Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. С. 07.04.2017
г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийският градски съд, първо
гражданско отделение, І-6 състав в публичното заседание на четиринадесети март
две хиляди и седемнадесета
година в състав:
Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря А.С. и в присъствието на
прокурора като разгледа
докладваното от
съдия Алексиева гр. дело № 1061 по описа
за 2015 г. и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба, подадена от Д.П.Л. и И.П.М., с която са предявени активно,
пасивно, субективно и обективно, кумулативно съединени искове против „И.“ ЕООД
и „Е.“ ЕООД за нищожност на договор за покупко-продажба на право на строеж от 17.11.2003 г., обективирана
в нотариален акт № 104, рег. № 11596,
дело № 1232/2003 г. на Нотариус И.Н. на следните основания: противоречие
със закона-иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 1 от ЗЗД, заобикаляне на
закона- иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 2 от ЗЗД, накърняване на
добрите нрави-иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 3 от ЗЗД, липса на
съгласие- иск с правно основание чл.26, ал.2, пр. 2 от ЗЗД като привидна иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр.пето ЗЗД и ревандикационен иск с правно основание чл.108
ЗС против ответника „Е.“ ЕООД за
предаване владението на ап. № 7, находящ се в гр. С.,
район ****, ж.к. „****, м. „бул. „****“, в жилищна сграда, секция А на втори
жилищен етаж, заедно със съответстващите му 1,46% идеални части от общите части
на сградата, която сграда е построена върху дворно място от 2090 кв.м.,
съставляващо парцел ІІ-60 от кв.82Б по плана на гр. С..
В исковата
молба се твърди, че ищците са брат и сестра и въз основа на нотариален акт за
собственост на недвижим имот по ЗСПЗЗ от 20.06.1994 г. № 70, дело № 1950/1994
г. са били съсобственици на идеални части от недвижим имот в С., район
Връбница, кв. „Модерно предградие-ІІІ“, представляващ празно дворно място с
площ от 2,025 дка, съставляващо имот пл. № 790, нанесен в к.л. № 216. Твърди
се, че ищците и останалите съсобственици на дворното място от една страна и „И.“
ООД от друга страна е сключен предварителен договор от 24.07.1995 г. за
застрояване на съсобственото им дворно място, като
конкретно за ищците и тяхната майка Д.М. като компенсация срещу учреденото право
на строеж, за тях е учредено право на строеж за ап. № 5 и гараж № 4, които
обекти е следвало да се построят за тях безвъзмездно от „И.“ ООД в предвидената
степен на завършеност и да им се предадат за ползване в договорения срок.
Твърди се, че на 05.09.1996 г. между страните е подписан предварителен договор
за замяна, като се предвижда замяна на право на строеж за обектите на
съсобствениците-ищци, които са описани в нотариален акт за учредяване на право
на строеж от 23.09.1996 г. за право на строеж на обекти, които ще се придобият
от „И.“ ООД в друга предстояща да се построи сграда. Твърди се, че този договор
е изготвен от юристите на ответното дружество и в същия липсва клауза, че
обектите ще се построят безвъзмездно, както е било договорено между същите
страни в предходните сключени между същите страни предварителен договор от
24.07.1995 г. и нотариален акт за учредяване на право на строеж от 23.09.1996
г. Липсва и клауза, че двата договора са взаимно свързани и за новия важат
условията на стария по отношение на съсобствениците. Твърди се, че по
предложение на „И.“ ООД ищците подписват представеното им от ответното
дружество нотариално заверено пълномощно рег. № 15547/26.06.1998 г., с което
упълномощават адвокат Р.Г. /адвокат на „И.“ ООД/ да ги представлява пред
нотариуса при подписване на нотариален акт за замяна. Твърди се, че това
пълномощно им е представено от ответника за подпис заедно с други документи и
поради създалата се ситуация ищците са били лишени от възможността спокойно да
прочетат и обсъдят текста на пълномощното и на практика по вина на този
ответник са го подписали без да го прочетат и осмислят. Твърди се, че в
пълномощното без тяхно знание и съгласие е вмъкната клауза, че съсобствениците
ще прехвърлят освен правото на строеж за жилищните обекти и притежаваните от
тях идеални части от земята на имота от първата сделка, което не е било
договаряно в договора от 05.09.1996 г. Поддържа се, че въз основа на това
пълномощно, адвокатът на „И.“ ООД подписва от името на ищците нотариален акт за
замяна на право на строеж от 09.07.1998 г., № 92, нот.дело
№ 8469/98 г., с който извършва неравностойна замяна, като прехвърля освен
правото им на строеж на обектите на ищците и идеални части от собствеността на
имота им. Твърди се, че в нотариалния акт е вмъкнат и допълнителен текст, който
го няма в издаденото пълномощно, а именно: „..всички сметки помежду им са
уредени и нито една от страните не дължи на другата каквото и да е плащане.“.
Поддържа се, че въз основа на нотариален акт за замяна на право на строеж от
09.07.1998 г., № 92, нот.дело № 8469/98 г., ищците са
придобили в съсобственост правото на строеж върху следните жилищни обекти:
апартамент № 7, находящ се в гр. С., район ****, ж.к.
„****“, м. „бул.****“ в жилищната сграда, секция А на втори жилищен етаж със
застроена жилищна площ от 83 кв.м. и гараж № АБ-13 на сутерен с площ от 18,37
кв.м., като и двата имота се намират в построената от ответника жилищна сграда
на адрес: гр. С., ж.к. „****-1“, м.“бул.****“, дворно място с площ от 2090
кв.м., съставляващо УПИ ІІ-60 от кв.82Б по плана на гр. С. с административен
адрес: за апартамента-гр. С., ж.к. „**** 1“, бл.***, ет.2, ап.№ 7 и за гаража: С.,
ж.к. „**** 1“, бл.***, сутерен, гаржа № АБ-13. Твърди
се, че сградата е построена в груб строеж. Поддържа се, че още на 17.11.2003 г.
„И.“ ООД е продал на ответника „Е.-Е.-Г.-Л.“ правото
на строеж за процесния апартамент. Твърди се, че към
момента на тази сделка едноличен собственик и управител на продавача „И.“ ООД е
била С.Р.М., която е била едновременно едноличен собственик и управител и на
купувача.
Твърди се, че сделката от
17.11.2003 г. е нищожна на първо място, поради противоречието й със закона,
изразяващо се в знанието на страните по сделката, че имотът е чужда собственост
и са действали с ясното съзнание, че извършват сделка, която противоречи на
закона, с която нарушават чуждо право на собственост. На второ място се твърди,
че сделката заобикаля закона, тъй като изричната законова забрана е реализирана
и от нейната реализация са черпени права. Твърди се нищожност поради
накърняване на добрите нрави, липса на съгласие и привидност. Твърди се, че
ищците са жертва на измама извършена с участие на нотариус.
В срока по чл.131 от ГПК
ответникът „И.“ ЕООД депозира отговор чрез процесуалния си представител
юрисконсулт С. Р., надлежно упълномощена с пълномощно приложено към отговора на
исковата молба.
Не оспорва представените по
делото писмени доказателства и ще се ползва от тях. Счита исковете за
процесуално допустими, но неоснователни по същество. Не оспорва претенцията на
ищците по чл.26 от ЗЗД за прогласяване нищожността на нотариален акт № 182,
н.д. № 33492/17.11.2003 г. на СВ. Твърди се, че тази нищожност произтича по
силата на закона и не еднократно ответникът е заявявал, че не оспорва правото
на собственост на ищците, поради което не е оспорил представения от тях
нотариален акт за замяна от 09.07.1998 г. и ги е вписал като собственици в Акт
15/22.04.2009 г., който им е предложен за подпис, но те отказали.
Оспорва претенцията по чл.108 от
ЗС с твърдението, че съгласно чл.178, ал.1 от ЗУТ съществува законова забрана
да се ползват строежи или части от тях преди да са въведени в експлоатация от
компетентния орган, поради което владението на имота не е предадено на никой.
Ищците в съдебно заседание поддържат
предявените искове чрез своя процесуален представител. Претендират разноски по
списък. Подробни съображения са изложени в представената по делото писмена защита.
Ответниците, редовно призовани, не
изпращат представители, не изразяват становище по същество на спора.
Софийски градски съд, първо гражданско
отделение, І-6 състав, след преценка на твърденията
и доводите на страните и на събраните
по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:
Ищците се
легитимират на основание наследство от Д.М.Г. и земеделска реституция като
собственици на по 1/15 идеална част от следния недвижим имот, а именно: празно
дворно място с площ от 2,025 дка, находящо се в гр. С.,
Модерно предградие, кв.Обеля, ІІІ част, представляващо имот пл. № 790, нанесен
в к.л. 216.
На
24.07.1995 г. ищците заедно с другите съсобственици в качеството си на
учредители сключили с ответника „И.“ ООД в качеството му на приемател
предварителен договор по силата на който страните са се задължили да сключат
окончателен договор, както и учредителите да учредят на приемателят правото на
строеж върху гореописания имот срещу задължението на приемателя да построи в
имота монолитна жилищна сграда с три жилищни етажа, ателиета, подземни гаражи и
магазини, с изцяло изградени вътрешни и външни
ВиК, електро и ОВ инсталации, както и вътрешни
телефонна, домофонна, телевизионна инсталации, със
застроена площ от около 250 кв.м. и магазини на един етаж с площ около 200
кв.м., разположени в югоизточната част на парцела. Приемателят се е задължил на
свой риск, със свои средства, труд и организация да извърши строителството на
жилищната сграда.
На 23.09.1996
г. страните сключили окончателен договор, обективиран
в нотариален акт № 90, дело № 19638/1996 г. , за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилища, магазини, офис,
гаражи и трафопост, като ищците си запазили правото на строеж върху апартамент
№ Д-5 на втори етаж със застроена площ от 66,26 кв.м., заедно с мазе № Д-11 с
площ от 3,22 кв.м., заедно със съответстващите 4,41 % ид.ч.
от общите части на сградата по ценообразуване, както и гараж № 4 на сутерен,
със застроена площ от 17,47 кв.м., заедно със съответстващите му 0,89% ид.ч. от общите части на сградата по ценообразуване. Срещу
учреденото право на строеж ответникът „И.“ ООД
се е задължило на свой риск, със своя организация, материали и труд да
построи съгласно одобрените строителни книжа, жилищната сграда, магазините,
офиса, подземните гаражи и трафопоста, предмет на нотариалния акт, в напълно
завършен вид и годни за обитаване и да предаде с акт обр.15
на собствениците-учредители обектите, за които са си запазили правото на строеж,
изпълнение съобразно уговореното в нотариалния акт т.ІІІ. С нотариален акт №
91, дело № 19639/1996 г. ищците и останалите съсобственици са прехвърлили на
ответника „И.“ ООД съответните на неговите обекти идеални части от правото на
собственост върху мястото
На 05.09.1996 г. страните по
делото сключили предварителен договор за замяна, като ищците се задължили да
прехвърлят на ответника, след като си учредят и запазят правото на строеж за
изграждане на апартамент № 5 на втори етаж със застроена площ от 66,26 кв.м и
гараж № 4 на сутерен, със застроена площ от 17,47 кв.м., а ответника да им
прехвърли след като му бъде учредено право на строеж върху апартамент № 7 на
втори етаж във вх.А с площ 83 кв.м. и гараж № 13 със застроена площ 18,37 кв.м.
На основание чл.3 от договора ищците са се задължили да възложат на ответника с
договор за изработка строителството на обектите, получени от тях в замяна. Окончателният
договор за замяна е сключен между страните на 09.07.1998 г. и обективиран в нотариален акт № 92, дело № 8469/1998 г., с
който ищците действащи чрез пълномощник Р.Г. са прехвърлили правото на строеж
върху дворно място с площ от 1115 кв.м., съставляващо парцел ІІ-790 от кв.81А
по плана на гр. С., ж.к. „**** І“, местността „Бул.****“за изграждане на ап.№5
и гараж № 4, а ответникът е прехвърлил на ищците правото на строеж върху дворно
място с площ 2090, съставляващо парцел ІІ-60 от кв.82Б по плана на гр. С., ж.к.
„**** І“, местността „Бул.****“за изграждане на ап.№7 и гараж № АБ-13.
С
нотариален акт № 104, дело № 1232/17.11.2003 г. „И.“ ООД е продало на втория
ответник „Е.-Е.-Г.-Л.“ ЕООД правото на строеж за
апартамент № А-7, находящ се в гр. С., местност бул.
„****“, в предвидената за строеж жилищна сграда в секция А на втори жилищен
етаж със застроена площ от 83 кв.м., заедно с мазе № А-15 с площ от 1,90 кв.м.,
заедно с 1,46% ид.ч. от общите части на сградата,
който имот ще се построи върху дворно място от 2090 кв.м., съставляващо парцел
ІІ-60 от кв.82Б по плана на гр. С., ж.к. „****“, местността бул. „****“. Към
17.11.2003 г. едноличен собственик и управител и на двете дружества е била С.Р.М..
По тази сделка и продавача, и купувача са представлявани от един и същи
пълномощник Т.П..
Пред настоящата инстанция са
разпитани свидетелите Д.Г. К. и Б.В.И.. Двамата свидетели установяват, че
ищците притежават апартамент, който се намира в „****“ - 1 микрорайон, но нямат
ключ от него и не могат да влезнат в жилището си. Преди заседанието по делото
отново посетили апартамента, но входната врата на блока била заключена. Отворил
им човек, който живее на първи етаж под апартамента на ищците. Качили се и до
апартамента на ищците, но там изглежда, че не се живее, защото на вратата имало
залепени найлони. Така било в целия вход. Външно блока изглежда почти довършен,
входната врата е заключена. Свидетелят И. установява, че строителят се казва В..
Фирмата е „И.“. Чул, че му казват Д..
Така установената по-горе фактическа обстановка се доказва
от събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени по-горе.
Между така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си и взаимно се
допълват, поради което съдът ги кредитира.
От правна страна:
Предявени са искове с правно
основание чл.26, ал.1 от ЗЗД в следната последователност: противоречие със
закона-иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 1 от ЗЗД, заобикаляне на закона-
иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 2 от ЗЗД, накърняване на добрите
нрави-иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 3 от ЗЗД, липса на съгласие- иск
с правно основание чл.26, ал.2, пр. 2 от ЗЗД като привидна иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр.пето ЗЗД.
Когато са предявени искове за недействителност на прехвърлителната сделка, начинът на съединяването на исковете или
репликите не зависи от волята
на ищеца (вж. определение № 244/16.04.2013
г., ВКС, IV ГО по ч. гр. д.
№ 5990/2014). Каквато и поредност
и каквото и съотношение да е посочил ищецът,
всички искове са предявени в условията евентуалност, тъй като никоя
сделка не може да бъде
нищожна на повече от едно
основание нито е възможно едновременно тя да е нищожна
и да подлежи на унищожение, и наред с това да
съществува някаква форма на относителна
или висяща недействителност. Във всички случаи съдът
е длъжен да разгледа първо основанията на нищожност, подредени според тежестта на порока: от
най-тежкия - противоречие на закона, през
по-леките - липса на основание, липса
на съгласие, привидност, невъзможен предмет и противоречие на морала, до
най-лекия, който всъщност не е нищожност
- липсата на форма.
Настоящият съдебен състав намира,
че договорът от 17.11.2003 г. е нищожен
на първото посочено основание-противоречие със закона чл.38, ал.1 от ЗЗД, съобразно която норма, представителят не може да договаря
от името на представлявания нито лично със
себе си, нито с друго лице, което той
също представлява, освен ако представляваният
е дал съгласието си за това.
В случая и видно от нотариалния
акт лицето Т.П. е бил пълномощник на продавача „И.“ ЕООД и в това си качество е
сключил договора за покупко-продажба на имота с купувача „Е.“ ЕООД, който също
е представляван от пълномощника Т.П.. По делото няма доказателства, представляваните
по договора от едно и също лице Т.П. да са дали съгласие за това.
При това положение договорът ще
следва да бъде прогласен за нищожен, поради противоречието му със закона, с
оглед на което съдът не следва да разглежда другите посочени основания за
нищожност, доколкото същите са посочени при условията на евентуалност.
Предявеният иск е с правно
основание чл.108 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл. 108
от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което
я владее или държи без да има основание за това. Ревандикационният иск е вещен,
собственически иск, предоставен на разположение на невладеещият собственик
срещу владеещия без правно основание несобственик. При този иск в тежест на
ищеца е да установи, че той е собственик на вещта на заявеното фактическо
основание и че ответникът владее вещта без основание.
Ищците се
легитимират като собственици на процесния апартамент
въз основа на договор за замяна на правото на строеж, материализиран в
нотариален акт № 92, дело № 8469/09.07.1998 г. и това им право не е оспорено от
нито един от ответниците. Напротив същото е признато
от ответника „И.“ ЕООД и видно от представения акт обр.15
от 22.04.2009 г. ищците са вписани в т.43 като собственици на апартамент А-7 и
на гараж АВ-13, съгласно посочения нотариален акт.
При това
положение ищците безспорно доказаха, че са собственици на процесния
апартамент и в установителната част искът им се явява
основателен и доказан и като такъв ще следва да бъде уважен.
Предявеният
ревандикациоенен иск в осъдителната му част обаче
остана недоказан и като такъв ще следва да бъде отхвърлен. Не се установи
ответникът „Е.-Е.-Г.-Л.“ ЕООД да владее процесния апартамент. Видно от доказателствата по делото
строител на сградата , в която се
намира процесният апартамент е първият ответник „И.“
ЕООД и именно той се е задължил да предаде с акт обр.15 на
собствениците-учредители обектите, за които са си запазили правото на строеж. През
2003 г. вторият ответник е закупил само правото на строеж, към този момент процесният обект не е бил изграден. Сградата е завършена в
груб строеж на 13.05.2006 г. Следователно няма как към 17.11.2003 г. вторият
ответник да е осъществил владение върху апартамента. Не се установява след 2006
г. строителят – първият ответник да е предал на втория ответник владението на процесния апартамент. И двамата разпитани свидетели
установиха, че всъщност в процесния апартамент
очевидно никой не живее, на вратата има поставен найлон. Т.е. ищците и въпреки
разпределената им доказателствена тежест не доказаха
главно и пълно, че към настоящият момент вторият ответник владее процесния апартамент № 7.
По разноските в настоящия процес:
Ищците са освободени от внасяне
на държавна такса в производството с определение на съда от 19.08.2015 г.
Разноски не са правили, поради което и такива не им се присъждат.
Адвокат Я.
претендира да му бъде заплатено адвокатско възнаграждение по реда на чл.38,
ал.2 от Закона за адвокатурата, но искането като неоснователно ще следва да
бъде оставено без уважение.
Към молба на адвокат Я. от 29.06.2015 г. е приложено единствено и само пълномощно от 25.06.2015 г. /л.133 от делото/, по силата на което е упълномощен от ищцата Д.Л. да осъществява процесуално представителство и защита по настоящото гражданско
дело. Няма представен договор за правна помощ,
който да удостоверява договореното адвокатско възнаграждение, респ. неговия размер. Договорът за адвокатска
услуга се сключва между клиент
и адвокат, като писмената форма е за доказване и за удостоверяване, както че разноските
са заплатени, така и че са
договорени. В договора за правна помощ
следва да бъде указан вида
на плащане. В случая ответникът не доказва договорените
разноски, а само, когато е доказано извършването на разноски в производството, те могат да
се присъдят по правилата на
чл. 78 ГПК.
На следващо място това решение на
съда е в съответствие и с формираната по реда
на чл.290 от ГПК задължителна съдебна практика, обективирана в Решение № 97/06.07.2009 г., по т.
д. № 745/2008 г. на второ
т. о. на ВКС, Решение № 111
от 1.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 676/2010 г., II т. о., ТК, съобразно която обстоятелството, че ищцата е освободена от държавна такса,
не рефлектира автоматично върху възможността адвокатът да окаже безплатна
адвокатска помощ и съдействие и не предопределя приложението на чл. 38 ЗА, поради
което страната следва да представи
по делото договор, пълномощно или друг писмен
документ, в който да е посочено някое
от основанията на чл.38 от ЗА за осъществяване на безплатна правна
помощ. При липсата на такъв
писмен документ, за съда липсва
и задължение да определи възнаграждение по реда на
чл. 38, ал. 2, изр. 2 ЗА.
Водим
от горните съображения Софийски градски съд, първо гражданско отделение, І-6
състав
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА
по предявените от Д.П.Л.,
ЕГН ********** и И.П.М., ЕГН **********, и двамата с адрес *** против „И.“
ЕООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по
вписванията гр. С. с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***, офис
1, представлявано от управителя Т.Г.М. и „Е.“ ЕООД, дружество учредено и
регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление ***, управлявана от С.Р.М. искове с правно
основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, във връзка с чл.38, ал.1 от ЗЗД, нищожността на
сключеният на 17.11.2003 г. договор за покупко-продажба на право на строеж,
сключен между Т.П. упълномощен от С.Р.М. управител и едноличен собственик на „И.“
и „Е.-Е.-Г.-Л.“ ЕООД чрез Т.П. упълномощен от
едноличен собственик и управител С.Р.М., по силата на който „И.“ продава на „Е.-Е.-Г.-Л.“ ЕООД правото на строеж за следния недвижим имот,
а именно: Апартамент № А-7, находящ се в гр. С., ж.к.
„****“, местност бул.“****“, в предвидената за строеж жилищна сграда в секция
А, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 83 кв.м., заедно с мазе № А-15 с площ от 1,90 кв.м., заедно с
1,46% ид.ч. от общите части на сградата, който имот
ще се построи върху дворно място от 2090 кв.м., съставляващо парцел ІІ-60 от
кв.82Б по плана на гр. С., ж.к. „****“, местността бул. „****“, обективиран в нотариален акт № 104, том VІІІ, рег. № 11596,
дело № 1232/17.11.2003 г. на нотариус И.Н., с район на действие СРС, с № 040 на
НК, поради противоречието му със закона.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на „Е.“ ЕООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър
при Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление ***, управлявана от С.Р.М., че Д.П.Л., ЕГН ********** и И.П.М., ЕГН **********,
и двамата с адрес *** са собственици на Апартамент № А-7, находящ се в гр. С., ж.к. „****“, местност бул.“****“, в
предвидената за строеж жилищна сграда в секция А, на втори жилищен етаж, със
застроена площ от 83 кв.м., заедно с мазе № А-15 с площ от 1,90 кв.м., заедно с 1,46% ид.ч. от общите части на сградата, който имот ще се построи
върху дворно място от 2090 кв.м., съставляващо парцел ІІ-60 от кв.82Б по плана
на гр. С., ж.к. „****“, местността бул. „****“ и ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и
недоказан искът по чл.108 от ЗС в осъдителната му част за осъждането на
ответника да предаде владението и собствеността на ищците върху гореописания
имот.
Решението
подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването
му на страните пред Софийски апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: