Р  Е  Ш  Е  Н  И   Е

 

    

                        гр. *****, 30.12.2015 год.

 

 

                       В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

 

Софийски градски съд, Гражданска колегия, І отделение, 13 състав, в публично заседание на първи октомври през две хиляди и петнадесета година, в състав :

 

                                             ПРЕДСЕДАТЕЛ : РОСЕН Д.

 

при секретаря С.А., като разгледа докладваното от съдия Д. гр. дело № 3397 по описа на 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1,предложение първо във вр. чл.152 и чл.209 от ЗЗД и чл.108 от ЗС.       

Ищцата Н.Д.И. твърди в исковата молба, че през 2004 год. нейната майка М.К. И. е взела назаем от  Л.Н.М. парична сума и като обезпечение на връщането й е сключила със заемодателя фиктивен договор за продажба на собствеН.й недвижим имот-АПАРТАМЕНТ№ 17, в гр.*****, ул.“*************, кв.300, местност „**********“, в жилищната сграда на бл.*******,със застроена площ от 125,17 кв.м.,състоящ се от три стаи, дневна , кухня и сервизни помещеН., при съседи:стълбище, А.В. Н.,*** и двор, заедно с избено помещение№ 14 при съседи: от две страни коридор и Г. П. П. , както и с 1,047% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Между страните по горН.договор е сключен и т.н. в исковата молба „обратен договор“ ,а по съществото си предварителен договор,по силата на който след връщане на заема майка й отново да придобие собствеността върху апартамента.

Твърди,че договора за продажбата на апартамента е нищожен, тъй като по съществото си представлява съглашение,с което е предварително е уговорен начин за удовлетворение на кредитора по заемН.договор, различен от предвидеН.в закона - нарушение на чл.152 ЗЗД, а също на самостоятелно основание е недействителен,тъй като по съществото си е продажба с уговорка за обратно изкупуване в нарушение на чл.209 ЗЗД .

Моли съда да постанови решение , с което да признае за установено по отношение на Л.Н.М. ,че горната сделка е нищожна до размера на правата й като наследник на майка й / починала на 27.04.2005г./ - за ½ ид.част от процесН.апартамент.

За останалата половина от имота по иск на другия наследник на майка й, нейН.брат А.П.К. е признато по отношение на Л.Н.М. с влязло в сила решение,че горната сделка е недействителна на посочените основания.

Отделно от горН.иск Н.Д.И. и А.П.К. молят съда да осъди ответниците Н.Н.К.  и С.Д.Ц. /закупили описаН.имот от Л.Н.М. през 2005 год./  да им предадат владението върху  него.

Претендират присъждане на разноски.

Ответниците Н.Н.К.  и С.Д.Ц. оспорват предявения срещу тях иск, като молят съда да го отхвърли. Твърдят, че придобили процесния имот като добросъвестни купувачи, тъй като  към датата на покупката не е имало никакви вписвания,от които да се направи извод,че собствеността на апартамента е спорна или,че за този имот има висящ съдебен спор. Твърдят,че са придобили процесния чрез 5-годишно добросъвестно владение,започнало от м.юни 2005 год. продължаващо и досега.Претендират разноски.

Ответникът Л.Н.М. чрез адв.К.Т. оспорва исковата претенция, като твърди, че същата е неоснователна. Твърди, че няма уговорка за обратно изкупуване,тъй като представения предварителен договор е с дата след датата на сключване на договора за покупко продажба на апартамента. Твърди,че искът е погасен по давност,тъй като другите двама ответници са придобили имота по чрез добросъвестно владение,а по отношение на тях решението на съда по гр.д. № 2581/2005 г. няма сила.  Моли съдът да отхвърли предявения срещу него иск.

Доказателствата са гласни и писмени.

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

От договор за продажба  на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 42 том ІІ, peг.№ 6317, дело 242/2004 г. на нот. В. П., вписан в Службата за вписвания с вх.рег.№ 39227 от 17.09.2004 г. , акт 136 том 86 дело № 303563/2004 се установява, че на 17.09.2004 год. М.К. И. е продала за сумата от 51 950 лв. на Л.Н.М. следния имот:  АПАРТАМЕНТ № 17, находящ се в гр.*****, ул.“*********“ № *, кв.***, местност „*******“, в жилищната сграда на бл.***,вх.*, ет.*, със застроена площ от 125,17 кв.м.,състоящ се от три стаи, дневна , кухня и сервизни помещения , при съседи: стълбище,А.В. Н.,*** и двор, заедно с избено помещение № 14 /без крадратура/ при съседи: от две страни коридор и Г. П. П. , както и с 1,047% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху припадащата се част от терена на комплекса.

На 26.10.2004г. страните по горния договор за покупко продажба сключили предварителен договор за продажба на описания апартамент № 17 по силата , на който  Л.Н.М. се е задължил да го продаде на М.К. И. за сумата от 16 720лв., платима както следва: сумата от 5 280 лв. на дванадесет равни месечни вноски за периода  от 20.11.2004 г. до 20.11.2005 г. , а остатъка от 11 000 лв. - в деня на нотариалната сделка за сключване на окончателния договор. Предварителния договор е представени от ищците с исковата молба във вид на заверено ксерокопие,но въпреки указанията на съда,ищците не са го представили в оригинал. С оглед възражението на ответниците и с оглед разпоредбата на чл.181 ГПК,  това писмено доказателства не следва да се взема предвид при постановяване на решението.

От представените препис-извлечение от акт за смърт от 27.04.2005г. и удостоверение за  наследници от 10.05.2005 год. се установява, че М.К. И. е починала на 27.04.2005 год. и е оставила за наследници децата си Ния Д.И. и А.П.К.-ищци по настоящето дело.

От представения по делото Нотариален акт № 47 том ІІІ, peг. 2566 дело 416/2005 г. на нотариус К.Б., вписан вх.рег.№ 30064 от 21.06.2005 г. акт 138 т.86 д. 21985/2005 СлВп на 21.06.2005 год. се установява,че на 21.06.2005 г.  Л.Н.М. е продал на Н.Н.К.  и С.Д.Ц. описания апартамент за сумата от 57 520 лв./като купувач по договора е участвал само Н.Н.К.,но с оглед на това,че тя  и С.Д.Ц. са били в брак към датата на покупката,собствеността е придобита и от двамата в режим на СИО/.

Представено е удостоверение изх № 25664/20.06.2005 г. на Службата по вписванията при СРС, актуализирано и към дата 29.06.2005 г., от което е видно, че към 2005 год. за процесния апартамент няма наложени тежести, възбрани , законни и договорни ипотеки или други вписвания или отбелязвания. Исковата молба по гр.д. № 2581/2005 г. по описа на СГС,І-во Гражданско отделение, 9 с-в е вписана през 2014 год. заедно с отбелязване на решението по това дело от същата година.

От показанията на св.Т.С. се установява,че през 2005 год. А.П.К. се срещал с нея за консултация /тя работела като брокер на недвижими имоти/ и й показал два документа в оригинал- договор за покупко продажба с продавач М.К. И.  и купувач Л.Н.М. и предварителен договор с продавач Л.Н.М. и купувач М.К. И. . Предмет и на двата договора бил апартамент в бл.*** в кв.********-ми етаж. Двата документа били с близка дата,а също продажбата била за сума от 50 000 лв., а по предварителния договор много по-малка-16 000 лв. и ,тъй като това й се сторило съмнително, посъветвала А. да се консултира с адвокат. След време научила,че адвоката,който бил нает от А. да води делото му,изгубил оригинала на предварителния договор. Свидетелката е категорична,че представения по делото на л.9 /предявен й по време на разпита/ предварителен договор е същия,който й бил показан от А.П.К..

Св.М.Б. установява, че от А. знаела,че майка му има здравословни проблеми. Малко преди смъртта на последната, присъствала на разговор между А. и майка му, в който последната му казала, че е взела пари назаем за лечението си и за обезпечение на връщането им е продала на заемодателя апартамента. Уговорката била,след връщане на заема, заемодателя да й прехвърли обратно собствеността върху апартамента.

От показанията на св. В.Г., се установява, че М.К. И. е имала нужда от пари,била отдала апартамента в бл.*** под наем. Искала заем от свидетелката от 10 000 лв.,но последната не могла да й даде. През 2004 год. се срещнали и М. й казала,че взела от някаква заложна къща 10 000 лв. назаем и ,че е заложила апартамента.

Св. П.М. установява,че през  юни 2005 год. в процесния апартамент се нанесли да живеят Н.Н.К.  и С.Д.Ц.,които и понастоящем живеят там. Веднага започнали ремонт в жилището. Не е чувала да има проблеми свързани със собствеността на апартамента. Преди 2005 год. там е имало наематели и вдигали много шум.

От доказателствата по приобщеното гр.д. № 2581/2005 г. по описа на СГС,І-во Гражданско отделение, 9 с-в се установява,че с влязло в сила решение съдът е приел, че договорът за покупко продажба  , с който М.К. И.  е  продала на Л.Н.М. ***, в жилищната сграда на блок ***, вх.А, на седмия етаж, със застроена площ 125,17 кв.м и избено помещение № 14 ведно с 1,047 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж е нищожен до размер на ½ ид.част , поради противоречие със закона- чл.26, ал.1 вр. чл.152 и чл.209 от ЗЗД.  

От така установената фактическа обстановка съдът прима от правна страна следното:

По иска за нишожност на договора за покупко продажба:

Ищцата Ния Д.И. е предявила против Л.Н.М. иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 152 и на чл. 209 от ЗЗД за прогласяване нищожност на ½ част от договор за продажба на АПАРТАМЕНТ № 17, в гр.*****, ул.“*********“№ 90 находящ се в жилищната сграда на бл.***,вх.А,ет.7.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено,че наследодателката на ищците М.К. И. е взела назаем през 2004 год. от Л.Н.М. парична сума от 10 000 лв.,като е обезпечила връщането й чрез „фиктивна“ продажба на собствения й апартамент. В тази връзка около месец след фиктивната продажба, страните подписали и предварителен договор ,с уговорка,че ако до 1 година М.К. И. изплати на вноски на Л.Н.М. сума от 16 000 лв./най вероятно сбора от главницата и лихвата по заема/, последния ще й продаде апартамента,на които междувременно вече е бил собственик.

Съществуването на предварителния договор се установява от показанията на св. Т.С. и М.Б., при условията на чл.165,ал.1 ГПК, тъй като първата свидетелка потвърждава факта,че е виждала този договор в оригинал, а също,че този документ е бил изгубен от адвоката на А..

При това положение съдът приема,че договора за продажба на апартамента от 2004 год. по съществото си представлява съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението на М.К. И. по сключения с Л.Н.М. договор за заем не бъде изпълнено, последния ще стане собственик на процесния апартамент - като съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, което е недействително съгласно чл.152 ЗЗД.

Сключения предварителен договор пък разкрива ,че още при продажбата на апартамента е имало уговорка за обратното му изкупуване при определени условия – недействителна продажба на самостоятелно основание-чл.209 ЗЗД.Горния извод не се променя от това,че предварителния договор е сключен около месец след продажбата,тъй като от цялостния анализ на доказателствата е установено,че волята на страните при продажбата не е била прехвърляне на собствеността на имота,а обезпечение на връщането на заемната сума.Независимо,че  не е сключен веднага след продажбата,факта на самия предварителния договор за обратната продажба и условията по него /нереално ниска цена,но кореспондираща със заемното задължение/, потвърждава горния извод на съда.

Ето защо съдът намира,че договора , с който М.К. И.  е  продала на Л.Н.М. ***, в жилищната сграда на блок ***, вх.А, на седмия етаж, със застроена площ 125,17 кв.м и избено помещение № 14 ведно с 1,047 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, е нищожен, поради противоречие му със закона- чл.26, ал.1 вр. чл.152 и чл.209 от ЗЗД и съобразно правата на ищцата Ния Д.И. следва да бъде прогласен за такъв до размер на ½ ид.част. 

По ревандикационните искове на ищците против Н.Н.К.  и С.Д.Ц. с правно основание чл.108 ЗС:

Основателността на предявените искове по чл. 108 от ЗС е обусловена от кумулативното наличие на три предпоставки: ищецът да е собственик на вещта/или на част от нея/, вещта да се владее или държи от ответниците и осъществяваната от ответниците фактическа власт да е без правно основание.

По делото няма спор,че ответниците Н.Н.К.  и С.Д.Ц. владеят имота от м.юни 2005 год. и досега.

Ищците се легитимират като собственици на по ½ ид. част от процесния апартамент по силата на наследство от майка им М.К. И.. С оглед произнасянето на съда по действителността на продажбата от 2004 год.-относно правата на Ния И. в настоящето решение,а относно правата на А.К. с решението по гр.д. № 2581/2005 г., което вече е влязло в сила,следва да се приеме,че при смъртта на М.К. И. същите са придобили по наследство по ½ идеална част от собствеността върху апартамента.Ответниците Н.Н.К.  и С.Д.Ц. са направили още с отговора на исковата молба възражение за  придобиване на имота по силата на кратката придобивна давност,чрез добросъвестното му непрекъснато владение повече от 5 години.

Съдът намира,че възражението на ответниците Н.Н.К.  и С.Д.Ц. за изтекла в тяхна полза придобивна давност е основателно.

Намерението на владелеца да свои имота е собственическо отношение, което подлежи на ясна демонстрация и на доказване. В случая такова владение е установено спокойно и без насилие веднага след закупуването на процесния имот. Св П.М. е категорична,че Н.Н.К.  и С.Д.Ц. са заживели в апартамента през м.юни 2005 год.,започнали са ремонт,канили са я на гости и през цялото време и досега живеят в имота,без някой да е смущавал владението им,от което следва да се направи извода,че от м.юни 2005 год. до датата на исковата молба през 2014 год. владението на тези двама ответници е непрекъснато,явно и несмущавано.

По отношение на владението им е приложима разпоредбата на чл.76,ал.2 ЗС-владението им е добросъвестно, тъй като Н.Н.К.  и С.Д.Ц. са закупили апартамента от Л.Н.М. без да знаят,че купуват от несобственик-последния се е легитимирал с формално изряден документ за собственост,а от справка за тежести не са установени такива,нито отбелязвания за вписани искови молби. /исковата молба по воденото от А. Кинов срещу Л.Н.М. не е била вписана/.

Кратката придобивна давност е изтекла в полза на Н.Н.К.  и С.Д.Ц. през м.юни 2010 год.,а исковете за собственост са предявени едва през 2014 год. Ето защо съдът приема,че към датата на предявяване на исковете тези ответници са собственици на апартамента,придобивайки го на оригинерно основание през м.юни 2010 год.,като съгласно чл.99 ,предл. първо ЗС от този момент ищците за загубили собствеността върху процесния апартамент.

С оглед на гореизложеното по отношение на първите двама ответници ревандикационните искове са неоснователни и като такива  следва да бъдат отхвърлени.

По разноските:

С оглед решението по иска с правно основание  чл.26, ал.1,предложение първо ЗЗД и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът Л.Н.М. следва да заплати на Ния Д.И. сумата от 3709 лв.- държавна такса 2709 лв. и 1000 лв. адвокатско възнаграждение.

При този изход на спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК ответниците Н.Н.К.  и С.Д.Ц. имат право на разноски за отхвърления иск по чл.108 ЗС в размер на 2000 лв.

Водим от горното Софийски градски съд

 

                                  Р   Е   Ш   И  :

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.26, ал.1,предложение първо във вр. чл.152 и чл.209 от ЗЗД по иска, предявен от НИЯ Д.И. с ЕГН ********** чрез адв.В. П. Г., САК съд.адрес *** против Л.Н.М. ЕГН ********** чрез адв.К.Т., съдебен адрес: адв.К.Т.,***-ти,  че договорът за покупко продажба на недвижим имот, сключен с  нотариален акт № 042,т.ІІ рег.6317, д.№ 242/2004г. на нотариус В. П., с рег. на нотариалната камара № 206, , с район на действие СРС , с който на 17.09.2004г. М.К. И.   продала на Л.Н.М. ***, местн. „*******" в жилищната сграда на блок ***, вх.А, на седмия етаж, със застроена площ 125,17 кв.м., състоящ се от три стаи, дневна, кухня и,сервизни помещения, при съседи: стълбище, А.В. Н.,***,"Софийски герой" и двор; заедно с избено помещение № 14, при съседи: от две страни коридор и Г. П. П.; както и с 1,047 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, е НИЩОЖЕН относно ½ ид.част от описания имот поради противоречие със Закона.

ОСЪЖДА Л.Н.М. ЕГН **********  да заплати на НИЯ Д.И. с ЕГН ********** разноски в размер на 3709 лв.

ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.Д.И. с ЕГН ********** и А.П.К. с ЕГН ********** двамата чрез адв.В. П. Г. против Н.Н.К. с ЕГН ********** и С.Д.Ц.  с ЕГН********** и двамата чрез адв. Р.Н. - адвокат от САК, искове с правно основание чл.108 ЗС за признаване на собствеността и предаване на владението на по ½ идеална част за всеки от ищците по отношение на АПАРТАМЕНТ № 17, находящ се в гр.*****, ул.“*********“ № **, кв.300, местност „*******“, в жилищната сграда на бл.***,вх.*, ет.*, със застроена площ от 125,17 кв.м.,състоящ се от три стаи, дневна , кухня и сервизни помещения , при съседи: стълбище,А.В. Н.,*** и двор, заедно с избено помещение № 14 /без крадратура/ при съседи: от две страни коридор и Г. П. П. , както и с 1,047% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху припадащата се част от терена на комплекса , като неоснователни.

ОСЪЖДА Н. Д.И. с ЕГН ********** и А.П.К. с ЕГН ********** да заплатят на Н.Н.К.  и С.Д.Ц. 2000 лв. - разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски  апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

                                                            

 

                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: