Р Е
Ш Е Н
И Е № 249
гр.Сливен, 25.02.2020г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Сливенски
районен съд, гражданско отделение, трети състав в публично заседание на тринадесети
февруари през две хиляди и двадесета година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: КРАСИМИРА КОДОВА
при секретаря Маргарита Ангелова, като разгледа
докладваното от районния съдия гр.д.№ 5055 по описа за 2019г., за да се
произнесе съобрази следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.92, вр.чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.чл.49
и чл.51 ТЗ.
Ищецът твърди, че е брокер на недвижими
имоти. Сочи, че ответникът му възложил
да посредничи за намирането на имот, с посочени от него характеристики в
с.Малко Чочовени. Във връзка с изпълнение на поетите ангажименти, дружеството
ищец представил на ответника два имота за оглед. Единият от имотите, на който
бил извършен оглед на 04.12.2018г. бил ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с площ от 0.860 кв.м., с
адрес на имота: с.Малко Чочовени, общ. Сливен, находящ се в кв. 37,
планоснимачен № XIV-205, при граници и
съседи: север - ПИ № XV-199; изток - ПИ №
ХШ-198; юг - улица; запад улица. Имотът бил възложен на ищцовото дружество за
продажба от собственика му - Иван Д. Атанасов, който предоставил на дружеството
съответните документи: препис от скица и препис от нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот от 29.07.2016г. За извършването на огледа, участниците в него:
продавача, купувача и брокера от дружеството на ищеца тръгнали заедно от офиса на ищеца в гр.
Сливен, бул. „X. Димитър"№ 30, ет.
2, офис 6. На същата дата бил извършен оглед и на другите два имота на този
продавач.
Сочи, че за извършените огледи
бил изготвен протокол, в който били посочени имената на възложителя на услугата
за посредничество - Г. Ников К.; описание на имотите,
на които бил извършен оглед; цената на която имотите били обявени за продажба;
датата на огледа; подписите на участващите лица. Посочени били условията за
работа на агенцията, както и ангажиментите, които купувача поел към дружеството
посредник, при определени условия.
Твърди, че в документа за
извършения оглед ответника изрично
декларирал, че е запознат и приема условията за работа с ищцовото
дружество. Изрично декларирал, че при
желание да закупи, замени или ползва под каквато и да е форма някой от имотите,
на които извършил оглед ще дължи на дружеството комисионна в размер на 2% върху
договорената продажна цена на имота, но не по-малко от 500 лв. Съгласил се, че
същото възнаграждение ще дължи и в
случай, че някой от имотите, предмет на огледа бъде закупен от негов роднина по
права линия, братя, сестри, както и членовете на техните семейства, включително
и при съжителство на семейни начала. Декларирано било от ответника, че в случай
на скрита сделка между него и/или лицата - роднини, по предното изречение и
собственика на някои от имотите, предмет на огледа, без да бъде уведомена
агенцията, ще дължи неустойка в троен размер на договорената цена.
Ищецът твърди, че след извършена
справка в сайта на Агенцията по вписванията ИКАР, по партидата на имота, се
установило, че на 02.04.2019г. било извършено прехвърляне на правото на
собственост върху Поземлен имот пл. № 205, парцел 14, с площ по документи -
860.000 кв.м. в с. Малко Чочовени, общ.
Сливен от продавача Иван Д. Атанасов на купувача Нико
Георгиев Байнашев. Купувачът Нико Георгиев Байнашев бил син на ответника,
поради което при извършването на сделка от този вид се дължи съответната
комисионна, защото била извършена от лице, посочено в декларацията за оглед,
като роднина по права линия - син. На следващо място, с оглед на липсата на
уведомяване на агенцията за извършване на това прехвърляне, сделката по смисъла
на подписаните документи се явявала „скрита", което не давало възможност
на ищеца да вземе пълноправно участие в нея и да изпълни поетите си ангажименти
в пълен обем, поради вина на купувача. В тази връзка бил относим текста за
дължима неустойка в троен размер от размера на договорената комисионна, която в
случая бил определения мининум от 500 лева.
Сочи, че на 10.07.2019г., на
ответника лично била връчена нотариална покана, в която му бил даден срок да се
яви в кантората на определен нотариус на
01.09.2019г., където да се извърши плащането и да се уредят документално
отношенията между страните. Връчването било удостоверено от помощник нотариус.
Иска се от съда осъждане на
ответника да заплати на ищцовото дружество сума в размер на 1500 лв., неустойка
по договор за посредничество на недвижим имот, ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска 24.09.2019г. до окончателното й
изплащане.
Претендират се деловодни
разноски.
В срока по чл.131 ГПК отговор на исковата молба е
постъпил. С него се оспорва иска, като неоснователен и недоказан. Ответникът
твърди, че действително искал да закупи имот в с.Малко Чочовени,
общ.Сливен, за което се свързал с ищцовото дружество.
Бил извършен оглед и ответникът имал желание да подпише веднага предварителен
договор за покупко- продажба, но представителка на ищеца отказала да комуникира
с него. Твърди, че няколко месеца след това през 2019г., Нико Георгиев Байнашев, чрез своята
майка Събина Николова и адвокат Г.М., установил контакт със собственика на един
продаваем недвижим имот в с.Малко Чочовени, общ.Сливен, в кв.37, УПИ с площ от
1620 кв.м. Този имот закупил Нико Байнашев и той не бил предмет на огледа с ищцовото
дружество.
Твърди, че
между страните не е възникнало валидно облигационно отношение, по силата на
което ответника да е поел задължение да заплати определена комисионна такса на
дружеството посредник за сделка. Прави възражение за нищожност на клаузата от
„Протокол за оглед" касаеща заплащането на неустойка, като неравноправна.
В тази връзка твърди, че процесният протокол бил сключен при предварително
определени условия от едната страна - търговец, на предварително подготвена, от
него бланка, който протокол не е бил предмет на предварително договаряне между
двете страни и ответникът не е имал възможност да влияе на съдържанието му,
като изразява своето становище, мнение и да направи своите евентуални
възражения. Клаузата за неустойка била само в полза на ищеца/търговец без да е
предвидена реципрочна такава в полза на ответника. На практика с процесния
протокол за оглед се създавали единствено задължения за ответната страна, но не
и права за същия.
Налице била нелоялна търговска
практика от страна на ищеца/търговец, изразяваща се в това неустойката да се
определя като процент върху договорена продажна цена без да има валидно сключен
Договор за продажба на недвижим имот. Казано по друг начин - неустойката била
изчислена върху стойността на един несключен договор, което само по себе си е
недопустимо и противоречи на етиката и на морала. Съставеният от ищцовото
дружество „Протокол за оглед" страдал от пороци, които не можели да бъдат
санирани. Липсвала идентификация на представителя на ищеца, който положил подписа си в протокола. Неразбираемо
било дали този представител е управителя или служител на дружеството. Твърди,
че в конкретния случай ответникът посочил ясно и конкретно характеристиките на
търсения от него недвижим имот, който желаел да закупи: дворно място,
атрактивно - да граничи с пътна мрежа, да има електрификация, с водопроводна
мрежа.В съставеният „Протокол за оглед" единствено било посочено в графата
„ Посочени от мен характеристики: с.Малко Чочовени". Търсените, от бъдещия
купувач К. характеристики на имота не били отразени умишлено или по друга
причина. В т.2 от представения „Протокол за оглед" бил посочен недвижим
имот с площ от 820 кв.м, какъвто имот не
бил предмет на сделка от купувача Нико Георгиев Байнашев. Огледният
протокол не съдържал дата, а също не представлявал договор и не бил сключван
договор за възлагане между страните.
Освен това в протокола за оглед
били вписани „подвеждащи клаузи",
със скрит смисъл, в нарушение на чл.12 ЗЗД, каквито били т.2 и т.3. Не бил посочен срок на действие. Така и след един
много дълъг период от време, дори и след няколко години, при евентуална
продажба на някой от огледаните имоти на „роднини по права линия"
ответникът все пак ще дължи „комисионни суми" въпреки, че нямал сключен
договор за комисионна услуга.
Иска се отхвърляне на
претенцията, като неоснователна и недоказана.
Претендират се деловодни
разноски.
От събраните по делото писмени доказателства, съдът прие за установено от
фактическа страна следното:
Установява се от справка от търговски регистър /л.42 от делото/, че ищцовото дружество развива предмет на дейност – търговско
представителство и посредничество, консултации и посредническа дейност при
сделки с недвижими имоти и др.
На 04.12.2018г. ответникът К., в качеството си на възложител и ищцовото дружество, като посредник сключили договор за
посредничество, по силата на който ответникът възложил на ищеца да посредничи
за намирането на недвижим имот в с.Малко Чочовени,
общ.Сливен. Тези договорни отношения били закрепени в писмен вид в „Протокол за
оглед” на недвижим имот, съдържащ правата и задълженията на страните по
договора. Видно от съдържанието на този огледен
протокол, ответникът се задължил в случай, че закупи, замени или ползва друг
способ, относно описаните в протокола недвижими имоти да заплати на агенцията ищец комисионна
в размер на 2 % върху договорената продажна цена на имота, но не по-малко от
500 лв., т.е. уговорено било възнаграждение с минимален праг от 500 лв. В т.2
от протокола за оглед било уговорено ответникът да дължи същото възнаграждение
в случай, че някой от имотите описани в протокола за оглед, бъде закупен от
роднини на ответника по права линия /възходящи и низходящи/, братя, сестри,
както и членове на техните семейства, вкл. съжителство на семейни начала. В т.3
страните уговорили в случай на скрита сделка между ответника, лицата по т.2 и
продавача на описаните недвижими имоти, без да бъде уведомена агенцията
посредник, ответникът да дължи на ищеца неустойка в троен размер на
договорената комисионна.
На 04.12.2018г. бил осъществен и оглед на имотите, описани в протокола за
оглед, от ответника в присъствието на продавача на имотите, както и на брокер
на агенцията посредник /арг. от положените и неоспорени от страните подписи в протокола/.
От нотариален акт № 21, том ІІІ, рег.№ 2218, дело № 344/29.07.2016г. на
нотариус с рег.№ 126 НК и район на действие СлРС се
установява, че собственик на имота, описан в т.1 от протокола за оглед от
04.12.2018г. бил Иван Д. Анастасов. Видно
от справка на служба по вписвания Сливен за периода 01.01.1992г. –
20.05.2019г., както и от нотариален акт № 147, том І, рег.№ 1026, дело № 113 от
02.04.2019г. на нотариус с рег.№ 126 НК и район на действие СлРС,
имотът описан в т.1 от протокол за оглед от 04.12.2018г. бил закупен на 02.04.2019г.
от Нико Георгиев Байнашев,
действащ чрез пълномощника си Г.И.М.. Купувачът Нико Байнашев е роднина по права линия, низходящ, а именно син
на ответника Г.К., видно от удостоверение за родствени връзки, издадено от
Община Сливен на 12.02.2020г.
Установява се, че на 02.04.2019г. продавачът на описаните в протокол за
оглед от 04.12.2018г. имоти сключил предварителен договор със сина на ответника,
чрез пълномощника му Г.М. за покупката на описаните в т.2 от протокола за оглед
два имота, а от нотариален акт № 3, том ІV, рег.№
3796, дело № 521 от 21.11.2019г. на нотариус Рег.№ 126 НК и район на действие СлРС се установява, че тези два имота, обединени в един действително
били закупени също от сина на ответника.
Ищецът поканил на 01.09.2019г. с нотариална покана ответника да заплати
сума в размер на 500 лв., представляваща комисионна по договора за
посредничество с предупреждение, че при неплащане ще
бъде претендиран размерът на уговорената неустойка.
Поканата била връчена на ответника на 10.07.2019г.
В хода на процеса са събрани и гласни доказателствени средства, чрез разпит
на двама свидетели.
Показанията и на двамата разпитани свидетели Панайотова и Маврева установяват, че процесния
имот бил обявен за продажба от агенцията ищец по желание на продавача. Установяват
също така проведените срещи в офиса на ищцовото
дружество между ответника, като потенциален кандидат купувач на имота описан в
т.1 от протокол за оглед, подписан от него на 04.12.2018г. и управителя на
дружеството ищец, запознаването му с характеристиките на имота, с документите
за имота, със съдържанието на протокола за оглед и задълженията на ответника
към агенцията посредник след подписването му. Свидетелите установяват също така
и физически проведената среща между ответника и продавача на имота на
04.12.2018г., както и проведения на същата дата оглед на място на процесния имот.
Горната фактическа обстановка
съдът прие за безспорно установена, въз основа на представените по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло, като неоспорени
от страните.
Съдът кредитира изцяло и
показанията на разпитаните свидетели, тъй като същите са хронологично
последователни, житейски логични, вътрешно непротиворечиви, както и сравнени
едни с други и кореспондиращи изцяло с писмените доказателства в процеса.
Установеното от фактическа страна
обуславя следните правни изводи:
Предявеният осъдителен иск за заплащане на уговорен
размер на неустойка по договор за посредничество е допустим, а разгледан по
същество основателен и доказан в пълен размер.
Безспорно по делото се установи
наличие на договорни отношения по повод сключен договор за посредничество за
покупка на недвижим имот. Неоснователно е възражението на ответната страна за
липса на подобен вид сключен договор между страните.
Договорът за търговско
посредничество е консенсуален и се смята за сключен с
постигането на съгласие между страните. Договорът е двустранен, поражда
задължения за двете насрещни страни, а именно за посредника възниква задължение
да посредничи при намирането на подходящ имот, респ. за сключване на сделка, а
за едната или двете страни по сделката, според уговорката им – да платят
възнаграждение на посредника. Договорът за посредничество е неформален и е
действителен, дори когато е сключен в устна форма. Поръчка за търговско посредничество,
като правило дава едно лице, което се означава като възложител, но изпълнението
на поръчката налага на търговски посредник да контактува не само с него, но и с
евентуалния му контрагент. Задължение за търговския посредник е да събере
страните, да им съдейства за сключването на сделката и да удостовери това
сключване.
В процесния
правен казус съдът приема категорично, че между страните в процеса е сключен
договор за посредничество за покупка на недвижим имот в с.Малко Чочовени, общ.Сливен при това в писмен вид, като
съдържанието му е възпроизведено в бланка озаглавена „Протокол за оглед”,
надлежно подписана и от двете страни в процеса. От този протокол се установява
също така, че задълженията на посредника ищец да събере двете страни по
сделката, както и да осъществи оглед на място на имота, предмет на евентуалната
бъдеща сделка са изпълнени.
Неоснователно е и възражението на
ответника за оттегляне на офертата от страна на продавача на имота към
сключване на окончателната сделка. Договорът за посредничество по чл.49-51 ТЗ е
с различен обхват и различни задължения от договора за поръчка по чл.280 ЗЗД и
в този смисъл не важат правилата за оттегляне на поръчка по ЗЗД / в този см.Р.№ 37/27.04.2012г. по т.д. №
1143/2010г. І т.о. ВКС/.
Безспорно се установи и уговорена
между страните неустойка в трикратен размер от уговореното възнаграждение
/което не би могло да бъде по-малко от 500 лв./ при наличие на скрита сделка
между ответника, негови роднини по права линия, братя, сестри и членове на
техните семейства и продавача на имотите, описани в протокола за оглед от
04.12.2018г., както и предпоставка за дължимост на
тази неустойка, доколкото се доказа в процеса закупуването на имота, описан в
т.1 от протокола за оглед от сина на ответника.
При уговорена неустойка,
кредиторът има право да претендира нейния размер без да е необходимо да доказва
размера на вредите си. В настоящия спор ищецът кредитор претендира пълния
размер на уговорената компенсаторна
неустойка – трикратния размер на уговореното възнаграждение, което не би могло
да е по-малко от 500 лв. или неустойка в размер на 1500 лв.
Правото на вземане за неустойка
има акцесорен характер, тъй като то възниква само в
случай на неизпълнение на основното задължение по договора за обезпечаване на
чието изпълнение е уговорена. В случая се доказа наличието на сключена скрита
сделка между сина на ответника и продавача на имота, без ответника да е
уведомил за това агенцията ищец - обстоятелство обуславящо основателността на
иска.
Неоснователно е възражението на
ответника, че неустоечната клауза е неравноправна на
основанията посочени в отговора на исковата молба. В случая изобщо не намира
приложение ЗЗП, тъй като се касае за абсолютна търговска сделка по смисъла на
чл.1, ал.1, т.4, пр.2 ТЗ.
Според даденото разрешение в т.3
ТР № 1/15.06.2010г. по тълк.д. №№ 1/2009г. на ОСГТК
ВКС неустойката следва да се прецени като нищожна, когато единствената й цел излиза
извън присъщите й функции- обезпечителна, обезщетителна и санкционнна.
Преценката, относно валидността на неустоечната
клауза се извършва към момента на сключване на договора, съобразно всеки
конкретен случай, при спазване на примерно изброените в ТР критерии - естество и размер на
обезпеченото с неустойката задължение, вид на уговорената неустойка и на
съответното неизпълнение, съотношение на неустойката с очакваните вреди от
неизпълнението. В мотивите на ТР № 1/2009г. е застъпено и разбирането, че съдът
следва служебно да преценява дали клаузата за неустойка съответства на добрите
нрави и на принципа за справедливост в гражданските и търговски отношения.
Въпросът за накърняване на добрите нрави по отношение на уговорената неустойка
следва да бъде разрешен при комплексна преценка не само на съдържанието на
договорната клауза, но и при отчитане на други фактори, като свободата на
договаряне, равнопоставеността на страните, функциите на неустойката, както и
възможността неизправния длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението за
да не се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване.
В конкретиката
на казуса, съдът не счита, че уговорената клауза за неустойка противоречи на
добрите нрави. Тълкувайки разпоредбите на сключения договор за посредничество
между страните, съдът намира, че неустоечната клауза
е ясна и несъмнителна по съдържание. Ответникът е бил
наясно какъв размер възнаграждение дължи при нормално протичане на договорните
отношения, а именно 2% върху продажната цена, но не по-малко от 500 лв., т.е.
минималния размер на дължимото възнаграждение по договора при изпълнение на
всички задължения би бил 500 лв. Същия размер би се дължал, ако сделка се
сключи не от ответника, а от негови роднини, подробно описани в т.2 от
договора/протокол за оглед. Ясно е и съдържанието на неустоечната
клауза, като уговорен трикратен размер на възнаграждението, т.е. минимум
1 500 лв. в случай на сключване на сделка между ответника или негови
роднини и продавача и то без знанието и уведомяването на агенцията посредник. С
други думи уговорения трикратен размер на неустойката има санкционен
характер, освен обезщетителен и обезпечителен
и съда не счита, че този размер води до неоснователно обогатяване на ищеца или
противоречи на добрите нрави, тъй като поведението на ответника по договора за
посредничество сочи на пълно и виновно неизпълнение на неговите задължения.
Ето защо съдът намира, че клаузата
за компенсаторна неустойка, уговорена между страните по договора за
посредничество от 04.12.2018г. е валидна и се дължи в пълен размер от виновната
за неизпълнението на договора страна. Върху дължимата сума от 1500 лв., неустойка
по договора за посредничество, следва да се присъди и законната лихва, считано
от датата на предявяване на претенцията в съда 24.09.2019г. до окончателното
изплащане на задължението.
С оглед изхода на спора,
ответникът дължи на ищеца разноски в размер на 400 лв., съобразно приложен
списък по чл.80 ГПК. От общо посочената сума 406 лв., съдът не следва да
присъжда като разноски сумата от 6 лв., тъй като е платена такса не в настоящия
процес, а пред друга институция и във връзка със снабдяване на страната с
писмено доказателство.
Ръководен от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА, на
основание чл.92, вр.чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.чл.49 и чл.51 ТЗ Г.
НИКОВ К., ЕГН: ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на „ИМОТИ КОМФОРТ-СЛИВЕН”
ЕООД, ЕИК: ********* със седалище и адрес на управление гр.Сливен, убл.”Хаджи Димитър” № 20, ет.2,
офис 6, представлявано от Евгения Янкова Кабранова, управител, сума в размер на 1 500 лв. /хиляда и петстотин лева/,
представляваща неустойка по договор за посредничество, обективиран в протокол
за оглед от 04.12.2018г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 24.09.2019г.
до окончателното плащане.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК Г. НИКОВ К., ЕГН: **********
*** ДА ЗАПЛАТИ на „ИМОТИ
КОМФОРТ-СЛИВЕН” ЕООД, ЕИК: ********* със седалище и адрес на управление
гр.Сливен, убл.”Хаджи Димитър” № 20, ет.2, офис 6, представлявано от Евгения Янкова Кабранова, управител, сума в
размер на 400 лв. /четиристотин лева/, деловодни разноски.
Решението може да
бъде обжалвано пред Сливенски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
ПРЕПИС от решението ДА
СЕ ВРЪЧИ на страните, чрез пълномощниците им.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: