Р Е Ш Е
Н И Е
№ 260175
гр. Н., 04.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Н.СКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, шести състав в публично заседание на двадесети юли две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: В.С.
при участието на секретаря А.Г., като разгледа гр. д. № 1133 по описа на Районен съд Н. за 2020г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
отрицателен установителен иск за собственост с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК.
От
ищцата Е.К.М. срещу ответниците А.Х.Х. и Ж.Д.Х. е предявен иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване, че не са собственици на: 1. самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***** по КККР на гр. Н. – склад №*, с адрес в гр. Н., ж. к. „Ч.М.“
ет. *, с предназначение – за склад, брой нива на обекта – 1, с посочена в
документа площ – 43,74 кв. м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж
- *****, под обекта – *****, над обекта – *****; 2. самостоятелен обект в
сграда с идентификатор ***** по КККР на гр. Н. – склад № *, с адрес в гр. Н.,
ж. к. „Ч.М.“ ет. *, с предназначение – за склад, брой нива на обекта – 1, с
посочена в документа площ – 45,46 кв. м., при съседни самостоятелни обекти: на
същия етаж - *****, под обекта – *****.2.3, над обекта – *****.2.9. Ищцата
сочи, че сключила с М.Т. предварителен договор за покупко-продажба от
05.07.2013г., по който последната се задължила да й прехвърли апартамент №*,
ляв, на площ от 45,46 кв. м., ведно с 9,18 кв. м. идеални части в гр. Н., кв. Ч.М.
в сграда върху ПИ с идентификатор ***** – в двумесечен срок от въвеждане на
сградата в експлоатация и заплащане на цената. Твърди, че на 09.07.2013г. превела
сумата, а владението й било предадено от юли 2013г. Излага, че със споразумение
от 18.08.2015г. резервирала покупката на апартамент 6 – десен, ет. 4, като оттогава
й било предадено владението на имота. Сочи, че с предварителен договор от
03.11.2018г., сключен между същите страни, договорила закупуването на
апартамент № *, десен, на площ от 45,46 кв. м., в същата сграда, като срок за
прехвърляне с нотариален акт не бил уговорен, а сумата била заплатена на същата
дата. Твърди, че впоследствие установила, че М.Т. не е собственик на имотите,
тъй като не разполагала с учредено право на строеж или право на собственост, а
същите представлявали незаконно строителство. Сочи, че през 2020г. узнала за
вписана възбрана върху имотите с взискател А.Х. и длъжник М.Т.. Излага, че на
10.11.2020г. с 2 бр. нотариални актове М.Т., чрез пълномощник – А.Х., прехвърлила
на последния собствеността върху СО с идентификатор *****, обект склад №* на
трети етаж в сграда с идентификатор *****.2, с площ по документация 43,74 кв.
м. и СО с идентификатор *****, представляващ склад № *, площ 45,46 кв. м.
Намира, че тези сделки не са породили ефект, тъй като М.Т. не е разполагала с
правото на собственост върху тези обекти. Сочи, че Х. не е разполагал с
представителна власт да извърши прехвърлянето сам на себе си, тъй като в
пълномощното нямал такива правомощия. Счита, че се е споразумял във вреда на
представлявания. Намира, че и споразумение от 09.11.2020г., сключено между Т.и Х.
е недействително - във вреда на представлявания. Обръща внимание, че схемите на
самостоятелните обекти в нотариалните актове се отнасят за други обекти. Сочи,
че владението и на двата склада продължава да се упражнява от нея, но получила
уведомление от Х. да ги освободи. Твърди, че към придобиването на имотите Х.
бил в брак с Ж.Х.. Развива съображения за приложимост на чл. 92 от ЗС към
настоящия случай. В тази връзка сочи, че собственик на процесните обекти е
Община Н., а не ответниците. Излага подробни доводи в подкрепа на твърденията
си, като обсъжда и събраните по делото доказателства, вкл. изготвените
експертизи.
С тези доводи моли предявеният иск да бъде уважен. Претендира
разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК от ответниците А.Х.Х. и Ж.Д.Х., чрез процесуалния им
представител, е подаден отговор на исковата молба, с който искът се оспорва
като недопустим и неоснователен. Развиват се подробни съображения за
недопустимост на иска. Акцентира се върху постановките на Тълкувателно решение
№ 8/2012г. на ОСГК на ВКС. Твърди се, че правото на собственост е възникнало на
основание учредено от Община Н. право на строеж, прехвърлено с нотариален акт
от 09.02.2012г. Сочи се, че строежът е реализиран при издадено разрешение за
строеж и спазване на изискванията на закона. Оспорва се твърдението, че ищцата
владее имотите на годно правно основание. В тази връзка се навежда, че
предварителните договори са развалени по право. Сочи се, че цената по тях не е
била заплатена от ищцата. Твърди се, че от 04.07.2017г. Г.Т. не е разполагал с
представителна власт да представлява М.Т.. Развива подробни съображения за
законност на сградата От съда се иска да отхвърли претенцията на ищцата.
Претендират се разноски. Оспорва се претендирания от другата страна адвокатски
хонорар като прекомерен.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и
съобразно чл. 12 ГПК намира, че по делото се установява следното от фактическа
и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК в тежест на ищцата е да докаже фактите, от
които произтича правният й интерес от предявяването му, а в тежест на ответниците
да докажат съществуването на отричаното от ищцата право на собственост върху самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***** и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***** по КККР на гр. Н..
В тълкувателно
решение № 8/27.11.2013
г. на ВКС по тълк. д. № 8/2012 г., ОСГТК е прието, че правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск за
собственост и други вещни права е налице когато: ищецът притежава самостоятелно
право, което се оспорва; позовава се на фактическо състояние или има възможност
да придобие права, ако отрече правата на ответника. Подобно разбиране е застъпено
и в последващата практика на върховната инстанция – напр. Определение №*26 от
04.06.2020г. по гр.д. № 4857/2019г. по описа на III гр. о. на ВКС. Както е
установено в хода на делото - в исковата молба се съдържат твърдения за
фактическо състояние и за възможност на ищцата да придобие права. Ето защо от
съществено значение е дали в рамките на разпределената доказателствена тежест
ищцата е доказала факти, които установяват правния й интерес.
Тук е моментът да
се посочи, че ищцата обосновава правния си интерес с наличието на владение от
нейна страна върху процесните обекти – за апартамент №* от края на юли 2013г.,
а за апартамент № * – от 18.08.2015г. Твърденията й са, че е придобила
владението въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на имот от
05.07.2013г. (за апартамент №*) и споразумение от 18.08.2015г. за резервиране
покупката на апартамент № *, с последващ предварителен договор за покупката му
от 03.11.2018г.
Видно от
предварителен договор за покупко-продажба от 05.07.2013г. (на л. 8 – л. 9 от
делото) св. Г.Митев Т., като пълномощник на М.Т., се съгласил да бъде продаден
на ищцата М. следният обект: апартамент №*, ляв, на площ от 45,46 кв. м., ведно
с 9,18 кв. м., като апартаментът, ведно с общите части, възлиза на 54,63 кв.
м., изграден в жилищна сграда в гр. Н., кв. „Ч.М.“, в ЗП № 2, със застроена
площ от 84 кв. м., разгъната застроена (бруто) площ от 259 кв. м., състояща се
от три жилищни етажа съгласно одобрени (съгласувани) проекти от 24.08.2011г. на
главния архитект на община Н. и разрешение за строеж № *3 от 27.10.2011г. на
главния архитект на Община Н.. Със споразумение за въвеждане във владение в
имот преди сключването на договор за покупко-продажба от 18.08.2015г. (на л. 15
от делото) ищцата, в качеството си на владелец на ап. 5, ет. 4 (ляв) в сграда в
кв. „Ч.М.“ – ЗП 2, по силата на сключен договор за покупко-продажба на ап. 5 от
05.07.2013г., изразява съгласие да ползва и ап. 6 на същия етаж – ет. 4
(десен), да го ремонтира и обзавежда. Страните се споразумели, че следва да
сключват предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот. На това
основание на 03.11.2018г. бил сключен и предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот (на л. 16 – л. 17 от делото), по силата на
който св. Г.Т., като пълномощник на М.Т., се съгласил от нейно име на ищцата да
бъде прехвърлен апартамент № * (десен), на площ от 45,46 кв. м., в жилищна
сграда в гр. Н., кв. „Ч.М.“, в ЗП № 2 (две), съгласно одобрени проекти от
24.08.2011г.
Съдът намира, че по
делото са събрани множество доказателства, които са в насока, че по силата на
тези предварителни договори, на ищцата било предадено владението върху СО с идентификатор *****, обект склад №*
на трети етаж в сграда с идентификатор *****.2, с площ по документация 43,74
кв. м. и СО с идентификатор *****, представляващ склад № *, площ 45,46 кв. м. На първо място от заключението
на приетата по делото съдебно-техническа експертиза (неоспорено от страните в
частта му относно техническите характеристики на обектите) на л. 222 – л. 232
от делото се установява, че на нивото на входа на процесната сграда (с
идентификатор *****.2) е разположена само аптека, на кота +2,76 са разположени
апартаменти 1 и 2, на кота +5,52 са разположени апартаменти 3 и 4, на кота
+8,28 са разположени апартаменти 5 и 6, а на кота +11,04 – апартаменти 7 и 8.
На място в сградата вещото лице е установило, че ищцата М. (която е допуснала
вещото лице до оглед) обитава помещенията, които не са отразени в проектите от
24.08.2011г., а фигурират единствено в идеен проект по част „Архитектура“,
одобрен на 15.11.2012г. В този проект обитаваните от ищцата жилища са посочени
като „складове“, чиито вътрешни стени и врати на отделните помещения са
идентични с жилищата на долните етажи. Вещото лице е установило, че ищцата
обитава имотите на кота +8,28, вписани в кадастъра като СОС с идентификатор *****
и СОС с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. Н.. Вещото лице констатирало, че кота +8,28 отговаря на етаж * по
кадастралната карта и етаж 4 по архитектурните планове. Както се посочи – в
тази част заключението на експертизата не е оспорено и се кредитира от съда
като обективно, компетентно и безпристрастно. На следващо място – по делото са
поставени допълнителни задачи на вещото лице, като със заключение (на л. 308 –
л. 323 от делото) е направен извод, че жилище 5 и жилище 6, находящи се в
процесната града на кота +8,28 са описани като СОС с идентификатор ***** и СОС
с идентификатор ***** в нотариален акт № **, том *, рег. №***, дело №*** от
****г. и нотариален акт **, том *, рег. №***, дело №*** от ****. (на които
ответниците основават правото си на собственост). Вещото лице е допуснато на
07.07.2021г. за замерване на тези апартаменти, като достъп отново е осигурен от
ищцата М.. При замерването е установено, че площта на апартамент №* е 44,54 кв.
м., а на ап. № * – 44,42 кв. м. Схемата от замерването съвпада по разположение
и посочени квадратури с идейните инвестиционни проекти от 15.11.2012г.
На следващо място
от показанията на свидетелите К.(приятелка на ищцата) се установява, че М. през
2013г. на основание предварителен договор се нанесла да живее в апартамент №*,
а през 2015г. започнала да живее и в апартамент № *. На предявената на
свидетелката снимка от заключението на вещото лице тя потвърждава, че ищцата
владее апартаментите на кота +8,28, на четвърти етаж от сградата. От
показанията на свидетелката се установява, че ищцата получила заплахи от лице с
име „А.“ в насока да напусне жилището, като на 25.04.2021г. електромерите за
тези апартаменти били изкарани. От показанията на св. Т. се установява, че той
подписал предварителен договор с ищцата М. за апартамент на трети етаж – ляв,
визуално на четвъртия етаж, като още при закупуването на първия апартамент го
обзавела и се нанесла в него с майка си. Впоследствие, около 2015г., закупила и
съседния апартамент. На предявена снимка от заключението на експертизата
свидетелят посочва, че апартаментите, които ищцата владее, са на кота +8,28.
Видно от
уведомление (на л. 33 от делото), подписано от ответника А.Х. (подписът върху
уведомлението не е оспорен по делото) на 04.12.2020г. уведомил ищцата М., че той
е собственик на самостоятелни обекти – складове с идентификатор ***** и *****.
Приканил я в срок от 7 дни от получаване на уведомлението да изнесе от
апартаментите всички свои вещи.
Съдът намира, че
всички тези писмени доказателства, гласни доказателствени средства и експертни
заключения, установяват по безспорен начин, че от 2013г. (за апартамент 5) и
2015г. (за апартамент 6) и към момента на приключване на съдебното дирене по
настоящото дело, ищцата упражнява фактическа власт върху СО с идентификатор ***** и СО с идентификатор *****, за които ответниците
притежават титули за собственост – нотариален акт за прехвърляне на недвижим
имот в погашение на задължение № **, том *, рег. №***, дело №*** от ****г. на
нотариус Стоян Ангелов (на л. 29 – л. 30) и нотариален акт **, том *, рег.
№***, дело №*** от ****. на нотариус Стоян Ангелов (на л. 31 – л. 32 от
делото).
Спорен по делото е
въпросът дали тази фактическа власт може да обоснове правния интерес на ищцата
за предявяване срещу ответниците на отрицателен установителен иск. Както е
прието в Определение № 23 от 20.01.2020г. по гр.д. № 2626/2019г. по описа на
ВКС, I гр. о. съществува правен интерес на ищеца
от провеждане на отрицателния установителен иск за собственост, обоснован с възможността за придобиване на
имоти по давност въз основа владение, упражнявано на базата предварителен
договор. В Решение № 47 от
21.07.2021г. по гр.д. № 2925/2020г. по описа на II гр. о. на ВКС е прието, че за
обосноваване на правен интерес е достатъчно ищецът да е в позиция на
правни очаквания да придобие собствеността, а въпросът за
евентуалната идентичност на имотите на ищеца и на
ответника, по отношение на които се търси
съдебна защита чрез отричане правото на собственост на ответника, следва
да се интерпретира само и единствено от гледна точка на наличието на правен интерес. В определение №*2 от 16.02.2021г. по гр.д. № 3641 от 2020г. по описа на I гр. о. на ВКС е застъпено
разбирането, че без правно значение за наличието на правен интерес е обстоятелството дали владението е установено въз
основа на предварителен договор с или без уговорка за предаване на владението,
или ищците са се самонастанили в имота, тъй като и при така нареченото завладяване
според презумпцията на чл. 69 ЗС се предполага, че упражняващият фактическата
власт държи вещта за себе си, т. е. налице е качеството на
владелец. Съгласно Решение
№ 135 от 03.02.2020г. по гр.д. № 980/2019г. по описа на II гр. о. на ВКС в практиката на
върховната инстанция безусловно се приема, че с отрицателен установителен
иск могат да се защитават и фактически състояния. Интерес от
предявяване на отрицателен установителен иск е налице и когато ищецът има
възможност да придобие имота на оригинерно основание или по реституция, ако
отрече претендираните от ответника права.
От прегледа на
трайната съдебна практика на върховната инстанция може да се направи извод, че
с приоритет е фактическото състояние, като всяко едно владение по смисъла на
чл. 69 от ЗС може да се защитава с отрицателен установителен иск по чл. 124 от ГПК. Предварителните договори имат значение дотолкова, доколкото от тях се
извлича намерението на владелеца да държи вещта като своя, но дори и при липса
на предварителен договор (или наличие на известни неточности в него) лицето,
което осъществява фактическа власт, отново следва да се приеме за владелец, ако
не държи имотите на правно основание, определящо го като държател (напр.
договор за наем или заем за послужване). В настоящия случай правното основание,
въз основа на което фактическата власт върху процесните самостоятелни обекти е
предадена на ищцата, са два броя предварителни договори. Ето защо тя е
осъществявала владение върху тях със знанието и намерението, че в бъдеще ще
придобие собствеността върху имотите (каквото е нормалното развитие на
обществени отношения при сключване на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот – арг. от чл. 19 от ЗЗД). Вярно е, че според заключението на вещото
лице по съдебно-техническата експертиза в предварителните договори са цитирани
проектите от 24.08.2011г., в които кота +8,28 изобщо не е предвидена, респ.
според тези проекти апартаментите са на кота +5,80. В тази връзка описанието на
имотите в предварителните договори не е особено прецизно, тъй като към момента
на сключването им вече са действали и проектите от 2012г. Волята на страните,
че предмет на предварителните договори са апартаменти на 4 етаж, се извежда
безсусловно от подписаното споразумение от 18.08.2015г. (на л. 15 от делото),
където и двата апартамента са цитирани като такива на 4 етаж. В проектите от
24.08.2011г. не е предвиден четвърти етаж на сградата (видно от заключението на
съдебно-техническата експертиза), поради което може да се направи извод, че в
предварителни договори (в нарушение на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД) обектите, предмет
на бъдещите прехвърлителни сделки, не са описани по прецизен, точен и отговарящ
на действителното положение начин. Това разминаване обаче не променя установеното,
че страните са имали предвид апартаментите на етаж 4 и именно тези апартаменти
са предадени на ищцата. Т.е. намерението й да ползва апартаментите като свои се
е формирало, тъй като е притежавала предварителни договори, въз основа на които
е получила определени апартаменти и е установила фактическа власт върху тях.
Тук е моментът да се посочи, че в описанието по предварителните договори не е
посочен етаж на апартаментите или кота на местонахождението им в сградата. От
приетата по делото съдебно-техническа експертиза става ясно, че единствено чрез
специални знания на вещо лице, свързани с разчитане на различните проекти, може
да се изведе определено местоположение на апартаментите според описанието по
предварителните договори. Поради изложеното съдът приема, че към момента на
предаване на владението за ищцата не е имало съмнение, че получава такова върху
обеките по предварителните договори. Ето защо още към 2013г. и 2015г. тя е
формирала намерение за своене на вещите и следва да се определи като техен владелец.
Съобразно формираната практика на ВКС – дори и тези предварителни договори да
не се вземат предвид (с оглед противоречието им с чл. 19, ал. 2 от ЗЗД), то
ищцата отново следва да се определи като владелец на апартаментите, тъй като
при това положение следва да се приеме, че към 2013г. и 2015г. е осъществила
фактическа власт върху тях без годно основание. В такава хипотеза у нея отново би
се формирало намерение да свои вещите, а не единствено да ги държи (няма
никакви данни по делото фактическата власт да е получена в качеството на
„държател“), поради което отново се доказва качеството й на „владелец“.
Изложеното до тук
мотивира съдебния състав да приеме за доказани по делото твърденията на ищцата,
че е владелец на процесните апартаменти и като лице, упражняващо това
фактическо състояние, има правен интерес от иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК,
предявен срещу ответниците. Правният й интерес се потвърждава от
обстоятелството, че от придобиване на владението до декември 2020г. няма данни
владението й да е било обезспокоявано от собственика, докато с придобиването на
апартаментите по силата на цитираните нотариални актове, ответниците са
изпратили уведомление до ищцата с искане да освободи апартаментите. Т.е. ясно е
изразено намерението на ответниците да осъществяват своя фактическа власт върху
имотите, основаващата се на притежаваните титули за собственост. Поради тази
причина за ищцата безспорно е налице правен интерес да установи, че те не са
собственици и да продължи владението си, очаквайки да придобие собствеността.
С оглед доказания
от ищцата правен интерес от предявения иск следващия спорен по делото въпрос е
дали ответниците (в рамките на разпределената
им доказателствена тежест) са доказали съществуването на отричаното от ищцата
право на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****
и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР на гр. Н..
Следва да се
посочи, че ответниците се легитимират като собственици на посочените
самостоятелни обекти по силата на цитираните вече нотариален акт за прехвърляне
на недвижим имот в погашение на задължение № **, том *, рег. №***, дело №*** от
****г. на нотариус Стоян Ангелов (на л. 29 – л. 30) и нотариален акт **, том *,
рег. №***, дело №*** от ****. на нотариус Стоян Ангелов (на л. 31 – л. 32 от
делото).
Видно от
нотариалните актове праводател на ответниците е М.П.Т.. Относно правото на
собственост на М.Т. следва да се отбележи, че с Договор за отстъпено право на
строеж върху общинска земя №*1 от 15.11.2007г. (на л. 41 от делото) от Община Н.
на Н.К.В. е отстъпено право на строеж за изграждане на жилищна сграда ЗП № 2,
върху 1/3 идеална част от УПИ X, кв. 28 по плана на ж. к. „Ч.М.“ – Н.. С договора за отстъпено право на
строеж е приета обща бруто разгъната застроена площ на жилищната сграда от 259
кв. м., в която се включва застроената площ на всички етажи, включително
застроената площ на използваемите подземни и подпокривни пространства.
Впоследствие в полза на Вангелов е издадено разрешение за строеж № *3 от
27.10.2011г. (на л. 40 от делото) за построяването на „Жилищна сграда ЗП № 2“,
в парцел УПИ X-общ, кв. 28, идентификатор по одобрената
кадастрална карта № *****. С него е дадено разрешение за строеж пета категория,
със ЗП – 84 кв. м., РЗП – 259 кв. м. по проект, одобрен на основание решение т.
3 по протокол № 16/24.08.2011г. на ОбЕСУТ при Община Н.. Посоченият
инвестиционен проект е приет като доказателство по делото (на л. 193 – л. 205
от делото) и видно от него следвало да се изгради триетажна сграда, без подземен
етаж, с офис № 1 и жилище № 2 на първи етаж, 2 броя двустайни жилища на втория
етаж, включващи самостоятелен санитарен възел, спалня, дневна с кухненски кът и
балкон и 2 броя двустайни жилища на третия етаж, включващи самостоятелен
санитарен възел, спалня, дневна с кухненски кът и балкон. По силата на
нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж № 166, том I, рег. № 994, дело № 158 от
08.02.2012г. (на л. 42 – л. 43 от делото) посоченото право на строеж е
прехвърлено от Никола Вангелов на М.Т. и със Заповед № 189 от 25.11.2013г. на
главния архитект на Община Н. тя е вписана като възложител и собственик в
Разрешение за строеж № *3 от 27.10.2011г.
Съгласно чл. 63,
ал. 1 от ЗС собственикът може да отстъпи на друго
лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на
постройката. От цитираната
норма може да се направи извод, че след построяване на постройката носителят на
вещното право на строеж става собственик на сградата, но в рамките на обема на
право на строеж, който му е учреден от собственика на земята. Построеното извън
този обем става собственост на собственика на земята (арг. от чл. 92, ал. 1 от
ЗС), освен ако не е учредено право на надстрояване или пристрояване (чл. 66,
ал. 4 от ЗС). Такова тълкуване на закона е възприето и в съдебната практика –
напр. Решение №*32 от 06.07.2010г. по гр.д. № 1459/2009г. по описа на I гр. о. на ВКС, според което вещното право на
строеж е точно определено по обем. Ако титулярът на вещното право на строеж
изгради постройката извън обема, т. е. в повече от уговореното, то не му
принадлежи. Построеното извън договореното е приращение към терена и става
притежание на собственика на земята, съгласно чл. 92 ЗС.
В случая М.Т. се
легитимира като собственик по силата на Договор за отстъпено право на строеж
върху общинска земя №*1 от 15.11.2007г. В чл. 37 от Закона за общинската
собственост са предвидени условията за отстъпване право на строеж върху имот –
частна общинска собственост. Съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗОбС право на
надстрояване и/или на пристрояване на
сграда - частна общинска собственост, или на сграда, построена върху имот -
частна общинска собственост, се учредява при условията и по реда на чл.
37, ал. 1 и 2. В чл. 38, ал. 2
от ЗОбС е предвидено, че право
на надстрояване и/или на пристрояване на сграда, построена върху имот - частна
общинска собственост, се учредява от кмета на общината без търг или конкурс на
собственика на сградата, както и на собственици на жилища в сгради - етажна
собственост, или на техни сдружения, по ред, определен от общинския съвет в
наредбата по чл. 8, ал. 2. Учредяването право на строеж, пристрояване и надстрояване е уредено за
територията на Община Н. в раздел III от Наредба №* за реда за придобиване,
управление и разпореждане с общинско имущество
(чл. 43 – чл. 53). По арг. от чл. 51, ал. 1 от Наредбата правото на
надстрояване и пристрояване се учредява от кмета на общината (когато се
учредява такова без търг или конкурс), а съгласно чл. 50 от Наредбата – в
останалите случаи правото на надстрояване и пристрояване се учредява съобразно
предвижданията на ПУП - с решение на общинския съвет
след провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс.
По силата на цитирания договор за отстъпено
право на строеж М.Т. е придобила правото на строеж за изграждане на жилищна
сграда ЗП № 2 от 259 кв. м., за триетажна
сграда, със ЗП – 84 кв. м., РЗП – 259 кв. м., включваща офис № 1, жилище № 2 на
първи етаж, 2 броя двустайни жилища на втория етаж и 2 броя двустайни жилища на
третия етаж. От извършения анализ на одобрения технически проект по част
„Архитектура“ от 24.08.2011г. от вещото лице по изготвената съдебно-техническа
експертиза, се установява, че по този проект са одобрени обекти на кота 0 (офис
1 и жилище 2), кота +2,90 (жилище 3 и жилище 4) и кота +5,80 (жилище 5 и жилище
6), като е предвиден покрив на кота +8,70 и кота корниз - +9,75. Изводът на
вещото лице е, че разрешението за строеж не включва строителство над трети
етаж. Съдът кредитира заключението на вещото лице в тази част като обективно,
компетентно и безпристрастно. Впрочем в частта относно техническия анализ на
различните проекти експертизата не е оспорена и от страните по делото.
От изложеното може
да се направи извод, че М.Т. е придобила вещно право на строеж в параметрите,
посочени в Договор за отстъпено право на строеж върху общинска земя №*1 от
15.11.2007г. и разрешение за строеж № *3 от 27.10.2011г. – за изграждане на
жилищна сграда, на три етажа, с последен етаж на кота +5,80. По арг. от чл. 63,
ал. 1 от ЗС след построяването на сградата Т.е придобила правото на собственост
върху нея – в цитираните параметри. Над кота +5,80 правото на собственост е
преминало към собственика на земята – Община Н. (на основание чл. 92 от ЗС в
качеството и на собственик на земята по силата на цитирания Договор №*1 от
15.11.2017г.).
Горният извод на
съда не се променя от факта, че със Заповед № 405 от 26.05.2008г. на кмета на
Община Н. (на л. 91 от делото) е направено изменение на ПУП, в частта му за
застрояване на УПИ X (имот с
идентификатор *****), с промяна на характера на застрояване от „ниско“ с
максимална височина 10 метра на „средно“ с максимална височина 13 метра. Вярно
е, че е изготвени и идеен проект за надстройка на жилищна сграда с
идентификатор ***** в кв. 28 (на л. 92 – л. 113 от делото), приложен и от
Община Н. (на л. 206 – л. 220 от делото). Видно е, че този проект е одобрен на
15.11.2012г. от архитект Димов при Община Н. и включва складови помещения на две
нива. От заключението на вещото лице по съдебно-техническата експертиза става
ясно, че цялата сграда е построена съгласно цитирания проект, включително един
склад на кота 0, два апартамента на кота +2,76, два апартамента на кота +5,52,
складове на кота +8,28 и складове на кота +11,04. Наличието на този идеен
проект само по себе си не е основание за придобиване на вещно право на
надстрояване на процесната сграда. Този извод произтича от изричните разпоредби
на чл. 66, ал. 4 от ЗС, чл. 38, ал. 2 от ЗОбС и чл. 50 – чл. 51 от Наредба №*
за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, според които е необходимо собственикът на земята (в
случая Община Н.) да „учреди“ право на надстрояване. Идейният проект е
необходима предпоставка за това (арг. от чл. 51, ал. 4 от Наредба №*), но
самото учредяване на правото на надстрояване следва да се осъществи с акт на
кмета на Общината или решение на Общинския съвет. По делото не са ангажирани
доказателства такива актове да са постановявани, поради което не се доказа, че
е учредено надлежно право на надстрояване на праводателката на ответниците. Одобряването
на идейния проект от 2012г. от главния архитект на община Н. не представлява
годен акт по смисъла на цитираните разпоредби за учредяване в полза на М.Т. на
право на надстрояване. Впрочем и в писмо от община Н. (на л. 188 от делото) е
посочено, че съгласуването на идейния проект, одобрен на 15.11.2012г., е
основание по смисъла на чл. 141, ал. 9 от ЗУТ за продължаване на проектирането
в следващите фази – с изготвяне на технически инвестиционен проект, въз основа
на който да бъде издадено разрешение за строеж. От община Н. е посочено, че за
процесния обект не са представени необходимите документи съгласно чл. 144, ал.
1 от ЗУТ, поради което не е издавано разрешение за строеж във връзка с този
идеен проект.
Т.е. всички събрани по делото доказателства
са в насока, че в полза на М.Т. не е учредено (по надлежния ред) право на
надстрояване за процесната жилищна сграда. Този факт се потвърждава и от двете
заключения на съдебно-техническата експертиза. Въпреки, че вещото лице е
проверила цялата строителна документация, вкл. и в отдел „Строителство“ при
Община Н., не е установен документ, въз основа на който на Т.да се учредява
право на надстрояване. Впрочем от експертизата се установява дори, че цялата
сграда е изготвена не по първоначално одобрения проект от 2011г., за който е
издадено разрешението за строеж, а по проекта от 2012г., за който липсва разрешение
за строеж.
Крайният извод на съда е, че към 10.11.2020г.
собственик на апартаментите, находящи се на кота +8,28 от процесната сграда и
представляващи самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР на гр. Н. не е била М.Т., тъй като не й е било учредено вещно право за надстрояване,
което да я легитимира като собственик на тези обекти след построяването им. При
това положение към 10.11.2020г. на основание чл. 92 от ЗС по силата на
приращението собственик на обектите е бил собственикът на земята (според
данните по делото – Община Н.). Следователно с нотариалните актове от
10.11.2020г. (на л. 29 - л. 30 от
делото) М.Т. е прехвърлила на А.Х. (и на съпругата му Ж.Х. по арг. от чл. 21,
ал. 1 от СК) право на собственост върху чужди имоти. Настоящият съдебен състав
счита, че нотариалният акт, с който е прехвърлен чужд имот не създава права,
тъй като никой не може да прехвърли права, каквито не притежава, респективно
повече права от колкото притежава. В такъв смисъл е и
практиката на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК – напр. Решение № 167 от 24.06.2013
г. на ВКС по гр. д. № 1889/2013 г., I г. о., ГК. Налага се извод, че прехвърлителят не е притежавал
правата, които е прехвърлил и не е настъпил вещнопрехвърлителният
ефект на сделката, обективирана в цитираните нотариални актове.
След като ответниците се легитимират като собственици по
силата на тези нотариални актове, съдът намира, че те не доказват да са
собственици на самостоятелните обекти на соченото от тях правно основание. Същевременно това са единствените титули, с
които ответниците обосновават претендираните от тях права върху процесните имоти.
Следователно по делото остава недоказано от тяхна страна, че са собственици на
имотите и предявеният отрицателен установителен иск следва да бъда уважен
изцяло.
Тук е моментът да се посочи, че
от съществено значение е не толкова въпросът за законността на строежа (върху
който акцентират страните по делото), а въпросът за надлежното учредяване на
право на строеж (респ. надстрояване) на праводателката на ответниците. След
като такова не е учредено, то и тя не е придобила собствеността върху
процесните обекти. Само за пълнота на изложението съдът намира за необходимо да
отбележи, че действително са събрани достатъчно данни за наличието на незаконен
строеж над третия етаж на процесната сграда, тъй като за тези етажи не е
издадено надлежно разрешително. В тази връзка се кредитира в пълнота
заключението на съдебно-техническата експертиза като обективно, компетентно и
безпристрастно и възраженията на ответниците срещу заключението не се приемат.
Вещото лице е извършило задълбочен анализ на всички необходими документи и е
направило изводите си на база специалните си знания. Доводите за наличието на
ПУП и приложението на Наредба № 4 от 21.05.2001г., лансирани от процесуалния
представител на ответниците, не могат да променят изводите на вещото лице, тъй
като наличието на ПУП, който позволява средно застрояване, не означава
автоматично, че всичко построено в парцела, което попада в обхвата на „средно
застрояване“ е законен строеж. За законността на строежа е предвидена сложна
процедура в ЗУТ, която в случая не е спазена. Няма как да се приеме и тезата,
че пространството над трети етаж на сградата се включва в разгъната й застроена
площ, тъй като изготвеният идеен проект от 2012г. (по който всъщност е
построена цялата сграда) води към извод, че става въпрос за „надстройка“, а не
за обекти в рамките на разгъната застроена площ. Както се посочи – за целите на
настоящия процес е достатъчно установеното от съда, че липсва надлежно учредено
право на строеж (надстрояване) в полза на праводателката на ответниците, поради
което не следва да се обсъжда подробно кореспонденцията, свързана със
законността на сградата, водена с РДНСК и Община Н.. Събраните данни за
незаконност на сградата са единствено индиция, която е в подкрепа на изводите
на съда, за липса на надлежно учредено право на надстрояване.
Всичко изложено до тук мотивира
съдът да приеме, че предявеният иск следва да бъде уважен.
При този изход на спора на ищцата следва да се присъдят разноски. В тази
връзка в становище от открито съдебно заседание от 17.05.2021г. (на л. 12 от
протокола, на гърба на л. 258 от делото) процесуалният представител на
ответниците е оспорил претендирания от ищцата адвокатски хонорар като
прекомерен. В случая от ищцата се претендира адвокатско възнаграждение в размер
на 3000 лв. (видно от списък на л. 288 от делото), като са представени
доказателства за плащането на сумата по банков път (на л. 249 – л. 251 от
делото). Видно от данъчните оценки на процесните имоти (на л. 64 от делото)
единият е с оценка в размер на 24 170,20 лв., а другият – 25 120,60
лв. Т.е. цената на предявения иск по смисъла на чл. 69, ал. 1, т. 2 от ГПК е в
размер на 49 290,80 лв. По арг. от чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения минималното възнаграждение при
такава цена на исковете е в размер на 2008,72 лв. В случая обаче делото се
характеризира както с фактическа (събрани са множество писмени доказателства,
изслушани са свидетелски показания, приети са заключенията на две експертизи),
така и с правна сложност (поставени са за изследвани множество правни въпроси,
вкл. и свързани с необходимост от специални знания за решаването им). Поради
тази причина изводът на съда по смисъла на чл. 78, ал. 5 от ГПК е, че
адвокатско възнаграждение в размер на 3000 лв. отговаря на действителната
фактическа и правна сложност на делото и не надхвърля значително минимално
предвиденото в Наредбата. Ето защо същото не следва да бъде намалявано.
Тук е моментът да се посочи, че по арг. от чл.
71, ал. 2 вр. чл. 69, ал. 1, т. 2 от ГПК дължимата държавна такса за образуване
на настоящото производство е в размер на 492,91 лв. (в размер на 4 % върху
¼ от 49 290,80 лв.). В полза на ищцата следва да се присъди именно
сумата от 492,91 лв. – платена държавна такса, съотвстваща на цената на иска.
Заплащането на по-висока от дължимата държавна такса не е основание да се
възлага на ответника. Същата може да бъде върната на ищцата по нейно искане –
арг. от чл. 4б от Закона за държавните такси. Още с подаване на исковата молба
ищцата е заплатила по-висока от дължимата държавна такса (595 лв. видно от
платежно нареждане на л. 45 от делото). Впоследствие с разпореждане (на л. 63
от делото) от дежурен съдия (а не от настоящия съдебен състав поради
отсъствието му) са й дадени указания да доплати сумата от 241,70 лв., но следва
да се счете, че допълнително определената държавна такса е определена при
грешка по смисъла на чл. 253 от ГПК, поради което разпореждането от
18.12.2020г. (на л. 63 от делото) следва да се счита за отменено и на ищцата да
се върнат (при поискване) надвнесените по смисъла на чл. 4б от ЗДТ суми. С
настоящия съдебен акт обаче претенцията й за разноски – платена държавна такса,
следва да бъде уважена само до сумата от 492,91 лв.
Платените разноски за експертизи следва да се
присъдят на ищцата в пълния размер от 800 лв.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК
по отношение на Е.К.М., ЕГН **********, с адрес ***, че А.Х.Х., ЕГН **********,
с адрес *** и Ж.Д.Х., ЕГН **********, с адрес ***, НЕ СА собственици на основание нотариален акт за прехвърляне
на недвижим имот в погашение на задължение № **, том *, рег. №***, дело №*** от
****г. на нотариус Стоян Ангелов и нотариален акт за прехвърляне на недвижим
имот в погашение на задължение **, том *, рег. №***, дело №*** от ****. на
нотариус Стоян Ангелов, на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***** по КККР на гр. Н.,
с адрес в гр. Н., ж. к. „Ч.М.“ ет. *, обект скл.*, находящ се на етаж * в сграда с идентификатор *****.2, жилищна сграда –
еднофамилна, разположена в ПИ с идентификатор *****, с предназначение на
самостоятелния обект: за склад, брой нива на
обекта – 1, с посочена в документа площ – 43,74 кв. м., прилежащи части; 8,449 %, равняващи се на 8,32
кв. м. идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - *****, под обекта – *****,
над обекта – *****; и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР на гр. Н., с адрес в гр. Н., ж. к. „Ч.М.“ ет. *, обект скл.*, находящ се на етаж * в сграда с идентификатор *****.2,
жилищна сграда – еднофамилна, разположена в ПИ с идентификатор *****, с предназначение – за склад, брой нива на обекта – 1,
с посочена в документа площ – 45,46 кв. м., прилежащи
части; 9,315 %, равняващи се на 9,18 кв. м. идеални части от общите части на
сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - *****,
под обекта – *****.2.3, над обекта – *****.2.9.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК А.Х.Х., ЕГН **********,
с адрес *** и Ж.Д.Х., ЕГН **********, с адрес ***, да заплатят на Е.К.М., ЕГН **********,
с адрес ***, сумата от общо 4292,91 лв.,
представляваща направените по делото разноски, от които 3000 лв. - заплатено възнаграждение
за един адвокат, 800 лв. – внесени депозити за експертизи и 492,91 лв. – заплатена държавна такса.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд
в двуседмичен срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: