Р Е Ш
Е Н И Е №60
гр. Бургас, 04.03.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, в открито съдебно заседание на дванадесети февруари две хиляди и двадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при секретаря Тодорка Стоянова като разгледа
докладваното от съдията Добрев търговско дело № 286 по описа за 2019г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
повод искова молба на Н.П.Г., ЕГН ********** и М.П.Г., ЕГН ********** ***, чрез
процесуален представител адв.Петър Атанасов от БАК, с която са предявени в
условията на алтернативност претенции срещу „Булстрой“ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Несебър, кв.“Черно море 3“, бл.23, партер за
обявяване нищожността на договор за покупко-продажба на право на строеж,
обективиран в нотариален акт ****. по описа на нотариус Стоян Ангелов, вписан в
Службата по вписвания с вх.рег.№3318/07.05.2007г., акт №80, дело №2879/07г.,
поради привидност на сделката, липса на съгласие и заобикаляне на закона на
основание чл.26 ал.2 предл.2 и 5 ЗЗД и чл.26 ал.1 предл.2 ЗЗД.
В молбата се посочва, че на ищците било учредено право на строеж върху
общински имот по ½ идеална част за всеки от тях в УПИ XVIII,
в кв.26 по плана на ж.к.“Черно море“ гр.Несебър, целият имот на площ от 450
кв.м. В процесния имот била предвидена за изграждане сграда, за което бил
одобрен архитектурен проект. На 06.02.2007г. ищците сключили с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим
имот със задължение за строителство, съгласно който „Булстрой“ЕООД се задължил да построи срещу прехвърленото
му право на строеж изцяло със свои средства, предвидената за изграждане в
парцела жилищна сграда, като предаде в полза на собствениците 226/808.67 кв.м.
идеални части от сградата, обособена в самостоятелни обекти, както и да заплати
сумите по чл.17 и 18 от договора и обезщетение към предходното дружество, с
което ищците имали подобен договор. Няколко месеца след сключването на договора
се провела среща между управителя на ответника и продавачите, по време на която
ищците били убедени да прехвърлят на дружеството-ответник правото на строеж,
чрез фиктивна покупко-продажба, като едновременно с това бъде сключен
предварителен договор на същата стойност между страните, в който се посочи, че Н.Г. и М.Г. са
заплатили на ответника стойността на бъдещите самостоятелни обекти, които
следвало да получат по силата на първоначално сключения предварителен договор за продажба на правото на строеж. П. ги убедил, че
това е взаимно изгодно, тъй като строителя по този начин ще разполага с повече
парични средства за реализиране на проекта, като включително ще избегне
плащането на ДДС. След постигане на горната договорка бил подписан процесния
нотариален акт за продажба на правото на строеж, като на същата дата, но преди
нотариалното изповядване на сделката бил сключен и предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответника се задължил да
продаде на купувачите посочените индивидуализирани обекти за сумата от
128 115 лева, за която сума се посочвало, че е заплатена изцяло. Срокът за
изпълнение на обектите не бил спазен, като понастоящем в поземления имот не
било започнато никакво строителство.
Уточнява се в
молбата, че както договора за продажба на правото на строеж, така и
предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти са привидни и не
отразяват действителната воля на страните. Действителната договореност била
материализирана в предварителен договор за прехвърляне право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за строителство от 06.02.2007г. Ответникът измислял всевъзможни причини през годините за
незапочване на строителството, като към настоящия момент ищците нито
притежавали реално правото на строеж, нито били получили дължимата им престация
по предварителния договор. Когато поискали да им бъде прехвърлено обратно
правото на строеж ответникът категорично отказал.
Твърди се
наличие на относителна симулация, водеща до нищожност на посочените по-горе два
договора, като привидни, сключени при липса на съгласие и заобикалящи закона. Формално процесната сделка отговаряла по съдържание и
форма на действителна сделка, но договореността на страните по нея била, че
насрещната престация на ответното дружество няма да се изразява в заплащане на
посочената в документа цена, каквато сума не била дадена реално, а поемане на
задължение за проектиране и строителство на самостоятелни обекти в сграда, така
както било уговорено в предварителния договор от 06.02.2007г.
В депозирания писмен отговор, ответникът
освен възражения относно допустимостта на процеса излага и доводи за
неоснователност на заявените искови претенции.
Според дружеството- ответник с
атакуваната сделка категорично не се е целяло заобикаляне на закона, тъй като
прехвърлянето на правото на строеж и придобиване правото на собственост и
правото на строеж не били забранени от закона, поради което и липсвало
императивно нормативно правило, което да бъде заобиколено. Заявява се в тази
връзка, че твърдяната от ищците цел- неплащане от търговеца на ДДС, в случай на
възникване на такова задължение нямала отношение към настъпването на
вещноправния ефект на сделката.
По повод на въведеното основание за нищожност-
липса на съгласие се посочва, че ищците не оспорвали автентичността на
подписите си под процесния договор, но твърдели необосновано и неаргументирано,
че записаното в нотариалния акт не отговаряло на истината и цената не била
заплатена, тъй като същия ден по- рано последните сключили с ответника друг
предварителен договор за покупко-продажба на три самостоятелни обекта, в който
документ бил отразено, че цената на имотите е заплатена. Горното не отговаряло
на действителното положение. Плащането на продажната цена по нотариалния акт
било направено изцяло, по начина и в размера, описани в същия документ, като
същото намерило отражение в счетоводството на ответника, видно от извлечение от
сметка №611. Сумата по предварителния договор от 04.05.2007г. не била
осчетоводена в баланса на дружеството и претенция за връщането и не била
предявена от ищците, след изтичането срока на договора. Предвид казаното
дружеството ответник моли да бъде прието, че уговорката в процесния нотариален
акт отразява действителните отношения и воля на страните за дължимите от тях
насрещни престации по сделката.
Във връзка с третото, въведено основание
за нищожност на сделката- привиден договор се излага че с оглед на заявените от
ищците фактически обстоятелства, че страните са целели настъпване последиците
на предварителния договор от 06.02.2007г. е трябвало да се заяви и самостоятелна
претенция по чл.17 ал.1 ЗЗД. Цитира се и съдебна практика, съгласно която
страните по предварителния договор поначало са обвързани от съществените
елементи на бъдещата сделка, но няма пречка до постигане на окончателната
такава да променят уговорките помежду си и това изменение в клаузите не може да
има за последица симулативност на окончателната сделка. Сочи се освен това, че
доказването на абсолютната симулация се извършва единствено посредством писмен
документ-обратно писмо, в който е посочено, че съгласието за сключване на
договора не е истинско. Тъй като такъв документ не е ангажиран от ищците по
делото, то искането за допускане на свидетелски показания се явявало
недопустимо.
Направено е и възражение за придобиване
по давност на идеалните части на ищците от отстъпеното им право на строеж върху
общински имот, предвид изтекла в полза на ответника десетгодишна придобивна
давност, считано от датата на изповядване на процесната сделка- 04.05.2007г.
В постъпилата допълнителна искова молба
се взема отношение по изложените от ответното дружество доводи и аргументи.
Заявява се, че ищците не твърдят да са заплащани суми по двата договора от
04.05.2007г., напротив такива нямало въобще извършени. Посочените в двата
договора суми били фиктивни и това било направено с оглед избягване плащането
на ДДС, като верността на това твърдение следвала от самата правна конструкция
на сделките- подписани в един и същ ден, представляващи насрещни договори, в
които страните участват като купувачи и продавачи на едно и също нещо. Житейски
нелогично било в един и същ момент да продадеш право на строеж и да закупиш
самостоятелни обекти, които ще бъдат изградени по силата именно на това право
на строеж. Невярно било и твърдението, че се претендира абсолютна симулация. В
исковата молба изрично било записано, че е налице относителна такава. Посочва
се освен това, че ищците биха съединили иск по чл.17 ал.1 ЗЗД в случай, че
желаели обвързващата сила на прикритото съглашение. Изложени са и съображения
за неоснователност на възражението за придобивна давност.
С подадения допълнителен отговор се
оспорват твърденията на ищците за наличие на правен интерес от предявяване на
претенциите. Искът по чл.34 ЗЗД бил погасен по давност, тъй като срокът за
предявяването му започвал да тече, от датата на която вземането е станало
изискуемо. Поддържа се въведеното възражение за изтекла в полза на ответника
придобивна давност.
Съдът вече е изложил становище, че
претенциите са допустими и за ищците е налице правен интерес да искат
прогласяването на процесната сделка за нищожна, тъй като са страна по нея и
решаването на правния спор няма как да не повлияе на имуществената им сфера. Правният
интерес произтича в случая от твърдението, че ищците са носители на правото на
строеж, предмет на процесния договор и по този начин бранят това свое вещно
право, искайки постановяване на съдебно решение, което със сила на пресъдено
нещо да отрече правните последици на атакуваната сделка- нейното облигационно
действие и най-вече- вещно-прехвърлителният и ефект, имащ за предмет право на
строеж върху имот, учредено в тяхна полза.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становищата на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По делото не се спори, че в полза на ищците е
учредено право на строеж върху общински имот, а
именно: по ½ идеална част за всеки от тях в УПИ XVIII, в кв.26 по плана на ж.к.“Черно море“ гр.Несебър,
целият имот с площ от 450 кв.м. Не са налице противоречиви позиции и относно
факта на сключване на 06.02.2007г. на предварителен договор за покупко- продажба
на право на строеж върху недвижим имот със задължение за строителство, съгласно
който „Булстрой“ЕООД трябвало да построи срещу прехвърленото му право на
строеж изцяло със свои средства, предвидената за изграждане в парцела жилищна
сграда, като предаде в полза на ищците 226/808.67 кв.м. идеални части от същата,
обособена в самостоятелни обекти. Не се спори също така, че на 04.05.2007г.
между страните са сключени две други сделки първата, от които обективирана в
нотариален акт ***. от 04.05.2007г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, вписан
в Службата по вписвания с вх.рег.№3318/07.05.2007г., акт №80, дело №2879/07г.,
а втората в предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от
същата дата. Липсват разногласия относно съдържанието на последните два
документа, с които на една и съща дата е прехвърлено правото на строеж в полза
на ответника за изграждане на посочената в нотариалния акт жилищна сграда и поето
задължение от негова страна за продажба на самостоятелни обекти в същата,
предвидена за строителство постройка.
Спорът е
концентриран върху това желани ли са от страните последиците на последните две
сделки и конкретно на тази, недействителността, на която се иска да бъде
прогласена и прикриват ли същите други, постигнати между тях уговорки, а именно
тези, отразени в предварителен договор от 06.02.2007г., както и налице ли е
заобикаляне на закона, предвид заявеното твърдение за неизпълнение задължението
за внасяне на ДДС от търговеца.
С оглед
направените в тази насока искания и за установяване на наведените от страните
твърдения в настоящото производство е допусната и извършена съдебно-счетоводна
експертиза, вещото лице по която в представеното по делото и прието от съда
заключение е посочило, че в счетоводството на ответника не са налични
счетоводни документи, свидетелстващи за извършване на стопански операции по
заплащане на продажната цена по нотариален акт ****, както и за получаване на
продажната цена по предварителния договор, сключен на същата дата между
страните. Регламентираният в ЗСч срок за съхраняване на такава информация бил
изтекъл, поради което и нямало такива първични и вторични счетоводни документи,
включително регистрите на хартиен или технически носител. Счетоводителят на
ответника обяснил, че закупеното право на строеж било отчетено в счетоводна
сметка 611-разходи за основна дейност в периода преди 01.09.2012г., наличното
салдо по която възлизало на сумата от 404 843.18 лева. Вещото лице също така
е констатирало, че в счетоводството на ответника няма данни, които да сочат
платено ли е ДДС от „Булстрой“ЕООД във връзка с двете сделки от 04.05.2007г.
Установило е освен това, след направено запитване до ТД на НАП-Бургас, че в
отчетните регистри на ответника в дневника за продажбите за месец май 2007г. е
отчетена фактура №20/04.05.2007г. с получател Н.Г. и М.Г. на стойност 76 869
лева с ДДС с посочено основание авансово плащане покупка, както и че датата на
фактурата съвпада с датата на сделката по предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот, а данъчната основа по сделката без ДДС се
равнява на ½ от стойността на същата. Ответникът декларирал за внасяне
половината от дължимия ДДС по посочената сделка чрез включване на фактура
№20/04.05.2007г. в дневника за продажбите и посочването на ½ от дължимия
данък по сделката в колоната за данък внасяне. В съдебно заседание вещото лице
уточнява, че сделката за покупко-продажба на правото на строеж от 04.05.2007г.
не е отразена в дневника за покупките на ответника.
Съдът
кредитира напълно заключението на вещото лице, което е отговорило обосновано,
мотивирано и изчерпателно на всички поставени въпроси.
За
изясняване на обстоятелствата по делото са разпитани свидетелите Н И И и Н С В.
Първият от тях в показанията си посочва, че в качеството си на адвокат е
подготвил сделките през 2007г. между ищците и дружеството- ответник. Уточнява,
че предметът на първата сделка бил строителство срещу обезщетение, като
ответникът следвало да изгради постройката, а част от построеното остане за
ищците. Малко след това станало ясно, че тази първа сделка се третирала като
облагаема доставка от органите на данъчната администрация и следвало да се
заплати ДДС от ответниците. По предложение на счетоводството на „Булстрой“ЕООД
и за да се избегне начисляването на въпросния данък се сключили две нови
сделки- такава за покупко-продажба на правото на строеж, обективирана в процесния
нотариален акт и в същия момент предварителен договор, на който предмета на
сделката не бил ясен. Между страните пари не се разменяли, а уговорката била
ищците да получат жилища в бъдещата сграда срещу това, че прехвърлят на
ответника правото на строеж.
Свидетелят
Вълков посочва, че е имал отстъпено право на строеж за изграждане на постройка
в съседния на ищците имот. Подписал договор за обезщетение, но ответникът не
започнал да строи веднага, като малко по-късно предложил, за да не плаща ДДС и
да завърши строежа по- бързо да му бъде продадено правото на строеж, а
ответниците да получат дължимото им обезщетение под формата на апартаменти,
които строителят да им продаде. След постигането на тази договорка посетили
нотариус и продали правото си на строеж на ответника, а той поел ангажимент да
им продаде апартаментите. Сделките били сключени на една и съща дата и пари не
били плащани от никоя от страните. Строителството на сградата, така и не било
реализирано.
Съдът е
допуснал събиране на гласни доказателства, тъй като освен симулация в исковата
молба са въведени като основания за нищожност- заобикаляне на закона и липса на
съгласие при сключване на процесната сделка. Независимо от това настоящият
съдебен състав възприема позиция, че първият предварителен договор от
06.02.2007г. представлява документ, в който са обективирани изявления на
страните създаващи индиция, че е възможно атакуваната сделка да е симулативна. Касае
се за начало на писмено доказателство, като привидността не е директно
призната, но при съпоставяне на същия документ с уговорките, намерили отражение
в последващите две сделки става ясно, че това е договорът, чиито последици
страните са желали в действителност.
В подкрепа на извода, че страните не са целели и искали отделното сключване
на двете сделки за продажба на правото на строеж и покупко-продажба на недвижим
имот са показанията и на двамата свидетели, които са категорични, че
подписването на тези документи се е наложило с цел да не се внася ДДС от
ответника, както и че никоя от страните реално не е извършила плащане на
посочената в договорите цена- съответно на правото на строеж и на стойността на
апартаментите. Действията на ищците са далеч от нормалната логика- да
прехвърлят на ответника правото на строеж за построяване на сградата, без да
запазят за себе си съответните части от същото за изграждане на самостоятелните
обекти в същата или поне да получат в действителност цената на това ограничено
вещно право, при липса на всякакви гаранции, че строежът на сградата ще бъде
въобще реализиран. Ясно е следователно, че Георгиеви са били мотивирани да
сключат процесната сделка единствено по настояване на дружеството- ответник,
тъй като не е имало никаква друга конкретна причина това да се случи, освен
желанието на търговеца да не внесе дължимото ДДС във връзка с предстоящото
сключване на окончателен договор за прехвърляне право на строеж срещу
задължение за строителство, или най-малкото да отложи същото това задължение
във времето. Действащият към момента на сключване на сделката ЗДДС не
предвиждал задължение за внасяне на данък добавена стойност в случай на сключен
предварителен договор, още повече когато плащания на основните задължения на
страните по него не са уговорени. Опасенията на строителя са били свързани най-вече
с ангажимента му за внасяне на ДДС в частта на сделката, имаща за предмет
построяването на самостоятелни обекти в сграда, тъй като същата е
представлявала облагаема доставка. При този вид договори със смесен фактически
състав ответникът не е имал задължение за внасяне на ДДС по сделката за
продажба на правото на строеж, тъй като това е била освободена доставка по
смисъла на чл.45 ал.2 ЗДДС /в редакцията му към момента на сключване на
сделката/, а за да избегне плащането на данъка по насрещната престация за
изграждане на апартаментите предпочел да уговори ищците да сключат
предварителен договор за продажба на недвижим имот. Привидността в
случая се състои именно в това, че страните са се съгласили да изповядат
договора /за продажбата право на строеж/ по определен начин, но са нямали
волята да бъдат обвързани по този начин. В конкретния казус страните са имали
воля да постигнат последиците на договор за прехвърляне право на строеж срещу
задължение за строителство.
Недоказано
е останало възражението на ответника, че цената на процесната сделка е платена.
Такова извършено плащане категорично не се констатира да е направено от
строителя в полза на ищците и това обстоятелство се установява по безспорен
начин от заключението на изготвената съдебно-счетоводната експертиза.
Неподкрепено от събраните по делото данни е останало и твърдението, че цената
на правото на строеж, влизала в стойността на всички разходи, натрупани към
01.01.2012г. Такова убедително насрещно доказване по делото не проведено,
поради което и настоящия състав възприема позиция, че цената на правото на
строеж, предмет на атакуваната сделка не е заплатена от ответника.
Съдът намира, че при съвкупната преценка на така установените
факти може да се направи категоричен логически извод, че страните не са
желали сключването и правните последици на договора за продажба на правото на
строеж от 04.05.2007г., като при сключване на сделката волята и намеренията им
са били различни от удостовереното в нотариалния акт, поради което и предявения иск с
правно основание чл.26 ал.2 предл.5 ЗЗД се явява основателен и доказан.
Възражението за придобиване на
правото на строеж по давност от ответника, дори да бъде прието, че може да бъде
направено в хода на настоящия процес е неоснователно. Съгласно чл.85 ЗС, разпоредбите за придобиване на
право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по
давност и на други вещни права върху такъв имот, поради което правото на строеж
върху недвижим имот, на основание чл.85 вр. чл.79 ЗС, може да се придобие по
давност единствено и само при фактическо упражняване на действия,
представляващи неговото съдържание, като правото да се построи и държи сграда в
чужд имот, изключителното право на собственост върху постройката и правото да
се ползва чуждата земя, което да е продължило непрекъснато през период от десет
години, с намерението владелецът да строи за себе си в чуждата земя като стане
собственик на постройката. В хода на настоящото производство ищецът не е
установил упражняването на такова владение за себе си чрез фактическо
извършване на работи за строителството на процесната сграда в поземления имот,
което да се приеме за начало на давностно владение относно правото на строеж
върху него. Ето защо това възражение следва да се отхвърли.
Предвид алтернативното
съединяване на претенциите и уважаването на иска по чл.26 ал.2 предл.5 ЗЗД разглеждането на
останалите, въведени от ищците основания за нищожност на сделката се явява
безпредметно.
С
оглед изхода на делото и на основание чл.78 ал.1 ГПК ответникът„Булстрой“ЕООД следва да заплати на
ищеца направените от него разноски в настоящото производство в размер на
1901.86 лв., от които сумата от 1501.86 лв.- държавна такса и сумата от 400
лева- за експертиза.
Мотивиран
от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА
за нищожен на основание чл.26 ал.2 предл.5 ЗЗД по иска на Н.П.Г.,
ЕГН ********** и М.П.Г., ЕГН ********** *** срещу „Булстрой“ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Несебър, кв.“Черно море 3“,
бл.23, партер сключения договор за
покупко-продажба на право на строеж, обективиран в нотариален акт №*. от
04.05.2007г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, вписан в Службата по вписвания
с вх.рег.№3318/07.05.2007г., акт *., поради привидност на сделката.
ОСЪЖДА
„Булстрой“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Несебър, кв.“Черно море 3“, бл.23, партер да заплати
на Н.П.Г., ЕГН ********** и М.П.Г., ЕГН ********** *** сумата от 1901.86 лева/хиляда деветстотин и един лева и
осемдесет и шест стотинки/, направени разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от връчването му на страните пред Бургаския апелативен съд.
Съдия: