№ 259
гр. София, 11.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Невена Б. Георгиева
като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело
№ 20241000501528 по описа за 2024 година
САС е сезиран с въззивна жалба от ответника по гр.д 14 291/23 г. С решение по делото
,
№ 1754/25.03.24 г. СГС е уважил иска, предявен от С. Л. Л. срещу М.С ЕООД,
,
основан на разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД и е осъдил М.С ЕООД да предаде на
ищцата държането на недвижим имот, индивидуализиран в решението.
Недоволен от съдебния акт е ответникът. В жалбата си той посочва, че
претенцията за връщане на наетия имот е действие на управление и не може да се
направи едностранно от ищцата. Противопоставя, че е имало предаване на имота на
втория съсобственик и повторно влизане в държане на база на нов договор за наем,
сключен с втория ответник.
В производството пред САС са приети новосъставени документи – преводни
нареждания от ищцата до М. В. съсобственик на имота, предмет на наемния договор,
притежаващ ½ идеална част. В банковия документ има изрично отбелязване „връщане,
несъгласие с наемен договор“.
Ищцата оспорва жалбата и пледира същата да не бъде уважена от съда.
При служебна проверка САС установи, че е сезиран с допустима въззивна
жалба, насочена срещу валидно и допустимо съдебно решение. Тъй като е предявен
иск от съсобственик на отдаден под наем имот, комуто сключеният договор дава
възможност едностранно, с предизвестие с определен в същото срок, да прекрати
действието на договора, прекратителното действие засяга правоотношението в
пълнота, без значение квотата на съсобственика и искът с правно основание 133 ЗЗД,
предявен от С. Л., е процесуално допустим. Дължи се произнасяне относно
правилността на решението с оглед доводите за неправилност, наведени с въззивната
жалба.
1
Въз основа твърденията на страните и намиращия се в делото
доказателствен материал, САС прави следните изводи:
Характерна особеност на отношенията по водения спор е, че имотът, предмет
на наемния договор е съсобственост при равни квоти (по ½ идеална част) на ищцата и
физическото лице М. В.. Последното е и принципал на търговското дружество –
ответник в процеса, а в материалноправен аспект – наемател.
На с. 19 е класирано копие от договора за наем, сключен между физическите
,
лица С. Л. и М. В. от една страна и М.С ЕООД от друга, на 01.05.16 г. Тази специфика
е изразена в постигнатото в чл. 9, т. 7 от договора съгласие същият да може да се
прекрати с едностранно предизвестие от втория наемодател (според поредността на
изписване на имената в договора на второ място е поставено името на ищцата),
считано от датата на изтичане на срока на предизвестието.
,
На л. 22 се намира отправена от наемодателката Л. до М.С ЕООД нотариална
покана с изявление за отправяне на едномесечно предизвестие за едностранно
прекратяване на договор за наем от 01.05.2016 г. В абз. Последен, изречение последно
е отправена молба за освобождаване на помещението. Видно от удостоверяването,
осъществено от нотариус Д., на 14.11.23 г. представляващият ответното дружество М.
В. е получил нотариалната покана.
Ищцата е ангажирала доказателства за връщане на предложена от втория
съсобственик, принципал на наемателя и негов управител, наемна цена по нов договор
за наем, сключен само от него като наемодател или като обезщетение по чл. 33 ЗС, с
изрично отразяване на несъгласие с продължаване на действието на наемното
правоотношение.
В доказателствена тежест на наемателя е да установи, че към датата 15.12.23 г.
– т.е. един месец след достигане до него на предизвестието, той е предал държането на
помещението. Това следва от прекратяването на договора и не е нужно изрично
указване чрез нотариалта покана как следва да се извърши предаването на наемната
вещ. Доказателства, ангажирани от ответника, за възстановяване на държането в полза
на направилата изявление за прекратяване на договора за наем съсобственичка не са
представени. Такова доказателство може да бъде двустранно подписан протокол,
удостоверяващ връщане на заключващите устройства (ключ или електронно
съоръжение).
Извън контекста на конкретното облигационно отношение са следващи наемни
договори, сключени при договаряне между втория съсобственик и регистрирано с
негов капитал търговско дружество. Дължи се връщане на цялото наето помещение,
тъй като страните са постигнали съгласие за прекратяване на действието на договора
(чийто предмет е цялото отдадено под наем помещение) с едностранно волеизявление
на онзи съсобственик, който няма отношение към държането на имота. Всички доводи,
съдържащи се във въззивната жалба за предаване на помещението преди изтичане на
срока на предизвестието на втория съсобственик (управител на наемателя) и
сключване с него на нов наемен договор по чиято сила наемателят повторно се е
нанесъл, са извън плоскостта на разгърнатия спор и поради това не подлежат на
разискване.
Постановеното от СГС решение е правилно и като такова следва да се
потвърди, като на основание чл. 272 ГПК настоящият състав се ползва от мотивите на
първостепенния съд.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на въззиваемата следва да се присъдят
разноски за въззивното производство в размер на 1 500 лв., удостоверен като заплатен
2
адвокатски хонорар.
Водим от разгърнатите съображения, САС:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1754/25.03.24 г., постановено по гр.д 14 291/23 г.
по описа на СГС.
,
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК М.С ЕООД да заплати на С. Л. Л.
разноски за въззивното производство в размер на 1 500 (хиляда и петстотин) лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3