№ 2472
гр. Варна, 05.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 14 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Даниела Павлова
при участието на секретаря Кичка М. Иванова
като разгледа докладваното от Даниела Павлова Гражданско дело №
20233110102274 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявен иск с пр.осн.чл.233, ал.1 ЗЗД за
освобождаване на отдаден под наем недвижим имот по силата на договор за наем от
12.06.2021 г., находящ се в гр.Варна, ул.***** с площ 18 кв.м., представляващо едно
общо за двата входа помещение, тоалетна и коридор, граничещо с гараж № 5, гараж №
6, централен коридор на блока и площадка пред блока.
Твърденията в молбата са, че поради неизпълнение на задълженията от страна
на наемателя, наемодателите ЕС на вх.А, представлявана от председателя Звездалина
Спиридонова Бойчева и ЕС на вх.Б, представлявана от председателя Ангел Николов
Ангелов са изпратили на 03.08.2022 г. до наемателя *****, действаща като ЕТ "*****",
ЕИК ***** "предупреждение-предизвестие" за заплащане на всички задължения за три
години назад преди подаване на исковата молба. В същото е уведомен, че при
неплащане на дължимите суми, наемодателят прекратява договора на основание чл.17
от същия и отдаденото под наем помещение следва да се освободи в срок до 03.09.2022
г. Тъй като това не е изпълнено, за ищеца е налице правен интерес да предяви иск за
осъждане на ответника да опразни отдадения под наем имот.
Ищците твърдят, че в качеството им на наемодатели те имат правен интерес да
предяват иска за предаване държането на отдадения под наем недвижим имот.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е представил отговор на молбата. Счита, че
иска е недопустим поради липса на активна процесуална легитимация, тъй като
надлежни ищци са етажните собственици по силата на чл.23, ал.4 от ЗУЕС, които се
представляват от управителя, избран по реда на чл.19, ал.4 ЗУЕС, който действа от
1
тяхно име и за тяхна сметка.
Изразява становище за неоснователност на иска и твърди, че договора за наем
не е прекратен и продължава действието си за което е заплатила наем за периода м.май
2022 г. – м.февруари 2023 г. Моли за отхвърляне на предявения иск и заплащане на
разноските за производството.
Оспорва твърденията в молбата, че на 03.08.2022 г. й е връчено
„предупреждение - предизвестие“ за прекратяване на договора и твърди, че не е
получавала такова.
Оспорва истинността на същото като заявява, че отразеното в него не отговаря
на действителното положение.
Оспорва представения протокол от 28.11.2021 г. като заявява, че отразеното в
същия не отговаря на действителното положение.
Оспорва твърдението, че има задължения към ЕС в размер на 9600.00 лева към
вх.А и в размер на 9050.00 лева към вх.Б.
Направила е искане по реда на чл.183 ГПК за представяне на оригинала на
оспорения документ, представляващ предупреждение – предизвестие от 03.08.2022 г.
Ищците поддържат молбата със становище, подадено преди заседанието.
Ответникът чрез процесуален представител адв.В.Т. в съдебно заседание
поддържат отговора.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните, събраните по
делото доказателства и въз основа на закона, приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
На осн.чл.8, ал.1 от ЗУЕС управлението на етажната собственост обхваща реда и
контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на
вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху
изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Когато
сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки
отделен вход. Това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи към
самостоятелните обекти на съответния вход – ал.2. Собствениците или сдружението се
представляват пред съда от председателя на управителния съвет (управителя) или от
упълномощено от тях лице, съгласно разпоредбите на чл. 23, ал. 3 и 4 – арг.чл. 41
ЗУЕС. Молбата е подадено от името на етажната собственост на вх.А и вх.Б от
упълномощен адвокат от председателите, поради което е допустима.
По предявен иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД ищецът не е длъжен да
доказва правото си на собственост. Материалноправната легитимация по предявения
иск произтича само от твърдение за наличие на облигационна връзка между страните
по делото, а именно договор за наем. Възможно е наемодателят да не е собственик на
2
вещта, като уговорките между него и собственика не могат да се оспорват от
наемателя доколкото същите представляват тяхни вътрешни отношения.
В конкретният случай от значение за изхода на спора са отговорите на следните
въпроси по релевантните факти за производството по предявения иск, а именно:
ответникът държи ли процесния недвижимия имот и на какво основание упражнява
това държане.
От представения договор за наем на помещение от 12.06.2001 г. се установява, че
ищците – ЕС на вх.А и ЕС на вх.Б, действащи чрез председателите им са предоставили
на ответницата за временно ползване на едно помещение с площ 18 кв.м., състоящо се
едно помещение, тоалетна и коридор, със срок от 01.6.2001 г. до 31.12.2004 г. срещу
задължение наемателят да заплаща наемна цена в размер на 180.00 лева. В договора е
посочено, че наема се плаща до 10-то число на месеца в брой. В чл.16 е посочено, че
прекратяването на договора става с доказано неизпълнение на клаузите от другата
страна, при непредвидими обстоятелства, засягащи интересите на някоя от страните
или с писмено предизвестие от 30 дни. При прекратяване на договора независимо от
причините, наемателят дължи заплащане на консумативните разходи до датата на
фактическото връщане на помещението.
Видно от протокол от 29.06.2021 г. на Общо събрание на Етажната
собственост на вх.Б, бул.***** гр.Варна на същата дата е проведено събрание на
етажната собственост на вх.Б – втория ищец на което е предоставена обобщена
информация за наемните отношения с ответника *****, действаща като ЕТ „*****“ за
заплатени суми за наем на партерно пощение в етажната собственост и за дължими
суми за период от 72 месеца в размер на 7200 лева.
Видно от протокол от 26.07.2022 г. на Общо събрание на Етажната
собственост на вх.А, бул.***** гр.Варна на същата дата е проведено събрание на
етажната собственост на вх.Б – първия ищец на което е взето решение за връчване на
предизвестие на наемателя *****, действаща като ЕТ „*****“ да напусне
помещението, считано от 01.09.2022 г. като се издължи за неплатените наеми –
решение по т.4 – Други въпроси от дневния ред.
Представеното копие на предупреждение – предизвестие до наемателя от
03.08.2022 г. е изключено от доказателствата по делото с протоколно определение на
осн.чл.183, ал.1 ГПК, след като същото е било оспорено от ответницата с отговора на
исковата молба. Съдът е дал указания на ищците да представят оригинала, но в
дадения срок това не е направено.
В отговора на исковата молба ответницата възразява срещу иска като твърди, че
не й е връчвано предупреждение – предизвестие за прекратяване на договора, заявява,
че договора не е прекратен и че е заплатила наема за периода м.май 2022 г. –
м.февруари 2023 г. От представените доказателства на лист 26 – квитанции, се
3
установява, че за наем за месеци 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 на 2022 г. и за месеци януари и
февруари на 2023 г. е заплатена общо сумата в размер на 800.00 лева.
В чл.16 на договора за наем на помещение от 12.06.2001 г. е посочено, че
прекратяването на договора става с доказано неизпълнение на клаузите от другата
страна, при непредвидими обстоятелства, засягащи интересите на някоя от страните, с
писмено предизвестие от 30 дни. От доказателствата по делото се установи, че на
наемателя не е връчено предупреждение – предизвестие от 03.08.2022 г., липсват
доказателства за уведомяването му по друг начин, ищците са получили наемната цена
за период след датата на която твърдят, че е прекратено договорното правоотношение
с наемателя. Така установеното от фактическа страна води до извод, че договора за
наем от 12.06.2001 г. не е прекратен на някое от посочените основания в чл.16 на
същия. Съдът намира за установено по категоричен начин от доказателствата по
делото, че ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето
на наемодателя, след като същият е приел наемната цена за период от 10 месеца след
датата на която твърди, че е прекратено договорното правоотношение с наемателя.
Ето защо съдът приема, че на осн.чл.236, ал.1 ЗЗД договорът е продължен за
неопределен срок и ответникът държи имота на основание същия договор за наем,
действието на който е продължено за неопределен срок след изтичане на
първоначалния срок 31.12.2004 г.
От изложеното съдът приема иска за неоснователен и следва да го отхвърли.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Етажна собственост гр. Варна, бул. ***** вх.А и Етажна
собственост гр. Варна, бул. ***** вх.Б срещу ЕТ „*****“, ЕИК *****, седалище и
адрес на управление гр. Варна, бул. ***** вх.Б, ет.2, ап.19, представлявано от ***** за
освобождаване на отдаден под наем недвижим имот по силата на договор за наем от
12.06.2021 г., находящ се в гр.Варна, ул.***** с площ 18 кв.м., представляващ едно
общо за двата входа помещение, тоалетна и коридор, граничещо с гараж № 5, гараж №
6, централен коридор на блока и площадка пред блока, на осн.чл.233, ал.1 ЗЗД.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд
в двуседмичен срок, считано от съобщаването му на страните.
4
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5