Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. П.,27.05.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД гражданска колегия в открито заседание на двадесет и седми април през две
хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:АНИ ХАРИЗАНОВА
при секретаря Наталия
Димитрова като разгледа докладваното от съдията Харизанова гр.д.№960 по описа
за 2020
година и за да се произнесе
взе предвид следното :
В исковата си молба срещу „Б.“ООД с ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление град П., ул.“С. К.“№11, ет.7, ап.21
представлявано от управителя М.А.Ц. ищцата Е.Н.Д. с ЕГН ********** ***
твърди, че на 01.11.2019 са сключили с
ответника договор за наем, по силата на който ищцата в качеството си на наемодател е отдала на
ответника под наем недвижим имот , представляващ търговски обект с площ от
59.45кв.м., съставляващ самостоятелен обект в сграда по КККР на град П., с
идентификатор на обекта 55155.504.270.1.5 с административен адрес на имота в
град П., бул.“Б.“ №56, ет.1 разположен на едно ниво в сграда №1 , находяща се в
поземлен имот с идентификатор 55155.504.270 с предназначение на обекта за
„търговска дейност“. В т.1.1.3 от договора е
посочено, че имотът ще се ползва за магазин. Страните са договорили
месечен наем в размер на 650лв. и срок за плащане до 30то число на текущия
месец. Срокът на действие на договора е една година като е уговорено, че страните имат право
да прекратят едностранно договора с
едномесечно предизвестие , а за наемодателя едностранно без предизвестие ако
наемателя наруши клаузата на чл.3.1 от договора за повече от 5 дни.Ответникът
като наемател се е задължил да плаща както определения наем така и разходите за
ток, парно , вода, телефон и други разходи за ползване на имота. Наемодателят
се е задължил да предаде имота в състояние , в което е бил при огледа, извършен
преди подписването на договора за наем и да подсигури несмущавано ползване на
имота от наемателя за срока на договора. Твърди се, че ответникът не е изпълнил
поетите си договорни задължения като не
е платил дължимите на ищеца месечни наемни вноски за периода от 01.11.2019г до
01.05.2020г. поради което и на основание чл.6.1 от договора същият дължи и
неустойка за неизпълнение в размер на 2
месечни наема. Твърди се, че ответникът е бил длъжен съгласно чл.3.1 от
договора да заплака всички текущи разходи по наемане на имота и съгласно чл.5.2 при напускане е длъжен да
представи документи за платените консумативи. Твърди се, че на 07.04.2020г
ищцата е връчила на ответника съгласно
чл.5.1 от договора едномесечно предизвестие за прекратяване на договора,
изтичащо на 07.05.2020г., от която дата договорът се счита прекратен.
Ответникът е поел задължението да заплати всички текущи сметки за ток, вода и други разходи до изтичане на дадения с предизвестието срок,
но не сторил това. Моли се съда да бъде осъден ответника да заплати на ищеца общо
сумата от 6 300лв по процесния договор за наем, включваща шест броя наемни вноски всяка по 650 лв. за
периода ноември 2019 до май 2020г., както и сумата от
1 300лв. представляваща неустойка за
неизпълнение на договорно задължение съгласно чл.6.1. от договора и сумата от 1100лв. разноски за ползване на
имота, включваща консумирана и незаплатена електроенергия за месеците март и
април 2020г , ведно със законната лихва считано от датата на депозиране на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата. Претендират се сторените
по делото разноски. В подкрепа на твърденията си ищцата ангажира доказателства.
В срока
по чл.131 от ГПК от ответното дружество, чрез пълномощника му адв.П.П., е
подаден писмен отговор, с който не се
оспорва факта, че между страните е бил
сключен валиден договор за наем от 01.11.2019г., както и че същият е бил
прекратен, считано от 07.05.2020г. по силата на двустранно подписано
уведомление за прекратяване на този договор.Твърди се, че това уведомление има
характер на двустранно споразумение/ анекс/към договора за наем, а не на едностранно предизвестие или
уведомление за прекратяването му.Оспорва се твърдението, че от сключването на
договора за наем от 01.11.2019г до неговото прекратяване на
07.05.2020гответното дружество не е заплатило нито месечна наемна вноска. Твърди се, че ежемесечно е
заплащан наема. Заплащани са ежемесечно и всички режийни разноски. Твърди се,
че всички наемни вноски за целия исков
период, възлизащи в общ размер на 3900лв., са били заплащани лично от управителя на дружеството М. Ц. на
ищцата като това е ставало на ръка, тъй като очаквала, че търговските им ще
почиват на плоскостта на взаимното доверие.Твърди се, че наемодателя се
възползва от собствената си
недобросъвестност за да получи наемните вноски втори път.Оспорва се
твърдението, че ответникът не е заплатил консумираната от него електроенергия.
Същата е заплатена директно от наемателя
на „ЕВН Б. електроснабдяване“ЕАД. Ответникът възразява, че разпоредбата на
ч.6.1 от договора за наем от 01.11.2019г. е нищожна , тъй като предвижда, че
неизпълнението на самия чл.6.1 от договора води до начисляване на неустойка.
Това е уговорка с невъзможен предмет , поради което е нищожна на основание
чл.26,ал.2 от ЗЗД. Дори цитираната разпоредба да не е нищожна, то тя не урежда
хипотезата, при която при неизплащането
на наемни вноски се дължи неустойка от наемателя, поради което тази претенция е
неоснователна.Моли се исковете да бъдат
отхвърлени. Претендират се разноски. Сочат се доказателства.
С
определение №260420 от 17.11.2020г. производството по делото е прекратено досежно осъдителния иск за заплащане на
сумата от 1 100лв. представляваща разходи за ползване на имота /
консумиране и незаплатена електроенергия/ за месеците март и април 2020г. по
договор за наем от 01.11.2019г.
Пазарджишкият
районен съд след като се запозна с изложените в исковата молба фактически
твърдения, след като съобрази доводите на страните и обсъди и анализира
събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност, при спазване на
разпоредбата на чл.235 от ГПК прие за установено следното от фактическа страна.
Не е спорно между
страните, а и от приетите писмени доказателства се установява, че ищцата и ответното дружество са сключили
договор за наем, по силата на който ищцата в качеството на наемодател е предоставила на ответното дружество в
качеството на наемател за временно и възмездно ползване на собствен недвижим
имот, представляващ търговски обект с площ от 60 кв.м., находящ се в гр.П.,
бул.“Б.“№56. Наемателят се е съгласил да заплаща месечен наем в размер на
650лв., платим до- 30 то число на текущия месец. Съгласно чл.4.1 срокът на договора е 12
месеца, считано от 01.11.2019г. В чл.5 е уговорен начин за прекратяване на
договора като съгласно чл.5.1 договорът
може да бъде прекратен едностранно с едномесечно предизвестие на една от страните, както и едностранно без
предизвестие от страна на наемодателя ако
наемателя с повече от 5 дни закъснее да плати определения в договора наем
или консумативни разходи при ползване на имота. Съгласно чл.6.1 от договора при
нарушаване на клаузите на чл.6.1 на настоящия договор виновната страна дължи
неустойка в размер на два месечни наема.
Ищцовата страна е
представила като писмено доказателство двустранно подписано уведомление за
прекратяване на договора за наем от 07.04.2020г., от съдържанието на което се установява, че двете страни се споразумяват на основание чл.5.1 от договора да прекратят
договорните си взаимоотношения като наемателят трябва в едномесечен срок да
освободи наетото помещение и да заплати всички сметки за ток, вода и други
разходи.
Въз основа на
така очертаната по делото фактическа обстановка от правна страна съдът прави
следните изводи:
Предявени са два
обективно кумулативно съединени осъдителни искове – иск с правна основание
чл.232, ал.2 от ЗЗД и иск по чл.92 от ЗЗД
По иска с правно
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД съдът намира следното:
Ищцата претендира
заплащане на шест месечни наемни вноски
всяка в размер на 650 лв. за периода
месец от месец ноември 2019г до месец май 2020г.
За да бъде уважен
този иск ищецът следва да докаже наличието на определени в закона материално
правни предпоставки , а именно:1/
съществуване на валидно облигационно отношение между страните по делото,
черпещо правна опора в договора за наем, 2/ че е изправна страна по
правоотношение, тоест че е изпълнил своите задължения по двустранната
облигационна връзка, 3/ настъпване на
падежа на заплащане на наемната цена по договора и размера на неизплатените задължения. В
тежест на ответника е да установи, че е
платил.
Между страните не
бе спорно, а и този факт е доказателствено обезпечен от анализираните по-горе
писмени доказателства, че за периода от 01.11.2019г до 07.05.2020г. ищцата и
ответното дружество са били във валидно учредена договорна връзка, по силата на
която ищцата е предоставила на ответника
за временно ползване процесния недвижим имот, който имот е с търговско
предназначение. Оттук следва извода, че ищцата е изправна страна по облигационната
връзка с ответника, както и че е
изпълнила основното си задължение
по наемното правоотношение- да предаде за временно ползване/ през исковия
период/ вещта – предмет на договора.
Ответното
дружество в качеството му на наемател по този договор е поел насрещно задължение да заплаща месечна
наемна цена в размер на 650лв., платима до 30-то число на текущия месец.
Основният спорен
между страните въпрос е извършено ли е плащане от ответното дружество на уговорената наемна цена през исковия
период , който е шест месеца и обхваща месеците ноември и декември 2019г и
месеците януари, февруари март и април 2020г.
Процесният
договор за наем е съставен в писмена форма, подписан е двустранно и съдържа
всички необходими и изискуеми за този вид договор реквизити. Този договор по
своята правна природа е частен диспозитивен документ, удостоверяващ
волеизявленията на страните по делото съответно
на ищцата в качеството и на
наемодател и на ответното дружество в качеството му на наемател.
Ответното
дружество положи усилия с гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетелите Светослава П. и Стойко Божков
да установи плащане на наемните вноски по процесния договор, срещу събирането
на които доказателства ищцата чрез пълномощника си изрично възрази ,поради тяхната недопустимост.
В настоящия
случай намира приложение забраната, разписана в
чл.164, ал.1,т.4 от ГПК.Тази забрана според разпоредбата на чл.164, ал.2
от ГПК може да се преодолее само при
изрично съгласие на страните, което не е
налице в настоящия случай, предвид както се посочи по-горе категоричното противопоставяне на ищцовата
страна да се разпитват свидетели за факта на плащане на наемните вноски. В
конкретния случай не са налице и предвидените в чл.165 от ГПК изключения , при
които са допустими свидетелски показания, поради което съдът не обсъжда и не
преценява показанията на св.П. и св.Божков досежно извършените плащания на
парични суми от наемателя , тъй като свидетелски показания са недопустими предвид забраната със
свидетелски показания да се доказва погасяване на установени с писмен акт /
какъвто е процесния договор за наем от 01.11.2019г./ задължения / в този смисъл
е Решение №38 от 29.04.2011г по търг.д.№304/2010г на II т.о. на ВКС/ За пълното на
изложението следва да се отбележи, че забраната, заложена в чл.164, ал.1,т.4 от ГПК е създадена в интерес на правната сигурност. Изпълнението на парични
задължения поначало се доказва посредством разписка или банков документ за
плащане. Съгласно чл.77 ал.1 от ЗЗД при
изпълнението длъжникът може да поиска от кредитора разписка, включително да
откаже изпълнение до надлежно документално удостоверяване на плащането. При
възникнал спор плащането на уговорената в договора наемна цена се удостоверява
с разписка, издадена от наемодателя и удостоверяваща извършеното плащане . Няма
пречка плащането да се удостовери и с банков документ. Полагането на грижа за
собствените дела като добър стопанин изисква плащането на носимия паричен дълг
да бъде предложено от длъжника срещу надлежно удостоверяване на погашението.
При отказ на кредитора да извърши нарочно отбелязване, платецът е следвало да
задържи предложеното изпълнение, евентуално по реда на чл.97 от ЗЗД да се
освободи като предаде дължимото за
пазене в подходящо място , определено от районния съд по местоизпълнението.
Такова поведение нито се твърди от страна на ответника, нито се доказа.
Изводи за плащане
на наемните вносни съдът не би могъл да черпи от съдържанието на уведомление за
прекратяване на договора за наем, съдържащо се на лист 13 от делото и от изявлението
на свидетеля Божков, че не знае да е
имало спор между страните за неплатен наем/ в каквато насока пълномощникът на
ответника разви доводи в хода на устните
състезания/. Уведомлението урежда
момента на прекратяване на договора. Следва да се има предвид, че страните не
спорят по факта на прекратяване на договора както и относно основанията за прекратяване.
Ако в това уведомление изрично бе залегнало изявление на ищцата в смисъл, че
няма претенции спрямо наемодателя във
връзка с плащането на наемната цена по договора,каквото в настоящия случай
очевидно липсва, би могло да се разсъждава евентуално в посока, че страните са
постигнали на извънсъдебно уреждане на
спора.
Предвид
изложеното съдът намира ,че искът по чл.232
ал.2 от ЗЗД е основателен и като такъв следва да бе уважен като следва да се осъди ответното дружество да заплати на
ищцата сумата от 3 900лв.
представляваща сбора от шест неплатени
месечни наемни вноски/ всяка по 650 лв./
по договор за наем от 01.11.2019г
за периода месец ноември 2019г до месец май 2020г., ведно
със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба- 13.05.2020г до окончателното изплащане
на сумата.
По иска с правно
основание чл.92 от ЗЗД съдът намира следното:
Фактическият
състав, който следва да се осъществи , за да възникне основание за заплащане на
неустойка за неизпълнение на договор е: наличие на валидно договорно задължение
, уговорена неустойка , неизпълнение на задължението.
Безспорно се
установи, че страните са били във валидно учредена облигационна връзка по
договор за наем, сключен на 01.11.2019г и прекратен на 07.05.2020г.
Ищцата претендира
заплащане на неустойка в размер на два наема
за неизпълнение на задължение за плащане на наемните вноски. Позовава се на чл.6.1 от договора и твърди, че неустоечната
клауза е разписана/ тоест е уговорена
между страните / именно в този текст. От съдържанието на чл.6.1 съдът не би
могъл да извлече извод, че страните са уговорили неустойка за неизпълнение на договорното задължение за плащане на наемните
вноски. Ето защо съдът намира, че искът
за заплащане на сумата от 1300лв., представляваща неустойка за неизпълнение на
договорно задължение е неоснователен и като тъкав следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Предвид изхода на
делото и двете страни имат право на разноски. Ищецът има право на разноски с
оглед уважената част от исковете, а ответника има право на разноски с оглед отхвърлената част от исковете/ чл.78,
ал.3 от ГПК/ и по
осъдителния иск, по отношение на който производството по делото е
прекратено / чл.78, ал.4 от ГПК/. Ищецът е направил разноски за държавна такса и адвокатско
възнаграждение . Ответникът е направил разноски за адвокатско възнаграждение.Двете
страни са направили разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 650лв. и
тъй като са били предявени три иска,съдът приема, че по всеки иск направените
разноски за адвокат са по равно – 216.66лв. тъй като липсват други данни. Ето защо ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищеца разноски в размер на 372.66лв. / от които ДТ- 156лв. и
216.66лв. адвокатско възнаграждение/. Ищецът следва да бъде осъден да заплати
на ответника сумата от 433.32лв.
разноски за адвокатско възнаграждение/ от които 216.66лв.адвокатско
възнаграждение по отхвърления осъдителен иск и 216.66лв. по
осъдителния иск, досежно който производството по делото е прекратено.
Воден от
горното Пазарджишкият районен съд
Р Е Ш И
:
ОСЪЖДА „Б.“ООД с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление град П., ул.“С. К.“№11, ет.7,
ап.21 представлявано от управителя М.А.Ц. да заплати на
Е.Н.Д. с ЕГН ********** *** сумата
от 3 900лв., представляваща сбора
от шест неплатени месечни наемни вноски/ всяка по 650 лв./ по договор за наем от 01.11.2019г за периода
месец ноември 2019г до месец май
2020г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба- 13.05.2020г до
окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Е.Н.Д. с ЕГН **********
*** срещу Б.“ООД с ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление град П., ул.“С. К.“№11, ет.7, ап.21 представлявано от
управителя М.А.Ц. иск по чл.92 от ЗЗД
за заплащане на сумата от 1 300лв., представляваща неустойка за
неизпълнение на задължение по договор за
наем от 01.11.2019г.
ОСЪЖДА „Б.“ООД с ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление град П., ул.“С. К.“№11, ет.7, ап.21
представлявано от управителя М.А.Ц. да
заплати на Е.Н.Д. с ЕГН ********** ***
сумата от 372.66лв. разноски по делото.
ОСЪЖДА Е.Н.Д. с ЕГН **********
*** да заплати на „Б.“ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
град П., ул.“С. К.“№11, ет.7, ап.21 представлявано от управителя М.А.Ц. сумата
от 433.32лв. разноски по делото.
Решението подлежи
на обжалване с въззивна жалба пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :