фонд „Резервен“, 5.4. Доходна
7
част – формиране на доходите в бюджета; 6. Определяне реда за
разпределение на разходите; 7. Определяне на финансовата година, срокове и
начин на плащане; 8. Срок за подаване на информация за недобросъвестните
собственици /неизпълнили задължението си за плащане/ и определяне на
съответните мерки срещу тях; 9. Обсъждане и вземане на решение за
предприемане на мерки срещу длъжници 2021/2022 г. по събиране на
дължимите суми.
От съставения протокол от проведеното на 03.10.2022 г. ОСЕС в сграда с
идентификатор №53045.503.212.5 се установява, че регистрацията на
участниците в събраните е започнало в 9 часа, както е било обявено, и към 10
часа е установен кворум от 71,09 % идеални части от общите части на ЕС,
поради което събраните е започнало в обявения час и е проведено на
основание чл.15, ал.1 от ЗУЕС.
По делото е безспорно установено, че ищцовото дружество е собственик
на поземления имот върху който са изградени четирите сгради и съоръженията
в комплекса и е негов инвеститор по смисъла на ЗУТ и ЗУЕС.
По делото е представен договор от 03.01.2022 год. сключен между
ищовото дружество и „Сим секюрити“ ЕООД за организиране и
осъществяване на денонощна физическа охрана на процесния комплекс срещу
платимо от ищцовото дружество договорено възнаграждение.
Представен е договор от 02.02.2015 год. сключен между ищцовото
дружество и „Лифтком сервиз“ ЕООД за абонаментно обслужване на
асансьорите находящи се в четирите сгради от комплекса, срещу платимо от
ищцовото дружество възнаграждение.
Представен е договор от 20.04.2022 год. сключен между ищцовото
дружество и „Сън гардън ЛД“ ЕООД за абонаментно поддържане на външно
озеленяване на парковото пространство на територията на жилищния
комплекс, срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.
Представен е договор от 01.05.2022 год. сключен между ищцовото
дружество и „Етти 99“ ЕООД за провеждане на борба с битови вредители,
обследване и обработка на жилищния комплекс чрез дизенсекционни и
дератизационни услуги срещу платимо от ищцовото дружество
възнаграждение.
8
Представени са и доказателства за извършени плащания от страна на
ищцовото дружество на уговорените възнаграждения за договорените услуги
по посочените договори, както и доказателства за други извършени плащания
за изпълнение на задълженията по управление и поддържане на общите части
от сградите и общите за ползване части от комплекса.
Липсват данни някой от собствениците на самостоятелни обекти в
комплекса и в частност – на такива в процесната сграда, да е направил
възражения срещу предоставените услуги по поддръжката и управлението му
от ищеца, считано от въвеждането му в експлоатация и до момента на взетите
решения от ОСЕС.
При горната фактическа обстановка, по спорните въпроси заявени с
въззивната жалба, съдът прави следните правни изводи:
Съобразно изискванията на чл.9 от ЗУЕС, формите на управление на ЕС
са общо събрание или сдружение на собствениците, като разпоредбата на
чл.11 и следващите, както и чл.25 и сл. от закона са уредени всички
специфики на предвидените органи на управление, техните функции, начини
на взимане на решения, свикване на общо събрание и разгласяването му, както
и обжалване на решенията по реда на чл.40 от ЗУЕС. За разлика от този общ
режим, в разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е предвиден особен режим на
управление на общите части, касаещ сгради в режим на ЕС построени в
комплекс от „затворен тип“. Съобразно §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, затворения тип
е комплекс който е обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който
са построени сгради в режим на ЕС и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран
достъп за външни лица. По силата на чл.2 от закона в такъв комплекс
управлението се урежда чрез писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата
на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи
преобретатели.
Съдът намира за установено по делото, че сградата с идентификатор
53045.503.212.5 е етажна собственост разположена в комплекс от затворен тип
по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, вр. с § 1, т.3 от ЗУЕС. Определението дадено в
§.1, т.3 от ДР на ЗУЕС към момента на вземане на решенията от ОСЕС на
9
03.10.2022 год. определя като жилищен комплекс от затворен тип, комплекс,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени
сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран
достъп за външни лица. В случая се установи, че комплексът се състои от
четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите, които са изградени върху
обособен, ограден урегулиран поземлен имот /без значение, че един от
допълнително изградените обекти – басейн, попада и в друг поземлен имот/,
при контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на жива охрана
и видеонаблюдение от нарочно наета за целта охранителна фирма /без
значение, че кабинката на охраната е поставена извън поземления имот/, като
за влизане в комплекса в оградата са изградени пет портала, също с
контролиран достъп.
Тъй като изградената преди влизане в сила на ЗУЕС жилищна група,
описана по-горе, включваща четири сгради, съоръжения и инфраструктура, от
която част е процесната сграда - етажна собственост, представлява комплекс
от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ЗУЕС, след влизане в сила на
ЗУЕС, управлението на общите части както на тази сграда, така и на
останалите сгради следва да се осъществява по реда предвиден в чл.2 от
ЗУЕС, което изключва приложимостта на общия ред за управление на общите
части на отделните сгради – чрез решение на общото събрание на всяка
отделна етажна собственост.
Ето защо взетите решения на 03.10.2022 год. на ОСЕС на сграда
53045.503.212.5, като такива извън компетентността на общото събрание на
етажната собственост, са нищожни. Предявеният главен иск по чл.124, ал.1 от
ГПК за прогласяване на тази нищожност е основателен и доказан и следва да
бъде уважен.
Възраженията изложени във въззивната жалба за противното са
неоснователни. Когато закон с преобладаващо материално съдържание
предвижда определени нови изисквания, без да урежда заварените случаи,
/както е при ЗУЕС при приемането му през 2009 год. относно заварените
жилищни комплекси от затворен тип изградени преди това/, следва да се
приеме, че новите материалноправни изисквания касещи бъдещи
10
правоотношения се отнасят и за тези заварени правоотношения, поради което
и заварените комплекси от затворен тип следва да приложат новите
изисквания. Горното означава, че с влизането в сила на ЗУЕС отношенията по
управление на общите части на сградите от настоящия комплекс от затворен
тип, е следвало да се преуредят съгласно изискванията на чл.2, ал.1 от ЗУЕС,
като между ищеца по делото в качеството му на инвеститор от една страна и
отделните собственици на самостоятелни обекти - от друга страна, се сключат
съответни договори с нотариална заверка на подписите, а след въвеждане на
изискването по ал.2 през 2011 год. – тези договори е следвало да бъдат
вписани. Установено е по делото, че за процесната сграда това е направено
частично - само една част от собствениците на отделни обекти в сградата са
сключили договори с нотариална заверка с инвеститора. След като законът е
въвел изискване за създаване на облигационна връзка - договорен режим за
управление на общите части на сгради попадащи в комплекси от затворен тип,
при неизпълнение на изискванията за сключване на такива договори, когато
инвеститорът реално осъществява действия по управлението по смисъла на
чл.2 от ЗУЕС – както е в случая, спрямо собствениците които не са сключили
такива договори с него, относно уреждането на отношенията по повод на
управлението и поддържането на общите части на сградите попадащи в
комплекса от затворен тип, приложение следва да намерят общите разпоредби
на ЗЗД, които сочат, че в случай на неуредени договорно отношения,
претенциите се уреждат от института на неоснователното обогатяване
/включващо и гестията/. Отказвайки да влязат в облигационна връзка с
инвеститора за изпълнение на изискванията на чл.2 от ЗУЕС – респ.
регламентирано да понесат съответната част от разходите направени от него за
поддръжка на общите части от сградите и частите за общо ползване в
комплекса, собствениците на самостоятелни обекти, които не са сключили
договори по чл.2 от ЗУЕС и не са заплатили възнаграждение на инвеститора,
са си спестили разходи и са се обогатили неоснователно за негова сметка,
поради което следва да отговарят спрямо него за извършените разходи за
материали и услуги по реда на Закона за задълженията и договорите.
Според настоящия съд, когато не са сключени договори в изискуемата
форма по чл.2 от ЗУЕС между инвеститора и всички собственици на
самостоятелно обособени обекти в комплекса, не биха могли да се приложат
общите правила по ЗУЕС за управление на общи части на сгради - етажна
11
собственост за всяка от отделните сгради-етажна собственост в комплекса,
първо-защото това не е изрично посочено в закона, и второ-поради различния
характер на правоотношенията, които при сгради - етажна собственост, които
не са разположени в комплекси от затворен тип се създават само между
етажните собственици и касаят само общите части на отделна сграда, а когато
се отнася за сгради попадащи в комплекс от затворен тип, се създават между
етажните собственици и инвеститор, като уреждат и отношенията във връзка с
общото поддържане и управление на целия комплекс. Последните отношения
ще останат неуредени ако се позволи на всяка от сградите в комплекса по
общия ред на ЗУЕС да провежда ОСЕС и да взема решения само за
собствените си общи части, при все че всеки от собствениците на
самостоятелни обекти в тези сгради се ползва също от поддържането на
инфраструктурата и съоръженията за общо ползване, както и от услугите по
охрана на комплекса, осигурявани от инвеститора. Ако се приеме, че всяка от
сградите в комплекса може да има самостоятелно управление на общите части
по общия режим на ЗУЕС, при реално предоставени услуги по цялостна
поддръжка от страна на инвеститора на общите части на сградите и на общите
за ползване обекти, съоръжения и инфраструктура в комплекса, за
собствениците на самостоятелни обекти, които са спазили закона и са
сключили договори по чл.2 от ЗУЕС с инвеститора, би се получило дублиране
на разходи и задължения за плащането им от една страна към етажната
собственост, а от друга - към инвеститора, което е извън целите на ЗУЕС.
Предвид изложеното по-горе и като е стигнал до извод за основателност
на предявения главен иск за установяване на нищожност на обжалваните
решения на ОСЕС, районният съд е постановил правилно решение по чл.124,
ал.1 от ГПК, което следва да бъде потвърдено от настоящия съд.
Що се отнася до подадената от „Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД,
ЕИК103874408 частна жалба срещу определение № 702/17.07.2024 г. , с което
съдът е отказал да присъди разноски в повече от определените с обжалваното
решение, настоящата инстанция намира същата за частично основателна. За
да постанови обжалвания резултат, НРС е счел, че липсват основания да
определи по-голям размер на разноските от тези които е присъдил, както и че
не са представени доказателства за това, че процесуалния представител на
дружеството е регистриран по ДДС. По отношение на признатия размер от
1000 лв. по чл. 7, ал.1, т.4 от Наредба № 1/09.07.2004. г. за минималните
12
размери на адвокатските възнаграждения, с оглед уваженото възражение по
чл. 78, ал. 5 от ГПК, направено от ответната страна, съдът намира същото за
съобразено с правната и фактическа сложност на делото. Що се отнася до
доказателствата, че адвокат Д. е регистриран по ДДС, за които НРС е приел,
че липсват, настоящата инстанция намира, че такива са представени. На стр.
886 от делото на НРС е представено VIES- потвърждение на номер по ДДС,
като посочената дата на запитването е 30.05.2023 г. При това положение съдът
намира, че обжалваното определение следва да бъде отменено частично за
сумата от 200 лв., представляваща ДДС на присъдената сума от 1000
лв.разноски за адвокатски възнаграждение. В останалата част обжалваното
определение следва да бъде потвърдено.
Съдът намира възражението на насрещната страна по настоящото дело
с правно основание чл.78, ал.5 от ГПК за основателно, тъй като размерът на
платеното възнаграждение надвишава минимума по Наредбата и не
съответства на правната и фактическа сложност на делото, както и на реално
извършените от адвоката действия в процеса за защита интересите на
въззиваемия. При това положение в полза на въззиваемата страна следва да се
присъдят направените по делото разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение за защита пред въззивния съд в размер на 1200 лв. с ДДС.
По изложените съображения, Бургаският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 84/14.03.2024 год., постановено по гр.д.№
1223/2022 год. по описа на Несебърския районен съд.
ОТМЕНЯВА определение № 702/17.07.2024 г., постановено по гр. д. №
1223/2022 г. частично за сумата от 200 лв.,като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Етажна собственост с адрес: гр. Обзор, м. „Южен плаж“, бл.
„А-Тайд“, представлявана от управителя А.Скулевич, чрез адв. Ирена Петрова
Антонова от ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Неофит Бозвели“ № 9,
ет.3, офис 2 да заплати на Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД – гр.Варна, ЕИК
*********, с адрес на управление: бул.“Княз Борис I“, №82, ет.2, ап.3,
представлявано от Пол Райли, сумата от 200 лв.-разноски по делото,
13
представляваща дължимото ДДС върху адвокатския хонорар от 1000 лв.
ОСЪЖДА Етажна собственост с адрес: гр. Обзор, м. „Южен плаж“, бл.
„А-Тайд“, представлявана от управителя А.Скулевич, чрез адв. Ирена Петрова
Антонова от ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Неофит Бозвели“ № 9,
ет.3, офис 2 да заплати на Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД – гр.Варна, ЕИК
*********, с адрес на управление: бул.“Княз Борис I“, №82, ет.2, ап.3,
представлявано от Пол Райли, сумата от 1200 лв. с ДДС- направени разноски
за заплатено адвокатско възнаграждение за защита пред въззивния съд.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд с
касационна жалба, в едномесечен срок от връчване на препис от решението на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14