№ 1326
гр. София, 07.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание
на единадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Даниела П.
при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева
като разгледа докладваното от Даниела П. Гражданско дело №
20231100104193 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД, както и насрещен
иск по чл.307 от ТЗ.
Ищецът А. С. Ф. твърди, че на 05.03.2020г. с ответника „Грийнлайф
пропърти“ ЕООД са сключили предварителен договор за покупко-продажба и за
строителство на недвижим имот – ателие №*******, находящо се в ж.к.“1 Хоум“
гр.София. Твърди, че в изпълнение на поетите в предварителен договор
задължения е заплатил на ответника вноската по чл.3 ал.1 б.“а“ . Посочва, че
окончателният договор е следвало да се изпълни до 31.07.2022г. , или на друга дата
след този срок, писмено договорена между страните. Окончателен договор не е
сключен нито на уговорената дата 31.07.2022г., нито по-късно. Ищецът твърди, че
сградата е изградена в груб строеж и е монтирана дограма, но ответникът не му е
връчил акт обр.14 за сградата, за да може ищеца да извърши следващите вноски по
предварителния договор. Посочва, че на проведена с представители на ответника
среща, последните са отказали да му прехвърлят имота при уговорените в
предварителния договор условия. Моли съда, на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, да
бъде обявен за окончателен сключения между предварителен договор от
10.03.2020г. при продажна цена от 55 900 евро, от която ищецът да доплати на
ответника 36 975лв.
1
Ответникът „Грийнлайф пропърти“ ЕООД оспорва иска. Твърди, че по
отношение на сградата не е издаден Акт образец 16 , поради което не е настъпило
договорното условие, за да се пристъпи към сключване на окончателния договор.
Евентуално, в случай, че съдът намери, че задължението за сключване на
окончателния договор е станало изискуемо, заявява, че оспорва твърдението на
ищеца, че последният е изправна страна по договора. Прави възражение за
неизпълнен договор от купувача, като сочи, че същият не е заплатил пълния размер
на уговорените вноски. Поради това и доколкото ищецът не е заплатил уговорената
цена, то и за него не е възникнало потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД. Моли
съда да отхвърли иска.
Ответникът „Грийнлайф пропърти“ ЕООД, в срока за отговор, е предявил
насрещен иск срещу ищеца. Твърди, че в хода на строителните дейности
дружеството е уведомило ответника Ф., че поради настъпило съществено
изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо
предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна
пандемия, която на 11.03.2020 г. е обявена от Световната здравна организация,
както и поради обявеното на 13.03.2020г. от НС на Република България извънредно
положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства,
които са настъпили след възникване на договорните отношения между страните и
не са могли да бъдат предвидени. Посочва, че е налице е сериозен ръст в цените,
както на всички видове основни строителни материали, включително металните
изделия /арматура, стоманени заготовки, ламарина/, изделията от пластмаса /тръби
и фитинги/, дървения материал, цимента и бетоновите изделия, кабелите,
изолационните материали, оборудването за отопление и гипсокартони, така и на
цената на труда. Ищецът иска предварителен договор от 10.03.2020г., сключен
между страните по делото, да бъде изменен от съда в частта за продажната цена,
като същата да бъде увеличена от договорените 55 900 евро до 72 600 евро, или с
16 770 евро.
Ответникът по насрещния иск А. С. Ф. оспорва същия по основание и по
размер. Оспорва твърденията в насрещната искова молба. Твърди, че няма
конкретни фактически обстоятелства, които да обуславят промяна на продажната
цена. Твърди се, че изложените твърдения във връзка с пандемичната обстановка
имат отношение единствено към срока на изпълнение, но не и към твърдяната
стопанска непоносимост. Оспорва твърдението за наличието на нееквивалентност
на престациите по предварителния договор, като се твърди, че няма съществена
промяна в цените на строителните материали. Оспорва твърдението, че реалната
2
цена на имота е близо с 50% по-висока от първоначално уговорената. Моли съда да
отхвърли иска.
Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на
страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По иска с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД
Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която
другата страна е поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска
от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин се
замести волеизявлението на ответника по сключването на окончателния договор.
За основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД се изискват кумулативно следните
предпоставки: 1) съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с
който ответната страна е поела задължението да сключи окончателен договор,
сключен в съответна форма; 2) притезанието на ищеца за сключване на
окончателен договор да е изискуемо към датата на приключването на устните
състезания пред съда; 3) при поето задължение за сключване на окончателен
договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е собственик на вещта
към датата на приключването на устните състезания пред съда и да са налице
останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред
(чл.363 ГПК).
Представените от по делото писмени доказателства установяват, че страните
са сключили предварителен договор за покупкопродажба и за строителство на
недвижим имот – ателие №*******, находящо се в ж.к.“1 Хоум“ гр.София, от
05.03.2020г. , по силата на който продавачът „Грийнлайф пропърти“ ЕООД се е
задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача А. С. Ф. ателие №
33 в сграда, построена в поземлен имот в адрес гр.София, р-н Възраждане,
ул.“Охридско езеро“ №3, подробно индивидуализиран в договора, за сумата 55 900
евро. Уговорено е изплащането на цената да стане на 5 вноски: 1. 13975 евро се
заплаща при подписването на договора, и тази сума представлява капаро (задатьк).
2. 13975 евро се заплаша в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от
продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата; 3. 13975 евро се заплаша в срок
до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е монтирана дограма на
имота; 4. 8385 евро, се заплаща в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от
продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата; 5. 5590 евро се заплаша в срок
до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец
16 за сградата.
3
Представеният договор от 05.03.2020 г., е сключен в писмена форма за
действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на
проектирания окончателен договор за продажба – индивидуализиран е обект на
правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за
заплащане на парична сума (цена) при разсрочено плащане.
Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно
правоотношение между страните.
Съгласно чл.16 от договора, той влиза в сила и поражда правно действие с
постъпване по сметката на продавача на пълния размер на сумата, представляваща
капаро, платена съгласно условията по договора. От представените платежни
нареждания се установява, че ищецът е заплатил на 02.12.2019г. сума в размер на 9
779,15лв., на 12.03.2020г. сума в размер на 17 553,57лв. и на 06.04.2023г. сума в
размер на 9 781,11лв. Т.е. на 12.03.2020г. /седмица след сключване на договора/,
ищецът е заплатил по сметките на ответника сума в равностойност на 18 869.87
евро, с което е изпълнил задължението си да внесе първата вноска от 13 975 евро
/обстоятелство, прието за безспорно между страните/, поради което договорът е
породил действие за страните.
Съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от предварителния договор
продавачът-ответник е поел задължението в срока на договора или до 31.07.2022 г.
да построи със собствени сили и материали имота да прехвърли правото на
собственост върху същия имот на купувача – ищец. Няма спор по делото, че
окончателен договор не е сключен нито на 31.07.2022 г., нито към датата на
приключване на устните състезавия по делото..
Доколкото ищецът е изпълнил всички възложени нему задължения по силата
на сключения предварителен договор, без това да се сторено от ответната страна,
съдът намира, че считано от 31.07.2022 г. е изискуемо вземането на купувача да
поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Ищецът се явява
изправна страна по него, а доводите в противната насока, поддържани от ответника
се явяват неоснователни.
От представените по делото документи за процесния недвижим имот се
установява безспорно, че към датата на постановяване на решението последният е
собственост на ответника – продавач по предварителния договор.
Установено е освен това от заключението на приетата СТЕ от 14.10.2024г., че
към датата на изготвянето й има издадено разрешение за ползване, като въпреки
това, до датата на приключване на устните състезания, ответникът не е изпълнил
4
задължението си да сключи окончателен договор.
Няма спор между страните, че уговорената цена по процесния договор в
размер на 55 900 евро е заплатена изцяло от ищеца - купувач преди първото с.з. от
09.12.2023г, което е признато за безспорно и ненуждаещо се от доказване по
делото., поради което заявеното възражение /за неизправност на ищеца по
договора/ се явява неоснователно.
С оглед на гореизложеното съдът счита, че между страните по делото е
налице валиден предварителен договор, който следва да бъде обявен за
окончателен, а искът с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяването му
следва да бъде уважен.
По иска с правна квалификация чл.307 от ТЗ
Стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 от ТЗ е основание за
постигане на изменение или прекратяване на облигационната връзка, тогава,
когато липсва съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация
при продължаването й според първоначалните условия създава предпоставки за
възникване на изключителна несправедливост и социално неоправдан резултат в
отношенията между страните. Такава несправедливост би била налице при
нарушаване еквивалентността на престациите. Това изменение или прекратяване
може да бъде постигнато чрез намесата на съда по предявен иск на
заинтересованата страна, който по характера си е конститутивен и внася промяна в
правната и имуществената сфера на страните с цел предотвратяване на такава
несправедливост. Има се предвид съществено изменение на икономическата
конюнктура, при която е бил сключен договорът и при която всяка една от страните
е формирала волята си, преценявайки интереса си да се обвърже и условията при
които да го стори / в този смисъл решение 183 от 21.11.2018 г. по т.д. 542/2018 г. на
Първо ТО на ВКС, решение 255/24.04.2002 г. по гр.д. 1079/01 г. на Пето ГО на ВКС
и др./. Изменението на икономическата обстановка от своя страна следва да е с
оглед наличието на събитие от извънреден характер, което е непредвидимо за
страните към датата на сключване на договора. като длъжникът не може да се
позовава на стопанска непоносимост, след като е изтекъл срока за изпълнение на
договора, какъвто е настоящия случай - съобразно постигнатите уговорки между
страните, ищецът е следвало да сключи окончателен договор до 30.07.2022 г., което
безспорно същият не е изпълнил и както би посочено по-горе, се явява неизправна
страна по предварителния договор.
В насрещната искова молба, ищецът се позовава на пандемията на
5
коронавирусна инфекция и обявеното извънредно положение в страната на
13.03.2020 г. Епидемията от Ковид -19 по естеството си представлява
непредвидимо събитие с извънреден характер, доколкото към датата на сключване
на предварителния договор страните не са могли да предвидят настъпването на
същото. Извънредното положение е отменено на 13.05.2020 г. т.е. два месеца след
сключване на предварителния договор, което не може да се приеме, че е налице
връзка между извънредното положение по повод пандемията от Ковид-19 със
заявеното искане за промяна на уговорената продажна цена, предмет на настоящия
иск. Нещо повече – по отношение на строителството не са предприемани
извърнредни мерки.
Не бе установена по делото и такава нееквивалентност на насрещните
престации, която да обуслови приложението на чл.307 от ТЗ.
В тази връзка, по делото са приети писмени доказателства – строителни и
други, свързани с изпълнението на проекта книжа, изслушани са заключенията на
първоначална и допълнителна комплексна съдебнотехническа и оценителна
експертиза. В заключенията вещите лица подробно са обсъдили ангажираните
писмени доказателства, касателно строителния процес, използваните материали и
платената за тях цена, поради което съдът не ги обсъжда отделно. Заключенията на
експертизата са компетентно изготвени и в пълнота отговарят на поставените
задачи, същите не са оспорени от страните, поради което съдът ги кредитира
изцяло.
От заключенията се установява, че действително в периода от 2022г. до
2024г. се е увеличила стойността на строителните материали. Съгласно приетата
СТЕ от 03.02.2025 стойността на 1 кв.м. от процесния недвижим имот, определена
на база продажните цени , при които ответното дружество е прехвърлило
собствеността върху обекти в същата сграда е в размер на 934 евро или 1837лева,
като средната пазарна цена на процесното ******* на „зелено“ към м.07.2022г. е
39 000 евро, а към м.08-09.2024г. е в размер на 44 500 евро. От същото заключение
се установява и това, че стойността на процесния обект с вслючен ДДС и при
завършено строителство възлиза на 57 201 евро, или по 934 евро на квадретен
метър. Каква е стойността на обекта обаче две години след крайния срок за
изпълнение на договора е ирелевантно по делото.. Уговорената продажна цена в
нейния глобален размер от 55 900 евро, съпоставена с цените на сделките на
„зелено“ по отношение на сходни обекти през 2022г. и през 2024г., посочени по-
горе, надхвърля същите, което не обосновава извод за изключителна
несправедливост и социално неоправдан резултат.
6
Настъпилото известно увеличение в себестойността на строителството води
до съответно намаляване на печалбата на търговеца, но такава продължава да е
налице и не може да става въпрос за непосилност на престацията и противоречие
на справедливостта. Ответникът, като търговец с предмет на дейност покупка,
строеж, проектиране или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба, следва
да понесе намаляването на печалбата си, в резултат на промените в пазара, като
част от нормалния стопански риск.
Поради това, съдът намира предявения насрещен иск за неоснователен и
като такъв същият следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на двата заявени от страните иска и съгласно разпоредбата на
чл.364 ал.1 от ГПК ищецът по първоначалния иск следва да бъде осъден с
решението да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на процесния
недвижим имот. Данъчната му оценка, определена съгласно Приложение № 2 към
ЗМДТ, възлиза на 54 267.20 лв., която е по-ниска от уговорената продажна цена от
55 900 евро. Съгласно чл.47, ал.2, пр. 1-во вр. чл.46, ал.1 ЗМДТ вр. с чл. 35 ал.2 от
Наредба за определяне на размера на местните данъци на СОС /3%/, местният
данък, платим по сметка на СО, възлиза на 3 298.37 лв., който ищецът дължи.
Ищецът дължи и такса по прехвърлянето на собствеността върху имота-в
полза на Софийски градски съд в размер на 722.39 лева - нотариална такса,
съобразно чл.ІІ т.8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
По разноските
Предвид основателността на първоначалния иск и неоснователността на
насрещния иск разноски се дължат на ищеца. Съгласно представения списък и
доказателства разноските на ищцата са в размер на 15 539.31 лева, които се
присъждат изцяло.
Разноски на ответника не се дължат
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД по иск на А.
С. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „*******, срещу
„Г’РИЙНЛАЙФ-ПР0ПЪРТИ“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление в гр. София, ул.Златен рог № 20-22, ет.7, сключения между страните
предварителен договор от 05.03.2020 г. за покупко-продажба на недвижим имот в
7
Жилищен комплекс „1 Хоум” София, а именно: ******* /тридесет и три/, находящо
се във вход „В“ (буква „В“), на седми етаж, кота +18,82, с чиста застроена площ
51,54 (петдесет и едно цяло и петдесет и четири стотни) кв.м., състоящ се от:
входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при
съседи: ателие 32, външен зид, ателие 34, коридор, отгоре - ателие 39, отдолу -
ателие 27, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
9,51 (девет цяло и петдесет и една стотни) кв.м., с обща площ 61,05 (шестдесет и
едно цяло и пет стотни) кв.м. заедно с припадащите се към апартамента идеални
части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена
сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.305.507
/шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет, точка,
петстотин и седем/ по КККР, одобрени със Заповед РД-18-32/01.04.2016 г. на изп.
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул.
*******, с площ 10611 кв.м. /десет хиляди шестстотин и единадесет квадратни
метра/, трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с
идентификатор 68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ с
идентификатор 68134.305.408, ПИ с идентификатор 68134.305.493, ПИ с
идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор 68134.305.491,
ОСЪЖДА А. С. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „*******,
да заплати на Столична община на основание чл.44 и сл. ЗМДТ сумата от 3 298.37
лева - местен данък за придобиването на процесния имот.
РАЗПОРЕЖДА на основание чл. 364 от ГПК съдът разпорежда да се впише
възбрана върху имота, до изплащането на тези разноски от ищеца.
ОСЪЖДА А. С. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „*******,
да заплати по сметка на Софийски градски съд сумата от 722.39 лева - държавна
такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Г’РИЙНЛАЙФ-ПР0ПЪРТИ“ ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление в гр. София, ул.Златен рог № 20-22,
срещу А. С. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „*******, иск с
правно основание чл. 307 от ТЗ - за изменение на предварителен договор от
05.03..2020 г. в частта относно увеличение на продажната цена от 55 900 евро на 72
670 евро като неоснователен.
ОСЪЖДА „Г’РИЙНЛАЙФ-ПР0ПЪРТИ“ ЕООД, ЕИК *********, седалище
и адрес на управление в гр. София, ул.Златен рог № 20-22, да заплати на А. С. Ф. с
ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „*******, сумата от 15 539.31 лева –
8
разноски по делото.
НАРЕЖДА на основание чл.364, ал. 2 ГПК на страните да не се издава
препис от решението, докато по делото не бъдат представени доказателства за
плащане на присъдените местен данък и държавна такса, както и до представяне
по делото на декларация по чл.364, ал.2 ГПК, че ищецът няма непогасени
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и
задължителни осигурителни вноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
9