Р Е
Ш Е Н
И Е
№…
гр.София,
28,01,2021год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на седми декември
през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
при участието на
секретаря Йоана Петрова като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова,
гр.дело № 15175 по описа за 2019год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
по реда на чл. 235 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявен от Е.А. и В.А.,
граждани на Казахстан срещу „Г.5“ООД, иск с
правно основание чл. 55, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищците при условията на активна солидарност сумата от 26000,00лв., част от
167074,64лева, представляваща разликата между получена по предварителен договор
от 31,03,2015год. цена и окончателната цена по нотариален акт от
26,02,2016год., ведно със законната лихва от завеждане на иска до окончателното
изплащане на сумата. С уточнителна молба от 31,01,2020год. ищците
уточняват предявената сума да е формирана от вноските платени на
15,05,2015год. в размер на 5000,00лв., 11575лв., платени на 18,05,2015год. и
9425,00лв., част от плащането в размер
на 8500евро, извършено на 14,05,2015год.
Излагат се
съображения, че между ищците, в качеството на купувачи и „Г.5“ ООД, в
качеството на продавач на 31,03,2015год. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № Г15, с площ от
84,18кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, една спалня, баня с тоалетна
и тераса, намиращ се на трети жилищен етаж, корпус Г, в комплекс Света София, в
поземлен имот с идентификатор 678000,35,101 по КККР на гр.Созопол. На
31,05,2015год. е сключен предварителен договор за покупка на паркомясто №21 с
площ от 35,70кв.м., на подземен етаж корпус А. Продажната цена на жилището е
107000евро, а на паркомястото -14208евро. Окончателен договор е сключен с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, № 93, том I, рег. № 1350, дело № 86/2016 г. от 26.02.2016 г. на
Б.К.– нотариус, с район на действие РС – гр. Бургас. В изпълнение на поетите
задължения ищците са заплатили на ответника сума общо в размер на 108000евро. В
окончателния договор за покупко-продажба е посочена цена в размер на 44155лева.
Разликата между продажната цена по предварителен договор и посочената в
окончателния договор сочат да е платена без основание и подлежаща на връщане.
Съобразно
изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.
Ответникът-„Г.5“
ООД, в указания законоустановен срок по реда на чл. 131 от ГПК излага становище
за неоснователност на исковата претенция. Не се оспорва сключването на два
предварителни договора за покупко-продажба на апартамент и паркомясто за
посочената цена от 107000евро за апартамента и 14208евро за паркомясто. Излага
твърдения, че доколкото в двата договора е видно и задължение за изграждане на
обектите, то същите обективират освен предварителен договор за
покупко-продажба, така и договор за изработка, чрез извършване на СМР за
изграждане на обектите. В този смисъл посочената цена в окончателен договор е
цена за продажбата, но не включва цената за изработка, която е основна
икономическа тежест. Оспорва сумата от 167074,64лева да е платена и получена от
дружеството. Получената по банкова сметка ***,00лв. Сумата от 167074,64в. не е
платена нито по банков път, нито в брой и все още е дължима. Оспорва плащане на
31,03,2015год. -14000евро при подписване на предв.договор, плащане на
16,04,2015год.-10000евро, което се твърди да е извършено чрез М.Ц., на
14,05,2015год.-17000евро, платени по банков път, чрез Г.П., на 15,05,2015-
8500евро, които се твърди да са платени, чрез А.Л., на 18,05,2015год.-
8500евро, предадени на М.Ц., на 02,06,2015год.-33500евро преведени чрез Г.П.,
на 04,07,2015год.- чрез Г.П.. Оспорва кореспонденция от електронен адрес,
различен от посочения в предварителен договор ******@gmail.com да е осъществена
от дружеството -продавач. Оспорва В.А. да е страна по договора, поради което
изходящата от него кореспонденция е неотносима. Не е налице предоговаряне на
цената, тъй като липсва споразумение в писмена форма, а в случай, че се приеме
сумата да е платена, то тя е на основание сключените договори и във връзка с
договора за изработка.
Съобразно
изложеното е заявено становище за отхвърляне на исковата претенция. Претендира
разноски.
При така изложеното съдът намира за установено от
фактическа страна следното:
Не е спорно
между страните и от представените по делото писмени доказателства се
установява, че на 31,03,2015 г. е сключен предварителен договор /л. 17 от гр.д.
№ 989/2019г. по описа на БОС/, по силата на който „Г.5“ ООД, представлявано от
лицето А.В.Б.в качеството на продавач и Е.А., в качеството си на купувач са
постигнали договореност за сключване на договор за продажба на недвижим имот, а
именно: апартамент № Г15, с обща
площ от 84,18 кв. м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, една спалня, баня
с тоалетна и тераса, който се намира на трети жилищен етаж, корпус „Г“, при
съседи: общ коридор, ап. Г14, от три страни външен зид и ап. Г 16, в комплекс
„Света София“, който ще бъде построен на поземлен имот, идентификатор
67800.35.101 по кадастралната карта на гр. Созопол, одобрена със заповед №
РД-18-60/04,10,2007г., с площ от 5859 кв.м., с трайно предназначение на
територията: урбанизирана, при граници: ПИ 67800.35.44, ПИ 67800.35.73, 67800.35.69,
67800.35.135, 67800.35.136 и 67800.35.97 в местността „Санта марина“ по плана
на гр. Созопол.
Договорена е
цена от 107 000 евро, която следва да бъде платена както следва: 14000,00 евро
платена при избор на апартамент от купувача, 10000,00 евро в срок до
10,04,2015год., 25000евро до 10,06,2015год. и остатъкът от 58000,00 евро платен
не по-късно от 30,07,2015год. В чл. 3 от договора е посочено, че цената ще бъде
заплатена по банкова сметка *** ***. Съгласно чл. 8
от договора, продавачът се задължава да извърши всички необходими
строително-монтажни работи за построяването на недвижимия имот, предмет на
настоящия договор до степен да са годни за приемане по смисъла на Наредба № 6
за държавното приемане на строежите в Република България и при спазване на
всички нормативни, проектни и архитектурно-строителни изисквания по БДС
съгласно Правилника за изпълнение и приемане на строително-монтажни работи, при
вид и със степен на завършеност, описани в Приложение № 1– неразделна част от
договора. Посочен е адрес за кореспонденция – за купувача Е. Ю.А. – ****@*****.**, a за продавача ******@gmail.com.
На 31,03,2015год
е сключен и предварителен договор /л. 8 от гр.д. № 989/2019г. по описа на БОС/,
по силата на който „Г.5“ ООД, в качеството на продавач и Е. Ю.А., в качеството
си на купувач са постигнали договореност за сключване на договор за продажба на
паркомясто № 21 с обща площ от 35,70 кв.м., разположено в горепосочения имот. Уговорена
е цена от 14208,00 евро, от които1000,00 евро ще бъде заплатена при избор на
място от купувача, а остатъка от 13208,00 евро не по-късно от 01,01,20150год.
По делото е
представен Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, № 93, том I, рег. № 1350, дело № 86/2016 г. от 26.02.2016 г. на
Б.К.– нотариус, с район на действие РС – гр. Бургас /л. 23/,
по силата на който „Г.5“ ООД, представлявано от А.В.Б., в качеството на
продавач е прехвърлило на Е.А. и В.А., в качеството на купувачи, собствеността
върху апартамент в сграда № 2, вх. „Г“, етаж III или
II-ри надпартерен, апартамент Г15 по архитектурен
проект, с площ от 72,82 кв.м., състоящ се от спалня, дневна-трапезария-кухня,
баня – WC и антре, с една тераса, заснет по кадастрална карта,
като самостоятелен обект в сграда, с идентификатор № 67800.35.101.6.77, с
предназначение: жилище, на едно ниво, при граници: изток, север и юг – външни
зидове, запад апарт. №№ 67800.35.101.6.76, 67800.35.101.6.78 и коридор, под
обекта: 67800.35.101.6.72, над обекта 67800.35.101.6.80, ведно с 5,01 % идеални
части, равняващи се на 11,36 кв.м., от общите части на сградата и прилежащото
право на строеж от общо 84,18 кв.м. върху терена, както и гараж, намиращ се в
сутерена на сграда 2, на кота -2,60м., етаж – 1, паркомясто № 21, с
идентификатор 67800.35.101.6.104, намиращо се в същата сграда, с площ от 19,59
кв.м., при съседи паркомясто 67800.35.101.6.105, юг и запад – външни зидове,
изток – маневрено хале, ведно с 3,93 % идеални части, равняващи се на 16,11
кв.м., от общите части на сградата и съответното право на строеж върху
поземления имот идентификатор 67800.35.101, с площ от 5859 кв.м. като е посочено продажната цена за двата обекта да е
44155 лв., от които 39255,00лв. продавачът е получил по банкова сметка, ***,00лв.
следва да бъде заплатена от купувача в едномесечен срок от сделката. В нотариалния
акт е посочено, че данъчната оценка е определена при степен на завършеност на
имотите от 63 %. С т. 4 от нотариалния акт страните са уговорили, че с
подписването на този акт се прекратява действието на предварителните договор/и
за закупуване на имота и на анексите към тях, като страните декларират, че
всички задължения по тях са изпълнени и нямат претенции към другата страна.
По делото е
представен заверен превод от електронна кореспонденция /л. 30/, провеждана
между потребители посочени като В.А., чрез електронна поща ***_@mail.ru и А. Б., чрез
електронна поща ******@gmail.com. Със съобщение
от 08,05,2015год. на В.А. е изпратено съобщение от потребител посочен като А. Б.,
с което посочва, че сметката на Г.П., нужна за превода е известна на другата
страна по кореспонденцията. На 19,05,2015год. е изпратено съобщение от страна
на В.А., с което поискана информация дали са получени парите и колко. На
22,05,2015год. от страна на А.Б. е върнато съобщение, че са постъпили по
„сметка на Г.“ на 14,05 - 8500Е, 15,05 – 8500Е, като лице на име М.е превела на
18,05 сумата от 8500Е. На 22,05,2015год. В.А. е посочил, че трябва да са
преведени още 8500Е от лице на име А.Л.. На 22,05,2015год. А.Б. потвърждава, че
парите от Л.в размер на 8500Е са постъпили на 15,05 и по този начин по сметка
на Г. са получени средства в общ размер на 25500Е, като в деня на изпращане на
съобщението лице на име М.му е предала още 8500Е. На 23,05,2015год. А.Б.
посочва, че от лице на име М.са получени 8500Е с превод и 8500Е в брой, като
общо платената сума възлиза на 66500Е. На 03,06,2015год. В.А. информира, че на
адреса на Г. от Прага е изпратен превод от 33500 евро.
По делото е
представен превод на електронно съобщение /л. 37/ изпратено от потребител М.В.,
чрез електронна поща ****************@*****.***
do ****@****.**, в
което е посочено, че А.Б. е получил от М.Ц.сумата от 10 000 евро за заплащане
на апартамент Г15.
Видно от
назначената по делото съдебно-техническа експертиза /л. 84/, което като
обективно и компетентно изготвено следва да бъде съобразено при постановяване
на съдебния акт, посочените по-горе съобщения действително са изпратени от
посочените електронни адреси ****@****.**, ******@gmail.com и ****************@*****.***.
Представено е от
извлечение от банкова сметка *** ***, с титуляр Е.А.
/л. 26 от гр.д. № 989/2019 г. по описа на БОС/, видно което на 15,05,2015год. е
нареден превод от 2565,42 евро, с основание „по предв. договор за пок.имот Св.
София Г15“, а на 18,05,2015год. превод от 5938,94 евро, с основание „по
предв.дог.пок.имот св.София 15“ към сметка IBAN ***.
Представен е
превод на извлечение от сметка при банка „КАЗКОММЕРЦБАНК“ – Казахстан /л. 34/,
с титуляр В. И.А., видно от която на 14,05,2015год., към сметка с IBAN ***ните суми: 8500,00 евро, 8500,00 евро, а
на 14,07,2015 год. превод в размер на 8000,00 евро.
Видно от
удостоверение за граждански брак /л. 51/, ищците Е.А. и В.А. са сключили
граждански брак на 01.09.1990год.
По делото е
представена нотариална покана от „Г.5“ ООД до Е.А. /л. 108/, с която последната
е поканена да заплати остатъка от задълженията си във връзка с изграждането на
процесните недвижими имоти в размер на 98631,00евро.
Договор за
изработка на мебели от 15,07,2015год., сключен между Е.А. и „Перфект консулт“ ООД
за доставката и монтажа на мебели за апартамент № Г-15, находящ се в България,
гр. Созопол, м-ст Св. Марина, к-с. Св.София, сграда 2, съдът намира да е
неотносим към предмета на делото.
При така изложената фактическа обстановка съда
достигна до следните правни изводи:
Предявената осъдителна претенция, съдът намира да е с правно основание чл.55, ал.1 пр.3 от ЗЗД, въпреки заявеното уточнение с молба от 30,01,2020год. да се претендира като платена при липса на основание. Твърдението на ищците се обосновава с плащане на договорена цена по договор за покупко-продажба в по-висок размер, която впоследствие е намалена на посочената в окончателния договор в размер на 44155,00лв. Твърди се да е платена общо цена в размер на 108000евро с левова равностойност от 211229,64лв. или със 167074,64лв. повече от окончателно договорената.
Предявена е искова
претенция с пр.кв.чл.55, ал.1 пр.3 от ЗЗД-за връщане на дадено при отпаднало
основание.
Предпоставките на фактическия състав на посочената норма включват установяване на възникнало между страните договорно правоотношение, извършена въз основа на същото престация на процесните суми в полза на ответника, предоговаряне на продажната цена в посока нейното намаляване, които съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест са за ищцовата страна.
Така предявения иск, съдът намира за неоснователен.
Не е спорно наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение по сключени два предварителни договора от 31,03,2015год. за продажба на апартамент и паркомясто за обща продажна цена в размер на 121208евро. Предмет на частично заявената претенция е платената сума от Е.А., както следва: на 15,05,2015год.- 5000,00лв., на 18,05,2015год. на 11575,00лв. и 9425,00лв., част от платена на 14,05,2015год. сума от 8500евро чрез В.А., по сметка на Г.П..
По
отношение на сумите от 5000,00лв. и 11575,00лв., платени от Е.А. не е налице
спор да са получени от дружеството
ответник. Сумата от 8500,00евро платена чрез Г.П., съдът намира също да е
получена от ответника. В този смисъл извод се обосновава от
кореспонденцията между В. А.и А.Б., видно от която на 22,05,2015год. е
потвърдил получаване на сума по сметка на Г. на 14,05, на 8500,00евро.
Неоснователни са възраженията на ответника, че това плащане на третото лице няма нищо общо с престация към
дружеството. Видно от самите
предварителни договори ответното дружество Г.5
ООД е представлявано от А.Б..
Именно това е лицето потвърдило плащането на суми по договора по
електронен път от адрес /******@gmail.com/. Действително видно от предварителните договори сумите следва да бъдат платени по банкова
сметка ***, но извършването на превод по друга сметка или в брой не променя
фактът на извършена престация, а нарушенията на нормативното ограничение за
плащане на суми в брой над определена
стойност обосновава административна отговорност, но не промяна фактът
на извършена престация. Основанието за
превод на сумите, съдът намира да е именно във връзка с процесните предварителни
договори, тъй като се извежда от цялостното съдържание на кореспонденцията, идентичност на представителите на страните/А.Б. за продавача и М.В.-пълномощник
на купувачите по окончателния договор от 26,02,2016год./, идентичност на вноските, които се обсъждат с вноските
разсрочени по Предварителните договори, идентичност на имейл адреса посочен за
купувача по предварителни договори- ***@gmail.bg, липсата на други установени между страните договорни
правоотношения. Ирелевантно е обстоятелството,
че част от сумите са преведени от трето
за предварителния договор лице за продавача-В.А., с оглед приемане на плащането от
кредитора. В този смисъл съдът
намира за неоснователно възражението
на ответника кореспонденцията между страните, чрез електронна поща да не
съставлява електронен документ. Разпечатките
от имейл кореспонденция са електронни документи,
представени при условията на
чл.184 от ГПК. Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗЕДЕП/
ред. към датата на кореспонденция/ електронен
документ е електронно изявление, записано върху магнитен, оптичен или друг
носител, който дава възможност да бъде възпроизвеждано като писмената форма се смята за спазена, ако е
съставен електронен документ-чл.3,
ал.2 от ЗЕДЕП.
Същината на спора
съдът намира, да се обуславя от това дали при посочена различна продажна цена
от договорената по предварителен договор и посочената в окончателния договор
обективиран в нотариалния акт, когато
същата е по-ниска, налага извод да е налице изменение в посока намаляване
на цената. Посоченото обстоятелството
съдът намира да не е налице. На първо място неоснователни са доводите на
ответника, цената по НА да е цена за продажбата на апартамент и гараж, а
останалата сума по предварителен договор да е за изработка на обектите. При
предварителен договор за покупко-продажба на имот, в случаите когато продавачът
поема задължение за изграждане на
обектите и предаването им на купувача при общо посочена продажна цена не
може да се направи разграничение за
продажната цена и изработката отделно. Договорената продажна цена съдържа в
себе си и стойността на извършените СМР
на обектите. Сключването на окончателния договор има за цел изпълнение на
задължението по прехвърляне на собствеността съобразно договореното, но не
прекратява априори постигнатите с
предварителния договор уговорки между страните за неустойка, продажна
цена или друго. Предварителните договори и окончателния такъв са взаимно свързани, поради което не могат да
се разглеждат изолирано. Безспорно съглашенията
между страните в предварителния договор могат да бъдат изменяни по взаимно съгласие на страните, но същото следва да е ясно и недвусмислено
изразено от договарящите. Съгласно Решение № 210 от 02.05.2012
г. по гр. д. № 884/2011 Г., г. к., ІV ГО на ВКС, „Със
сключването на обещания окончателен договор (в предвидената от закона форма;
при договора за продажба на недвижим имот - във формата на нотариален акт), се
погасява поради неговото изпълнение, именно и единствено това, посочено
по-горе, основно организационно задължение на страните по предварителния
договор. Останалите поети с клаузите на този договор престационни задължения,
ако не са изпълнени или погасени по друг начин, или ако не са изменени или
прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор
или в друго споразумение между тях, продължават да съществуват“. В този смисъл в.т.4 от НА №93/26,02,2016год. заявеното, че
със сключване на окончателен договор се
прекратява действието на предварителните договори за закупуване на имот налага именно този извод, а декларацията,
че всички задължения на страните са изпълнени/ която няма обвързваща материална
доказателствена сила/ се опровергава и от двете страни по договора. По делото
не се установяват каквито и да било обстоятелства сочещи на промяна на договорената първоначално цена, обективна
невъзможност за изпълнение от продавача,
финансови затруднения, съществена промяна на пазарната конюнктура или др., което да налага промяна на цената. Ето защо липсва житейска и
икономическа логика продажната цена от 121208евро
да бъде намалена на 44155лв. Предвид горните мотиви платените суми са
престирани на основание възникнало договорно правоотношение, не са настъпили
основания за връщане на същите поради
промяна в условията по договора, поради което и с оглед правилата за
разпределение на доказателствената тежест, съдът намира, че предявения иск с
пр.кв.чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид изхода от спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК на ответника се дължат разноски, които съдът намира за доказани в размер на 2500,00лв.-адв.възнаграждение.
Мотивиран
от изложеното Софийски градски съд
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.А., гражданка на
Казахстан, родена на ******. и В.А., гражданин на Казахстан, роден на ******.,
със съд.адрес *** срещу „Г.5“ООД, с ЕИК ******,
със седалище и адрес *** иск с правно
основание чл. 55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищците при условията на активна солидарност сумата от 26000,00лв., част от 167074,64лева,
представляваща разликата между получена по предварителен договор от
31,03,2015год. цена и окончателната цена по нотариален акт от 26,02,2016год.,
ведно със законната лихва от завеждане на иска до окончателното изплащане на
сумата като неоснователен.
ОСЪЖДА
Е.А., гражданка на Казахстан, родена на ******. и В.А., гражданин на Казахстан,
роден на ******., със съд.адрес *** да заплатят
на „Г.5“ООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес *** на осн.чл.78, ал.3 от ГПК сума в размер
на 2500,00лв.-разноски.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред САС в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: