РЕШЕНИЕ
№ 18
гр. Балчик, 09.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на девети февруари
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ДАНИЕЛА Й. ИГНАТОВА
при участието на секретаря СНЕЖА. Ж. ДЖАМБАЗОВА
като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА Й. ИГНАТОВА Гражданско дело
№ 20213210100445 по описа за 2021 година
Депозирана е искова молба от Т. Д. ИВ. с ЕГН********** от гр.Б.,чрез
пълномощника адв.С.А. Т. от АК-Я.,със съдебен адрес гр.Я. ,против ИВ. К.
П. с ЕГН********** и С. В. П. с ЕГН********** и двамата с адрес за
призоваване с.Р.,с правно основание чл.26,ал.1,предл.3 от ЗЗД, с цена на иска
203,68 лева.
Ищеца твърди,че при условията на договор за доброволна делба от
15.05.2000г.на нотариус при РС-Е. ,вписан в Службата по вписвания гр.Е. при
АВ с вх.№294,том1,стр.192 от 15.05.2000г. и договор за доброволна делба от
12.11.2001г. на Нотариус при РС-Е. ,вписан в службата по вписвания гр.Е.
при АВ с вх.№1108,том3,стр.277 от 13.11.2001г. придобил в общ дял,при
режим на съсобственост с майка си П. Т.а И.а и сестра си Д.Д.Т. следните
недвижими имоти ,находящи се в землището на с.Б.:
Нива с площ от 13999кв.м.съставляваща поземлен имот с
идентификатор №06001.17.33 по кадастралната карта и кадастралните
регистри ,пета категория в местността „Я.“ с номер по предходен план
017033,при граници:ПИ с идентификатори
№№06001.17.40;06001.17.41;06001.17.34;06001.17.719 и 06001.17.32;
Нива с площ от 4499кв.м.,съставляваща ПИ с идентификатор
№06001.23.73 по кадастралната карта и кадастралните регистри ,четвърта
категория ,в местността „С.“ПРИ граници :ПИ с идентификатори
№№06001.23.50;06001.23.51;06001.23.74;06001.23.576 и 06001.23.72;
Нива с площ от 5599кв.м.,съставляваща поземлен имот с
идентификатор №06001.59.21 по кадастралната карта и кадастралните
регистри ,четвърта категория в местността „М.“ при граници :ПИ с
идентификатори №№06001.59.30;06001.59.22;06001.59.699 и 06001.59.20;
1
И нива с площ от 5000кв.м.съставляваща ПИ с идентификатор
№06001.42.7 по кадастралната карта и кадастралните регистри ,четвърта
категория в местността „Чаталат дол“с номер по предходен план №042007
при граници :ПИ с идентификатори №№06001.42.6;06001.42.39;06001.41.133
и 06001.2.11.
Твърди ,че след справка в Службата по вписвания гр.Е. при АВ е
установил че неговата сестра Д.Д.Т. се е разпоредила изцяло с
притежаваната от нея 1/3-та идеална част от описаните по-горе недвижими
имоти-земеделски земи в полза на първия ответник И.П..
В резултат на справката установил,че на следващият ден,след
сключване на сделките ответника П. е сключил договор за аренда на
земеделски земи с нотариална заверка на подписите с рег.
№1895/25.02.2016г.на нотариус ... на НК-А.Ф. ,с район на действие съдебния
район на РС-Р. ,вписан в СВ гр.Е. при АВ с вх.
№483,акт143,том1/26.02.2016г.съгласно който е предоставил за временно и
възмездно ползване на А. И.а Т.а ,в качеството й на арендатор по договора
целите недвижими имоти ,посочени по-горе.Договора бил сключен за срок от
50 стопански години ,с уговорено арендно плащане в размер на 7/седем/лева
на декар на стопанска година.
Ищецът счита, че договора е нищожен като противоречащ на добрите
нрави .
Иска се договорът за аренда да бъде прогласен за нищожен със
съдебен акт.
Ответника оспорват иска.Посочват че определеният размер на рентата
от 7 лева за декор е била съобразена към него момент като средна рента през
предходната година от 9лв./дка,определена на базата на повечето договори
вписани в АВ и регистрирани в ОДЗ.На следващо място посочват че срока
на договора не е основание за прогласяването му като нищожен,т.к.законът
не ограничава продължителността на арендните договори -в ЗАЗ е посочен
само минимилан такъв от 5 години, но не и максималният който бил без
ограничение.Посочват че роднинската връзка между ответника и арендатора-
неговата баба А. Т.а е ирелевантна към спора.
Посочват,че ищецът,получавайки рентата,за което представя писмени
доказателства,мълчаливо е признал действителността на договора за аренда
,поради което договорът бил противопоставим, а иска неоснователен.
От фактическа страна съдът намира за установено следното:
На 25.02.2016г. в гр.Р. е сключен договор за аренда на земеделски
земи под №25262 между ИВ. К. П. с ЕГН********** в качеството му на
арендодател и А. И.а Т.а с ЕГН********** ,в качеството и на арендатор,по
силата на който договор П. предоставя на Т.а за временно и възмездно
ползване собствените си обработваеми земеделски земи ,в землището на с.Б.
общо 29,10дка, а именно :имот №023073,местността С. общо с площ о
т4,500дка ,имот№042007в местността Чаталат дол с обща площ от
5,001дка,имот №059021 с площ от 5,600дка,местността М. и имот №017033,в
местността Я. с обща площ от 14,000дка,с действие от 01.10.2016г.
Договорът е сключен за срок от 50 години ,като към момента на
сключването му Т.а е била на около 81 години.
2
Договореният размер на арендното плащане,съгл.чл.3.1 от договора е в
размер на 7 лева на декар обработваема земя.
Посочено е че размера на арендното плащане може да се актуализира
.Договорът може да бъде изменен,променен или удължен съгласно
ЗАЗ.Изплащането на задължението следва да се извършва след края на
стопанската година,но но по-късно от 30.08. на следващата стопанска година.
На 31.05.207г. А. И.а Т.а е починала ,като се наследява от дъщеря си-
С. В. П..
Съгласно чл.5.2.4 от договора наследниците ,съответно
правоприемниците на арендатора имат право да го заместват като страна по
договора за аренда.
П. е съсобственик с ищеца относно процесните земеделски земи.
Не се спори между страните, че Т.а е баба на П. и че последният по
силата на договора за дарение и покупко-продажба притежава 1/3-та идеална
част от земите посочени по-горе,предмет на договора за аренда.
Предявеният според съда иска е основателен ,а договорът за аренда от
25.02.2016г. е нищожен в частта му относно земите посочени в исковата
молба поради противоречие с добрите нрави.
Това е така т.к.само един от съсобствениците ,при това с малка квота в
съсобствеността ,в случая 1/3та идеална част ,обременява имота за
изключително дълъг период от време -50 години,при цена очевидно
несъответстващата като такава на пазара през периода е била около 32 лева
средна цена за декар за обл.Бургас /справка Български фермер /.Т.е. очевидно
в пъти по-ниска от тази в областта .
Като се добави и факта,че че договорът е сключен с бабата на
ответника,жена над 80 години и няма данни в делото да се занимава със
земеделие изводът за противоречие с добрите нрави се затвърждава
.Ответника се е възползвал от законовата възможност ,всеки
съсобственик,независимо от размера на дела му в съсобствеността да
отдаде под аренда целия имот,каквата възможност е съществувала до
07.02.2017г.,след която дата в ал.4 на чл.3 има законодателна промяна и тази
възможност е отпадналаКъм днешна дата има изискуемост за съсобственост
от над 50 на сто ид.ч.,независимо от съществуването на споменатата
възможност ,същата следва да се упражнява добросъвестно и при
съобразяване с добрите нрави .
Не е добросъвестно ,макар към онзи момент, на скл.на договора да е
съотвествало на закона,въпреки незначителния дял в съсобствеността ,да се
сключва договор който обвързва собствениците с много по-големи или равни
дялове за срок от 50 години при това на цена много по- ниска от тази ,която
реално би могло да бъде получена.Добрите нрави са морални норми,на
които закона е придал правно значение ,като нарушаването им при
сключването на сделки води до същият резултат,както и при нарушаване
на закона-нищожност/недействителност на сделката.
Добрите нрави не са вписани и систематизирани правила и
принципи.
Свободата на договарянето не е аргумент,т.к.тя не е абсолютна, а е
3
ограничена от повелителните норми на закона и от добрите нрави.
Когато си едноличен собственик на една вещ имаш свободата да я
предоставиш както на по-ниска цена ,така и за срок какъвто прецениш за
правилен и изгоден да получаваш плодовете й,по едни или други
съображения,защото това действие ще засегне само собствената ти правна
сфера .Когато обаче действието ти обвързва другите съсобственици ,които
притежават по-голям или равен на твоя дял в съсобствеността си длъжен да
зачиташ и техният интерес ,за да се получи максималното от вещта .
Процесния договор за аренда в частта му относно договореният
срок,според съда заобикаля закона и противоречи на добрите нрави.
Съдът намира, че е основателно твърдението за нищожност на
договора предвид дългия срок, за който е отдаден имота - 50 г.
Действително ЗАЗ, след промените си през 2015г. не предвижда
максимален срок на аренда на земеделска земя, а единствено минимален от
пет години, но предвид ниската стойност на арендната цена в процесния казус
и липсата на заложена индексация спрямо инфлационни процеси и други
фактори през годините, съдът намира, че срокът е прекалено дълъг.
Средната продължителност на арендните договори е десет години.
Поради което, съдът намира, че клаузата за срока на договора създава
неравнопоставеност и като такава заобикаля закона и противоречи на добрите
нрави и е нищожна.
Същата би могла да бъде заместена от нормата на чл.4 от ЗАЗ, в
случай, че целия договор не е нищожен, какъвто е настоящия.
Необосновани са възраженията на ответника ,че договора за аренда е
вписан и ищеца е знаел за него,както по отношение на срок,така и по
отношение на цена,предвид на това че е получавал полагаща му се рента и въз
основа на това следва да се приеме,че бил съгласен с клаузите му и не бил се
противопоставил.
Този извод е неверен.Според съда вписаните договори за аренда
обвързват приобритателя ,но само ако са действителни.Ако са
недействителни не обвързват никого. Съдът само може да предполага какво
е съзнавал ищеца,възможно е да съзнавал че договора е недействителен и
няма да го обвърже .Принципно положение е че нищожните сделки не могат
да се санират.Това дали ищецът се е съгласил с договора към даден момент
,няма съществени правни последици и той може във всеки един последващ
момент да промени мнението си и да се позове на недействителността
/нищожността .
Предвид изложеното предявеният иск следва да бъде уважен изцяло .
На ищеца следва да се присъдят разноските ,предвид изхода на делото.
Ищецът е заплатил възнаграждение за адвокат в размер на 400,00лева и
ДТ в размер на 50,00лева.Тези разноски следва на осн.чл.78,ал.1 от ГПК да се
присъдят в полза на ищеца.
Предвид гороното,съдът,
РЕШИ:
4
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на Договор за аренда на
земеделски земи от 25.02.2016г.,с рег.№1895/25.02.2016г.на нотариус ... на
НК-А.Ф. ,с район на действие съдебния район на РС-Р. ,вписан в Службата по
Вписвания гр.Е. при Агенцията по Вписвания с вх.№483,акт№143,том 1 от
26.02.2016г.сключен между ИВ. К. П. с ЕГН********** от гр.Р. от една
страна и от друга страна С. В. П. с ЕГН********** от гр.Р. ,като
правоприемниик на А. И.а Т.а,починала на 30.05.2017г.,поради противоречие
с добрите нрави , в частта относно следните имоти ,находящи се в
землището на с.Б. ,а именно:1. Нива с площ от 13999кв.м.съставляваща
поземлен имот с идентификатор №06001.17.33, находяща се в местността
„Я.“ с номер по предходен план 017033;
2. Нива с площ от 4499кв.м.,съставляваща ПИ С идентификатор
№06001.23.73,находяща се в местността „С.“ ;
3.Нива с площ от 5599кв.м.,съставляваща поземлен имот с
идентификатор №06001.59.21 ,находяща се в местността „М.“ ;
4.Нива с площ от 5000кв.м.съставляваща ПИ с идентификатор
№06001.42.7 ,находяща се в местността „Чаталат дол“с номер по предходен
план №042007 .
ОСЪЖДА ИВ. К. П. с ЕГН********** от гр.Р. и С. В. П. с
ЕГН********** от гр.Р., да заплатят на Т. Д. ИВ. с ЕГН********** от гр.Б.
,направените по делото разноски ,а именно:сумата от
400,00лева,представляваща адвокатско възнаграждение и сумата от 50,00лева
държавна такса за завеждане на делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Добрич в
двуседмичен срок от връчването му на страните!
Съдия при Районен съд – Балчик: _______________________
5