РЕШЕНИЕ
№ 35
гр. Бургас , 03.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и шести
януари, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Красен П. Вълев
при участието на секретаря НЕДЯЛКА Й. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от Красен П. Вълев Гражданско дело №
20202120104654 по описа за 2020 година
Производството е образувано по редовна и допустима искова молба на С. П. М. с
ЕГН ********** против Х. Д. В. с ЕГН **********, двете от гр. Б.. Предявен е иск за
установяване съществуването на паричното задължение по заповед за изпълнение по чл.410
ГПК по ч.гр.д. № 2564/ 2020г.по описа на РС – Бургас : 400 лева - невърнат паричен депозит
по сключен между страните договор за наем на недвижим имот от 18.03.2020г., прекратен от
наемателката – ищца поради лоши битови условия; ведно със законната лихва върху
главницата от подаването на заявлението на 02.06.2020г. до окончателното изплащане на
вземането. Претендира и присъждане на направените съдебни разноски.
На ответника са редовно връчени преписи от исковата молба и приложенията. В
преклузивния срок по чл.131 ал.1 от ГПК ответникът представя писмен отговор, с който
оспорва иска и фактическите твърдения на ищцата. Твърди, че ищцата – наемател й е дала
срок да извърши ремонт до 30.04.2020г., но е прекратила договора за наем и напуснала
имота още на 01.04.2020г. Счита, че ако твърдяните недостатъци на имота са били налице,
наемателката е могла да ги установи с обикновен оглед. Позовава се и на чл.231, ал.2 от ЗЗД,
като твърди, че при нужда наемателката е можела да извърши сама ремонта за сметка на
наемодателя.
По делото е приложен Договор за наем на недвижим имот от 18.03.2020 г., сключен
между ответницата като наемодател и ищцата като наемател по отношение на недвижим
имот- апартамент №**, находящ се в гр. Б., *** при наемна цена от 400 лева.
Съгласно чл. 18 от договора при подписването му наемателят предава на наемодателя
сума в размер на 400 лева, която д служи за обезпечение, в случай на извършване на
посочени по-долу в договора нарушения. Уговорено е, че тази сума, наречена кауцион ще
остане у наемодателя през целия период на действие на договора.
В чл. 19 от договора е предвидено, че наемодателят има право да се удовлетвори от
1
кауциона, при положение, че наемателят наруши следните задължения по договора: а)
откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в
съответното за това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети; б) при наличие на
неуредени суми за консумативни разходи за имота- до момента, в който наемателят ги
плати; в) в случай, че не плати в срок един или повече месечни наема(освен в случаите,
когато това е договорено между страните с Анекс към договора) и г) в случай, че прекрати
договора без минимум един месец предизвестие.
Според чл. 20 при извършване на някое от гореизброените/в чл. 19/ нарушения от
страна на наемателя, наемодателят има право да задържи кауциона или част от него, която
покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя щети върху имота и/или наличие
на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера на кауциона, наемодателят
има право да задържи пълния размер на кауциона и да търси обезщетение по общия ред.
Съгласно чл. 21 от договора в случай, че не е налице някое от горецитираните нарушения/в
чл. 19/, наемодателят е длъжен да върне платения размер на кауциона в деня на връщането
на имота от наемателя на наемодателя.
В чл. 23 са уредени възможностите за прекратяване на договора, а именно с
предоставяне на едномесечно предизвестие от едната страна към другата, или с
едноседмично предизвестие от страна на наемодателя към наемателя, но при определени
предпоставки/неплащане в срок на наема, неспазванена хигиенните правила, вътрешния ред
на сградата, добрите нрави или правилата за безопасност/.
Приложено по делото на л. 8-лице е писмо от наемателката С.М. с дата 30.03.2020 г.,
в което се твърди, че при дъждовно време терасите на имота се наводняват, като
денивелацията на терасата откъм спалнята предизвиква наводнение в стаята, по стените се
образуват петна от мухъл. Твърди се, че поради това имота не е годен за жилищни нужди.
Иска се извършване на ремонт от наемодателя до 30.04.2020 г. , а в случай, че не се извърши
ремонт се иска прекратяване на договора по вина на наемодателя и предаване на ключовете
на 30.04.2020 г.
Приложено по делото/л.7 и 8-гръб/ е и писмо от дата 01.04.2020 г., в което от ищцата
се твърдят същите недостатъци на имота и се сочи за устна уговорка за издаване на наетия
имот на 01.04.2020 г. На писмото, находящо се на л. 7 от делото има подпис на
представител на Обединени брокери с отбелязване за отказ за приемане.
На л.24-26 от делото са приложени бонове за заплатени режийни разноски към „ЕВН
България Електроснабдяване“ ЕАД по фактура за м. март 2020 г. за сумата от 45.43 лева, към
„Топлофикация „ ЕАД- гр. Бургас за сумата от 130.47 лева с дата на плащане 01.04.2020 г. и
км „Водоснабдяване и канализации“ ЕАД-гр. Бургас по фактура за м. март 2020 г. за сумата
от 2.83 лева.
Под делото е назначена съдебно-техническа експертиза, като вещото лице е
представило писмено заключение, съгласно което към момента на извършения оглед в
спалнята на апартамент №**, находящ се в гр. Б., *** не са налични мухъл, влага и течове.
Не е налична денивелация по терасата към спалнята. Падналите води на терасата се оттичат
спокойно към подовия сифон, който е разположен в левия ъгъл на терасата. Вещото лице
сочи,че в близко време не е извършван ремонт на спалнята, тъй като боядисването с латекс е
захабено, нарушена е част от мазилката по стената към асансьора и са налице следи от
конденз под рамката на прозореца. В съдебно заседание вещото лице конкретизира, че този
конденз се получава от обитаването на стаята от различните температури, стъклата се
изпотяват и се свлича конденза, но това не представлява теч.
2
Ответницата по реда на чл. 176 от ГПК твърди, че са обсъждали с ищцата ремонт на
задната тераса, защото тя искала да бъде закрита, но според ответницата такова
преустройство не е допустимо. Тя твърди, че на 1 април изтичал месецът, за който ищцата
била платила и не е прекратяван договора. Разказва, че на 1 април помолила брокера, с който
работили, да присъства на срещата с наемателката. Когато отишла на тази дата жилището
било освободено от всякакъв личен багаж. Преди това ищцата заявила, че повече няма да
плаща и няма да живее повече, като изтъкнала за парична мухъла, и наводненията. Ищцата
отказала да върне ключовете, докато не бъде върнат депозита, а ответницата отказала да
върне депозита.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Съгласно чл. 238 от ЗЗД ако договорът за наем е без определен срок, всяка от
страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.
Процесният договор за наем е срочен, но в чл. 23 от него е уредена идентична възможност за
прекратяване с едномесечно предизвестие.
Срокът на договора за наем обезпечава както интереса на наемателя – защитава го от
възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно било поради
прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права по отношение на имота, ако се
легитимира и като собственик на последния, при отчитане на правилото по чл.237, ал.2 ЗЗД,
така и интереса на наемодателя – да получи за определен период наемна цена срещу
предоставеното право на ползване на наетата вещ. / в т.см./Решение № 110 от 21.07.2016 г.
по т. д. № 1226 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во Т.О./ Идентична роля има и
уговорката за едномесечно предизвестие за прекратяване- така наемодателят ще има срок да
потърси друг наемател и няма да се лиши от наемната цена за един месец. Наемателят пък
ще има възможност да си потърси да наеме друг имот.
Изпратеното писмо от 30.03.2020 г. има двояк характер- искане за едностранно
прекратяване поради неизправност на наемодателя и упражняване на субективно
правопрекратяващо право чрез отправяне на едномесечно предизвестие до наемодателя за
прекратяване на договора.
От кредитираното от съда заключение на вещото лице, съдът приема, че процесният
имот не е с недостатъци, съответно наемодателят е изправна по договора страна.
Отправеното предизвестие е стигнало до наемодателя на 01.04.2020 г., тъй като не се
спори, че страните са се срещнали и са провели разговор на тази дата във връзка с
претенциите за недостатъци на имота.
Искането за връщане на предоставения депозит е неоснователно. Не се спори, че на
01.04.2020 г. ищцата е напуснала имота и не е заплатила наем за месец април 2020 г.
Съобразно чл. 20 във вр. чл. 19, буква г) от процесния договор за наем за наемодателят
възниква правото да задържи депозита от 400 лева.
Наемателката е имала възможност да ползва имота в срока за предизвестието, като
заплати за това наемната цена. Като не е сторила това, тя е престанала да изпълнява
задълженията си по договора, станала е неизправна страна, поради което наемодателят има
право на обезщетение за неспазения срок на предизвестие, така както е уговорено в
договора.
Ето защо предявеният установителен иск е неоснователен.
3
Ответната страна има право на разноски, съобразно чл. 78, ал. 3 от ГПК и такива
следва да ѝ бъдат присъдени в размер на 500 лева.
Мотивиран от горното Районен съд-Бургас
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на С. П. М. с ЕГН ********** против Х. Д. В. с ЕГН **********
за установяване съществуването на паричното задължение по заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК по ч.гр.д. № 2564/ 2020г.по описа на РС – Бургас за сумата от 400 лева -
невърнат паричен депозит по сключен между страните договор за наем на недвижим имот
от 18.03.2020г., ведно със законната лихва върху главницата от подаването на заявлението
на 02.06.2020г. до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА С. П. М. с ЕГН ********** да заплати на Х. Д. В. с ЕГН **********
сумата от 500 лева-разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Окръжен съд-Бургас.
Вярно с оригинала: НД
Съдия при Районен съд – Бургас: _______/п/________________
4