РЕШЕНИЕ
№ 3705
гр. Варна, 29.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Добрина Петрова
при участието на секретаря Антоанета М. Атанасова
като разгледа докладваното от Добрина Петрова Гражданско дело №
20223110100488 по описа за 2022 година
Предявен е иск Е.у.с. ЕООД срещу С. А. Т., с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за
обявяване за окончателен сключения на 25.02.2020 г. между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно Поземлен имот с идентификатор
10135.5010.61 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка, пет хиляди и десет, точка, шестдесет
и едно/ по КК на гр.Варна, одобрена със заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. Варна, община Варна, област Варна,
кв.Галата, местност „До село", с площ 29 054 /двадесет и девет хиляди и петдесет и четири/
кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване:
изоставена орна земя, категория на земята 6 /шеста/, предишен идентификатор няма, номер
по предходен план 010032, 010033, 010034, 010038 и 010040, при съседи ПИ с
идентификатори 10135.5010.60, 10135.5010.8, 10135.5010.774, 10135.5010.77, 10135.5010.71
и 10135.5010.69, срещу задължението на купувача, да заплати продажна цена в размер на
450 000 /четиристотин и петдесет хиляди/ евро.
Ищецът твърди, че ответника С. А. Т. е собственик на процесния имот на основание
покупка, за което е съставен НА № 1, том LXXXII, дело 17889/2019, вх.рег.№ 29569 от
06.11.2019г. на СВ.
Излага, че в чл.1, ал.2 от така сключения договор е уговорено условие за сключване
на окончателен договор, а именно: коефициентът на устойчивост на терена да е по-голям от
предвидения в Наредба № 12 от 3 юли 2001 г. за проектиране на геозащитни строежи,
сгради и съоръжения в свлачищни райони, и позволяващ реализиране на допустимото
съгласно действащ за територията на общ.Варна ОУП строителство без необходимост от
извършване на укрепителни мероприятия.
Съгласно ал.З наличието на условията по ал.2 се установяват единствено и само с
официално становище на Геозащита ЕООД, ЕИК ******, последното ползващо се с
доверието на купувача, което ще бъде възложено от името и за сметка на последния по
1
представена преди подписване на настоящия договор оферта с възнаграждение 15 403,68 лв.
без ДДС и срок за изпълнение 45 работни дни.
Ищецът счита, че посочените условия за сключване на окончателен договор са
уговорени в полза на купувача, което се потвърждава както от уговорения между страните
по договора в чл.1, ал.З начин за установяване на тяхното сбъдване, а именно официално
становище на изпълнител, ползващ се с доверието на купувача, така и от предвиденото в
чл.5, ал.2 от договора право на отказ за сключване на окончателен договор при липсата им
единствено в полза на купувача.
Така в изпълнение на задължението си да възложи за своя сметка изготвянето на
официално становище относно наличието или липсата на условията по чл.1, ал.2 ищецът
твърди, че е възложил на посочения в ал.З изпълнител изготвянето на инженерно-геоложко
проучване, за което е сключен договор от 2б.02.2020г. Твърди, че в изпълнение на
последния ищецът е заплатил възнаграждение в размер на 15 403,68 лв с ДДС, а
изпълнителят е изготвил и предал на възложителя доклад за проведеното проучване и
резултатите от него. От представеното официално становище на Геозащита Варна ЕООД
може да се направи обоснован извод, че по голямата част от процесния имот може да бъде
застроена при спазване на предвидените с действащ ОУП на общ.Варна норми на
застрояване, без извършване на укрепителни мероприятия, което съответства на интереса на
купувача.
Ищецът сочи, че в качеството му на бъдещ купувач е изпълнил задължението си по
сключения предварителен договор, да възложи и получи официално становище, от което е
преценил, че устойчивостта на терена е достатъчна за реализиране на инвестиционното му
намерение за извършване на строителство в имота, което съответства на интереса му да
придобие собствеността върху същия, поради което са налице поставените в договора
условия за сключване на окончателен договор.
Твърди се, че предвид преценката за наличие на поставените от купувача условия за
сключване на окончателен договор, ищецът е поканил ответника да изпълни задължението
си за прехвърляне на собствеността върху процесния имот. Поканата е отправена устно по
телефон и на последващо проведени лични срещи между управителя на ищеца и ответника,
включително такава е изпратена и на предоставения от последния електронен адрес.
Предвид отправената покана за сключване на окончателен договор ответникът е поел
задължение да представи на ищеца необходимите за сключването на окончателен договор за
продажба документи, а именно актуални скица и данъчна оценка на продаваемия недвижим
имот. В изпълнение на задължението си ответника е представил на ищеца скица № 15-
637800-20.07.2020г. издадена от СГКК-Варна, заверена от вярно с оригинала и данъчна
оценка на продаваемия имот с изх.№ **********/15.01.2021г. изд. от Дирекция МТ при
Община Варна.
Ищецът твърди, че е изправна страна по сключения предварителен договор, като е
представил всички нужни документи.
Ищецът моли съда, да постанови решение, с което да обяви за окончателен
сключения между страните предварителен договор. Претендира и присъждане на
направените разноски по делото.
В едномесечния срок за отговор ответникът оспорва иска. Оспорва съдържанието на
първа страница от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
25.02.2020г., оспорва подписа на продавач положен на нея.
Ответникът възразява, че неправилно в исковата молба се твърди, че условието по чл.
1, ал. 2 от предварителния договор е уговорено в полза на купувача. То е условие за
сключване на окончателен договор, обвързващо и двете страни. Няма клауза, че при
несбъдване на това условие купувачът може да заяви, че иска сключване на окончателен
2
договор. Видно от твърдението в исковата молба, а и от Геоложкото проучване „частта от
ПИ 10135.5010.61 на разстояние 65 м., считано от север-североизточната граница на имота, е
теоретично неустойчива при застрояване на сграда/ сгради. Обособена е като зона критична
при застрояване.", което предполага укрепителни мероприятия. Поради което счита, че може
да се направи обоснован извод, че не е изпълнено кумулативното наличие на условията по
чл. 1, ал. 2 от договора. Липсата на договорените условия освобождава страните от
задължението им да сключат окончателен договор, предвид което искането, за обявяването
на такъв е неоснователно.
Ответникът счита, че съгласно чл. 2, ал. 1 от предварителния договор, същия се
прекратява без да е необходимо каквото и да е изявление на която и да било от страните по
него, в случай, че в срок до 30.04.2020 г. купувачът не е отправил до продавача покана за
сключване на окончателен договор. Твърди, че купувачът по никакъв начин не го е канил да
сключи окончателен договор.
Ответникът възразява, че много след прекратяване на предварителния договор, през
лятото на 2021 г.,М.Р.Д.му се обадил по телефона и му заявил, че желае да закупи имота
като физическо лице, а не за фирмата си, тъй като нямали спор относно прекратяването.
Имал готови документи за евентуална сделка с купувач, от които му предоставил копия, за
запознаване. Обяснил му, че очаквам предложение за продажна цена, която в никакъв
случай не можеше да е по-ниска от 450 000 евро. На 06.10.2021 г. на електронната си поща
получил като приложен файл проект на нотариален акт, от адв. М. Т.. В проекта било
записано, че на 08.10.2021 г. пред нотариус Ал. Ганчев гр. Варна се явяват С. Т. и М.Д.и
сключват договор, по силата на който аз продавам на Д.процесния имот за сумата от 586 749
лева, които по централния курс на БНБ се равняват на 300 000 евро. Предложените в
нотариалния акт условия и цена били неприемливи за ответника.
При условие на евентуалност, ако съдът приеме иска за основателен, ответника
моли, да съдът да постанови решението си при условие, задължаващо ищеца да изпълни
насрещното си задължение по договора и ми заплати продажната цена от 450 000 евро по
банков път, в срок двуседмичен от влизане на решението в сила, на основание чл. 362, ал. 1
от ГПК.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства заедно и
поотделно и съобразно чл.188 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
Видно от изготвена справка НБД Население С. А. Т. е имал сключен граждански
брак, прекратен с Решение за развод №5008/18.10.2016г.
С договор за покупко-продажба, обективиран в НА №133, том ІІ, рег.№3711,дело
№388/2019г. на нотариус Веселин Петров, с район на действие ВРС С. А. Т. е закупил
недвижим имот намиращ се във В., съставляващ ПИ с идентификатор 10135.5010.61.
С предварителен договор от 25.02.2020 г., С. А. Т. се е задължил да прехвърли на ищеца
Поземлен имот с идентификатор 10135.5010.61, по КК на гр.Варна, одобрена със заповед № РД-
18-73/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. В., с площ 29 054 кв.м.,
стар идентификатор няма, номер по предходен план 010032, 010033, 010034, 010038 и 010040,
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: изоставена орна
земя, категория на земята б при неполивни условия, при граници: ПИ с идентификатори
10135.5010.60, 10135.5010.8, 10135.5010.774, 10135.5010.77, 10135.5010.71 и 10135.5010.69 срещу
заплащане на продажна цена в размер на 450 000 евро, която следва да бъде заплатена по посочена
от продавача банкова сметка в деня и след подписване на окончателен договор за покупко-
продажба.
В чл.1 ал.2 от договора е уговорено условие за сключване на окончателен договор
кумулативното наличие на следните условия: коефициентът на устойчивост на терена да е по-
голям от предвидения в Наредба № 12 от 3 юли 2001 г. за проектиране на геозащитни строежи,
сгради и съоръжения в свлачищни райони, и позволяващ реализиране на допустимото съгласно
3
действащ за територията на общ.Варна ОУП строителство без необходимост от извършване на
укрепителни мероприятия. Уговорен е и начина на установяване на тези обстоятелства-
единствено и само с официално становище на Геозащита ЕООД, ЕИК ******, последното
ползващо се с доверието на купувача, което ще бъде възложено от името и за сметка на последния
по представена преди подписване на настоящия договор оферта с възнаграждение 15 403,68 лв. без
ДДС и срок за изпълнение 45 работни дни.
Предвид направеното от ответника С. Т. оспорване автентичността на
предварителния договор относно подписването му от С. Т., съдът откри производство по
чл.154 от ГПК. От заключението на вещото лице Ц. Ц. по съдебно-почеркова експертиза,
които съдът кредитира като обективно и компетентно дадени, се установява, че от
изследването на подписа положен от името на С. А. Т. на първа страница от Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.02.2020г. се установи, че този подпис
е изпълнен от С. А. Т..
Поради това съдът приема, че предварителен договор от 25.02.2020 г. е истински
документ, подписан от сочения в него продавач С. А. Т.. Въз основа на така установеното,
направеното от ответника оспорване истинността на предварителния договор подписване на
страница-първа, следва да бъде отхвърлено.
Във връзка с установяване възникване условията за сключване на окончателен
договор по делото са представени Чертеж от „Геозащита“ ЕООД за строеж ИГП на ПИ
10135.5010-61 по плана на КК на гр.Варна, Удостоверение изх. № 25-17641/02.03.2016г. за
характеристики на поемлен имот в земеделска територия; Заповед № 465/31.07.2014г. от
Община Варна за изработване на проект за ПУП-План за регулация и застрояване за ПИ
10135.5010.60 и ПИ 10135,5010.61 по плана и Становище изх. № ИГП-317/15.07.2019г. от
„Геозащита“ ЕООД.
С оглед на така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Процесният предварителен договор има за предмет недвижим имот. Този договор
има само облигационно действие, но не и вещнопрехвърлително, като поражда права и
задължения само между страните, които са го сключили. Съдът намира за сбъднато
условието за сключване на окончателен договор, уговорено по чл.1 ал.2 от договора предвид
представено по делото Становище изх. № ИГП-317/15.07.2019г. от „Геозащита“ ЕООД.
Съобразно уговореното между страните в чл.2 от предварителен договор от
25.02.2020 г., в срок до 30.04.2020г., купувачът, ищец в настоящото производство е следвало
да отправи покана до продавача за сключване на окончателен договор на конкретно посочен
имейл: ******@gmail.com. По делото не се представиха доказателства за отправяне на
такава покана в уговорения срок. Ирелевантни са твърденията на купувача, че е била иззета
компютърна техника от неговия офис. При действително изпратена покана по ел.поща, то от
всяко едно електронно устройство би могло да се възпроизведе съдържанието й с
отпечатване/посочване адрес на изпращач и получател и дата на изпращане.
Аргумент за липсата на изпратена покана на посочения адрес в уговорения от
страните срок-30.04.2020г. е и представената от ищеца кореспонденция с нот.кантора Ганчев
с дата 08.10.21г., както и писмо до адресат - ******@gmail.com с дата 06.10.2021г.-повече от
година след уговорения срок във връзка с проект за нот.акт за сделката.
След като в срок до 30.04.20г., купувачът не е изпратил покана, се е изпълнило
условието по чл.2, ал.1 от сключения договор и договорът е прекратен считано от месец май
2020г. Тази клауза валидно обвързва страните. Относно доводите за изземване на
компютърна техника, то същите са направени едва след първото по делото заседание и са
преклудирани.
Домогванията на ищеца да докаже изпращане на писмена покана са необосновани.
Не се установи и до края на 2020г. такава покана да е изпратена.
4
Поради липсата на надлежно изпратена от купувача покана за сключване на
окончателен договор, съобразно уговореното между тях в срок, то предявения иск за
сключване на окончателен договор се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
Разноски: Предвид изхода на спора и на осн.чл.78 ал.3 от ГПК, ищецът следва да
заплати на ответника направените в производството разноски в размер на 1000 лв. за
заплатено адв. възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е.у.и с.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище гр.С.срещу
С. А. Т., ЕГН **********, иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване за
окончателен сключения на 25.02.2020 г. между страните предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, а именно Поземлен имот с идентификатор 10135.5010.61 по
КК на гр.Варна, одобрена със заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, находящ се в гр. В., с площ 29 054 кв.м., трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: изоставена орна земя, категория на земята 6 /шеста/,
предишен идентификатор няма, номер по предходен план 010032, 010033, 010034, 010038 и
010040, при съседи ПИ с идентификатори 10135.5010.60, 10135.5010.8, 10135.5010.774,
10135.5010.77, 10135.5010.71 и 10135.5010.69, срещу задължението на купувача, да заплати
продажна цена в размер на 450 000 евро, като неоснователен.
ОСЪЖДА „Е.у.и с.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище гр.С.да заплати на С. А. Т.,
ЕГН ********** сумата от 1 000 лева (хиляда лева), представляваща направените по
делото разноски, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5