Р Е Ш Е Н И Е
№260129/гр.Варна, 15.07.21 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, търговско отделение, в открито съдебно
заседание на 23.06.2021 год. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНУХИ АРАКЕЛЯН
ЧЛЕНОВЕ: АНЕТА БРАТАНОВА
МАГДАЛЕНА НЕДЕВА
При секретаря Д.Чипева, като
разгледа докладваното от съдия А.Братанова в.т.д.№ 640/2020 год., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е с правно основание чл. 258 и следв. ГПК.
Образувано
е по постъпила въззивна жалба от „ПРЕСИЯНСТРОЙ“ ЕООД и „ДИА СТРОЙ“ ЕООД против
Решение № 260259/01.10.2020 год., постановено по т.д.№ 2116/2019 год. по описа
на ВОС, с което e РАЗВАЛЕН сключения между Д.И.М., ЕГН **********, И.Д.М., ЕГН **********, С.С.М.,
ЕГН **********, и В.Д.М., ЕГН **********, от една страна, и "Пресиянстрой" ЕООД, ЕИК
*********, и "Диа Строй" ЕООД, ЕИК *********, от друга страна, договор, обективиран в нот. акт № ХХХ, том II,
peг. № ХХХХ, дело 229 от 2019 г. на нотариус С Д, peг. № 363, вписан в АВп вх.
peг. 13860 от 2019 г., акт 127, том XXXVIII дело 8252, за прехвърляне на право на собственост в полза
на "Пресиянстрой" ЕООД върху Гараж № 1 /едно/ с идентификатор
10135.3516.181.6.15, целият с площ от 17,97 кв.м, както и от прилежащите му
1,1184 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж,
находящ се в гр. Варна, ул. „Паско Желев" № 3, и в полза на "Диа
Строй" ЕООД върху: Апартамент № 1 с идентификатор 10135.3516.181.6.1,
находящ се в гр. Варна, ул. „Паско Желев" № 3, етаж 2, целият с площ от
84,91 кв.м., ведно с изба № 1 с площ 5,00 кв.м., както и от прилежащите му
6,9203% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж;
Апартамент № 4 с идентификатор 10135.3516.181.6.4, находящ се в гр. Варна, ул.
„Паско Желев" № 3, етаж 3, целият с площ от 43,92 кв.м. ведно с изба № 6,
с площ 2,04 кв.м., както и от прилежащите му 3,5668 % идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж, Апартамент № 8 с идентификатор
10135.3516.181.6.8, находящ се в гр. Варна, ул. „Паско Желев" № 3, етаж 5,
целият с площ от 148,03 кв.м., както и прилежащите му 11,8612 % идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж; Ателие № 4 с идентификатор
10135.3516.181.6.11, находящо се в гр. Варна, ул. „Паско Желев" № 3, етаж
3, цялото с площ от 54,88 кв.м, ведно с изба № 7 с площ 1,97 кв.м., както и
прилежащите му 4,3153 % идеални части от общите части на сградата, срещу
солидарното задължение на приобретателите в шест месечен срок от подписване на
нотариалния акт и договор от същата дата да осъществят цялостно и качествено
завършване на сградата и предвидените довършителни работи констатирано с акт
обр. 15 и в три месечен срок от подписване на акт обр. 15 да подадат документи
за въвеждане на сградата в експлоатация, на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Основателността на
предявената въззивна жалба се оспорва в писмен отговор на насрещните страни.
Предявената въззивна жалба
е редовна и надлежно администрирана.
Съдът, след преценка на
представените по делото доказателства, доводите и възраженията на страните в
производството, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
На 07.10.2014 год. С.С.М.,
В.Д.М. и И.Д.М. са възложили на „Пресиянстрой“ ЕООД да осъществи промяна в
действащия ПУП – ПРЗ за имот на възложителите, да извърши конкретна промяна на
одобрения инвестиционен проект, както и да осъществи за своя сметка
строителството на монолитна жилищна сграда, вкл. да я въведе в експлоатация.
Възложителите са поели насрещно задължение да прехвърлят в полза на изпълнителя
ид.части от имота в 14-дневен срок от подписването на Акт обр.14 /така чл. 2,
ал.1 и ал.2/, вкл. да учредят право на
строеж за конкретно посочени обекти от бъдещата сграда в 30 дневен срок от
одобряване на промяната в работните проекти на бъдещата сграда /така чл.2,
ал.3/. Страните са уговорили междинни и крайни срокове за завършване на
строителството, вкл. акцесорни права и задължения, както и санкции при
неизпълнение.
С допълнителен анекс от
03.02.2017 год. крайният срок за изпълнение е удължен до 31.08.2018 год.
Не се спори между
страните, че на 08.10.2018 год. на управителя на „Пресиянстрой“ ЕООД е връчено
уведомление за разваляне на договора от 07.10.2014 год. . В отговор на
уведомлението „Пресиянстрой“ ЕООД е предложил страните да сключат споразумение
към договора, с което да прехвърлят собственост на изпълнителя срещу насрещното
му задължение да завърши строителството в срок от 6 месеца, вкл. в тримесечен
срок да я въведе в експлоатация. Алтернативно – изпълнителят е уведомил възложителите, че следва да му
заплатят вложените до момента средства в размер на 705 425, 28 лева.
Изложеното в исковата молба, ведно с последващо уведомление на „Пресиянстрой“
ЕООД /л.211/ сочи, че възложителите са оспорили размера на сторените разходи от
изпълнителя по договора и всяка от страните е изготвила експертиза за
стойността на осъществените СМР. Последвало е ново предложение от
„Пресиянстрой“ ЕООД с описание на довършителните работи, прогнозната им
стойност, срокове за изпълнение и изискуемата насрещна престация на
възложителите /л. 213/. Коментираната кореспонденция е приобщена към
доказателствения материал по искане на ищците.
На 05.06.2019 год. между ищците,
в качеството на възложители, и ответниците "Пресиянстрой" ЕООД и "Диа
Строй" ЕООД солидарно като изпълнители, е подписан договор – нотариално заверен под № 4450 от 05.06.2019 г. на нотариус С Д. В уводната
част на договора изрично е посочено, че същият се сключва с оглед предходното
правоотношение от 07.10.2014 год. Страните са констатирали, че сградата е
изградена в груб вид и че не са осъществени довършителните работи, а
възложителите не са прехвърлили договореното право на строеж. Изхождайки от
това, страните са постигнали
споразумение изпълнителите солидарно да поправят осъществените до този момент
СМР, да осъществят дължимите довършителни работи в 6- месечен срок и в допълнителен 3-месечен
срок да въведат сградата в експлоатация.
Уговорили са още разпределение на обектите в сградата, дължимо при точно
изпълнение и незабавно прехвърляне на ответника „Пресиянстрой" ЕООД –
гараж № 1, и на ответника "Диа Строй" ЕООД – апартаменти №№ 1, 4 и 8
и ателие № 4.
От
приетия по делото нотариален акт № ХХХ, том II, peг. № ХХХХ, дело 229 от 2019
г. на нотариус С Д, peг. № 363, вписан в АВп вх. peг. 13860 от 2019 г., акт
127, том XXXVIII дело 8252, се установява, че на 05.06.2019 г. ищците са
прехвърлили на ответника "Пресиянстрой"
ЕООД право на собственост върху Гараж № 1 с идентификатор
10135.3516.181.6.15, и в полза на ответника "Диа Строй" ЕООД – право на собственост върху Апартамент
№ 1 с идентификатор 10135.3516.181.6.1; Апартамент № 4 с идентификатор
10135.3516.181.6.4; Апартамент № 8 с идентификатор 10135.3516.181.6.8; Ателие №
4 с идентификатор 10135.3516.181.6.11, всички в сграда завършена до степен
„груб строеж“, находяща се в гр. Варна, ул. „Паско Желев" № 3, срещу
солидарното задължение на приобретателите в шест месечен срок от подписване на
нотариалния акт и договор от същата дата да осъществят цялостно и качествено
завършване на сградата и предвидените довършителни работи, констатирано с акт
обр. 15 и в тримесечен срок от подписване на акт 15
да подадат документи за въвеждане на сградата в експлоатация. Уговорено е, че
ако "Пресиянстрой" ЕООД и "Диа строй " ЕООД не изпълнят
поетите по нотариалния акт и договор peг. № 4450 от 05.06.2019 година на
нотариус С Д, peг. № 363 задължения в срок, Д.И.М., И.Д.М., С.С.М.В.Д.М. имат
право да развалят сключените договори и да претендират в условията на
солидарност от "Пресиянстрой" ЕООД и "Диа строй" ЕООД
неустойка за неизпълнение в размер на 350 000 лева.
Изложената фактическа обстановка сочи, че през 2014 год.
между страните е бил сключен договор, съдържащ съществените елементи на договор
за изработка по смисъла на чл. 265 и следв. ЗЗД и на предварителен договор за
разпоредителни сделки с ид.части от имот и ограничени вещни права върху същия
по смисъла на чл. 19 ЗЗД.
Предприетото от ищците разваляне на договорната
връзка не е произвело правно действие, доколкото от разменената от страните
кореспонденция се установява, че същите са отпочнали преговори за довършване на
сградата и съхраняване на облигационното правооотношение. Сключеният на
05.06.2019 год. договор /споразумение/ е
форма на изменение на договорната връзка чрез привличане на солидарно задължен
изпълнител, формулиране на нови срокове за окончателно довършване, както и
преуреждане на дължимата от възложителите престация. Целта на сключения договор
е да уреди занапред съдбата на заварената и двустранно неизпълнена облигационна
връзка. Аргумент в тази насока са както преддоговорните отношения между
страните, обективирани в разменената кореспонденция, така и изричното
посочване, че съглашението се сключва въз основа на договор от 2014 год., който
не е посочен като прекратен. Не на последно място, възложителите са поели
ангажимент за незабавно прехвърляне на имоти, съответстващи по стойност на
довършителните работи. Изискуемото от тях допълнително прехвърляне след точното
изпълнение на насрещните страни е престация, съответстваща на възнаграждение за
пълното изграждане на сградата. Споразумението от 05.06.2019 год. не създава
нова правна връзка, а преурежда заварената такава /чл.8, ал.1 ЗЗД/.
Страните изрично са формулирали, че
неизпълнението на задължението за срочно завършване на довършителните работи е
основание за разваляне на договорната връзка. Следователно, на основание
чл.20а, ал.1 ЗЗД релевантно значение за основателността на предявения иск по
чл. 87, ал.3 ЗЗД има единствено степента на изпълнение на дължимите
довършителни работи. По волята на страните, степента на изпълнение на цялата
престация по строителство е ирелевантна за възникване на потестативното право
на разваляне на възложителите в разглежданата хипотеза. За установяване на
степента на завършеност на сградата по делото е прието заключение на вещо лице
по допусната съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните, което съдът
изцяло кредитира. Според заключението на вещото лице, съгласно одобрените
инвестиционни проекти и съгласно договореното с Договор от 07.10.2014 г. и
Анекс към същия за степен на завършеност, довършителните работи и
инсталационите работи са изпълнени на 60%, а съгласно договора и нотариалния
акт от 05.06.2019 г. конкретизиращ поправки на сградата, последните са
изпълнени на 30%. Довършителните работи обаче не са изпълнени почти на 100%
/така отговор т.3 от заключениетои устни обяснения на вещото лице в о.с.з./. Единственото изпълнение касае полагането на
дограмата и керемидите на покривното покритие. Горният извод се потвърждава и
от показанията на разпитаните свидетели. Следователно, в изискуемия 6 месечен
срок изпълнителните са осъществили нищожна част от дължимите довършителни
работи. Исковата молба за разваляне на договара е предявена на 23.12.2019 год.,
т.е. 18 дни след крайния срок на изпълнение, но забава в идентичен обем е
констатирана от вещото лице и към 10.09.2020 год. С оглед обема на неизпълнени
довършителни работи и продължителния период на забава, съобразен на основание
чл. 235, ал.3 ГПК, въззивният съд приема, че неизпълнението има съществен
характер.
Неснователни са доводите на въззивника,
свързани с полезността на престацията. Предмет на предявения иск е
потестативното право на изправната страна да развали двустранен договор, с
който се прехвърля вещно право върху недвижим имот поради виновно неизпълнение
на договора от другата страна.За да се уважи иска за разваляне е необходимо да
се установи от фактическа страна сключване на двустранен договор между
страните, по който ответната страна да не е изпълнила задълженията си по
причина, за която отговаря, а кредиторът – ищец да е изпълнил своите или да е
готов да ги изпълни. Необходимо е още, неизпълнената част от задълженията на
ответника да не е незначителна с оглед интереса на кредитора. Кредиторът не е длъжен да доказва нито че са изчерпани
възможностите за изпълнение на договора, нито че е налице безполезност на
престацията. Правилни са изводите на ВОС, че безполезността на престацията е
факт, който е относим към хипотезата на извънсъдебно разваляне на договора без
даване на допълнителен срок за изпълнение, която не е налице в настоящия
случай, тъй като развалянето се извършва по съдебен ред. От момента на
получаване на препис от исковата молба ответникът е поканен да изпълни
задължението си, което може да стори във всеки един момент до приключване на
съдебното дирене.
Неснователни са и
останалите възражения на въззивника, основани на неизправност или забава на
кредитора.
Правилни са изводите на ВОС, че възражението
за забава на ищците да върнат строителните книжа,
което е осъществено две седмици след подписване на договора от 05.06.2019 г. би
било основателно, но само доколкото освобождава ответниците от отговорност за
забава за идентичен период. В настоящия случай, периодът на доказана забава е
значително по-голям. Не се твърди и изпълнение при въззивното разглеждане на
спора.
По делото
липсват доказателства за отправено от ищците волеизявление за смяна на цвета на
дограмата. Доказателства за горното не се съдържат в събраните по делото
свидетелски показания. Показанията
на св. М, че изпълнителите на дограмата са познати на М, не презумира, че
промяната в цвета е осъществена по тяхно искане.
Изводи за предприета от ищците промяна не може да се
извлече и от наведените в хода на въззивното производство възражения на
въззивниците, че договорът с третото лице – подизпълнител „Кремекс“ ООД не е
подписван от техен представител. Ответниците не спорят, че изълнението на
фасадната дограма е възложено на третото лице. Допуснатата от „Кремекс“ ООД
забава в изпълнението е факт, който е непротивопоставим на ищците и е
ирелевантен за разваляне на процесния договор. Забавата на подизпълнителя не
обуславя обективна невъзможност за изпълнение
на изпълнителя по чл. 81, ал.1 ЗЗД. Страната по облигационната връзка
отговаря и за действията на собствените си подизпълнители, а отношенията с
третото лице следва да се уредят въз основа на договора между изпълнителя и
подизпълнителя.
Твърденията
във въззивната жалба за отправени претенции за промяна в гредореда на покрива
не са своевременно въведени в отговора на исковата молба, поради което не
подлежат на разглеждане по същество.
Сключеният
договор не обективира задължение за възложителите да осъществяват правни или
фактически действия за намиране на инвеститор.
Отделно от изложеното, твърдението, че кредиторът не е съдействал и е
осуетил финансиране на изпълнителите е недоказано. Сключеният договор обективира
задължението на дружествата да осъществят довършителните работи за своя сметка.
На основание изричната разпоредба на чл. 81, ал.2 ЗЗД обстоятелството, че длъжникът не разполага с
парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от
отговорност.
Неоснователно
е и възражението, че ищците са неизправна страна по договорната връзка, тъй
като не са осъществили дължимото прехвърляне на ид.части от имота съобразно
първоначалния договор, както и договорените в същия права на строеж. Съобразно
правните изводи на настоящия съд, договорът от 2014 год. е изменен с последващо
споразумение от 2019 год. Изменена е и дължимата престация от възложителите.
Договорното съглашение не предвижда задължение за прехвърляне на ид.части от
недвижимия имот. С оглед степента на завършеност на сградата, престацията за
прехвърляне на право на строеж е заменена с дължимо прехвърляне на конкретни
обекти, но след пълното приключване на довършителните работи.
Пред
въззивната инстанция не се твърди наличие на нововъзникнали факти – промяна в
степента на изпълнение на довършителните работи. Не се предлага и изпълнение в
хипотезата на чл. 87, ал.3, изр.2 ЗЗД, обратно – поддържат се доводи за
невъзможност за престиране.
С оглед на изложеното,
решението на ВОС следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
В полза на въззиваемите
следва да бъдат присъдени сторените във въззивното производство съдебни и
деловодни разноски. Същите съобразно представен списък по чл. 80 ГПК възлизат
на 18 000 лева /адвокатско възнаграждение/ и са заплатени както следва:
9000 лева от И.М. и В.М. и 9000 лева от Д.М. и С.М.. Заплатеното възнаграждение
за процесуално представителство има прекомерен характер.
Предявеният иск за
разваляне на разпоредителна сделка с недвижим имот е с цена 334 985, 70
лева и се определя според данъчната
оценка на прехвърлените активи /чл. 69, ал.1, т.4 вр. т.2 ГПК/. Минималното
възнаграждение според чл.7, ал.2, т.5 от Наредба № 1/2004 г. на
Висшия адвокатски съвет възлиза на 8 229, 71 лева. Съдът съобрази, че
производството пред АС – Варна е протекло без събиране на нови доказателства, а
наведените доводи за въззивна ревизия имат преимуществено правен характер.
Предвид изложеното, дължимото адвокатско възнаграждение следва да бъде
редуцирано до размер на 9000 лева, респ. в полза на И.М. и В.М. следва да бъдат
присъдени 4500 лева и в полза на Д.М. и С.М. – 4500 лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260259/01.10.2020
год., постановено по т.д.№ 2116/2019 год. по описа на ВОС.
ОСЪЖДА "Пресиянстрой" ЕООД, ЕИК *********, и "Диа
Строй" ЕООД, ЕИК *********, ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на Д.И.М., ЕГН **********
и С.С.М., ЕГН ********** сумата от общо 4500 лева и на И.Д.М., ЕГН ********** и В.Д.М., ЕГН **********
сумата от общо 4500 лева, съставляващи съдебно-деловодни разноски пред ВАпС на
осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване в едномесечен срок от връчване на страните пред ВКС при условията на
чл. 280, ал.1 и ал.2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: