Р Е Ш Е Н И
Е №….
Гр.
София, 29.08.2022 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д” състав, в публично съдебно заседание на двадесет
и девети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Здравка Иванова
ЧЛЕНОВЕ : Цветомира Кордоловска
Мл. Съдия : Десислава Чернева
при
секретаря Снежана Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Иванова в. гр.
д. № 3370 по описа на съда за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на ищеца Н.Б., гражданин на Израел, чрез представителя й,
срещу решение № 20264769/01.12.2020 г. на СРС, 45 с-в, по гр. д. № 54852/2019
г., с което е отхвърлен иска, предявен срещу
„С.Б.Р.“ ООД, ЕИК *******, с правно основание чл. 92 от ЗЗД, за заплащане на
сумата от 2 770 евро - неустойка по т. 10 от сключения между страните
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2017г.,
дължима за всеки ден на забава, но за срок не по дълъг от девет календарни месеца
(18.05.2018г. - 18.02.2019г.), ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба в съда - 26.09.2019 г. до окончателно изплащане на вземането.
Във въззивната жалба се поддържа, че решението е
неправилно, необосновано и незаконосъобразно, постановено в нарушение на
процесуалните правила и на материалния закон. Незаконосъобразно съдът е приел,
че не е налице забава на ответника в изпълнението на договора, като не е
съобразил разпоредбата на чл. 302 ТЗ. Поддържа, че ответното дружество е
следвало да действа с грижата на добрия търговец, според нормата на чл. 302 ТЗ,
която е с по - засилен интензитет от дължимата грижа на добрия стопанин. Сочи,
че след като ответникът е поел задължение да построи сградата до 30.07.2017 г.
и да е предаде с акт 16, той е бил длъжен да съобрази при поемането на
задължението, че изменението на инвестиционния проект доведе до забавяне на
изпълнението. Поддържа, че не са представени доказателства изпълнителят да е
уведомил възложителите за необходимостта от по - дълъг срок за изпълнение,
поради което очевидно е преценил, че ще изпълни навреме задълженията си. Сочи
се, че ако изпълнителят е знаел, че не може да изпълни в срок, но не е уведомил
възложителя, той не е положил дължимата грижа на добрия търговец. СРС не е
съобразил, че строителят е следвало да предаде сградата с акт 16 до 30.07.2017
г., като извърши всички СМР до този срок, според чл. 6. 3 от договора, извън
предвидените в проекта за изменения. Вместо това и през март 2019 г.
изпълнителят не е завършил обекта и е дал нов график за довършване на СМР.
Поддържа, че е налице забава, за която изпълнителят носи отговорност и не е
изпаднал в обективна невъзможност да изпълни. За тази забава е ирелевантно
изискването за представяне на нов документ от ДНСК във връзка с външното ел.
захранване на сградата. Сочи, че възраженията на ответника по повод забавата му
са общи и не са подкрепени от доказателствата. Поддържа, че неоснователно СРС е
приел, че забавянето в извършването на СМР се дължи на проекта за изменение.
Излага доводи, че не е налице хипотезата на форсмажор или спиране на
строителството по причини, за които продавача не носи отговорност, като
забавянето не се дължи но поведението на длъжника, по смисъла на чл. 81 ЗЗД. От
доказателствата се установява, че измененията в проекта не са попречили на
строителя да завърши обекта в срок, като се установява и забавата му. Съдът не
е взел предвид признанието на ответника за забавата му, като се поддържа, че
завършването на СМР не е свързано с изменение на ПУП и освобождават строителя
от забава. По тези и допълнителни съображения моли да се отмени решението и искът
да се уважи. Претендира разноски з двете инстанции.
Въззиваемата страна – ответникът „С.Б.Р.“ ООД, чрез представителя си, оспорва
жалбата в отговор по реда на чл. 263 ГПК. Поддържа, че въззивната жалба е
неоснователна, а решението на СРС - законосъобразно и обосновано, съобразено
със събраните доказателства. Правилно СРС е приел, че забавата на строителя не
са дължи на виновно неизпълнение на задълженията му, поради което не е налице
основание за начисляване на неустойка по чл. 92 ЗЗД. Основателно е направен
извод, че забавата в изпълнението се дължи на факта, че след сключване на
предварителния договор се е наложило да бъдат направени значителни изменения на
първоначално одобрения инвестиционен проект, за което ищцата е предоставила нотариално
заверено съгласие по чл. 149, ал. 2 ЗУТ. Сочи, че част от одобрените изменения
касаят обекта Ателие № 3, предмет на договора с ищцата. Тъй като става въпрос
за съществени изменения, те не могат да се извършат преди влизане в сила на
заповедта за допълване на разрешението за строеж. При определяне на забавата,
ищцата не е съобразила времето за реализиране на измененията в проекта. Основателно
СРС е приел, че е налице забава във влизането н сила на заповедта за изменение,
която се дължи на действия на администрацията на район Сердика - СО и не може
да се вмени във вина на строителя. Сочи, че е установено, че при реализацията
на измененията на проекта се е наложило да се издаде нов акт 15, за външното
електрозахранване, по предписание на ДНСК и забавянето не е по вина на
ответника. Възразява се срещу доводите в жалбата, че дружеството е можело
отнапред, още при сключване на предварителния договор, да съобрази, че ще се
наложи изменение на инвестиционния проект, което ще доведе до забавяне на
изпълнението на договора до 30.07.2017 г. Измененията са касаели вече продадени
обекти в сградата и са направени по изрично искане на собствениците.
Дружеството не е можело да предвиди последващата забава в действията на СО -
район Сердика или да предвиди изискванията на ДНСК за повторно издаване на акт
обр. 15 за ел. захранването. Поддържа, че обосновано СРС е приел, че не се
установява да е налице виновна забава в изпълнението на предварителния договор
от страна на ответника и искът е неоснователен. Моли да се потвърди решението,
като не претендира разноски за въззивната инстанция и не прави възражение по
размера на разноските на ищеца.
Съдът, като
взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото
по реда на въззивната проверка, приема за установено следното :
Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният
съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта в
обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата. Без изричен довод съдът следи служебно за допуснати нарушения на
императивните материалноправни норми при постановяване на решението.
Обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо.
Относно законосъобразността на
решението, съдът е обвързан от доводите по въззивната жалба. СРС е обсъдил
приетите пред него доказателства в цялост, като е изложил установената от тях фактическа
обстановка, която въззивният съд не намира за необходимо да преповтаря изцяло,
а препраща към нея, на основание чл. 272 ГПК. Съдът ще обсъди само
доказателствата, относими към възраженията в производството пред него.
Районният съд се е произнесъл по осъдителен иск с
правно основание чл. 92 ЗЗД - за
заплащане на неустойка за неизпълнение на предварителен договора за продажба на
недвижим имот.
С нормата на чл. 92, ал. 1 от ЗЗД се
предвижда възможност за заплащане в полза на изправната страна по
облигационната връзка на неустойка, уговорена между страните, която обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението,
без да е нужно те да се доказват. Неустойката изпълнява две функции - да
обезпечи изпълнението и да обезщети кредитора, както за пълно неизпълнение,
така и за забавено изпълнение.
Във връзка с предмета на спора и
като съобрази доводите на страните в настоящото производство, въззивният състав
приема, че за да възникне правото на някоя от страните по договора да
претендира заплащане на неустойка за неизпълнение на конкретни договорни
задължения, следва тази страна (в случая ищцата) да е изправна - да установи,
че е изпълнила своите насрещни задължения по договора, респективно - че
ответната страна е неизправна - не е изпълнила в срок конкретни задължения, с
които е свързано възникване на правото на неустойка. Доказването на посочените
обстоятелства, пълно и главно, е в тежест на ищеца, която му е указана от СРС с
доклада по делото по чл. 146 ГПК.
С
определението от 02.05.2020 г.,
постановено по реда на чл. 140 от ГПК, СРС е приел като безспорно и ненуждаещо
се от доказване обстоятелството, че между страните е сключен предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 19.01.2017г., с уговорена в чл.
10 от договора неустоечна клауза, предмет на делото, според която при забава по
сроковете, уговорени в чл. 3 и/или чл. 6. 3. от договора продавачът не
прехвърли правото на собственост върху самостоятелния обект в договорения срок,
и/или не предаде самостоятелния обект, предмет на договора с разрешение за
ползване /Акт обр. 16 в срока по чл. 6. 3 от договора/ на купувача, той дължи
обезщетение в размер на 10 евро за всеки просрочен ден, но не за повече от
девет календарни месеца от срока на забавата.
В
чл. 6. 3. от договора страните са договорили, че продавачът е следвало да
предаден имота с обр. Акт 16 в срок до 30.07.2017г.
В
чл. 13 от договора страните договорили какви са обстоятелствата, които са от
естество да удължат уговорения в т. 6. 3 от договора срок, а именно при спиране
на строителството по причини, за които строителят няма вина и поради
форсмажорни обстоятелства, като при наличието на тези предпоставки сроковете по
т. 3 и т. 6. 3. от договора се продължават автоматично с такъв период от време,
колкото е продължило спирането.
В
производството не е спорно също така, че ищцата е изпълнила своите задължения
по договора и е заплатила покупко-продажната цена на имота. Ответникът също е изпълнил
своето задължение да прехвърли собствеността върху имота в срока по чл. 3 от
договора, което се установява от приетия пред СРС Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 63, том I, peг. № 1397, дело №59/06.03.2017 г.
На
следващо място в производството не е спорно, че първоначално издаденото разрешение
за строеж № 79/02.06.2015 г. е допълнено със Заповед № РА51-248/25.10.2017 г.
на Главния архитект на СО, която касае изменение в одобрения инвестиционен
проект на сградата, включително и обекта, собствен на ищцата.
За
това изменение собствениците на самостоятелни апартаменти в комплекса,
включително и ищцата, са дали нотариално заверено съгласие, видно от декларация
по чл. 154, ал. 5 от ЗУТ от 08.06.2017 г. (лист 36-37 от делото на СРС).
Според
писмо на СО, район „Сердика“, направление „Архитектура и градоустройство“,
заповедта е обявена по реда на чл. 149, ал. 5 от ЗУТ и в законоустановения срок
не са постъпили възражения. Уведомлението е изпратено в СО на 23.03.2018 г.,
като до тази дата заповедта е влязла в сила, както се твърди и в исковата
молба.
На
01.12.2017 г. е издаден констативен акт за установяване годността на приемане
на строежа относно външно електрозахранване с кабели (Акт обр. 15), като се
установява, че акта е издаден повторно на 12.11.2019 г., по искане от ДНСК, във
връзка с подаване на документацията за въвеждане на сградата в експлоатация.
Не
е спорно и обстоятелството, че за сградата е издадено Разрешение за ползване -
обр. Акт 16 на 06.03.2020 г. № СТ-05174/06.03.2020 г.
При така установените факти и в съответствие със
събраните по делото доказателства, настоящият състав споделя извода на СРС, че
по делото е установена облигационна връзка между страните, която има характер
от една страна на предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот,
а от друга - договор за изработка по смисъла на чл. 258 ЗЗД с предмет
построяване на процесната сграда.
Основният спорен въпрос, поставен пред СРС и пред
настоящата инстанция, е дали забавата на длъжника - продавач в изпълнението на
задълженията му за снабдяване на сградата с Акт обр. 16 е по негова вина и
налице ли е основание за освобождаването на ответника от отговорност за забавата.
По този въпрос и в допълнение към
изложеното от СРС настоящият състав намира следното :
За да бъде ангажирана отговорността на ответника за заплащане на договорената между страните
неустойка за неизпълнение на договора, е необходимо длъжниковото неизпълнение
да е последица единствено на неговото виновно поведение.
Когато такова не е налице, а
изпълнението е станало невъзможно по причина, която не може да му се вмени във
вина, длъжникът се освобождава от отговорност, съгласно разпоредбата на чл. 81,
ал. 1 ЗЗД.
В случая ответникът – изпълнител е
твърдял, че се е наложило да се направят изменения в първоначалния инвестиционен
проект, което е извършено със съгласията на собствениците на имоти в сградата,
включително това на ищцата, съгласно нотариално заверената декларация,
приложена пред СРС (лист 36).
Съгласно чл. 154, ал. 5 ЗУТ, „след издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен
проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5, 6, 7 и 8 се
допускат по искане на възложителя, придружено от нотариално заверено съгласие
на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2, въз основа на одобрен инвестиционен
проект към издаденото разрешение за строеж. Тези изменения се отразяват със
заповед за допълване на издаденото разрешение за строеж и се допускат преди
реализирането им.“.
Следователно промяна в инвестиционния проект е инициирана от
ответника, но със съгласието на собствениците на обекти в сградата, включително
на ищцата.
Влизането в
сила на заповедта на Главния архитект, с която е допълнено разрешението за
строеж на 23.03.2018 г., посочена по – горе, както ищцата сама е изложила, подкрепя
твърденията на ответника, че във връзка с направените изменения в
инвестиционния проект е следвало да се извършат редица СМР, изискващи технологично
време, за които на практика ищцата е дала съгласието си. Това забавяне е довело
до забавяне до забавяне
изпълнението на договора до предвидения първоначален срок - 30.07.2017 г.
Съдът намира за основателно
възражението на ответника, че дружеството – изпълнител не е можело да предвиди
забавата в действията на СО - район „Сердика“ още при сключване на
предварителния договор или да предвиди изискванията на ДНСК за повторно
издаване на акт обр. 15 за ел. захранването. Следователно не може
да се вмени във вина на продавача и забавата, свързана с влизането в сила на
заповедта за допълване на разрешението за строеж (около 5 месеца).
Въззивният състав споделя изводите
на СРС, че въпреки положената от ответника дължима грижа, издаването на
актовете във връзка с извършеното строителство не зависи от волята и действията
само на ответника, а на всички участници в процеса на строителството, изброени
в чл. 176, ал. 1 - чл. 177 ЗУТ, както и от своевременните действия на
администрацията.
Предвид
гореизложеното, въззивният
състав възприема изводите на СРС, че от събраните по делото
писмени доказателства се установява, че забавеното изпълнение на задължението
на ответника да въведе обекта в експлоатация не може да му се вмени във вина. Поради това за ответното дружество не е
възникнала отговорност за обезвреда на кредитора - ищцата и то не дължи предвидената в чл. 10 от договора
неустойка.
Поради съвпадане на крайните изводи
на въззивният съд с тези на СРС, оспореното решение, с което искът е отхвърлен,
следва да се потвърди.
По разноските пред СГС: С оглед изхода на спора и направеното искане, право на разноски има
въззиваемата страна - ответник в производството. Доколкото ответникът не
претендира разноски за въззивната инстанция, такива не се присъждат в негова полза.
Така мотивиран СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20264769/01.12.2020 г. на СРС, 45
с-в, по гр. д. № 54852/2019 г.
РЕШЕНИЕТО не
подлежи на обжалване на
основание чл. 280, ал. 3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ЧЛЕНОВЕ
: 1.
2.