Р Е
Ш Е Н И Е
№ 216 13.06.2019г. гр.Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД Първо гражданско отделение
На тринадесети май две хиляди и деветнадесета
година
В публично заседание в следния
състав :
Председател:
Дарина Костова
Секретар : Ани Цветанова
като разгледа
докладваното от съдията Костова
гр.д. №1884 по
описа за 2016 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпила
е искова молба от Е.Н.Х., родена на **.**.****г. в Р., чрез процесуалния
си представител- адв. Бесри Карагьозов, със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.,,Трайко Китанчев“№42,ет.1, ап. десен, против ,,С.И ИНВЕСТ 2002“ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с.Равда, общ. Несебър, ул.
,,Хоризонт“№6, представлявано от управителите С. И. К., ЕГН ********** и И. Х. Я.,
ЕГН **********, с която се иска да бъде възстановена сумата от 24 250 евро, представляваща общата
стойност на погасителните вноски, платени от ищцата на ответното дружество по
развален предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от
13.06.2013 г.
При
условията на евентуалност се претендира обявяване нищожността на Анекс към
предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот, сключен между
страните на 13.06.2014г.,
При условията на евентуалност е
предявен иск за прекомерност на неустойката, като се иска на основание
чл.92,ал.2 от ЗЗД, съдът да намали
нейният размер от 27850евро на 3600 евро.
Ищцата твърди,
че на 13.06.2013г. сключила предварителен договор за продажба на недвижим имот
със ,,С.И ИНВЕСТ 2002“ООД, по силата на който, ответното дружество се задължило
да продаде на купувача недвижим имот, находящ се в сграда, построена в поземлен
имот с идентификатор 61056.502.170 по кадастралния план на с. Равда, със стар
номер УПИ ХІІ-449,кв.47, с.Равда, представляващ апартамент №10, с обща
площ от 48.14 кв.м., находящ се на втори
жилищен етаж, при граници и съседи на апартамента: от северозапад- дворно място,
ведно със 7.32кв.м.(седем цяло тридесет
и две стотни кв.м.) идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот,
за сумата от 36000евро.
Начина на плащане на продажната цена
бил определен по следния начин: резервационна такса в размер на 1500евро,
платима в деня на подписване на
договора- 13.06.2013г.; 6000 евро- платими до 17.07.2013г.; 10350 евро- платими
до 12.02.2013г.; 9000 евро- платими до 20.06.2014г.; 91.50 евро- платими не по-
късно от 15.09.2014г.
В изпълнение на задълженията по
договора, от страна на ищцата били направени следните плащания: на
13.06.2013г.- 1500евро (платени в брой на управителя С. К.); на 16.07.2013г.- 6000 евро (платени в
брой на управителя С. К.); на 11.12.2013г.-
10350 евро – преведени по сметка на дружеството в ,,Уникредит Булбанк“. Поради настъпили финансови затруднения за
ищцата, страните подписали Анекс към предварителния договор от 13.06.2014г.,
съгласно който, към момента на
подписване на същия, следвало да се извърши плащане в размер на 4000 евро,
както и междинна вноска от 5000 евро в срок до 15.08.2014г. Страните се
задължавали да прехвърлят нотариално собствеността на имота след пълното му изплащане, но не по -
късно от 15.02.2014г.(чл.9,ал.2 от договора). При забава от страна на купувача -
неизпълнение задълженията в установените с анекса срокове, било уговорено да се
подпише нов график на плащанията (не повече от месец). При забава и на този
срок, продавачът имал право да развали договора по вина на купувача и да
задържи заплатените до момента суми.
Посочва се, че след подписване на
анекса последвали още две плащания - на
13.06.2014г.- 4000 евро(платени в брой на управителя С. К.) и на 22.10.2014г.- 6000 евро (платени в брой
на управителя С. К.).
До настоящия момент, ищцата
заплатила на дружеството сума от 27 850 евро, като дължимият остатък бил в
размер на 8 150 евро (от общо дължимата сума от
36000 евро). Поради невъзможност за изпълнение на договорните задължения
(финансови затруднения), за същата възниквал правен интерес от разваляне на договора по реда на чл.87,ал.3
от ЗЗД.
Навежда доводи за нищожност на
клаузата за неустойка, предвидена в анекса към договора.
Ищцата излага аргументи, че сумата
от 27850 евро, платена на продавача по предварителния договор, се явявала
прекомерна. Цитира съдебна практика- Решение №48/30.06.1986г. на ОСГК на ВКС и
др.; Решение №125/11.01.1963г. по гр.д. №15808/1962г.; Решение №61/25.04.1995г.
по гр.д .№810/1994г. на ВКС, пето г.о.
Твърди нищожност на договора (като
противоречащ на добрите нрави) в частта, в която се уговаряли неустойки над
обичайния размер.
С молба - уточнение, депозирана
след дадени от съда указания на основание чл.127,ал.1,т.5 и чл.158 от ГПК,
ищцата пояснява, че при условията на евентуалност претендира обявяване
нищожността на Анекс към предварителния договор за покупко- продажба на
недвижим имот, сключен между страните на 13.06.2014г.; иск за прекомерност на
неустойката, като се иска на основание чл.92,ал.2 от ЗЗД, съдът да намали нейният размер от 27850евро
на 3600 евро.
Навежда доводи за нищожност на
анекса от 13.06.2014г. като противоречащ на добрите нрави и сключен при липса на съгласие. Посочва се, че ищцата
подписала анекса с оглед разсрочване на погасителните вноски, но не разбирала
съдържанието на текста на български език, тъй като била руска гражданка.
Твърди, че действията на ответника
противоречали на добрите нрави, тъй като последният предлагал имота за продан на трети лица на по
- ниска сума (24 070евро), отколкото задържал като неустойка от ищцата (27 850 евро).
Посочва, че продажната цена на
имота по предварителния договор (развален едностранно от продавача) била в
размер на 36 000евро, а предвидената неустойка за забавено
плащане(неизпълнение)- 10% от цената-
3600евро.
Отникът, редовно уведомен с препис
от исковата молба и доказателствата, е подал отговор, в който оспорва предявените
искови претенции по основание и по размер.
Възразява срещу наведените от ищцата твърдения, че договорът бил сключен
при липса на съгласие, тъй като същата не разбирала български език. Подчертава,
че последната собственоръчно подписала екземпляр от договора, след запознаване
със съдържанието на текста, преведен на руски език. След сключване на договора,
ищцата предприела и действия по неговото изпълнение - заплащане на договорената
сума в посочения срок.
Посочва, че след като Х.
просрочила договорените срокове и не заплатила остатъка от дължимата сума до
15.02.2015г., ответното дружество предприело действия по предоговаряне на по -
ниска продажна цена. Страните постигнали споразумение, по силата на което
ищцата се задължавала да намери нов купувач за имота, който да доплати
останалата част от цената и на когото, със съгласието на последната, да бъде
прехвърлен имота.
Подчертава се в отговора на
исковата молба, че през целия период на договора и до края на лятото на 2017г.,
Х. ползвала имота.
Оспорва се твърдението, че
процесният имот се предлагал за продажба от ответника на по - ниска цена,
отколкото била задържана като неустойка.
Твърди се по - нататък, че с
връчена на ответното дружество нотариална покана на 29.11.2017г. от нотариус
Мария Бакърджиева, рег.№8458 на НК, район на действие - Несебърски районен съд,
ищцата заявила, че прекратява договора. Именно тогава същата изнесла част от
вещите си, но фактическото държане на имота все още не било предадено.
Ответната страна приела
волеизявлението за прекратяване на договора, като посочва, че причина за
горното била забавата в плащанията повече от 4 години, т.е. по вина на купувача.
При условията на евентуалност е
направено възражение за прихващане за сума в размер на 49 500 лева, дължим
пазарен наем за периода от 01.02.2014г.(след въвеждане на сградата в законна
експлоатация) до датата на завеждане на исковата молба, както следва:
-
По 300лв. месечен наем за м.02.2014г.; 03.2014г.; 04.2014г.; 05.2014г.;
09.2014г.; 10.2014г.; 11.2014г.; 12.2014г.;
-
По 2500лв. месечен наем за м.06.2014г.; 07.2014г.; 08.2014т.;
-
По 300лв. месечен наем за м.01.2015г.; 02.2015г.; 03.2015г.; 04.2015г.;
05.2015г.; 09.2015г.; 10.2015г.; 11.2015г.; 12.2005г.;
-
По 2500лв. месечен наем за м.06.2015г.; 07.2015г.; 08.2015г.;
-
По 300лв. месечен наем за м.01.2016г.; 02.2016г.; 03.2016г.; 04.2016г.;
05.2016г.; 09.2016г.;10.2016г.;11.2016г.;12.2016г.;
-
По 2500лв. месечен наем за м.06.2016г.; 07.2016г.; 08.2016г.
-
По 300лв. месечен наем за м.01.2017г.; 02.2017г.; 03.2017г.; 04.2017г.;
05.2017г.; 09.2017г;.10.2017г.; 11.2017г; 12.2017г.;
-
По 2500лв. месечен наем за м.06.2017г.; 07.2017г.; 08.2017г.
-
По 300лв. месечен наем за м.01.2018г.; 02.2018г.; 03.2018г.; 04.2018г.;
05.2018г.
-
По 2500лв. месечен наем за м.06.2018г.; 07.2018г.; 08.2018г.
Бургаският окръжен
съд, като съобрази, че са налице процесуалните предпоставки за допустимост на
исковата молба и липсват процесуални пречки за разглеждането на спора, приема,
че предявените искове за допустими.
Бургаският окръжен
съд, след съвкупна преценка на доказателства по делото, с оглед изразените
становища и съобразно закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявени са искове
с правно основание в чл. 55, ал.1,
предложение трето, вр.чл.87 от ЗЗД, а при условията на евентуалност - искове с
правно основание в чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД и чл.92,ал.2 от ЗЗД.
С предявеният иск по чл.55, ал.1
от ЗЗД от Е.Н.Х., родена на **.**.****г. в Р., чрез процесуалния си представител- адв. Бесри
Карагьозов, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.,,Трайко Китанчев“№42,ет.1, ап.
десен, против ,,С.И ИНВЕСТ 2002“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: с.Равда, общ. Несебър, ул. ,,Хоризонт“№6, представлявано от
управителите С. И. К., ЕГН ********** и И. Х. Я., ЕГН **********, се иска да
бъде възстановена сумата от 24 250 евро,
представляваща общата стойност на погасителните вноски, платени от ищцата на
ответното дружество по развален предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 13.06.2013 г.
Предпоставки за
основателност на претенцията по чл. 55, ал. 1 предл. трето от ЗЗД са наличието
на валидно сключен договор, по който да е налице престация от страна на ищеца,
договорът да е развален от изправната страна и платеното на отпаднало основание
да не е върнато.
Безспорно е между страните, че на 13.06.2013 г. са сключили предварителен
договор за покупко – продажба на процесния имот, като е уговорена продажна цена
в размер на 36 000 евро, която била разсрочена на точно определени вноски
по време и размер. Поради възникнали финансови затруднения за ищцата, страните
са сключили и анекс от 13.06.2014 год., с който предоговорили начина на плащане
на продажната цена и срока за сключване на окончателен договор. Няма спор и за
това какви вноски и на каква стойност е платила ищцата в изпълнение на
задължението си за заплащане на продажната цена.
Видно от представените разписки и платежни документи, щцата е
заплатила на дружеството сума от 27 850 евро, както следва: на 13.06.2013г.-
1500 евро (платени в брой на управителя С.
К.); на 16.07.2013г.- 6000 евро (платени в брой на управителя С. К.); на 11.12.2013г.- 10350 евро – преведени
по сметка на дружеството в ,,Уникредит Булбанк“; на 13.06.2014г.- 4000 евро (платени
в брой на управителя С. К.) и на
22.10.2014г.- 6000 евро (платени в брой на управителя С. К.). Представените документи не са оспорени от
ответника и доказват извършените плащания. Не заплатена останалата част от
уговорената продажна цена, която е в размер на 8 150 евро от общо дължимата
сума от 36000 евро. Даването на
посочените суми представлява частично изпълнение на поетото от ищцата задължение
за заплащане на продажната цена, а не неустойка по чл. 9 от договора и анекса
към него, каквито твардения има наведени от нея.
Правото да се развали двустранен договор кореспондира с липсата на интерес
у страните или у една от тях облигационната връзка да продължи да съществува. В
чл. 87 ЗЗД законодателят е предвидил възможност за кредитора да развали
договора в случай, че длъжникът не го изпълни поради причина, за която
отговаря. Посочената норма не поставя изрично условие страната, която разваля
договора да бъде изправна, а посочва, че в облигационната връзка тя трябва да
притежава качеството кредитор. При двустранните договори, това качество е
присъщо и на двете страни, тъй като правата и задълженията на страните са
насрещни и правото на едната е основание на задължението на другата страна,
както и обратно. Преобразуващото право да се развали договора в хипотезите на
чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с едностранно волеизявление и при
наличие на неизпълнение от страна на длъжника.
В случая ищцата не
твърди, да е отправила изявление за разваляне на процесния предварителен договор
преди предявяване на иска. Твърди, че ответникът го развалил едностранно, тъй
като от дълго време предлагал имота за продан на трети лица и то на цена по –
ниска от заплатената от нея до момента. От събранете по делот гласни
доказателства обаче се установява, че не ответника, а ищцата е искала да
предлага имота за продан. Свидетелите и на двете страни заявяват, че именно
ицщата е потърсила брокерски услуги за продажбата на процесния имот.
Твърдения, за прекратяване на договора от
ищцата преди предявяване на иска, са наведени от ответника, който е представил
връчена му на 29.11.2017 г., изходяща от ищцата нотариална покана, с която го
уведомява, че на основание чл. 210, ал. 2 от ЗЗД, счита сключения между
страните на 13.06.2013 г. предварителен договор за покупко – продажба за
развален, поради неизпълнение от страна на ответника на поето от него
задължение да й прехвърли правото на собственост върху описания в предварителния
договор апартамент, тъй като при справка в КККР на гр. Несебър констатирала, че
той е с по – малка площ от уговорената между страните. Ответника изрично
заявява, че е приел това нейно изявление и счита договора за прекратен, но
оспорва чия е вината за това.
При това положение
съдът намира, че процесния предварителен договор е прекратен по взаимно
съгласие на страните. Това е така, тъй като от една страна, от събраните по
делото доказателства се установява, че
ищцата не е изправна страна по договора, доколкото не е
изпълнила поетото от нея задължение да заплати продажната цена в размера и
сроковете уговорени между страните, поради което за нея не съществува правна
възможност да развали едностранно договора, дори с предявяването на иск за връщане на процесната
сума, поради отпадане на основанието за нейното плащане. От друга
страна, ответникът изрично заявява, че счита договора за прекратен от момента
на получаване на отправената му нотариална покана. Налице е съвпадение на
волята на двете страни, че е преустановено действието на възникналата между тях
облигационна връзка и не желаят настъпването на нейните последици.
Ответникът не е направил искане или възражение, за наличие на основания за
задържане на претендираната сума, поради наличие на договорно основание за
това, а единствено е направил оспорване твърденията за нищожност по предявените
евентуални искове. Предвид изложеното, основателна е претенцията на ищцата да
търси връщане на даденото при неосъществено основание по предварителен договор
от 13.06.2013 г. - сключване на окончателен договор, поради което тази
претенция следва да бъде уважена в предявения размер от 24 250 евро.
Поради уважаване на главния иск, съдът не дължи произнасяне по евентуално предявените искове с правно основание в чл.26, ал.1
и ал.2 от ЗЗД и чл.92,ал.2 от ЗЗД.
С отговора на
исковата молба, ответникът е направил искане за процесуално прихващане на
вземането на ищците с насрещно негово вземане в размер на 49 500 лева, пазарен наем за периоди, конкретно определени
в общия период от 01.02.2014г. (след въвеждане на сградата в законна
експлоатация) до датата на завеждане на исковата молба, посочен по размер и
месеци, предвид лишаването му от правото на ползването на имота. Съдът намира това искане за
своевременно заявено, поради което подлежи на разглеждане.
От представения по
делото предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от
13.06.2013 год. е видно, че в чл. 6 страните
са се споразумели владението на имота да бъде предадено на ищцата в деня
на нотариалното му прехвърляне с двустранно подписан приемо – предавателен
протокол. От доказателствата по делото се установява, че въпреки липсата на
сключен окончателен договор, ищцата е получила владението върху имота, но
липсват данни по делото, кога и как имота е предаден в нейно владение. Ответникът
заявява, че Е.Х. ползва процесния недвижим имот без правно основание от въвеждане на
сградата в законна експлоатация на 01.02.2014г. Това твърдение не е оспорено от
ищцовата страна. От разпитаните по делото свидетели Д. С. и В. Б. също се
установява, че ищцата е владеела имота, тъй като е усигурявала достъп до него
на свидетелите. При това положение, съдът намира за доказано твърдението на
ответника, че имота се владее неоснователно от 01.02.2014г. Не са ангажирани
доказателства, а и не се твърди от ищцата, че е преустановила това владение и е
предала имота на собственика – ответник, поради което се явява даказан периода
на претенциата за обезщетение за ползване на имота от ищеца без правно основание. В тази връзка съдът,
констатира, че претендирания период е от от 01.02.2014г. до датата на
завеждане на исковата молба, но при посочване на вземането по месеци ответникът
е включил и месеците юли и август 2018 год, който период е след завеждане на
исковата молба и не следва да бъде уважаван, тъй като не е заявен.
Във връзка с
доказване на размера на претендираното обезщетение, по делото е назначена
съдебно – икономическа експертиза. Съгласно заключението на вещото лице, което не е оспорено
от страните в производството и съдът цени като
обективно, безпристрастно и пълно,
за процесните претендирани от ответника периоди, средния месечен пазарен
наем възлиза на 15 270 лева. Поради изложеното, съдът намира за
основателно искането на ответника за извършване на прихващане на вземането на
ищцата с насрещно негово вземане за обезщететение за ползване на имота му от
ищеца без правно основание. В случая обаче, определеното от вещото лице
обезщетение следва да се редуцира със сумата от 920 лева, представляваща изчислено
от вещото лице обезщетение за месеците юли и август 2018, тъй като
претендирания от ответника период е „до завеждане на исковата молба“. Предвид
изложеното дължимото на ответника обезщетение за лишаването му от правото да
ползва имота е в размер на 14 350 лева. Неоснователно е направеното от
ищцата възражение за погасяване по давност на искането за прихващане за преиода
2014 – м. Февруари 2016 година, тъй като в случая не е е налиц наемно
правоотношение, по което да се претедират вземания, представляващи периодични
плащания. В случая се касае за претендирано обезщетение, чийто размер се
определя на база на пазарен месечен наем.
В резултат на прихващане на вземането на ищцата
за платени на неосъществено основание плащане по предварителен договор от 13.06.2013
г. в размер на 24 250 евро /47 408,75 лева/, с вземане на ответника за
обезщетение за лишаване
от правото му на ползване на собствения му имот в размер на 14 350 лева,
исковата претенция следва да се уважи в размер на 16 909,85 евро /47
408,75 -14 350=33 058,75
лева/.
По разноските по делото:
Съобразно изхода на делото и
двете страни имат право да им бъдат присъдени поисканите и направени по делото
разноски. Ищцата е направила разноски в общ размер на 4 037,16 лева, което
включва заплатени държавни такси и разходи за възнаграждение за адвокат. С
оглед изхода на делото, на ищеца следва да бъдат заплатени разноски в размер на
2 815,16 лева
Ответникът е поискал да му бъдат
заплатени направените по делото разноски в размер на 350 лева, разходи за
заплатени депозити за експертиза. От направените разноски, съобразно
отхвърлената част от иска, на ответника следва да се присъдят 105,94 лева.
Мотивиран от
изложените съображения и на основание
чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА ,,С.И ИНВЕСТ 2002“ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с.Равда, общ. Несебър, ул.
,,Хоризонт“№6, представлявано от управителите С. И. К., ЕГН ********** и И. Х. Я.,
ЕГН ********** да заплати на Е.Н.Х., родена на **.**.****г. в Р., чрез процесуалния си представител- адв. Бесри
Карагьозов, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.,,Трайко Китанчев“№42,ет.1, ап.
десен, сумата от 16 909,85 евро (шестнадесет
хиляди деветстотин и девет евро и 0,85 цента), представляваща общата стойност на погасителните вноски, платени от
ищцата на ответното дружество по развален предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 13.06.2013 г., като ОТХВЪРЛЯ
иска за горницата до пълния размер на иска от 24 250 евро, поради извършено прихващане със сумата от 14 350 лвева, представляваща
обезщетение за лишаване от право на ползване на имота по предварителен договор за покупко - продажба на недвижим
имот от 13.06.2013 г. за периода от 01.02.2014г. до датата на завеждане на исковата молба.
ОСЪЖДА ,,С.И ИНВЕСТ 2002“ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с.Равда, общ. Несебър, ул.
,,Хоризонт“№6, представлявано от управителите С. И. К., ЕГН ********** и И. Х. Я.,
ЕГН ********** да заплати на Е.Н.Х., родена на **.**.****г. в Р., чрез процесуалния си представител- адв. Бесри
Карагьозов, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.,,Трайко Китанчев“№42,ет.1, ап.
десен, сумата от 2 815,16 лева, направени по делото разноски.
ОСЪЖДА Е.Н.Х., родена на **.**.****г. в Р., чрез процесуалния
си представител- адв. Бесри Карагьозов, със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.,,Трайко Китанчев“№42,ет.1, ап. десен, да заплати на ,,С.И ИНВЕСТ 2002“ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: с.Равда, общ. Несебър, ул. ,,Хоризонт“№6, представлявано
от управителите С. И. К., ЕГН ********** и И. Х. Я., ЕГН ********** сумата от 105,94 лева, направени
по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването му пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: