Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 29.07.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 8084 по описа за
2017г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е
предявен от Н.Г.И. и А.М.И., двата граждани на Р., против „Е.” ООД *** иск с
правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен
договор от 11.12.2007г. за покупко-продажба на недвижим имот.
В
исковата молба се излага, че на 11.12.2007г. между първата ищца и „С.С.*” ООД бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, по силата на който дружеството
се задължило да сключи окончателен договор и прехвърли собствеността върху Магазин
№ 5 във вх.А на партерния етаж, с разгърната застроена площ от 27.35 кв.м.,
заедно с прилежащите общи части от сградата в размер на 5.20 кв.м., или общо
32.55 кв.м., разпределение: търговска зала, склад и тоалетна, при съседи: от
югоизток-магазин № 3, от югоизток-магазин № 6, от северозапад-ул.Ицхак Грациани и от
североизток-стълбище. Срокът за завършване на строителството бил до
30.04.2008г. По силата на сключено тристранно споразумение от 22.10.2010г. „С.С.*” ООД било заместено от „Е.” ООД, което встъпило в
правата и задълженията на продавача по предварителния договор. Поради забавяне
на строителните работи били сключени анекс от 22.10.2007г. за продължаване
срока за завършване строителните работи и предаване владението на договора до
22.10.2013г. и допълнително споразумение от 08.12.2011г., с което действието на
предварителния договор е продължен до 11.12.2016г. Според уговореното срокът за
сключване на окончателен договор е изтекъл на 11.12.2016г. без да е осъществено
от страна на продавача прехвърляне правото на собственост. В изпълнение на
поетото с него задължение ищците платили първата вноска от цената в размер на 2799 евро при сключване на договора и
втората вноска в размер на 16 425.06 евро на 07.01.2008г. Съгласно анекса
от 22.10.2010г. последната вноска била намалена с 2000 евро, поради което при
сключване на окончателния договор дължат остатъчна цена от 799 евро. Предварителния
договор бил сключен от първата ищца, която е в сключен граждански брак с втория
ищец от 1987г., с оглед на което и за него са възникнали права и в този смисъл
е направено искане за бъде обявен аз окончателен и двамата признати за
собственици на имота.
Ответникът
не е подал писмен отговор в срока по чл.131 ГПК, както и не изпраща
представител в съдебно заседание. С молба по делото от 02.08.2018г. и изразил
становище за неоснователност на иска с оспорване верността на верността на
обявените от ищците парични вноски по договора- платени от него и предстоящи за
плащане.
Съдът, въз основа събраните по
делото доказателства, намира следното:
Представен е предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 11.12.2007г. между „С.С.*+ ООД, в качеството на продавач, и Н.Г.И., в качеството
на купувач, с предмет обект в груб строеж, находящ се в новострояща се от
продавача сграда / с Разрешение за строеж № 585/21.07.2006г./ върху имот с пл.№
807, парцел ІV, кв.53 по плана на гр.София, местността „Люлин-2МР”, ул.Ицхак Грациани, представляващ
магазин № 5 във вх.А на партерен етаж /кота ±0.00м./, с разгърната застроена
площ от 27.35 кв.м., заедно с прилежащите общи части от общите части от
сградата в размер на 5.20 кв.м. или общо 32.55 кв.м. с разпределение: търговска
зала, склад и тоалетна, при съседи: от югоизток-магазин № 3, от югозапад-магазин
№ 6, от северозапад-ул.Ицхак Грациани,
от североизток-стълбище. Уговорено е плащането на цена от 13 996 евро,
платима съгласно т.1.2 от договора по следния начин: авансова вноска при
сключване на договора от 2799 евро; втора вноска от 8398 евро в срок до
11.01.2008г. и последна вноска от 2799 евро в деня и едновременно с нотариално
изповядване на сделката, но не по-късно от 10 дни след писмено уведомяване на
купувача от продавача за приключен етап на строителство-предаване на сградата с
протокол обр.15. С т.2.1 продавачът се задължил да
построи обекта в груб вид до 30.04.2008г., а съгласно т.2.11 да предаде
владението на имота в срок до 31.12.2008г.
От представената фактура №
86/11.12.2007г. и фискален бон към нея /стр.10/ е видно, че на 11.12.2007г.
първата ищца платила 5474.36лв. с ДДС, представляваща левовата равностойност на
2799 евро-първа вноска по договора, а от фактура № 1/07.01.2008г. и фискален
бон към нея /стр.11/ е видно плащането на 16 425.06 лв. с ДДС,
представляваща левовата равностойност на 8398 евро-втора вноска от цената по
договора. Фактурите са двустранно подписани и удостоверяват получаването от
продавача на посочените суми.
Представено е споразумение от
22.10.2010г. между Н.И., „С.С.*” ООД и „Е.” ООД, с което
било постигнато съгласие „Е.” ООД да встъпи в правата и задълженията на
продавача „С.С.*” ООД и да го замести по сключения с
първата ищца предварителен договор. На същата дата 22.10.2010г. Н.И. и „Е.” ООД
сключили анекс към предварителния договор, с който срокът за завършване
строителството и предаване владението с разрешение за ползване върху магазина е
продължен до 22.10.2013г. В случай, че сградата се предаде с разрешение за
ползване преди крайния срок, предаване владението може да бъде извършено само
след нотариално изповядване на сделката. В т.3 е предвидено, че при последваща
забава, т.е. при липса на разрешение за ползване на сградата след 22.10.2013г.
ще бъде извършена редукция на продажната цена на имота с още 2000 евро, а
срокът за предаване на сградата да бъде продължен до 22.10.2020г.
Впоследствие на 08.12.2011г. „Е.”
ООД и Н.И. сключили допълнително споразумение към предварителния договор, с
който продължили неговото действие до 11.12.2016г.
Като доказателство е прието
свидетелство за сключен брак /стр.12/, видно от което ищците Н.И. и А.И. са
съпрузи, сключили граждански брак на 07.08.1987г.
Относно принадлежността на
правото на собственост по делото са представени писмени доказателства.
С НА № 29, том ХХХІХ, дело №
7579/04.05.1995г. на нотариус при Нотариална служба към СРС, П.Д.Д., Ц.А.Д., С.К.С.и Д.К.С.прехвърлили чрез покупко-продажба
на Н.П.З.3/5 ид.ч. и на О.Д.Х.2/5 ид.ч.
от съсобственото си дворно място с площ 2513 кв.м.,
съставляващо имот пл.№ 807 от кв.51 по регулационния план на гр.София,
ж.к.Люлин-Разширението, при съседи съгласно нотариален акт: М.и А.С., беравица и път.
С НА № 79, том ІІ, рег.№ 6951,
дело № 277/19.10.2004г. на нотариус, с район на действие СРС, Н.З., Р.З./съпруга/,
О.Х.и М.Х./съпруга/ прехвърлили на В.А.С.и Т.З.С.следния имот: от южната част
на собствения поземлен имот, находящ се в гр.София, заснет с пл.№ 807 в кв.53,
с площ на имота 2513 кв.м., прехвърлят
само 160кв.м., които по силата на регулация се придават на УПИ V-970,
971-собственост на приобретателите, при граници на
тази част: от север-УПИ ІV-807-собственост на прехвърлителите,
от запад-улица, от изток-УПИ V-970, 971-собственост на приобретателите,
като ПИ с пл.№ 807 по регулационния план на гр.София, одобрен със Заповед №
РД-59 Протокол № 24/30.03.2001г. попада в УПИ
ІV-807 в кв.53, местността Люлин-2 и е с площ 2240 кв.м., при граници на
целия имот съгласно скица: запад-улица, изток-УПИ ІІІ-магазин и общ.обсл., север-УПИ ІІ-996 и юг-УПИ V-970, 971. В замяна на този
имот Васил и Т.С.прехвърлят на Н.З., Р.З., О.Х.и М.Х.следния свой недвижим
имот: от северната част от собствения поземлен имот в гр.София, заснет с пл.№
970 в кв.53, с площ 1460 кв.м., прехвърлят
само 195 кв.м., които по силата на регулацията се придават на УПИ ІV-807-собственост на приобретателите, при граници на частта: от изток-УПИ
ІV-807-собственост на приобретателите, от запад-УПИ
ІІІ-магазин и общ.обсл. и от юг-УПИ
V-970,971-собственост на прехвърлителите, като ПИ с
пл.№ 970 и ПИ с пл.№ 971 по регулационния план на гр.София, одобрен със Заповед
№ РД-59 Протокол № 24/30.03.2001г.
попадат в УПИ V-970, 971 в кв.53, местността Люлин-2 и е с площ 2120 кв.м., при
граници съгласно скица: запад-улица, изток-ул.Добринова
скала, север-УПИ ІІІ-магазин и общ.обсл. и УПИ ІV-807
и юг-УПИ VІ-960.
С договор за замяна на недвижими
имоти от 05.08.2005г., вписан в Служба по вписванията при СРС, вх.рег.№ 40452,
том ХХІ, № 182, Столична община прехвърлила на Н.З., О.Х.и съпругата му М.Х.следния
недвижим имот-частна общинска собственост съгласно АОС № 6217/09.12.2004г.,
находящ се в гр.София, район Люлин и представляващ ПИ без планоснимачен
номер, с площ 172 кв.м., който съгласно действащия план за регулация и застрояване
се придава към поземлен имот, съставляващ имот с пл.№ 807 с площ 2 513
кв.м., за който е отреден УПИ ІV-807, целият с площ 2450 кв.м. от кв.53,
местността Люлин-2 по плана на гр.София,, при съседи: от изток-УПИ, съставляващ
парцел ІІІ, отреден за „материално и обществено обслужване”, от запад-улица
о.к.156-о.к.156А, от север-УПИ, съставляващ парцел ІІ-966 и от юг-останалата
част от УПИ, съставляващ парцел ІV-807. Срещу прехвърления имот Н.З., О.Х.и
съпругата му М.Х.прехвърлили на Столична община собствения си имот в гр.София,
район Люлин, представляващ ПИ с площ 270 кв.м., от който съгласно действащия
план за регулация и застрояване се отнема от ПИ, съставляващ имот с пл. № 807 с
площ 2513кв.м., за кой е отреден УПИ ІV-807,
целият с площ 2450 кв.м. от кв.53, местността Люлин-2 по плана на гр.София, при
съседи: от изток, север и юг-УПИ, съставляващ парцел ІІІ, отреден за
„материално и обществено обслужване, от запад-останалата част от УПИ ІV-807.
С НА № 123, том ІІ, рег.№ 9605,
дело № 294/07.11.2005г. на нотариус при СРС, О.Х.и М.Х.продали на съсобственика
Н.З. притежаваните от тях 2/5 ид.ч. от недвижим имот,
придобит в режим на съпружеска имуществена общност, а именно УПИ в гр.София, целият
с площ 2450 кв.м., съставляващ съгласно Заповед № РД-09-50-257/16.09.2002г. по
регулационния план на гр.София, УПИ І.-807 в кв.53, местността Люлин-2, при
съседи по нотариален акт: М.и А.С., беравица и път, а
по скица: улица, УПИ ІІ-966, УПИ ІІІ за магазини и общ.обслужване и V-970.
С НА № 187, том ІІ, рег.№ 9446,
дело № 346/02.10.2006г. на нотариус при СРС, Н.З. и съпругата му Р.З., в
качеството си на съсобственици на УПИ ІV-807 в кв.53 по плана на гр.София, с
площ 2450 кв.м., придобит в режим на съпружеска имуществена общност, учредили
на „С.С.*” ООД право на строеж върху този имот за
построяването на десететажна монолитна жилищна сграда с магазини, ателиета,
подземни гаражи, с два входа, със застроена площ от 691.50 кв.м. и с разгърната
застроена площ от 7345 кв.м., съгласно одобрен идеен архитектурен проект на
28.07.2006г. от Дирекция „Архитектура и градоустройство” на СО, като запазват
за себе си правото на строеж за обектите описани в пункт ІІ от нотариалния акт,
срещу задължението на „С.С.*” ООД да построи за учредителите изцяло и за своя сметка, но в
тяхна полза, самостоятелно или чрез избрано от него лице, със свои материали,
средства за производство и организация на труда и при всички останали условия
на договора, обектите в сградата по пункт ІІ от нотариалния акт, т.1-16, които
учредителите ще придобият в своя изключителна собственост в степен на
завършеност, както и да построи сградата в срок до 30 месеца, считано от
издаване на протокола за определяне на строителна линия и ниво на строеж.
От своя страна с НА № 199, том
ВІІ, рег.№ 3998, дело № 368/19.12.2007г. на нотариус при СРС, „С.С.*” ООД прехвърлило чрез покупко-продажба на „Е.” ООД
учреденото в негова полза право на строеж с горния нотариален акт за
построяването на десететажната сграда, с изключение правото на строеж за
обектите, за които съсобствениците Н.З. и Р.З.са си запазили това право.
Видно от представената справка по
кадастрална карта /стр.92/ процесния магазин
представлява самостоятелен обект с идентификатор 68134.43.54.375.1.56,
разположен в сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 68314.4354.375, с
предназначение-за търговска дейност, с площ по документи 28.77кв.м. и прилежащи
идеални части 0.403%, на ниво-1, при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж-68134.4354.375.1.161, 68134.4354.375.1.99; под обекта-няма и над
обекта-68134.4354.375.1.116, 68134.4354.375.1.115.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира от правна следното:
С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна
по сключен предварителен договор упражнява потестативното
си право да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Предпоставките за
уважаването на този иск са предварителният договор да е валидно сключен, в
установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния
договор. В случаите на предварителен договор с предмет недвижим имот на
основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят
е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на
собственост по нотариален ред.
Сключеният на 11.12.2007г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижимия имот е двустранно подписан, в
предвидената в чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и съдържа съществените условия-имотът
е надлежно индивидуализиран и уговорена цена, като съдържа съгласие
относно насрещното изпълнение на поетите
задължения по прехвърляне правото на собственост и плащане на цената. Предвид
това е валиден и произвел правно действие между страните по него. Впоследствие
по силата на сключеното тристранно споразумение от 22.10.2010г. по волята на
страните купувача Н.И., продавача „С.С.*” ООД, както
и със съгласието на „Е.” ООД последното дружество е заместило продавача в
договора, като поело произтичащите от него права и задължения. Това заместване по
правната си същност се изразява в прехвърляне на произтичащите от договора
права по чл.99 ЗЗД и заместване в задълженията по чл.102 ЗЗД с последици
освобождаване стария длъжник от отговорност спрямо кредитора. Това означава, че
задължението по сключване на окончателния договор с прехвърляне правото на
собственост върху имота следва да бъде изпълнено от ответника.
Представените по делото писмени
доказателства установяват сградата, в която се намира магазина, да е построена
от „С.С.*” въз основа учредено му от съсобствениците
на терена право на строеж, което впоследствие прехвърлил на ответника. Този
магазин не попада в обектите, за които са си запазили това право, поради което
и съобразно чл.63, ал.1 ЗС първоначално „С.С.*” ООД,
а по силата на прехвърлянето и „Е.” ООД е придобил правото на собственост и се
легитимира като собственик.
При горното са налице
предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл.19,
ал.3 ЗЗД. Имотът е заснет в одобрената кадастрална карта и е с данъчна оценка
29 541.70лв.
Уговорената продажна цена е
13 996 евро, от която събраните по делото доказателства установяват да си
били платени към 2008г. първа и втора вноски в общ размер на 11 197 евро.
Плащането е осъществено в полза на „С.С.*” ООД и по
време преди заместването му от ответника, поради което е осъществено спрямо
кредитора към този момент.
Съгласно чл.362, ал.1 ГПК при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ако
според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение
при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което
замества окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни задължението си.
В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него
за сметка на ответника задължения към държавата.
В случая е останала непогасена
последната вноска от 2799 евро, чието плащане според предварителния договор е
следвало да се извърши в деня на сключване окончателния с прехвърляне на
собствеността, но не по-късно от 10 дни след писменото уведомяване на купувача
от продавача за предаване на сградата с протокол обр.15.
Според уговореното в сключения анекс от 22.10.2010г. срокът за завършване и предаване владението с
разрешение за ползване е продължен до 22.10.2013г., а с последващото
допълнително споразумение от 08.12.2011г. продължен до 11.12.2016г. В случай на
забава на продавача в т.2 от анекса от 22.10.2010г. в изпълнение задължението
по снабдяване с разрешение за ползване е предвидено намаляване размера на
последната вноска с 2000 евро. Ответникът не е навел твърдения, както и
представил доказателства в така уговорения срок за сградата да е издадено
разрешение за ползване, поради което съдът приема, че посочената клауза следва
на намери приложение и да си счита последната вноска да е дължима в размер на
799 евро. Поради това изпълнението на
задължението по плащане на останалата част от цената следва да се извърши при
условията на чл.362, ал.1 ГПК.
По делото се установи, че ищците
са съпрузи със сключен граждански брак през 1987г. и доколкото плащането на
цената е осъществено през време на брака, то макар и предварителния договор да
е сключен само от първата ищца, вторият ищец при условията на съпружеска
имуществена общност придобива права при сключване на окончателния договор и в
този смисъл се явява активно легитимиран по иска.
На основание чл.364 ГПК ищците дължат заплащане на
следващите се разноски, дължими данъци и такси по прехвърляне на имота, които
следва да се определят въз основа данъчната оценка на имота 29541.70лв., която
е по-висока от уговорената продажна цена 13 966 евро /27 373.80лв./. Съобразно
материалния интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД вр. чл.87, изр.2 ЗННД ищецът следва да заплати по сметка на
Софийски градски съд нотариална такса от 316.83лв., а в съответствие с чл.47,
ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба
за определяне на размера на местните данъци на Столична община /приета с
Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. на Столичен общински съвет/ местен
данък от 738.54лв.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати
на ищците направените по делото разноски от 2891.67лв. за платена държавна
такса и възнаграждение на адвокат за осъществено процесуално представителство.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД предварителен договор от
11.12.2007г. между Н.Г.И., гражданска на Р., родена на ***г. в Татарстан, Р., с
паспорт тип Р № ******, издаден на ******. от паспортни власти ФМС 50013, и А.М.И.,
гражданин на Р., роден на ***г. в Пермский край, Р.,
с паспорт тип Р № ******, издаден на ******. от паспортни власти ФМС 50013,
двамата със съдебен адрес ***, като купувачи, и „Е.” ООД, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление *** Едуард И.******, като продавач, за
покупко-продажба на недвижим имот: Магазин № 5 във вх.А на партерния етаж, с
разгърната застроена площ от 27.35 кв.м., заедно с прилежащите общи части от
сградата в размер на 5.20 кв.м., или общо 32.55 кв.м., с разпределение:
търговска зала, склад и тоалетна, при съседи: от югоизток-магазин № 3, от
югоизток-магазин № 6, от северозапад-ул.Ицхак Грациани и от североизток-стълбище, изграден в сграда
находяща се в гр.София, ул.Ицхак Грациани
и съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.43.54.375.1.56, разположен в сграда №1,
разположена в ПИ с идентификатор 68314.4354.375, при съседни самостоятелни
обекти на магазина: на същия етаж-68134.4354.375.1.161, 68134.4354.375.1.99;
под обекта-няма и над обекта-68134.4354.375.1.116, 68134.4354.375.1.115, ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачите Н.Г.И. и А.М.И.
заплатят на продавача „Е.” ООД в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението остатъкът от продажната цена за имота в размер на 799 евро.
ОСЪЖДА Н.Г.И. и А.М.И., двамата граждани на Р., на основание чл.346 ГПК да заплатят в полза на държавата по
сметка на Софийски градски съд държавна такса за прехвърлянето на имота от 316.83лв.
ОСЪЖДА Н.Г.И. и А.М.И., двамата граждани
на Р., да заплатят по сметка на Столична община
местен данък по чл.47, ал.2 ЗМДТ в размер на 738.54лв.
РАЗПОРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 ГПК
вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищците.
ОСЪЖДА „Е.” ООД, ***, да заплати на Н.Г.И. и А.М.И., двамата граждани
на Р., със съдебен адрес ***, разноски по делото на
основание чл.78, ал.1 ГПК от 2891.67лв.
На основание чл.364,
ал.2 ГПК на ищците да се издаде препис от решението след представяне на
доказателства за плащане на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски
апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: