№ 100
гр. гр. Добрич, 27.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на петнадесети
септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Галатея П. Ханджиева Милева
Членове:Галина Д. Жечева
Жечка Н. Маргенова Томова
при участието на секретаря Румяна Ив. Радева
като разгледа докладваното от Галатея П. Ханджиева Милева Въззивно
гражданско дело № 20213200500331 по описа за 2021 година
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на глава ХХ от ГПК и е образувано по въззивна жалба на Б.
ОСМ. ИБР. и Б.З. И., двамата от с.К., обл.Добрич, чрез упълномощения адвокат, срещу
решение №260150/22.02.2021г., поправено с решение №260312/19.04.2021г., по гр.д.
№1143/2020г. на Добричкия районен съд, с което по реда на чл.19 ал.3 от ЗЗД е обявен за
окончателен предварителен договор, сключен на 15.11.2010г., с който въззивниците
продават на П. Т. ИВ. от с.Т., общ.К., недвижим имот – поземлен имот с идентификатор
14043.9.23, съставляващ нива в землището на с.Г-, общ.К., с площ 14 991 кв.м.
Поддържат се оплаквания за липса на предпоставки за обявяване на предварителния договор
за окончателен. Предварителният договор заобикалял законоустановената забрана
оземленият като малоимотен продавач да отчуждава имота за срок от десет години след
оземляването. Предварителният договор противоречал на добрите нрави, с оглед
договорената и платена цена, чийто размер бил изключително нисък. Тези обстоятелства,
водещи до нищожност на предварителния договор, не били правилно преценени от
първоинстанционния съд, чието решение се иска да бъде отменено, след което исковата
претенция да се отхвърли.
Жалбата е редовна, подадена е в срок и е допустима.
Въззиваемите П. Т. ИВ. и Р. Д. ИВ., чрез адвоката си, оспорват жалбата и настояват
1
решението на районния съд да бъде потвърдено.
Съдът обсъди съображенията на страните и въз основа на събраните по делото доказателства
намира за установено следното:
Обжалваното първоинстанционно решение е постановено по предявен от П. Т. ИВ. и Р. Д.
ИВ. срещу Б. ОСМ. ИБР. и Б.З. И. иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен,
сключеният на 15.11.2010г. между ответниците от една страна като продавачи и ищеца от
друга страна като купувач, предварителен договор за покупко - продажба на недвижим
имот, съставляващ нива с площ 14 991 кв.м., в местността „Коджамеше“ в землището на с.Г-
, общ.К., поземлен имот с идентификатор 14043.9.23 по кадастралната карта.
Установено е по делото, че с решение №Г13-03/22.05.2010г. на ОСЗГ – с.К., обл.Добрич,
ответникът Б. ОСМ. ИБР. е оземлен с имот №009023 по картата на възстановената
собственост на землището на с.Г-, общ.К., в м.“Коджамеше“, съставляващ нива с площ
14.986дка. Решението е по чл.20 ал.1 от ЗСПЗЗ, ответникът е оземлен като малоимотен от
държавния поземлен фонд, за което е заплатил определената с решението цена. Не е спорно,
че Б. ОСМ. ИБР. и Б.З. И. са съпрузи, включително и към датата на оземляването.
Следователно имотът е придобит от двамата ответници в режим на съпружеска
имуществена общност. В действащата кадастрална карта имотът е заснет с идентификатор
14043.9.23
На 15.11.2010г. е сключен договор, в който е посочено, че Б. ОСМ. ИБР. и Б. З. ИБР.
продават на П. Т. ИВ. собствения си недвижим имот – нива с площ 14.986дка, имот
№009023 в землището на с.Г- за цена в размер на 3 750 лева. Договорът е в писмена форма
/с нотариално удостоверяване на подписите на договарящите/, като в чл.3 от него
продавачите са поели задължение да снабдят купувача с нотариален акт в срок от три дни
след 22.05.2020г. Следователно сключеният между страните на 15.11.2020г. договор е
предварителен и с него те са се съгласили след 22.05.2020г. да сключат окончателен договор
за покупко-продажба на гореописания, собствен на ответниците, недвижим имот за цена от
3 750 лева.
Както правилно е приел първоинстанционният съд, този предварителен договор е валиден, а
обратно изложеното във въззивната жалба е неоснователно.
То се аргументира с разпоредбата на чл.20 ал.4 от ЗСПЗЗ; поддържа се, че предварителният
договор е сключен за заобикаляне на въведеното с посочената разпоредба ограничение
оземлените лица да прехвърлят земята в срок от десет години от придобиването й освен на
държавата или общината. Но, заобикаляне на закона е налице, когато правна норма
забранява постигането на даден правен резултат с определена сделка и страните, които
искат този резултат, го постигат по друг начин, с друга незабранена сделка. В случая целта
на предварителния договор е покупко-продажба на имота след 22.05.2020г., т.е. след
изтичането на десет години от придобиването му от продавачите. Прехвърлянето на имот,
2
придобит по оземляване по чл.20 ал.1 от ЗСПЗЗ, след изтичане на десет години от
придобиването му не е забранен правен резултат и предварителният договор, сключен за
постигането на този резултат не е нищожен на осн.чл.26 ал.1 пр.2 от ЗЗД.
На следващо място въззивниците намират предварителния договор за противоречащ на
добрите нрави, основание за нищожност по чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД. Становището се
аргументира със съображения за нееквивалентност на договорените насрещни престации, с
оглед цената от 3 750 лева, договорена, според въззивниците, в твърде по-нисък размер от
пазарната стойност на имота. Във всички случаи валидността на един договор се преценява
към момента на осъществяване на фактическия му състав. В случая към момента на
сключване на предварителния договор пазарната стойност на имота е възлизала на 2 048
лева. Това се установява от заключението на вещото лице, дадено въз основа на неговите
специални знания, задълбочено, аргументирано и неоспорено от ответниците. Дали и как се
е променила пазарната цена на имота в последствие, е без правно значение, както, защото
ответници не свързват възраженията си с настоящата пазарна цена на имота, така и, защото
нищо, случило се след осъществяване на фактическия състав на договора, не може да
съставлява негов порок. В предварителния договор страните са се съгласили за цена, която
не е по-ниска от пазарната цена на имота, чиято продажба е уговорена и предварителният
договор не е нищожен поради накърняване на добрите нрави.
Следователно предварителният договор не страда от твърдяните от въззивниците пороци.
Освен това той е сключен в изискуемата от закона форма и съдържа уговорки досежно
всички съществени елементи на окончателния договор. Ответниците – продавачи са
собственици на продавания имот. Договорената цена е платена. Така, изпълнени са всички
условия по чл.19 от ЗЗД във вр. с чл.362 и сл. от ГПК за сключване на окончателен договор,
което ответниците без основание отказват. Събрани са доказателства за липса на задължения
на продавачите по чл.264 ал.1 от ДОПК, за обстоятелствата по чл.25 ал.8 от ЗННД и за липса
на обезпечения по чл.25 ал.2 от ЗННД.
От изложеното следва, че първоинстанционният съд правилно е обявил предварителния
договор за окончателен и обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Съответно на този резултат и на осн.чл.78 ал.3 от ГПК, въззивниците следва да бъдат
осъдени да заплатят на другата страна разноските й за настоящата инстанция, изразяващи се
в платено адвокатско възнаграждение в размер на 350 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260150/22.02.2021г., поправено с решение
№260312/19.04.2021г., по гр.д.№1143/2020г. на Добричкия районен съд.
3
ОСЪЖДА Б. ОСМ. ИБР. с ЕГН ********** и Б. З. ИБР. с ЕГН **********, двамата от с.К.,
обл.Добрич, ***, да заплатят на П. Т. ИВ. с ЕГН ********** от с.Т., общ.К., сумата 350 лева,
съставляваща адвокатско възнаграждение за виззивната инстанция.
На осн.чл.280 ал.3 т.1 от ГПК решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4