Р Е Ш Е Н И Е
№
27.04.2018г., гр. Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ДВАНАДЕСЕТИ
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в открито съдебно заседание на двадесет и седми март две
хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЛИЦА МАРИНСКА
При секретаря Петя Иванова и прокурора.........................., като разгледа
докладваното от председателя гр.д.№8011/2017г.
по описа на ПлРС, за да се произнесе, намери за
установено следното:
Иск с правно
основание чл.45, вр.чл.12 от ЗЗД.
Пред ПлРС е депозирана е
искова молба от „Б.И.“ ЕООД, гр. София, ЕИК *********, представлявано от управителя ПМ., чрез адв. М. от ПлАК, против В.К.К. и К.В.Н.- и
двете от гр.Плевен, с която се твърди се, че в началото на м.май 2016г.,
първата ответница и ищцовото дружество, са започнали
преговори за строеж на сграда в дворно място в гр.***съставляващо поземлен имот
№56722.660.1042 с площ 278 кв.м., което било съсобствено
между нея и дъщеря й - втората ответница. Във връзка с направеното предложение,
било постигнато съгласи,е двете ответници, като
съсобственици, да учредят в полза на ищцовото
дружество, право на строеж на жилищна сграда в собственото им дворно място, находящо се на процесния адрес, като срещу това ще получат
собствеността на един апартамент в процесната сграда-за
всяка. Уговорката била да се изготви проект на сградата, да се уточни
възможната застроена площ, след което да се определят обектите в сградата,
които да станат собственост на учредителките и на фирмата- строител. Твърди се,
че във връзка с договорката, собственичките са представили на дружеството
нотариален акт, скица с виза за проектиране, кадастрална скица. Твърди се, че ищцовото дружество,е възложило на СД „Архитектурно бюро ***“, гр.Плевен,
да изготвят архитектурен проект на сградата, като същият бил изготвен и на
възложителя била заплатена цена от 5000 лв., без ДДС, за същия, за което е
издадена фактура № 62/22.05.2017г. Посочва се, че съобразно изготвения проект
страните- собственици на земята, и дружеството-ищец, разпределяли помежду си
обектите в сградата, при 20% за собствениците и 80% за строителната фирма. Твърди
се, че от обектите, отв. В. К., е избрала апартамент№
2, на първия етаж, със ЗП от 67,05кв. м. и прилежащата му маза №2, със ЗП от
8,72 км. И 13,51 кв.м. ид. ч. от общите части на
сградата, а отв. К. Н.-апартамент № 5, на третия
етаж, със ЗП от 63,37 кв.м., заедно с прилежащата маза № 5, със ЗП от 10,5 кв..
и 12,76 кв.м. ид.ч от общите масти на сградата.
Твърди се, че съобразно постигнатото съгласие, управителят на ищцовото дружество е изготвил и представил за подписване,
предварителен договор за учредяване право на строеж от 16.06.2017г. Твърди се,
че отв. К.Н., е поискала да бъде изменен чл.16 от
същия, касаещ изпадане в неплатежоспособност или
прекратяване на дейността на възложителя. Предложеното изменение било прието от
страна на ищеца и същият на 10.07.2017г, е върнал проекта на предварителен
договор, с включена клауза, съобразно искането. Посочва се, че в последствие, при проведен разговор по
телефона, втората ответница- К. Н., е поискала обезпечение във вид на ипотека
върху недвижим имот или банкова гаранция върху стойността на обектите.
Предложението на ищцовото дружество било за ипотека
върху собствен на фирмата недвижим имот, като същото не било прието от втората
ответница, тъй като било поискано вписване на ипотека върху имот с квадратура
минимум 200 кв.м. На 25.08.2017 г. управителя на дружеството, в имейл, изпратен
до отв. Н., е настоял страните да преминат към
подписване на предварителен договор за
учредяване на право на строеж. Твърди се, че на 30.08.2017г, отв. Н. е върнала имейл, в който е съобщила, че се отказват
от сключване на договора, както и отказват да заплатят направените от строителя
до момента разходи по изготвяне на архитектурен проект. Посочва се, че на
04.09.2047г, отв. В.К., е върнала предоставеният й
арх. проект по пощата. Твърди се, че ответниците са водили недобросъвестно
преговорите с ищцовото дружество, поради което не се
е стигнало по подписването на предварителен договор за учредяване прано на
строеж, въпреки че от страна на ищеца е направено всичко възможно за това, като
са приели по- тежки и неравноправни
условия. От страна на ищеца са направени разходи по подготовка за сключване на
договора, които са безусловно необходими, тъй като без арх. Проект, не може да
се прецени застроената площ на бъдещата сграда, обектите в нея. Твърди се, че изготвянето
на арх. Проект, е съгласувано с ответниците. Моли съдът постанови решение, с
което да осъди ответниците, да заплатят солидарно на ищеца, сумата от 5000лв.,
съставляващо обезщетение за причинени имуществени вреди, от недобросъвестно
водене на преговори за сключване на предварителен договор, ведно със законната
лихва, считано от датата на исковата молба. Претендират се разноски.
Отв. В.К.К., в срока за отговор,
изразява становище за неоснователност на предявеният иск, като се оспорва
твърдението, че страните са достигнали
договорка за строителство. Посочва се,
че по време на преговорите, страните са достигнало до уговорка, обезщетението
да възлиза на 20% от новопостроените РЗП; по искане на ищеца е извадила скица с
виза за проектиране, която е предала на дружеството, заедно с документите за
собственост. Твърди се, че от страна на
ищеца са предлагани крайно неизгодни условия по договора, в т.ч. и искане
съществуващата сграда в имота да бъде разрушена. Посочва се, че е налице отказ
да се даде разрешение за разрушаване
на сградата, от Община Плевен. Посочва
се, че е имало и спорове относно начина на паркиране, като ищецът е отказал да
предвиди поне едно място за паркиране за ответниците. Посочва се също, че ищецът
е започнал да се рекламира като бъдещ строител и собственик на обекти в имота.
Посочва се, че управителят упр.Ме предложил да
представи примерни скици на бъдещата сграда, но не е ставало на въпрос, че ще
плаща за това, както и че ответницата не е давала такова съгласие. Посочва се,
че е изпратено пълномощно след плащането по процесната
фактура, което К. не е подписала. Твърди се, че от страна на ответницата не е
имало възлагане на проектиране и изготвяне на скици, като се твърди, че приложените
с ИМ скици, не съставляват арх. проект. Посочва се, че въз основа на тези скици, упр.
упр.Ме предложил вариант на предварителен договор,
който е изпратен заедно с пълномощното през м. юни. 2017г., като до този момент
уговорките им са били само устни. Посочва се, че предложеният вариант на предварителен договор
е бил неприемлив, по отношение на въпроса за запазването на съществуващата
сграда и относно определените жилища,
като за отв. К. е бил определен апартамент на
приземен етаж, с изглед към вътрешния двор, за от. К. Н.- тавански, със
скосявания. Посочва, по поради това, не е подписала предложеният предварителен
договор. Заедно с това се посочва, че ответницата разполага с пълна
документация за строителство, от 1995г., с проект, годен за одобрение. Твърди
се, че упр. упр.Мпрез м. юли 2017г., я е уведомил по телефона, че се отказва от
строителството. Твърди се също, че от
страна на упр. упр.Мсъщо е налице недобросъвестно поведение, което е довело до
настъпване на вреди за отв. К.. Посочва се, че съществуващата
в имота къща е започнала да се руши, тъй като предвид преговорите, е спряла да полага
грижи за нея, като през м. август 2017г. е започнала ремонт. Заедно с това се
твърди, че в къщата е имало наематели, които, след като са започнали
преговорите за строителство, ги е освободила, с изкл. на един наемател. Твърди
се че по този начин, отв.
К. е претърпяла вреди – пропуснати ползи, изрязващи се в нереализиран наем от
имота. Прави възражение за прихващане със сумата от 4400лв., за периода м.
10.2015-м.07.2017г. Претендират се разноски.
Огв. К.В.Н., в срока за
отговор, чрез адв. В. Я..- САК, изразява
становище за недопустимост на иска, тъй като същата не притежава право на собственост
върху земята, върху която е построена сградата; същата е собственик на 1/6 ид.ч. от съществуващата в имота жилищна сграда. Поради
това, се посочва, че отв. Н. не може да бъде страната
по договор за учредяване на право на
строеж. Евентуално се посочва, че предявеният иск е неоснователен, като се оспорва
твърдението, че страните са постигнали уговорка за строителство. Посочва се, че
издадената виза е за проектиране на надстройка и пристройка на съществуваща
сграда, докато предварителния договор предвижда разрушаване на същата. Посочва
се, че е налице отказ от Община Плевен за даване на разрешение за разрушаване
на сградата, от м. август 2016г. Твърди се, че основното несъгласие между страните,
е по повод отказа да се даде разрешение за разрушаване на съществуващата в
имота сграда. Посочва се, че за отв. Н., е било от
съществено значение предоставянето на надлежно обезпечение от страна на ищеца,
и е договаряла в рамките на договорната свобода, по смисъла на чл.9 от ЗЗД. Посочва
се, че упр. упр.Ме
представил примерни скици, но не е ставало на въпрос, че ще се плаща за тези скици. Посочва се също,
че упр. упр.Мне е упълномощаван и не е давано съгласие, респ. възлагане
на проектиране и изготвяне на скици.
Съдът, като съобрази становищата
на страните, на основание събраните по делото доказателства и закона, намира за
установено следното:
По делото се установява, че отв. В.К., е собственик на процесния имот– дворно място,
съставляващо поземлен имот с идентификатор 56722.660.1042, с площ 278 кв., с
адрес гр.***въз основа на договор за покупко-
продажба от 05.09.2001г., обективиран в нот. акт № 30, рег.№ 2153, н.д. № 312/2001г. на Нотариус В.
***, ведно с построената в имота жилищна сграда. По делото се установява също,
че въз основа на договор за покупко- продажба от
10.06.2013г., обективиран в нот.
акт № 34, н.д.№ 137/2013г. на Нотариус В. ***, отв. В.К.,
е продала на отв. К.Н., 1/6 ид.ч.
от СГРАДА, с идентификатор 56722.660.1042.1, разположена в имот с идентификатор
56722.660.1042, със ЗП 114 кв.м., предназначение- жилищна сграда.
По делото, с ИМ е представен
проект за предварителен договор за учредяване на право на строеж, от
16.06.2015г, сключен между ответниците- В.К. и К.Н.- като собственици –
учредители и ищцовото дружество- като строител, от
който се установява, че страните са уговорили, собствениците да учредят в полза на
строителя, право на строеж върху процесния имот, с идентификатор 56722.660.1042,
с адрес гр.***срещу задължението на строителя да извърши проектиране,
инвестиране и изграждане на жилищна сграда, със ЗП по неодобрен проект от
192,50 кв.м., съгласно скица № 609/06.06.2016г. за проектиране на надстройка и
пристройка по КЗСП на Община Плевен, като собствениците ще запазят правото си
на строеж върху определени обекти на сградата, които ще получат от строителя
безвъзмездно и във вид, съгласно условията в договора. Изрично в договора е
посочено, че към датата на подписването му, в имота съществува еднофамилна
жилищна сграда. Уговорено е, че собствениците ще учредят право на строеж в
нотариална форма, в срок от 1 месец от одобряване на работните проекти на
сградата по реда на ЗУТ. В договора е уговорено също, че отв. В. К., ще
получи като обезщетение апартамент №2 на първи етаж, със ЗП от 67,05 кв.м.,
ведно с прилежащата му маза, а отв. К. Н.-апартамент
№ 5, на трети етаж, със ЗП от 63,37 кв.м., ведно с прилежащата му маза. Изрично
е посочено също, че при изменение
на идейният проект, въз основа на който
е изготвен настоящия договор, или при различие с техническия проект,
собствениците ще бъдат обезщетени с процент не по- малък от 20% върху всичко в
сградата. В договора са уговорени и обектите по етажи. В договора изрично е
посочено- чл. 3, че собствениците декларират, че притежават в пълен обем
правото на собственост върху имота, както и че всички договори за наем ще бъдат
прекратени в срок от 40 дни от писменото уведомление от страна на строителя до
учредителите, за освобождаване на имота. В чл.5, ал.4 от Договора е посочено,
че собствениците дават своето съгласие за разрушаване на находящата
се в имота жилищна сграда.
По делото е представен втори
вариант на проекта за предварителен договор, от м. юли. 2017г., в който е
изменена клаузата на чл.16, в който са предвидени ситуации при изпадане на
строителя в неплатежоспособност.
По делото, с ИМ, е представена
кореспонденция между страните, по имейл, на хартиен носител, неоспорена от
ответниците, в която страните по проекта за предварителен договор, са уговаряли варианти за обезпечение на изпълнението на договора, от
страна на строителя, чрез учредяване на ипотека. Представено е писмо от
30.08.2017г, с което ответниците заявяват, че се отказват от сключването на
предварителен договор, тъй като
строителството не е обезпечено.
По делото, с ИМ е представена
скица №609/31.05.20156г. на Община Плевен, за проектиране на надстройка и пристройка
по КЗСП за процесния имот.
Представена е също и фактура №
62/22.05.2017г., на стойност 5000лв.- без ДДС /6000лв. с вкл. ДДС/, издадена от
СД ”Архитектурно бюро ***”, гр. Плевен, ведно с платежно нареждане от същата
дата, за сумата от 6000лв. Във връзка с представената фактура, е назначена ССЕ,
от заключението по която се установява следното: на посочената дата- 22.05.2017г,
е издадена фактура № 60/22.05.2017г. от, за сумата от 5000лв., за следната услуга:
проектантски хонорар за обект жилищна
сграда ул. Р. №20, съгласно договор №1/22.05.2017г; върху сумата е начислено
ДДС, в размер на 1000лв., тъй като арх. бюро е регистрирано по ЗДДС. ВЛ е
установило, че процесната фактура е осчетоводена и от
двете дружества, като е отчетено и плащане по нея. Посочено е че ищеца е
ползвал данъчен кредит от 1000лв. по фактурата, а СД ”Архитектурно бюро ***”, гр.
Плевен, е внесъл начисления ДДС по сметка на републиканския бюджет. ВЛ е установило
също, че за 2017година, не се установяват други взаимоотношения между
посочените дружества.
По делото, като свидетел е разпитан
Тодор Р.- архитект от СД ”Архитектурно бюро ***”, гр. Плевен, изготвил арх.
проект. Св. Р.посочва, че през м. май.2016г., е имал среща с отв. К., като е направил и оглед на имота и замерване.
Посочва, че намиращата с в имота сграда, е едноетажна, паянтова, с дървен
гредоред и строена в началото на миналия век, с три- четири стаи, като престояването
и надстрояването е съгласно одобрен арх. проект. Св. Р.посочва, че е направил
предложение за изменение на плана, за да се разруши старата сграда и да се построи
изцяло нова, но не е било одобрено от Община Плевен. Свидетелят посочва, че от
м. юни 2016г е направил 4 варианта на проект, за да удовлетвори предприемача,
като е одобрен четвъртия вариант, с гаражи и асансьор. Св. Р.посочва също, че е
запознат с проекта на отв. В. К. от 1995г, но той
няма нищо общо с новия проект, тъй като стария е работен по отменен закон, различен
от действащата правна уредба, която е установило различни изисквания спрямо
строежите . Св. Р.посочва, че вариантите на проекта са обсъждани само с
управителя на строителното дружество- ПМ., като на тези срещи не са присъствали
ответниците, но е изплащал по имейл на отв. К. фасади
и разрези, за да се запознае. Посочва също, че е започнал проекта въз основа на
представените му виза, скица и геодезическо
заснемане, като визата е била за надстройка и пристройка. Св. Р.уточнява, че е
предвидено надстрояване с два етажа, по виза, което означава, че се включва
запазване на съществуващата сграда, но не и по обем. Посочва, че за застрояването
на два етажа следва да има нови колони, нови шайби, нови основи др., като на практика
се стига до поглъщане на старата сграда. Посочва, че съществуващото
разпределение на стаите в старата сграда, се променя, тъй като се прави изцяло
нова конструкция. При предявяване на свидетеля на приложените по делото
проекти- л. 59-64, същият посочва, границите на старата сграда, отразени с
червени точки. Св. Р.посочва също, че
има скосявания на последния – четвърти етаж- в ап.9, но в ап.5 няма
предвидени скосявания, тъй като същият се намира на третият етаж. Свидетелят посочва
също, че приложеният по делото и предявен му от съда, е последният вариант,
който е разработил и представил на строителя,
като посочва също че този вариант не е внасян в Община Плевен. Св. Р.посочва,
че е получил само аванс от страна на строителя и проектирането е замразено, поради
което проекта не е изцяло окомплектован, но е на фаза „технически проект”;
посочва, че в окомплектоването следва да се включат всички инженерни части, и
след това да се внесе в Общината, за одобрение. Посочва също, че е уведомен за
преустановяване на работата към м. юли 2017г. , от страна на управителя П. М..
По делото е разпитана и св. Н.С-
служител на ищцовото дружество, от показанията на
която се установява следното: св. Н.Спосочва, че познава отв. В.К.,
която от 2015г. е започнала да идва в офиса,
като от 2016г. посещенията са
станали официални, като е носила и документи- нотариални актове, скици. Св.
Н.Спосочва, че е присъствала на срещите между упр. упр.Ми отв.
К., като намеренията й са били строителство, което да се възложи на „БУЛДОМ
ИНВЕСТ”. Посочва също, че е имало няколко разработки на идейни варианти, тъй
като К. е имала изисквания. Посочва също, че не се е стигнало до подписване на
предварителен договор, тъй като дъщерята на В. К.- отв.
К.Н., в последния етап от преговорите, е заявили претенции за учредяване на
ипотеки. Св. Н.Спосочва, също, че всички изисквания
на ответниците, във връзка с жилищата, които ще им бъдат предоставени, са
изцяло удовлетворени- свидетелката посочва ап. 2 и ап.5. Св. Н.Спосочва, че не от апартаментите е възникнал проблема, а от
исканията за учредяване на ипотеки, како в тази връзка, упр.
упр.Ме предложил на ответниците да се учреди ипотека
върху притежавана от дружеството фитнес зала. Св. Н.Спосочва
също, че се е стигнало до възлагане изработка на арх. проект на арх. Р., по
искане на отв. В. К., тъй като са необходими идейни
проекти, за да може собственикът да възложи строителството. Св. Н.Спосочва също, че лично тя е изпращала на ответниците
вариантите на проекти, по имейл. Посочва също, че на отв.
К. е изпратен цялостен проект от раздел „Архитектура”, който тя е върнала с
куриер. Свидетелката посочва също, че писмен договор между ответниците и БУЛДОМ
ИНВЕСТ не е сключван, като уговорките са били само в устна форма и по имейл.
Св. Н.Спосочва също, че е изпратила до отв. К. предварителния договор и пълномощно, които са върнати
неподписани.
В с.з., по реда на чл. 176 от ГПК,
са поставени въпроси на отв. В.К., която посочва, че
е виждала приложените проекти- от л. 59 до л. 64 вкл. от делото, но в друг
формат- А4 и в мащаб 1:70. Отв. К. посочва, че именно
тези проекти, които са й били изпратени от БУЛДОМ ИНВЕСТ /л. 206-215/ е върнала
на ищцовото дружество по пощата, като посочва,
че пощенският плик на л.65 от делото, е
изписан и изпратен от нея лично; заедно с проектите е върнала и предварителният
договор и пълномощното, неподписани. Ответницата заявява, че е запозната със
съдържанието на проектите, които са й били изпратени.
По делото е изслушана и приета
СТЕ, от заключението на която се установява, че приложените с ИМ доказателства-
л.59-л.64 вкл., съставлява непълен технически проект, но вложените 5 пълни
разпределения, формат А2 по етажни нива, са достатъчни за определяне на вида на обекта и съответната му
квадратура, с точност до квадратен сантиметър и може да изпълни функцията на
идеен архитектурен проект в този вид, а технически или работен проект е
следващата фаза на процедиране, и на проекта за строителството, няма да се
чертае отново, а ще се използва този подробен проект. В обобщение, ВЛ е посочило,
че приложените на- л.59-л.64 вкл. чертежи, отговарят на изискванията за форма и
съдържание на архитектурен проект. ВЛ е посочило също, че тези чертежи,
съставляват пълен идеен проект, подготвен в етажните разпределения, за използване при строителство на следващата фаза
на процедиране- ТП. ВЛ подчертава, че това е оригиналния проект, изработен точно
за процесния имот, с идентификатор 56722.660.1042, без никаква възможност за
употреба на друго място и от друг инвеститор, тъй като проекта и силно индивидуализиран
и невъзможен за друго ползване. При поставени от съда въпроси, при изслушване
на експертизата, ВЛ констатира идентичност между чертежите, находящи се на л.
59-64 от делото, и представените от отв. К.- л.201-л.215/
същите не са приети от съда, но са представени по делото, във връзка със сигнал
за подмяна на доказателства, по което има произнасяне от председателя на ПлРС/. Допълнително ВЛ посочва, че не е ходил в Община
Плевен, за да установи имало ли е разрешение за събаряне на старата къща, тъй като не е имал такава задача, но от
проекта се ясно се вижда кое е старото, което се запазва и кое е новото.
По делото, от страна на отв. К. е представена преписката по заявление № ТСУиС-94В-776-3/04.08.2016г
за изменение на ПУП- за процесния имот, което не е прието. При повторен разпит
на св. Р., същият посочва, че вече е казал, че изменението на застрояването не
е одобрено и това няма отношение към изготвеният проект, който включва
запазване на съществуващата сграда.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира за установено от правна страна следното:
Нормата на чл. 12 от ЗЗД постановява,
че при воденето на преговори и
сключването на договори, страните трябва да действат добросъвестно, като в
противен случай дължат обезщетение. Цитираната норма установява специалната
отговорност за обезщетяване на действително претърпени вреди, която визира в
най-общ вид задължението за добросъвестност в отношенията между страните при
водене на преговорите и сключването на договори, и съответно - последиците от
нарушаването на този принцип, в случаите, когато преговорите между договарящите
са били прекъснати без достатъчно основание. Нормата
на чл. 12 от ЗЗД урежда облигационни отношения, с преддоговорен характер, възникващи преди самото
сключване на договор – при водене на преговори, или когато страните предприемат
конкретни действия, насочени към сключване на договора. Конкретното
съдържание на тези отношения е в зависимост от характера и съдържанието на
бъдещия договор, но същината им се свежда до взаимното задължение на страните
да действат добросъвестно при воденето на преговорите и сключването на
договора. Цитираната норма уреда отношения, по повод възникване на право на
обезщетение, при наличие на своеобразен фактически състав, визиран по – горе, и
няма за основание договора, за който са водени преговорите. В случая, по делото
се установява, че между страните са водени преговори за сключване на предварителен
договор за учредяване на право на строеж, в имот с идентификатор 56722.660.1042,
по скица с виза № 609/06.06.2016г. за проектиране на надстройка и пристройка по
КЗСП на Община Плевен. Съдът намира за безспорно установено по делото, че
преговорите са водени именно между страните в настоящето производство- ищецът
от една страна като строител, и ответниците от друга- като възложители. И тъй
като така бе посочено, отговорността по чл. 12 от ЗЗД, не е договорна, то
възражението на отв. К.Н., че не би могла да бъде
страна по договора за учредяване на право на строеж, тъй като не притежава
право на собственост върху процесния имот, а само на ид.
част от построената в него сграда, съдът
намира за неотносимо. В случая съдът намира,
че релевантно по делото е участието на същата във водените преговори- факт,
който се изтъква от самата ответница в отговора на исковата молба. В тази
насока са и показанията на св. Станчева, която посочва, че лично тя е
кореспондирала по имейл с отв. Н., по повод преговорите за строителството. Следва да се отбележи също,
че отв К. Н. фигурира и в представеният по делото
предварителен договор, като страна, на която се следва и обезщетение при
реализиране на правото на строеж, чрез отстъпване собствеността върху апартамент
№ 5, на трети етаж, със ЗП от 63,37 кв.м., ведно с прилежащата му маза. Съдът
намира, че релевантно в случая е установяването на фактическият състав, водещ
до възникване на отговорността по чл. 12 от ЗЗД-или участие на страните във
водене на преговори, за сключване на
договор, установяването на недобросъвестност при, респ.- на неоправдано
прекъсване на преговорите, което има за резултат несключване на договор между
страните, и настъпване на вреди- под формата на действително претърпени загуби,
в резултат на това. В случая, от събраните по делото доказателства, не се
установява наличие на основателна причина, поради която отв.
В. К. и К. Н., са прекъснали водените с ищцовото дружество преговори за осъществяване на
строителство в процесния имот с идентификатор 56722.660.1042,
находящ се в гр. Плевен, в този смисъл, съдът приема,
че при воденето на преговорите, същите са действали недобросъвестно, по смисъла на чл. 12 от ЗЗД. По делото, както
бе посочено по- горе, са представени два варианта на предварителен договор за
учредяване на право на строеж,- от м. юни. 2015г., и един от м. юли.2017г., в
като във втория вариант от 2015г и във варианта от 2017г., има изменения- в чл.
16, предвиждащ изплащане на обезщетения за възложителите, в случай на изпадане
на строителя в неплатежоспособност, или при прекратяване на дейността му. По
делото е представена на хартиен носител, неоспорена от ответниците,
кореспонденция водена по имейл, между ищцовото
дружество и отв. К.Н., от м.юли. 2017г., за
учредяване в полза на ответниците на ипотека или банкова гаранция, за обезпечение на правата им, в
случаите по чл. 16 от предварителния договор. Установява се също, че в отговор,
ищецът е изпратил до отв. Н. предложение, от 25.08.2017г,
за учредяване на ипотека върху търговски
обект, собственост на дружеството, в гр. Плевен, бул. Х. Ботев, №61- фитнес
зала. Установява се също, че в отговор
от 30.08.2017г, ответниците са заявили, че тъй като строителството не е
обезпечено, се прекратяват отношенията помежду им.
По делото се установява също, че
от страна на ищеца, е налице възлагане на арх. Бюро- ”Архитектурно бюро ***”,
гр. Плевен, на изготвянето на арх. проект, на бъдещата сграда, за което е
заплатена сумата от 5000лв. без ДДС. Във връзка с плащането по фактура, е
допусната нарочна ССЕ, обсъдена по – горе, от която безспорно се установява, че
процесната фактура е надлежно осчетоводена и от двете
дружества и е налице плащане по нея.
Съдът намира за установен и факта, че приложеният по делото непълен
технически проект- л. 59-64, съставлява архитектурен проект, съобразно
заключението по СТЕ. ВЛ посочва, че тези чертежи, съставляват пълен идеен
проект, подготвен в етажните разпределения; същият е силно индивидуализиран и
невъзможен за друго ползване. В тази смисъл, съдът приема, че възлагането и
плащането на изработката на процесния арх. Проект, е във връзка именно с
водените с ответниците преговори за започване на строителство. Същият е
изготвен въз основа на договор от м. май. 2017г., с арх. Бюро и безспорно се
установява, че същият е представен на ответниците.
В с.з. отв. К. посочва, че се е запознала с проекта, и именно него, заедно с проекта на
предварителен договор и пълномощното, е върнала на ищеца, в пощенски плик,
приложен по делото. Именно оп този проект са
предвидени и жилищата за обезщетение на ответниците. Въпросът дали проекта е бил представен на ответниците във
формат А2 или в А4, респ. в какъв мащаб, е напълно неотносим
по делото, доколкото безспорно се установи, от обясненията на самата страна и от разпита на ВЛ Л., че съдържанието
е идентично. С оглед изложеното, съдът намира, че от страна на ищеца- строител,
са налице действия, обективиращи намеренията за
сключване на договор с ответниците. От събраните по делото доказателства, съдът
намира, че не се установиха изложените в отговорите на ИМ твърдения на
ответниците, посочени като причина за несключването на процесния договор, като
се отбележи, че твърденията им са различни. Видно от приложения проект на
предварителен договор и арх. проект, определеният за отв.
К. апартамент, е на първи етаж, над гаражи /л.61/, с изглед- изток- ул. Р. и
запад- двор; за отв. Н.- ап. 5 на трети етаж, от общо
4 жилищни, в който не се установява да има скосявания. От друга страна, отв. Н. в отговора си твърди, че основаната причина, поради
която не се е стигнало до подписване на договор, е липсата на съгласие да се
разруши съществуващата в имота сграда. Действително, в представените проекти на
предварителен договор има включена клауза, че собствениците дават съгласие съществуващата
сграда да бъде разрушена, но по делото безспорно се установи, че по арх. проект,
сградата се запазва, същата е отразена в червен контур в проекта. В тази връзка
и ВЛ по СТЕ –арх. Л., и св. Р., са категорични, че по проект, сградата се
запазва и се касае до надстрояване и пристрояване на съществуваща сграда. Както
бе посочено по- горе, проектът е представен на ответниците и същите са се
запознали с него. Заедно с това безспорно по делото се установи, че е налице
отказ от гл. Архитект на Община Плевен, да даде разрушение за разрушаване на
тази сграда. В тази насока са и показанията на св. Р.- изготвил проекта,
че при неговото изработване е съобразен
този отказ. Заедно с това, в приложеният по делото имейл, на хартиен носител,
ответниците са заявили на ищеца, че се отказват от строителството, тъй като то
не е обезпечено.
На основание гореизложеното,
съдът намира, че с отказа си от 30.08.2017г, отв. В. К.
и К. Н., неоснователно са прекратили преговорите с ищеца, и са станали причина
за настъпването на вреди, под формата на
претърпяна загуба от страна на ищеца- в размер на 5000лв.- заплатен арх.
проект на сградата.
На основание гореизложеното,
съдът намира, че предявеният иск е изцяло основателен и следва да бъде уважен, като
ответниците бъдат осъдени да заплатят на ищеца солидарно сумата от 5000лв.,
съставляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди, в резултат на
недобросъвестно водене на преговори за сключване на предварителен договор за
учредяване на право на строеж в неговите разновидности- пристрояване и
надстрояване, в имот с идентификатор 56722.660.1042,
ведно със законната лихва, считано от датата на ИМ, до окончателното й
изплащане. Съдът намира, че в случая отговорността е деликтна,
поради което следва де се приложи нормата на 53 от ЗЗД, предвиждаща солидарната
отговорност.
С оглед изхода на спора, следва
по същество да бъде разгледано и направеното от отв. В.К.
и прието за съвместно разглеждане от съда възражение за прихващане със сумата
от 4400лв.- обезщетение за пропуснати ползи, изразяващи се в неполучен наем от
намиращата се в имота едноетажна къща. В тази връзка са разпитани двама свидетели- ***посочва,
че знае, че след като е починала майката
на отв. К., същата е имал намерение да строи в имота,
но до строеж не се е стигнало. Посочва също, че
в къщата е имало квартиранти, в 4 от стаите. Посочва, че сега има само
един квартирант, като останалите са освободени, през 2015година, защото е
мислела, че ще се строи. Св. ***посочва също, че вече К. не иска да строи, и е
направила ремонт на покрива на къщата, както и на тавана и на банята.
Свидетелката посочва също, че не знае размерът на наема, който К. е получавала.
Св. ***- квартирант в къщата, посочва, че живее там от 15 години и е наел една
стая. Свидетелят посочва, че докато бабата е била жива, е имало още 4
квартирант, в общо 4 стаи Свидетелят
посочва, че останалите квартиранти са се изнесли, когато В. К. им е казала, че
ще започва строеж, но не знае кога. Посочва, че плаща 60лв месечно, а
останалите квартиранти горе- долу същото. Посочва, че няма сключен договор за наем.
При така установено от фактическа
страна, съдът намира, че направеното възражение за прихващане със сумата от
4400лв., е недоказано и съответно- неоснователно. По делото се събраха
доказателства относно твърденията за съществуване на наемни отношения с трети
лица, с предмет- процесната едноетажна къща, находяща
се в дворно място на ул. Р., №23, в гр. Плевен. В показанията на св. ***посочва,
че квартиранти е имало докато майката на отв. К. е
била жива/ по делото не са представени доказателства в тази насока/, а после
през 2015г., са напуснали, след като В. К.
им е казала, че ще строи. Св. *** също посочва, че наематели е имало, докато
бабата е била жива. От показанията на
свидетелите се установява също, че наемателите са напуснали по искане на
отв. К., през 2015г., още преди началото на официалните преговори с ищеца. Заедно с това,
както бе посочено в проекта на ПД- чл. 3- задължения на собствениците- е
уговорено, че собствениците учредяват право на строеж върху имота, и
декларират, че всички договори за наем ще бъдат прекратени в срок от 40 дни от
писменото уведомление от страна на строителя до учредителите, за освобождаване
на имота, за изпълнение на
строителството. С оглед на цитираната клауза, за собственика възниква задължение
да освободи имота от наематели, едва след учредяване на правото на строеж, и
при писмено уведомление от страна на строителя, че строителството ще започне.
Както вече е безспорно установено, до сключване на договор между страните не се
е стигнало, съответно– отв. Вая К. не е имала
договорно задлъжение да освободи имота от наематели, което тя е сторила по нейна
преценка. С оглед изложеното, съдът намира, че възражението за прихващане е
неоснователно и изложените твърдения за пропуснати ползи, изразяващи се в
нереализиран наем от имота, нямат отношение към преддоговорните
отношения между страните. Поради това, въпросът за размера на възражението,
респ. размера на правата на отв. К., не следва да
бъде обсъждан.
Следва ответниците да бъде осъдени да заплатят солидарно на ищеца
и направените по делото разноски в размер на 780лв, съобразно представения
списък .
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл.45, вр. чл. 12 от ЗЗД, В.К.К.,
ЕГН **********,***, и К.В.Н., ЕГН **********,***, СОЛИДАРНО ДА ЗАПЛАТЯТ НА
„Б.И.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от ***М., сумата от 5000лв.,
съставляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди, в резултат на
недобросъвестно водене на преговори за сключване на предварителен договор за
учредяване на право на строеж, в имот с
идентификатор 56722.660.1042, с адрес гр. Плевен, ул. Р., №23, ведно със
законната лихва, считано от датата на ИМ-12.10.2017г., до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, В.К.К., ЕГН **********,***,
и К.В.Н., ЕГН **********,***, СОЛИДАРНО
ДА ЗАПЛАТЯТ НА „Б.И.” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от ***М., сумата
от 780лв.- направени
по делото разноски.
Решението може да бъде обжалвано
в двуседмичен срок от съобщението, пред ПлОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: