Р Е Ш Е
Н И Е
№
гр.Варна, ………….2020г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Варненският
административен съд, ШЕСТИ състав, в публично заседание на двадесет и втори май
две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: ИВЕТА ПЕКОВА
и при участието на секретаря Добринка
Долчинкова, като разгледа докладваното от съдията Ивета Пекова адм.дело № 1538 по описа за 2019 год., за да
се произнесе, взе предвид:
Производството е по
реда на чл. 156 и сл. от ДОПК.
Образувано е по жалба,
подадена от „Брадърс Билдинг“ООД, ЕИК ****, чрез адв.С. против Ревизионен акт № Р-03000318003830-091-001/11.02.2019 г., издаден от
органи по приходите при ТД на НАП Варна, потвърден с Решение № 69/13.05.2019 г.
на директора на дирекция „ОДОП“-Варна при ЦУ на НАП в частта, с която за 2007г.
са определени допълнителни задължения за корпоративен данък по ЗКПО в размер на
42827.28лв. и лихви в размер на 3942.08лв., вследствие увеличение на финансовия
резултат на дружеството със сумата от 428272.78лв. Жалбоподателят твърди,
че издаденият РА в обжалваната част е незаконосъобразен и неправилен. За да
увеличи финансовия резултат на дружеството ревизиращият
орган, на основание чл.16 ал.1 ЗКПО, е приел, че сключените от дружеството
продажби на недвижими имоти през 2017 г. водят до отклонение от данъчно
облагане. Твърди, че при всички продажби на недвижими имоти от дружеството през
2017 г., в сключените нотариални актове страните изрично са заявили, че
посочената в тях цена е действително договореното плащане по сделката, съгласно
изискванията на чл.25 ал.9 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Налице
е изявление на страните в официален документ, установяващ стойността на
извършените продажби, чиято доказателствена стойност ревизиращият орган не е
зачел, а е изградил своите изводи на предположения. Твърди, че по отношение
продадените през 2017г. два обекта, находящи се в сграда на ----------в
гр.Варна, апартамент №12 и апартамент №13, в хода на ревизията не са установени
обстоятелства, които биха могли да доведат до извод за сключени сделки с цел
отклонение от данъчно облагане. Според ревизиращият орган, от снимка на сайта
на дружеството се установявало, че апартамент №13 се оферирал на много
по-висока цена. Като пазарна следва да се разглежда цената, на която реално се
продават недвижими имоти с подобни характеристики, а не оферти за бъдещи
сделки. Не е установено нито едно обстоятелство, налагащо извода за отклонение
от данъчно облагане, поради което неоснователно е прито, че е налице такова
отклонение. Твърди и че неоснователно е прието и че е налице отклонение от
данъчно облагане при извършените през 2017 г. продажби на 9 обекта от сграда,
находяща се в гр.Варна ----------- апартамент №7, гараж №1, апартамент №4,
гараж №2, апартаменти №3, №2, №1, №10 и №11, като ревизиращият екип се е
позовал на основание за такова отклонение само при продажбата на апартамент №10,
предвид установеното, че сред документите, представени от „Банка ДСК“ЕАД, е
налице предварителен договор за същия обект на по-висока цена. Само от една продажба
е направен извод за отклонение от данъчно облагане за всичките девет сделки с
имоти, което е неоснователно, а и не е необичайно страните да променят своите
договорки, включително относно довършителни работи и цена на обектите, в
резултат на което да има договорена една цена в предварителен договор, която
впоследствие да бъде променена от страните. Окончателната цена по сделката е тази,
по която същата е сключена. Мотивите на решаващият орган относно продажната
цена на апартамент №7 не могат да бъдат споделени, тъй като това, че една трета
за сделката страна-банка е направила по-висока оценка на същия обект не обосновава
извод, че страните са договорили друга - по-висока цена по сделката. Същото се
отнася и относно приетото по отношение на ап.11, тъй като не е нарушение на
закона това, че страните са променяли няколко пъти договореното помежду си,
като с анекс от 13.11.2017 г. са договорили изпълнение на довършителни работи,
а впоследствие с анекс от 29.12.2017 г. тези довършителни работи са отпаднали. В
случая за нито един от продадените обекти от сграда, находяща се в гр.Варна ----------,
не се установяват основания за отклонение от данъчно облагане. По същия начин
без основание е подходил ревизиращият екип и относно продажбите на обекти от сграда,
находяща се в гр.Варна на ----------- апартаменти №15, №6, №5, гараж 1 и
апартамент №9, като се е позовал на представен от банката предварителен договор
за покупко-продажба на ап.15 и от една продажба е направил изводи за отклонение
от данъчно облагане за всичките пет сделки с имоти в сградата. Няма пречка
договорена цена в предварителен договор при сключване на окончателен да бъде
променена от страните. Твърди, че изводите в РА за отклонение от данъчно
облагане при продажбите на обекти и от трите сгради се основават на извършена в
хода на ревизионното производство експертиза, която не е предоставяна на
дружеството, не е приложена като доказателство към ревизионния доклад, нито към
ревизионния акт, съдържанието й не е възпроизведено в нито един от тях, като не
става ясно какви методи за оценка е приложил експерта, какви източници на
информация е ползвал и до какви изводи е достигнал за пазарни цени на
различните видове обекти, съобразил ли е конкретния вид на продадените от
дружеството обекти - като изложение, разположение, площ, както и с момента на
договаряне на цената, нито дали е ползвал като пазарни аналози реално сключени сделки с имоти със сходни
характеристики, поради което счита, че тази експертиза не е извършена съгласно
законовите изисквания, съответно не е определила пазарни цени в съответствие с
§1 т.14 от ДР на ЗКПО вр. §1 т.8 и т.10 от ДР на ДОПК, а направеното въз основа
на нея увеличение на финансовия резултат е незаконосъобразно. Моли да бъде
отменен РА в обжалваната част и да му бъдат присъдени направените по делото
разноски.
Ответникът по жалбата,
чрез процесуалния си представител юрисконсулт С., поддържа становище, че
жалбата е неоснователна и следва да се отхвърли. Моли на дирекцията да бъдат
присъдени направените по делото разноски.
След като разгледа
оплакванията, изложени в жалбата, доказателствата по делото, становищата на
страните и в рамките на задължителната проверка по чл. 160 ДОПК,
административният съд приема за установено от фактическа страна следното:
Жалбата е подадена в
законоустановения срок, от легитимирано лице и при наличие на интерес от
обжалване, поради което е допустима.
Обжалван е ревизионен
акт №Р-03000318003830-091-001/11.02.2019г., издаден от
органи по приходите при ТД на НАП Варна, потвърден с Решение № 69/13.05.19г. на
директора на дирекция „ОДОП“-Варна при ЦУ на НАП в частта, с която за 2007г. са
определени допълнителни задължения за корпоративен данък по ЗКПО в размер на
42827.28лв. и лихви в размер на 3942.08лв., вследствие увеличение на финансовия
резултат на дружеството със сумата от 428272.78лв.
От заповед за възлагане на ревизия № Р- 03000318003830-020-001/04.07.18г., издадена на основание чл.112 и чл.113 ДОПК от
началник на сектор при ТД на НАП -Варна се установява, че е възложено извършване
на ревизия на „Брадърс Билдинг“ООД от инспектори по приходите, която да обхване
задълженията за корпоративен данък и ДДС за периода от 01.01.2017г. до
31.12.17г. и да завърши до три месеца, считано от датата на връчване на ЗВР,
която е връчена на 11.07.18г. електронно. Със заповед за изменение на ЗВР № Р- 03000318003830-020-002/10.10.18г. е продължен срокът за извършване на ревизията
до 11.12.18г., като заповедта е връчена на 12.10.18г. електронно. От заповед № Д-1249/30.06.17г.
се установява, че ревизията е възложена от компетентен орган. За резултатите от
ревизията е изготвен ревизионен доклад № Р-
03000318003830-092-001/27.12.18 г., а въз основа на него е издаден РА, обжалван пред директора
на дирекция “ОДОП” Варна при ЦУ на НАП, който с решение № 69/13.05.2019 г. го
е потвърдил в обжалваната част, като е обсъдил и направените възражения в жалба
вх.№40584-32/05.03.19г.
В обжалвания ревизионен акт, органите
по приходи, с оглед събраните при ревизията доказателства са установили, че през
ревизираният период дружеството е извършвало строителство на жилищни
кооперации, строително-ремонтна дейност и производство и продажба на мебели; осъществявало
е сделки - продажби на недвижими имоти от следните обекти:
-обект жилищна сграда на ----------- издадено удостоверение
№128/03.05.2016г. за въвеждане в експлоатация на строеж;
-обект жилищна сграда на ----------- разрешение за строеж
№51/22.05.2015г., удостоверение за въвеждане в експлоатация № 68/22.06.2017г.;
-обект жилищна сграда ----------- разрешение за строеж
№91/03.08.2016г., удостоверение за въвеждане в експлоатация № 101/26.09.2018г.
-обект жилищна сграда на ------- за този обект не са установени разлики
спрямо декларираните данни.
Установено е, че през 2017г. е
извършило продажба на два апартамента, находящи се в гр.Варна, ----------:
-с нот.акт № 149/2017г. е продало на Т.Д.
Р.апартамент № 13 с площ 55.79кв.м.,
покривна тераса - 56.28кв.м. на шести етаж в жилищната сграда, паркомясто 5 - 13.30кв.м., земя -
13.26кв.м. + 5.51кв.м. - всичко за сума в размер на 94840лв с включен ДДС/данъчна основа-79033.33лв. и
ДДС- 15806.67лв./. Същата е и стойността по представен предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 05.04.2016г.; издадени са фактури № 320/15.05.2017г. на стойност 75356лв., № 272/06.04.2016г.
на стойност 9779.15лв. и № 278/25.05.2016г. на стойност 9779.15лв., като общата
им стойност е съгласно посочената в предварителния договор и нотариалния акт.
При
извършена насрешна проверка на Т.Р.е изготвено ИПДПОЗЛ, изпратено с обратна
разписка, върнала се с отбелязване непотърсена. При проверка в сайта на
дружеството е установено, че ап.13 и покривната тераса са предложени за
продажба за 79200евро, а паркомясто 5 за 6200евро.
-с нот.акт № 192 от 21.07.2017г.
дружеството е продало на К.И.апартамент
№ 12 на
шести етаж със застроена площ 59.65кв.м., прилежаща изба С12 - 2.01кв.м., земя
- 10кв.м. за 53000лв с включен ДДС.
Съгласно предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.06.2017г. и в
него имота е на същата стойност и са уговорени плащания- при подписването му -
8801лв., а останалата част на вноски до подписване на Акт 16. Издадени са фактури
за продажба на обектите – ф.№331/23.06.17г. на стойност 8801лв. и № 345/21.07.2017г. на стойност 44188лв. При извършената насрещна
проверка и на И..
е изпратено ИПДПОЗЛ с обратна разписка, върнала се с отбелязване непотърсена.
Установено е, че
за 2017г. са извършени продажби на обекти от жилищна сграда на-------, а именно:
-с нот акт № 96 от 20.03.2017г. дружеството
е продало на С.И.апартамент
№ 7 на
етаж четири със застроена площ 51.97кв.м., прилежащо избено помещение 7 с площ
2.92кв.м. за сума в размер на 50851.58лв с
включен ДДС. Същата стойност е договорена и в сключения предварителен договор
от 11.11.2016г., като са уговорените плащания - средства осигурени с банков
кредит на вноски до Акт 16. Издадени е ф.№ 311/24.03.17г. на обща стойност 50851.58лв. При извършената му
насрещна проверка И.е представил същите документи и писмени обяснения. Цената е
платена с
банков кредит от „Банка ДСК“ЕАД. На банката е изпратено ИПДПОТЛ, като са
представени същият нот.акт и предварителен договор, скица и част от оценката на
обекта, видно от която пазарната стойност на имота без ДДС е определена на
82500лв., като оценката е определена по информацията за цените, по които се
продават имотите от тази сграда, а оценителят е посочил, че апартаментите се
предлагат от строителя на цени 630 до 650 евро на квадратен метър, като апартамент
7 се продава за 49330 евро до ключ с акт 16, а е бил обявен за 46580 евро. С
нот.акт № 85 от 16.08.2017г. на С.И.са продадени и идеални части от дворното
място 16,87м2 за сума в размер на 1150лв. с включен ДДС, като е
издадена фактура №**********/16.08.17г., за която е установено, че не е
отчетена като приход в счетоводството на дружеството/отчетна стойност – 932.74лв.,
неотразен приход – 25.29лв./
-с нот. акт №151 от 10.05.2017г. дружеството е продало
на И.Ж.10,61м2 идеални части от поземлен имот на същия адрес и гараж № 1 със застроена площ
42.76кв.м. за сума в размер на 23649лв. с
включен ДДС. Предварителният договор от 25.04.2016г. е на същата стойност и
уговорени плащания - на вноски до Акт 16. Издадени са ф. № 322/26.05.17г. на
обща стойност 10937лв. и ф. № 274/28.04.2016г.
- 12712 лв. При извършената му насрешна проверка Ж.е
потвърдил размера на плащанията, вида на имота и издадените документи.
-с нот. акт № 150 от 10.05.2017г. е продаден
на В.Х.20,97м2 идеални части от поземлен имот на същия адрес, апартамент № 4 на трети етаж със
застроена площ 51.97кв.м. и гараж
№ 2 със
застроена площ 16.50кв.м. за сума в размер на 70605лв. с включен ДДС. Същата стойност е договорена и
в представения предварителен договор от 29.07.2016г. и уговорени плащания - на
вноски до Акт 16. Издадени са ф.№284/01.08.16г. на обща стойност 43223.84лв. и ф. №295/01.11.2016г.
– 27381.62лв. При извършена й насрешна
проверка Х.е представила документи и писмени обяснения, като пояснява начина на
закупуване на недвижим имот в строеж. Представени са предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в строеж - апартмент 4 и гараж 2, платежни
нареждания за извършени две вноски по договора за покупко-продажба от
29.07.2016г. -авансова вноска в размер на 22100евро и втора авансова вноска от
31.10.2016г. - 14 000евро, нот.акт №150. Представена е и ф.№ 326/08.06.17г. с
основание – аванси ----/В.Х.ап.4 със знак минус 84726лв. и същата стойност с
основание – приходи от продажби/приходи об.---- 84726лв., при което общата
стойност на фактурата е 0лв., но не са дадени обяснения за нея.
-с нот.акт № 161 от 27.05.2017г. е
продаден на З.Т.имот, представляващ 15,27м2 идеални части от поземлен имот на
същия адрес, апартамент 3 на втори етаж със
застроена площ 46,94кв.м., прилежаща изба 3 с площ 3,04кв.м. за сумата от 51826лв. с включен ДДС. Представен
е предварителен договор от 02.03.2016г. с Е.Г.на същата стойност и уговорени
плащания - първа вноска 27826лв. до 30.03.2016г., останалата част на вноски до
издаване на акт 16, както и анекс НА да бъде издаден на З.Т..Издадени са ф.№315/10.04.17г.
на обща стойност 20000лв.,
ф.№
316/10.04.2017г. - 4000лв.
и
ф.№ 265/18.03.2016г. на стойност 27826лв.
-с нот. акт № 12 от 27.06.2017г. дружеството
е продало на В.В.и И.П.апартамент
2 със
затроена площ 44.63кв.м. на втори етаж, прилежаща изба 3 с площ 3.02кв.м. за
сумата от 49070лв с включен ДДС. В представения
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 31.03.2016г. стойността
на имота е 52000лв. и уговорени плащания - при подписване на договора -
23470лв., а останалата част с банков кредит. Издадени са ф.№334/28.06.17г. на стойност
25600лв. и ф.№ 267/31.03.2016г.
на стойност 23470лв.
Изискана е информация
от „Алианц Банк България“ АД, от което е представен договор за кредит за
недвижим имот № 61571/09.06.2017г. с П.на стойност 56250лева, доклад за
извършена експертна оценка на имот придружен със сертификат на оценителя. При
извършената й насрешна проверка В.В.е представила нот. акт № 12, предварителният
договор от 31.03.2016г., анекс от 04.04.2016г., с който продажната цена се
променя на 49070лв., платежни документи за извършени плащания; писмени обяснения
относно извършената сделка. При извършената му проверка П.е представил
идентични документи. Съгласно писмените обяснения не са заплащани други суми на
доставчика извън посочения договор, имота е предаден във вид описан в договора.
След проверката са представени и документи за покупка на ид.ч. земя. С нот. акт
№ 84 от 16.08.2017г. дружеството е продало на В.и П.общи идеални части земя
14,53м2 - всичко за сума в размер на 1010лв. с включен ДДС, за което е издадена
фактура, която не е отчетена като приход в счетоводството на дружеството.
Неотразеният приход е в размер на 38.30лв.
-с нот. акт № 21 от 30.06.2017г. дружеството
е продало на И.К.апартамент
1
на втори етаж със застроена площ 51.97кв.м., ведно с изба 1 с площ 3.14кв.м и
16,89м2 идеални части от дворно място за сумата от 56720лв с включен ДДС.
Същата стойност е договорена и в предварителния договор от 04.04.2017 г. и са уговорени
плащания - при подписване на договора 44000лв., останалата част в деня на
нотариалното прехвърляне. Издадена е ф.№336/30.06.17г. на стойност 56720лв.
-с нот. акт № 108 от 26.07.2017г. дружеството
е продало на Д.Д. апартамент
10
на пети етаж със застроена площ 71.02кв.м., ведно с изба 6 с площ 2.92кв.м. и
22,95м2 идеални части от дворно място за сумата от 74000лв с ДДС при данъчна
оценка на имота 82832.87лв. Издадена е ф.№ 347/01.08.17г. на стойност 74000лв.
Изискана е информация Банка ДСК, от която са представени нот. акт № 108, предварителниян
договор за продажба на недвижим имот от 29.05.2017г. на стойност 64000евро и
уговорени плащания - първа вноска в седем дневен срок от дата на подписване на
договора в размер на 10000лв., втора рноска в размер на 115173лв. платими в
срок до 31.07.2017г., оценка на имота. При извършена насрешна проверка на Д., не
са представени изисканите документи и обяснения.
-с нот. акт № 120 от 19.12.2017г. дружеството
е продало на Е.Г. апартамент
11 на
пети етаж със застроена площ 54.02кв.м., ведно с изба 5 с площ 3.24кв.м. и
16,89м2 идеални части от дворно място за сумата от 68454.05лв. с включен ДДС. Представен е предварителен
договор от 13.11.2017г. на същата стойност и уговорени плащания - при
подписване на договора 9779.15лв., втора вноска – 58674.90лв. с банков кредит,
трета вноска /довършителни работи/ -29337.45лв. в срок от 45 дни след
удостоверение от служба по
вписванията. Съгласно анекс към предварителния договор от 29.12.2017г. страните
се договарят за промяна на степента на завършеност на имота, поради което
плащането уговорено в предварителният договор в размер на 15000 евро за
довършителни работи отпада. Издадени са ф.№357/28.11.17г. на обща стойност 9779.15лв., ф.№368/28.12.2017г. на
стойност 58674.90лв. При извършената й
насрещна проверка Г. е представила издадените й фактури- № 357/28.11.2017г. с предмет „Аванс ----,
Е.Р., ап.11“, ДО- 8 149.29лв. и ДДС 1 629.86лв.; № 367/28.12.2017г. с предмет „Приходи от
продажба на земя“ с ДО-
916.67лв. и ДДС- 183.33лв., в забележка е посочено: нот. акт 122/Земя
17,55кв.м., ул. ---- 18; №
368/28.12.2017г.
с предмет „Приходи от продажба на ДМА“ с ДО -57045.04лв., приспаднат аванс в
размер на 8 149.29лв., общата стойност на издадената фактура е 48 895.75лв.
и ДДС- 9 779.15лв., като в забележка е посочено нот. акт ап.11 ул. ---- 18;
№ 369/28.12.2017г. с предмет „Приходи от
СМР“ с ДО- 24 447.88лв. и ДДС- 4889.58лв., като в забележка е посочено
„Довършителни работи ап. 11“; ДКИ №370/29.12.2017г. към ДФ№ 369/28.12.2017г. с предмет „Приходи
от СМР“ с ДО- 24 447.88лв. и ДДС -4889.58лв. За извършените разплащания по
представените фактури са представени: копие от потвърждения за плащане на
задатък/капаро 5000 евро по ПД от 13.11.2017г. апартамент 11 Варна от
14.11.2017г.; копие на операционна бележка от 25.10.2018г., с която сумата от 1
100лв. е наредена на „Брадърс Билдинг“ ООД с посочено основание фактура
367/28.12.2017г.; вносител е С.Д.Д. с посочено основание Е.Р.Г.; копие на ПН от
08.01.2018г., с което сумата от 58 674.90лв. е наредена по сметка с получател „Брадърс
Билдинг“ООД с основание - покупка на апартамент. Страните по предварителният договор
за покупко-продажба на недвижими имоти и довършителни строително- монтажни
работи от 13.11.2017г. са се задължили да сключат окончателен договор за
прехвърляне на провото на собственост върху имота до 10.12.2017г. Представен е
и договор за посредничество с купувач от 13.11.2017г., сключен между Е.Г. като
възложител и „Компас недвижими имоти“ООД- изпълнител. Предмет на договора е
посредничество при покупката на недвижим имот -апартамент 11 и прилежащите
части в жилищна сграда на адрес гр. Варна, ул. „ ----“ № 18, като цената на
посредническата услуга и издадената за нея фактура е изчислена върху договорена
цена за имота 97766.66лв./при включени довършителни работи/. Представени са и
нот акт № 122 от 2017г. за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот и
нот.акт № 120 от 2017г. за покупко-продажбата на апартамент №11 и прилежащото
му избено помещение № 5, както и нот.акт № 121 от 2017г. за учредяване на
договорна ипотека върху недвижим имот за предоставен кредит на Г. в размер на
89460лв. Съгласно писмените й обяснения цената на апартамента е 68 454.05
лв., на дворното място- 1 100 лв., платена на 25.10.2018г., а от договорените в
предварителния договор довършителни работи, за които е издадена фактура
№369/28.12.2017г. на стойност 29 337.46 лв., се е отказала и е сключила
анекс, като е издадено кредитно известие; в стойността на имота не са включени
стойности на мебелировка и обзавеждане. Изискана е информация от „Обединена
Българска Банка“АД, като са представени договор за банков кредит № 17-3106796/15.12.17г.
с Г. на стойност 89460лв.; приложение към него, предварителен договор от 13.11.17г.
и анекс към него с договорени довършителни работи нот.акт; оценка на имота.
-с нот. акт № 83 от 16.08.2017г. дружеството
е продало на С.и К.Л.идеални части земя
7,72м2 - всичко за сума в размер на 590лв с включен ДДС- ф.№ **********/16.08.17г. на
стойност 590лв. При извършената му
насрещна проверка Л.е представил нот.акт № 65 от 2016г. за закупен недвижим имот
на стойност 27200лв., а през 2017г. е издаден нот.акт № 83 за ид.ч. от поземлен
имот. При ревизията е установено, че дружеството не е отчело приход от
продажбата на идеалните части от имот/ в размер на 64.83лв./.
-с нот. акт № 87 от 17.08.2017г. дружеството е
продало на М.А.идеални части земя 8м2
за сума в размер на 600лв
с
включен ДДС, като е издадена фактура №**********/17.08.17г. на обща стойност 1010лв. Установено е, че
дружеството не е отчело приход от продажбата в размер на 57.68лв.
Установено и че през 2017г. дружеството е извършило
продажби на недвижими имоти-апартаменти, гаражи, паркоместа, находящи се в
жилищна сграда в гр. Варна, ------
-с нот. акт № 103 от 16.10.2017г. на Н.Р.Д.-
апартамент 15 на шести етаж със
застроена площ 58.32кв.м. за сумата от 30400евро – 59457.23лв с включен ДДС. Издадена е фактура №355/17.10.17г.
на обща стойност 59457.23
лв. С оглед извършване на насрещна проверка е изготвено ИПДПОЗЛ, за
връчването на което са извършени посещения на адреса на Д., но не е открита.
Изискана е и получена информация от „Райфайзенбанк“ЕАД. Представен е договор за
жилищен кредит № 1709262242833406/06.10.2017г. с Д. на стойност 38000 евро, предварителен договор
за продажба на недвижим имот от 30.07.2017г. на стойност 48650евро и уговорени плащания
- при подписване на договора – 5000 евро, втора вноска – 30400 евро след
представяне на акт 14, трета вноска -13250 евро след въвеждане в експлоатация; оценка
на имота; нот.акт № 103/2017г.
-с нот. акт № 77 от 29.11.2017г. е
продало на К.С.апартамент 7 на трети етаж със застроена
площ 58.54кв.м., ведно с изба 6 с площ 3.13кв.м. за сумата от 58000лв с включен ДДС. Съгласно
предварителен договор от 05.01.2017г. е договорена същата стойност с К.С.и С.Л.и
уговорени плащания: при подписване на договора - 5266лв., останалата част на
вноски до издаване на разрешение за ползване. Съгласно анекс към предварителния
договор е договорено нотариалния акт да се издаде на на К.С.Представени са
издадените фактури и КИ. При извършената насрещна проверка К.С.е представил предварителният
договор, анексът към него, писмени обяснения, вносни бележки.
-с нот. акт № 127 от 20.04.2017г. дружеството
е продало на В.М.право на сроеж в
същата сграда за апартамент
6 на
трети етаж, ведно с изба 5 за сума в размер на 6500лв с включен ДДС. Издадена е ф.№ 343/07.07.17г.
на обща стойност 6500лв.
При извършената насрещна проверка е представен договор от 20.04.2017г.
за покупка на ап. 6 и изба 5 от сграда, която ще бъде построена в гр. Варна, адм.
адрес ----------за сума от 30034.56лв., платими както следва: първа вноска в
размер на 9999лв. до 31.10.2018г., втора в размер на 9999лв. до 31.12.2018г. и трета
вноска – 10036.56лв. до 28.02.2019г.
-с нот. акт № 128 от 20.04.2017г. е
продало на Ц.П.П.право на сроеж в
същата сграда за апартамент 5 на трети етаж, ведно с изба 4 за сума в размер на
8000лв. с включен ДДС, като е
издало ф.№ 342/07.07.17г. на обща стойност 8000лв. Не са намерени при извършените насрещни
проверки купувачите.
-с нот. акт № 22 от 05.12.2017г. е продало на на
В.М.гараж № 1.07/11,12 със застроена площ
37.04кв.м. за сумата от 28000лв
с
включен ДДС. Съгласно предварителен договор от 09.05.2017г. на същата стойност са
уговорени плащания - първа вноска до 15.06.2017г.- 20000лв., втора вноска до
издаване на Акт 16 - в размер на 8000лв. Издадени са фактури на същата стойност,
като са представени доказателства за плащане на договорената сума. Съгласно
писмените обяснения на .М.не е заплащал други суми на доставчика извън
посочения договор, имота е предаден във вид описан в договора.
-с нот. акт № 82 от 16.08.2017г. е
продало на Н. Б.право на строеж за апартамент 9 със застроена площ 75.17кв.м. за сумата от 59849лв.
с включен ДДС. Същата цена е
договорена и в предварителен договор от 14.03.2017г., в който са уговорени и
плащанията на вноски, за които са издадени ф.№310/15.03.17г. на обща стойност
37317лв. и ф.№ 350/16.08.2017г. - 22532лв.
С оглед установените
при насрещните проверки предварителни договори за покупко - продажба на
недвижими имоти със значително по-високи продажни цени /апартамент №10 на ул.“----“№18
и ап.15 на -------8/, както и констатираното, че сключените ипотечни кредити за
покупка на недвижими имоти от част от купувачите са в значително по- голям
размер от издадените фактури от дружеството, органите по приходите са
обосновали извод, че при сключване на сделките е налице отклонение от данъчно
облагане. Възложено е извършване на експертиза, която да определи пазарната
стойност на описаните в Акта за възлагане № Р- 03000318003830-
01-001/28.11.2018г. продадени от жалбоподателя имоти, като пазарната цена бъде
определена, чрез методите за определяне на пазарни цени по смисъла на § 1, т.8
от ДР на ДОПК, Наредба № 5 от 26.02.1999г. и Наредба № Н -9 от 14.08.2006г.,
като бъдат посочени източниците, използвани при определяне на пазарната
стойност. Посочено е, че оценката следва да бъде съобразена с данни от реално
извършени сделки, в сравним период от време не повече от 12 месеца, на
апартаменти и паркоместа с еднакъв етап на завършеност, разположени в близост
до района, в който се намират обектите.
Изготвената експертиза е приета с Протокол №
Р-03000318003830-145-001/13.12.2018г. В същата е посочено, че е използван
метода на сравнимите неконтролирани цени, като прилагането му има за цел
постигане на резултат, който би бил постигнат в обичайни търговски или
финансови взаимоотношения между независими лица при съпоставими условия. Данни
за реализирани сделки са взети от агенции за посредничество при
покупко-продажба на недвижими имоти, отнасящи се до района или в близост до
него, в който попада оценявания обект. Взето е предвид местоположението на
оценяваните имоти - оценяваните обекти попадат в район в близост до централните
градски части. Оценяваните обекти се намират в кв. Погреби на гр. Варна. При
определянето на пазарната цена оценителят е взел предвид информационни
източници: Акт за възлагане на експертиза, нотариални актове за собственост,
предварителни договори, удостоверения за въвеждане в експлоатация на строеж и
информация от сайта на фирма „М. недвижими имоти“ - цени на база реализирани
сделки - за град Варна - продажба на апартаменти - район Погребите - за минали
периоди към датата на въвеждане в експлоатация на сграда на ул. ---- №18 и
сграда на -------- и на база нот.актове и Предварителни договори на сграда на --------
ап.9, ап.15, ап.7 и гараж № 1.07/11,12. Методът на сравнимите неконтролирани
цени се прилага при съпоставими обекти със сходни характеристики, използвани са
различни по своя характер източници на ценова информация, с оглед реална
пазарна цена. Видно от експертизата са използвани за аналози три обекта,
посочени от вещото лице като реално осъществени по данни от сайта на „М.
недвижими имоти. В таблицата, която е изготвил за определяне на пазарна
стойност с използване на тези аналози, оценителят е посочил площ само за единия
от трите-38 кв.м., няма описание на етаж, характеристики, конструкция, степен
на завършеност, период на сделките, каквото е заданието и съгласно акта за
възлагане на експертизата, и изискванията на Наредба № Н-9, за да се извърши
сравнение между тях и постигане на резултат, максимално близък, или такъв който
би бил постигнат в обичайни търговски или финансови отношения между независими
лица при съпоставими условия. Единствено е посочена единична цена на кв.м. за
всеки от тях.
Резултатите от заключението на лицензирания
оценител са обобщени в таблица поотделно за всеки обект/апартамент, ателие,
кабинет, гараж, паркомясто/.
Органите по приходите при съпоставка на
определените с експертизата пазарни цени към датата на продажбата и според
договорената степен на завършеност на обекта /съгласно НА и предварителни
договори/ и пазарните цени на имотите от сградите в трите поземлени имота, установени
към датата на продажба и към датата на прехвърляне на обектите с НА са констатирали,
че вторите са значително по-ниски от пазарните такива. Установените пазарни
цени с експертизата на продадените обекти се отличават значително /в пъти/ от
тези посочени в нотариалните актове и съответните издадени фактури.
В представената експертиза
са определени пазарни стойности, с включен ДДС, по метода на сравнимите
неконтролирани цени за двата обекта и съгласно предоставените данни от
дружеството /нот. Актове, фактури, счетоводна хронология, справки/ са изготвени
следните таблици, при които са установени и разликите, представляващи
отклонение от данъчно облагане:
-за обект -------“:
-апартамент 12-
пазарна цена без ДДС- 77300лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-44199лв., себестойност- 35781лв.;
-апартамент 3 и
паркомясто 5- пазарна цена без ДДС- 103203лв., платени по фактури при продажба
без ДДС, без нот.такси-79033.33лв., себестойност- 62399.33лв.;
- обект „----“18:
-апартамент 7- пазарна
цена без ДДС- 77176лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-42376.32лв., себестойност- 38710лв.;
-гараж 1- пазарна цена
без ДДС- 23940лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без нот.такси-19707.50лв.,
себестойност- 25058лв.;
-апартамент 4 и гараж
2- пазарна цена без ДДС- 86436лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-58837.50лв., себестойност- 48412лв.;
-апартамент 3- пазарна
цена без ДДС- 69755лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без нот.такси-43188.33лв.,
себестойност- 35052лв.;
-апартамент 1- пазарна
цена без ДДС- 77199лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-47266.67лв., себестойност- 38758лв.;
-апартамент 2- пазарна
цена без ДДС- 66330лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-40891.67лв., себестойност- 33356лв.;
-апартамент 10-
пазарна цена без ДДС- 105356лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-61666.67лв., себестойност- 52664лв.;
-апартамент 11-
пазарна цена без ДДС- 80252лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-57045.04лв., себестойност- 40282лв.;
-обект „---:
- гараж 11-12- пазарна
цена без ДДС- 19225лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без нот.такси-23333.33лв.,
себестойност- 14111.03лв.;
-апартамент 9- пазарна
цена без ДДС- 101337лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-49874.17лв., себестойност- 36870.87лв.;
-апартамент 15-
пазарна цена без ДДС- 78613лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-49547.69лв., себестойност- 28605.56лв.;
-апартамент 7- пазарна
цена без ДДС- 79118лв., платени по фактури при продажба без ДДС, без нот.такси-48333.33лв.,
себестойност- 29160.75лв.
Отчетените
приходи от продажбите за 2017г. и разходите за обектите- себестойност на
продадените обекти през 2017г. са констатирани в РД въз основа на представените
счетоводни регистри.
С
оглед заключението на оценителя органите по приходите са приели, че нотариалните
актове за продажба на имоти, сключени между дружеството и физическите лица
купувачи са сключени при условия, които водят до отклонение от данъчно облагане
и следва данъчната основа да бъде определена без да се вземат под внимание тези
сделки, а се вземе под внимание данъчната основа, която би се получила при
извършване на обичайно сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към
постигане на същия икономически резултат, но не води до отклонение от данъчно
облагане.
Като
са взели предвид определените
от експертизата пазарни цени на имотите за 2017г. и отчетените приходи органите
по приходите са констатирали отклонение от данъчно облагане в размер на 57270.67 лв. за обект ---при
определени пазарни цени в общ размер на 180503 лв. и отчетен приход по издадени
фактури- 123232.33 лв.; в размер на 215464.30 лв. отклонение от данъчното
облагане за обект „----“ в размер на 155537.81лв. при определени пазарни цени в
общ размер на 586444 лв. и отчетен приход по издадени фактури- 370979.70лв. и
на основание чл.16, ал.1 от ЗКПО с разликата между декларираните и установените
при ревизията приходи в размер на 428272.78 лв. са увеличи финансовия резултат
за 2017г.
При
ревизията са установени и извършени продажби на ид.ч. от земя, като издадените
фактури не са отразени като приход в счетоводството на дружеството, поради
което и на основание чл.78 ЗКПО ФР на дружеството е преобразуван в посока
увеличение със сумата от 3103.47лв. и в намаление със сумата от 2904.59лв.
Установено и че не е отчетен приход от 48333.33лв. от продажбата на ап.7 от
обект ---поради което и на основание чл.78 ЗКПО ФР на дружеството е
преобразуван в посока увеличение със сумата от 48333.33лв. и в намаление със
сумата от 29160.75лв. Данъчен ФР след преобразуване- 552405.93лв., годишен
корпоративен данък- 55240.59лв., авансови вноски-8000лв., за довнасяне-
47240.59лв., внесен-2476.17лв., разлика за внасяне- 44764.42лв. Начислени са и
съответните лихви.
В
решението си решаващият орган се е позовал на извършени продажби на имоти от дружеството
през 2016г. и установени в предходно производство отклонения от пазарните цени
на имоти от същите сгради. РА, издаден в това предходно производство, е
обжалван, като съдът с решение по адм.д.№ 2824/18г. е отменил РА в частта, с
която е установено задължение за корпоративен данък за 2016г. за разликата над
7208.09лв. и съответните лихви. Решението е оставено в сила с решение №
6516/02.06.2020г. по адм.д.№ 5/2020г.
От заключението на съдебно-оценителната
експертиза, изготвено от вещото лице А. се установява, че е определила пазарни
цени на имотите, продадени от жалбоподателя, за които в оспорения акт е прието,
че е налице отклонение от
данъчно облагане, по метода на сравнимите неконтролирани цени, които е посочила
в табличен вид за обектите от сграда на ул.“----“18, -------“12 и ул.“---, като
към заключението са приложени нот.актове за продажба на имоти- използвани от
вещото лице за пазарни аналози. В с.з. дава заключение, че относно
характеристиките скосявания, груб строеж и др., посочени в заключението, не е прилаган
корекционен коефициент, тъй като е определена средна пазарна стойност на
жилищата. Заключението му е оспорено от ответната страна.
От заключението на повторната СОЕ,
изготвена от вещото лице Л., приета от съда и неоспорена от страните, се
установява, че е определила пазарни цени на имотите, продадени от
жалбоподателя, за които в оспорения акт е прието, че е налице отклонение от данъчно облагане, по
метода на сравнимите неконтролирани цени, които е посочила в табличен вид за
обектите от сграда на ул.“----“18, -------“12 и ул.“---, като към заключението
са приложени нот.актове за продажба на имоти- използвани от вещото лице за
пазарни аналози. Съгласно допълнителното му заключение при сравнение на
продажната цена на един кв.м. на обектите от сградите на ул.“----“18, -------“12
и ул.“---, предмет на оценяване, с редицата от пазарни аналози, съгласно чл.15
и 16 от Наредба № Н-9, пазарните стойности на дружеството за гараж 1, ап.1,
ап.2, ап.4 и гараж 2, ап.10 и ап.11 на ул.“----“, ап.12 на -------“ попадат в
редицата от пазарни стойности, а относно ап.15 на ---попада извън редицата от
пазарни стойности.
При така изложената
фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена от
легитимирано лице, в срока по чл.156 ДОПК и след изчерпване на възможността за
обжалване по административен ред, поради което се явява допустима. Разгледана
по същество, съдът намира следното:
При извършване на
задължителната проверка по чл.160, ал.2 ДОПК, съдът констатира, че ревизията е
възложена от компетентен орган- изрично определен в заповед № Д-1249/30.06.17г.
и е приключила в определения от него срок. Ревизионният акт е издаден от
компетентни органи- орган по приходите, възложил ревизията и ръководителя на
ревизията, в предвидената от закона форма и определя данъчни задължения за
периода, за който е възложена ревизията, поради което обжалваният ревизионен
акт не страда от пороци водещи до неговата нищожност. Заповедите за възлагане
на ревизия, РД и РА са подписани от посочените в тях издатели с квалифициран
електронен подпис по чл.13 ал.3 ЗЕДЕУУ, приравнен на саморъчен-чл.13 ал.4
ЗЕДЕУУ.
Безспорно
се установи по делото, че през ревизираният период 01.01.2017г.-31.12.2017г. дружеството
е извършило продажби на апартаменти, гаражи, паркоместа от сгради, находящи се
в гр.Варна, -------“,
ул.“----“18 и ул.“--- за сумите по
представените нотариални актове за продажба на недвижими имоти.
Органът
по приходите е приел, че е налице хипотезата на чл.16 ал.1 ЗКПО и е
преобразувал ФР на дружеството за 2017г. с разликата в размер на 428272.78лв. между
пазарната стойност на продадените имоти /определена в хода на ревизията/ и
отчетените от дружеството приходи от продажбата
им.
Съгласно
чл.16 ал.1 от ЗКПО когато една или повече сделки, включително между несвързани
лица, са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно
облагане, данъчната основа се определя, без да се вземат под внимание тези
сделки, някои техни условия или тяхната правна форма, а се взема под внимание
данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от
съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия икономически
резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане.
В
тежест на органа по приходите е да установи наличието на хипотезата на чл.16
ал.1 ЗКПО, т.е. че сделките са сключени при условия, чието изпълнение води до
отклонение от данъчно облагане.
За
да обоснове хипотезата на цитираната разпоредба органът по приходите се е
позовал на установените
при насрещните проверки предварителни договори за покупко - продажба на
недвижими имоти със значително по-високи продажни цени /апартамент №10 на ул.“----“№18
и ап.15 на -------8/, както и констатираното, че сключените ипотечни кредити за
покупка на недвижими имоти от част от купувачите са в значително по- голям
размер от издадените фактури от дружеството, и на изготвената в хода на ревизията оценка за определяне на пазарната цена на
имотите.
В тежест на органа по
приходите е да установи основанието за преобразуване на финансовия резултат,
т.е. в случая, че продажбата на недвижимите имоти е по цени, които се
отклоняват от пазарните цени, определени по методите по §1, т.10 от ДР на ДОПК.
За да се приеме, че е
налице основанието по чл.16 от ЗКПО, пазарната цена следва да е определена по
някой от методите посочени в §1, т.10 от ДР на ДОПК и при спазване на
разпоредбите на Наредба № Н – 9/2006г.
Съгласно §1, т.8 от ДР
на ДОПК, пазарна цена е цената определена чрез методите за определяне на
пазарни цени по смисъла на § 1, т. 10 от ДР на ДОПК, т.е. сумата без ДДС и
акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна
стока или услуга, по сделка между лица, които не са свързани. Методите по които
се определят пазарните цени са тези по §1 т.10 ДР на ДОПК. Редът и начинът за
прилагане на методите са определени в
Наредба № Н – 9 от 14.08.2006г. за реда и начините за прилагане на методите за
определяне на пазарните цени.
Съгласно чл.7 от
Наредбата, за определяне на пазарните цени се използват методът на сравнимите
неконтролирани цени, методът на пазарните цени или методът на увеличената
стойност. Методът на сравнимите неконтролирани цени се прилага, когато е налице
сходство в характеристиката на продукта или услугата - предмет на
контролираната и съпоставимата неконтролирана сделка – чл.8 от Наредбата.
Съгласно ал.2 на с.р., методът на пазарните цени и методът на увеличената
стойност се прилагат, когато е налице сходство в изпълняваните функции по
контролираната и съпоставимата неконтролирана сделка, като методът на пазарните
цени се прилага в случаите на покупка и последваща продажба на продукти, при
които лицето, осъществяващо препродажбата, не добавя значителна стойност към
стойността на продуктите в резултат на изменение на физическите им
характеристики или в резултат на използването на нематериални блага, а методът
на увеличената стойност се прилага в случаите на производство и последваща
продажба на продукти и в случаите на предоставяне на услуги, когато
производителят или лицето, което предоставя услугите, не добавя значителна
стойност към стойността на продуктите или услугите в резултат на използването
на нематериални блага или не използва високостойностни активи. Методите се
прилагат въз основа на сравнение между контролирана и съпоставима
неконтролирана сделка – чл.5 от Наредбата, като за целта се извършва анализ за
съпоставимостта между контролирана и неконтролирана сделка на посочените
фактори.
За да е налице хипотезата на чл.16 ЗКПО
пазарната оценка следва задължително да се основава на някой от методите по
Наредба № Н-9 и да е извършена по реда в наредбата. Стриктното спазването на
методите по Наредба № Н-9 изисква прилагане и анализ на неконтролирани сделки с
оглед съпоставката им с контролираната сделка по показателите относими за всеки
един от методите по чл.7 от Наредбата., а именно: 1/ цени на активи по
неконтролирана сделка с оглед съпоставката за целите на метода на сравнимите
неконтролирани цени; 2/ нормата на брутна печалба реализирана в резултат на
препродажба по неконтролирана сделка, с оглед съпоставката за целите на метода
на пазарните цени; 3/ нормата на надбавка реализирана при продажбата на произведени
продукти по неконтролирана сделка, с оглед съпоставката за целите на метода на
увеличената себестойност, както и за приложението на методите на разпределената
печалба и на нетната транзакционна продажба, които съгласно чл.9 от Наредбата
се прилагат когато методите по чл.5 не дават резултат и принципно не изискват
съпоставка със сделки между независими лица, респективно не могат да се
извършват корекциите по чл.11 от Наредбата.
За да се обоснове приложението на някой
от методите по Наредба № Н – 9, следва да е извършено реално съпоставяне на
някой, няколко или на всички показатели относими към конкретен метод или методи
по наредбата, която урежда изключително детайлно както самите критерии и
механизма на оценяване, така и хипотезите, при които се прилага всеки един от
методите. Предвид разпоредбата на чл.65 от Наредба № Н-9, за целите на
определяне на пазарните цени може да се ползват оценки на лицензирани оценители
и заключения на вещи лица.
В хода на ревизионното производство е
изготвена експертиза от лицензиран оценител за определяне на пазарна цена на продадените от жалбоподателя имоти, за които е прието, че
продажбата им е извършена при отклонение от данъчно облагане. За определяне на
пазарните стойности на оценяваните имоти оценителят е използвал като
информационни източници – Акт за възлагане на експертиза, нотариални актове за
собственост, предварителни договори, удостоверения за въвеждане в експлоатация
на строеж и информация от сайта на фирма „М. недвижими имоти“ - цени на база
реализирани сделки - за град Варна - продажба на апартаменти - район Погребите
- за минали периоди към датата на въвеждане в експлоатация на сграда на ул. ----
№18 и сграда на -------- и на база нот.актове и Предварителни договори на
сграда на -------- ап.9, ап.15, ап.7 и гараж № 1.07/11,12. Методът на
сравнимите неконтролирани цени се прилага при съпоставими обекти със сходни
характеристики, използвани са различни по своя характер източници на ценова
информация, с оглед реална пазарна цена.
Макар да е посочено,
че е приложен метода на сравнимите неконтролирани цени, са използвани за
аналози три обекта, посочени от вещото лице като реално осъществени по данни от
сайта на „М. недвижими имоти“. Видно от таблицата, която е изготвил експерта за
определяне на пазарна стойност с използване на тези аналози, площ е посочена
само за единия от трите-38 кв.м., няма описание на същите- етаж,
характеристики, конструкция, степен на завършеност, изложение, период на сключване
на сделките, каквото е заданието, съгласно акта за възлагане на експертизата, и
каквито са изискванията на Наредба № Н-9, за да се извърши сравнение между тях
и постигане на резултат, максимално близък, или такъв който би бил постигнат в
обичайни търговски или финансови отношения между независими лица при
съпоставими условия. Единствено е посочена единична цена на кв.м. за всеки от
тях. Не може да се извърши съпоставимост на никакви характеристики- нито
квадратура, степен на завършеност, конструкция, изложение, нито период на извършване
на продажбите.
В случая заключението прието от
ревизиращия екип не е изготвено по методите на Наредба № Н – 9/2006г.
Използвани са пазарни цени от сайт на агенция за продажба на недвижими имоти.
Прилагането на методите по Наредба № Н-9/2006г. изисква извършването на реална
съпоставка с конкретни сделки, каквито не са посочени. Доколкото методите за
оценка са нормативно установени, приложението им подлежи на съдебен контрол за
целите на ЗКПО. При метода на сравнимите
неконтролирани цени се съпоставя цената, при метода на пазарните цени се
съпоставя брутната печалба реализирана в резултат на препродажба, а при метода
на увеличената себестойност съпоставя нормата на надбавка реализирана при
продажба на продукти собствено производство. Тези методи задължително изискват
наличието на съпоставими сделки (неконтролирани) и то само такива при които
различията между сделките не влияят съществено върху съпоставяните показатели в
пазарни условия или е възможно да се извършат корекциите по чл.11 от Наредба №
Н-9. След като в заключението не са изрично посочени, а и няма данни, че са
съобразявани конкретни сделки, то тези три метода автоматично отпадат като
методи за оценка, поради невъзможността да се извърши съпоставка с конкретна
сделка за целите на оценяването. В тези случаи, съгласно разпоредбата на чл.9
от Наредбата, се прилага методът на транзакционната нетна продажба или методът
на разпределената печалба, Прилагането на някой от тези два метода или и на
двата метода, не може да се установи от оценката изготвена в хода на
административното производство.
С оглед гореизложеното, съдът намира,
че в хода на ревизията от органа по приходите не е установена действителна
пазарна цена, различни от продажната по нот.акт.
В
представените по делото нотариални актове страните изрично са заявили, в
съответствие с чл.25 ал.9 от Закона за нтотариусите и нотариалната дейност, че
посочената в нот.акт цена е действителното уговореното плащане по сделката. За
същата стойност, посочената в НА, е договорена продажбата на имотите и в
по-голяма част от предварителните договори за покупко-продажба на недвижим
имот, сключени между страните- за ап.13 и ап.12 от сграда, находяща се на -------“,
гараж №1, ап.3, ап.1, ап.7 на ул.“----“ и др. На същата стойност са и
издадените фактури за продажбите. Не са установени в хода на ревизията други
плащания, освен уговорените в НА.
Няма
пречка страните по предварителен договор да променят условията и цената при
сключване на окончателен договор за покупко-продажба, т.е. да сключат окончателен
договор при други, нови условия и на различна от договорената в предварителния
договор цена на насрещната престация. Не са установени други плащания, освен
посочените в НА.
Цените
от сайта на дружеството, на които са се позовали органите по приходите за ап.13
и паркомясто 5 на -------“12, както и те самите са посочили са офертни и по
никакъв начин не обвързват страните по договор за покупко-продажба.
Оценките
на банките, отпуснали кредити на част от купувачите за плащане на цената на
имотите, не могат да обосноват извод за пазарна стойност на имота, нито, че
това е цената на имота, за който е закупен. При определяне на цената на ап.7,
находящ се на ул.“----“18, оценителят е посочил, че е използвал цените на
строителя при продажба на имоти от същата сграда, както и че апартамента е бил
обявен за продажба за 46580 евро. Видно е, че оценката му не е изготвена по
методите на Наредба № Н – 9/2006г., а за целите
на кредита.
Стойността на договорите за кредит,
отпуснати на купувачи, също не могат да послужат за пазарна цена на имот. По
силата на договор за кредит банката отпуска такъв на кредитополучателя при
условията на банката срещу задължението на кредитополучателя да върне предоставената
му сума в сроковете и с лихви, договорени с банката.
Относно ап.11 на ул.“----“18 – същият е
продаден на Е.Г. с нот.акт № 120 от 19.12.17г. за сумата от 68 454.05лв.
За него е представен предварителен договор на същата стойност, като са
уговорени и довършителни работи на стойност 29 337.45лв. в срок от 45 дни
след удостоверение от службата по вписванията, т.е. общо 97766.66лв. Съгласно
анекс към договора от 29.12.17г. поради промяна степента на завършеност на
имот, предмет на продажба, плащането на довършителните работи отпада. В случая
изрично, в писмена форма, страните по един договор са сключили анекс към него,
като са предоговорили извършването на СМР от жалбоподателя да отпадне,
съответно плащането на договорената сума за тези довършителни работи. Не се
установи довършителни работи да са извършвани. Обстоятелството, че Г. е
сключила договор с посредник на 13.11.17г. /“Компас недвижими имоти“ООД/ и е
платила цена за посредническа услуга върху сумата от 97766.66лв., т.е.
включваща цената на апартамента и цената на СМР-довършителните работи, не може
да обоснове извод, че страните по договора за покупко-продажба на недвижимия
имот са извършили сделката на тази цена. Цената по договор за продажба се
договаря единствено между страните по тази сделка, а не се предполага или
извлича от договор между едната страна по този договор и трето за сделката
лице-каквото е посредникът. Стойността на предоставеният й кредит също не е
определяща цената на която е закупила Г. имота.
Същото е относимо и към продажбата на
ап.15 на -------8. Представената оценка на оценителя за отпускане на банков
кредит от „Райфайзенбанк“ЕАД не е изготвена по методите на Наредба № Н-9.
Посочено е, че използваният източник е Строителен обзор, а не реално сключени
сделки. Изготвянето на тези оценки е за целите на отпускане на ипотечен кредит
на купувач на недвижим имот, а не определяне на цената по договор за
покупко-продажба.
В решението си
решаващият орган се е позовал на извършени продажби на имоти от дружеството
през 2016г. и установени в предходно производство отклонения от пазарните цени
на имоти от същите сгради. РА, издаден в това предходно производство, е
обжалван, като съдът с решение по адм.д.№ 2824/18г. е отменил РА в частта, с
която е установено задължение за корпоративен данък за 2016г. за разликата над
7208.09лв. и съответните лихви. Решението е оставено в сила с решение №
6516/02.06.2020г. по адм.д.№ 5/2020г. Прието е, че и в това ревизионно
производство изготвеното заключение в хода на ревизията не е в съответствие с
§1 т.14 ДР на ЗКПО вр. §1 т-8 и т.10 ДР на ДОПК, тъй като са посочени три
сделки, за които не може да се установи, че са сходни с процесните продажби.
За да е налице
хипотезата на чл.16 ЗКПО пазарната оценка следва задължително да се основава на
някой от методите по Наредба № Н-9 и да е извършена по реда в наредбата.
В съдебното производство е прието
заключението на СОЕ, изготвено от в.л.А., което бе оспорено и назначена
повторна експертиза. Вещото лице А. дава заключение и че относно характеристиките скосявания,
груб строеж и др., посочени в заключението, не е прилаган корекционен
коефициент, тъй като е определена средна пазарна стойност на жилищата.
Заключението
на вещото лице Л., прието от съда и неоспорено от страните, е изготвено и
пазарните стойности на имотите, продадени от жалбоподателя са определени по метода на сравнимите
неконтролирани цени. Същите са посочени в табличен вид за обектите от сграда на
ул.“----“18, -------“12 и ул.“---, като към заключението са приложени нот.актове
за продажба на имоти- използвани от вещото лице за пазарни аналози. В табличен
вид са описани както характеристиките на оценяваните имоти, така и на
използваните аналози, реално сключени сделки, съгласно приложените нот.актове.
Посочени са нот.актове, етаж на който се намират оценяваните имоти и аналозите,
продажна цена, вид строителство, физическо състояние, местоположение,
техническа инфраструктура, устройствена зона, асансьор. Установи се, съгласно
допълнителното му заключение, че при сравнение на продажната цена на един кв.м.
на обектите от сградите на ул.“----“18, -------“12 и ул.“---, предмет на
оценяване, с редицата от пазарни аналози, съгласно чл.15 и 16 от Наредба № Н-9,
пазарните стойности на дружеството за гараж 1, ап.1, ап.2, ап.4 и гараж 2, ап.10
и ап.11 на ул.“----“, ап.12 на -------“ попадат в редицата от пазарни
стойности, а относно ап.15 на ---попада извън редицата от пазарни стойности.
Сделките, използвани за анализа на
вещото лице са такива сключени между независими търговци. Съдът намира, че оценката
на вещото лице е съобразена с изискванията на Наредба № Н-9, приложен е методът
на сравнимите неконтролирани цени, като са изпалзвани реално извършени сделки,
в сравним период от време, на апартаменти и паркоместа с еднакъв етап на
завършеност, разположени в близост до района, в който се намират обектите и
същата следва да се кредитира.
Видно от заключението на вещото лице
пазарната цена, определена от вещото лице на ап.13 и паркомясто 5, находящи се
на -------“ е по –ниска от цената, на която са продадени от дружеството. Същото
се отнася и до гараж №1.07/11,12.
Установи се и че при сравнение на продажната цена на един кв.м. на обектите
от сградите на ул.“----“18, -------“12 и ул.“---, предмет на оценяване, с
редицата от пазарни аналози, съгласно чл.15 и 16 от Наредба № Н-9, пазарните
стойности на дружеството за гараж 1, ап.1, ап.2, ап.4 и гараж 2, ап.10 и ап.11
на ул.“----“, ап.12 на -------“ попадат в редицата от пазарни стойности, а
относно ап.15 на ---попада извън редицата от пазарни стойности. В случая
резултатите от контролираните сделки – за гараж 1, ап.1, ап.2, ап.4 и гараж 2, ап.10
и ап.11 на ул.“----“, ап.12 на -------“ попадат в редицата от пазарни стойности
и на основание чл.16 от Наредба №Н-9 се приема, че резултатът на контролираната
сделка изпълнява условията на чл.4 от наредбата.
Предвид горното по отношение на продажбите на ап.13 и паркомясто 5,
находящи се на -------“, гараж №1.07/11,12, находящ се на ---, гараж 1, ап.1, ап.2, ап.4 и гараж 2, ап.10
и ап.11 на ул.“----“, ап.12 на -------“ не се установи да са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно
облагане. Установи се, че резултатът е постигнат в обичайни търговски
взаимоотношения между независими лица при съпоставими условия.
Неоснователни
са твърденията на ответната страна, че допълнителната експертиза не е взела
предвид заключението по основната, като счита, че резултата следва да е за
обект №2- 512лв., за обект №7-922лв., обект № 8-912.74лв., и т.н., описани
в молбата от 21.05.2020г. Вещото лице е определило цена на кв.м. на
контролираните сделки и е сравнило същите с редицата от пазарни аналози,
каквото е изискването на чл.15 и чл.16 от Наредба № Н-9. Цената, посочена за
обектите в молбата на ответната страна е цена на кв.м. от определената от
вещото лице пазарна стойност на всяка от контролираните сделки. В случая обаче
и тези стойности на кв.м. попадат в редицата от пазарни аналози за всеки имот.
Съответно за ап.15 на --- посочената от ответната страна стойност от 817.56лв.,
определена на кв.м. от пазарната му стойност по основното заключение на вещото
лице, попада извън редицата от пазарни стойности на аналозите.
От
събраните по делото доказателства и заключението на вещото лице се установи, че
продажбите на ап.7 и ап.3, находящи се на ул.“----“ и ап.9, ап.15 и ап.7,
находящи се на --- са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение
от данъчно облагане. Налице е основанието по чл.16 ал.1 ЗКПО и данъчната основа
следва да се определи без да се вземат под внимание тези сделки, а се взема под
внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна
сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия
икономически резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане.
В
случая за имотите на обект „----“18 за апартамент 7 се установи пазарна цена без
ДДС- 53870лв./64644лв. с ДДС/, платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-42376.32лв., а за ап.3- пазарна цена без ДДС- 49486.67лв./59384лв. с
ДДС/, платени по фактури при продажба без ДДС и за имотите на обект „--- за
апартамент 9- пазарна цена без ДДС- 68538.33лв., платени по фактури при
продажба без ДДС, без нот.такси-49874.17лв./82246лв. с ДДС/; апартамент 15-
пазарна цена без ДДС- 52105.83лв./с ДДС- 62527лв./, платени по фактури при
продажба без ДДС, без нот.такси-49547.69лв.; апартамент 7- пазарна цена без
ДДС- 55887.50лв./с ДДС-67065лв./, платени по фактури при продажба без ДДС, без
нот.такси-48333.33лв./ Пазарната стойност на тези апартаменти е общо 279 888.33лв.,
отчетени приходи за тях- 182 986.51лв., като е налице отклонение от
данъчно облагане- 96901.82лв.
На основание чл.16, ал.1 от ЗКПО с
разликата между декларираните и установените от вещото лице приходи в размер на
96901.82лв. следва да се увеличи финансовия резултат на дружеството за 2017г.,
вместо със сумата 428272.78 лв., определена по РА.
Не се оспорват извършените
преобразувания в посока увеличение със сумата от 3103.47лв. и в намаление със
сумата от 2904.59лв., предвид установените продажби на ид.ч. от земя,
издадените фактури за които не са отразени като приход в счетоводството на
дружеството, както и извършеното преобразуване на основание чл.78 ЗКПО на ФР в
посока увеличение със сумата от 48333.33лв. и в намаление със сумата от
29160.75лв., вследствие установеното, че не е отчетен приход от 48333.33лв. от
продажбата на ап.7 от обект ---С оглед гореизложеното, съдът намира, че данъчният
ФР –данъчна печалба след преобразуване на дружеството за 2017г. е 221034.97лв.,
годишният корпоративен данък за 2017г.- 22103.50лв., авансови вноски-8000лв.,
за довнасяне- 14103.50лв., внесен-2476.17лв., разлика за внасяне- 11627.33лв. Дължимите
лихви са в размер на 1023.93лв.
Ревизионният акт в частта, с която е
установен като дължим за довнасяне корпоративен данък за 2017г. в размер на
11627.33 лв. и съответните лихви е правилен и законосъобразен, жалбата в тази
част е неоснователна и следва да се отхвърли. РА в частта, с която е установен
корпоративен данък за довнасяне за разликата над 11627.33лв. и съответните
лихви е незаконосъобразен и следва да се отмени.
При
този изход на спора и предвид направените искания от страните за присъждане на
разноски, съдът намира, че следва при определяне на интереса по делото да се
вземе предвид, че е оспорено извършеното увеличение на ФР за 2017г. със сумата
от 428272.78лв., съответно припадащ се корпоративен данък - 10% върху тази сума-42827.28лв.
и съответстващите лихви- 3771.48лв., т.е. обжалван интерес- 46598.76лв.
Отменена част- съдът не е признал увеличение от 331370.96лв., съответно е
налице уважена част – 33 137.10лв. и съответните лихви- 2918.14лв. В
размер на 33137.10лв. е размера на КД, който се отменя с решението /установен
КД за довнасяне с РА- 44764.42лв., отменен- 33137.10лв., установен с решението като
дължим за довнасяне- 11 627.33лв./ Отхвърлена част от жалбата – 9690.18лв.
главница и лихви- 853.34лв. Предвид горното на жалбоподателя следва да се
присъдят разноски съобразно уважената част от жалбата /36055.24лв./ в размер на
2708лв./претендирани 3500лв., от които 50лв.-ДТ, 450лв.-депозит за вещо лице и
3000лв.-адвокатско възнаграждение/. На ответната страна съобразно отхвърлената
част следва да се присъдят разноски по делото в размер на
891.55лв./юрисконсултско възнаграждение и депозит за вещо лице/, като по
компенсация се осъди ответната стана да заплати на жалбоподателя разноски в
размер на 1816.45лв.
Водим от гореизложеното и на основание чл.160 ал.1 ДОПК, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Ревизионен акт № Р-03000318003830-091-001/11.02.2019 г., издаден от органи
по приходите при ТД на НАП Варна, потвърден с Решение № 69/13.05.2019 г. на
директора на дирекция „ОДОП“-Варна при ЦУ на НАП в частта, с която за 2017г. на
„Брадърс
Билдинг“ООД е установен корпоративен данък за довнасяне за разликата над
11627.33лв. и съответните лихви.
ОТХВЪРЛЯ жалбата в останалата част.
ОСЪЖДА Дирекция “Обжалване и
данъчно-осигурителна практика” при ЦУ на НАП- гр.Варна да заплати на „Брадърс
Билдинг“ООД, ЕИК **** сумата от 1816.45лв., представляваща
направените по делото разноски.
Решението подлежи на
обжалване пред ВАС в 14-дневен срок от съобщението на страните.
СЪДИЯ: