Р Е
Ш Е Н
И Е № 158
Град Н., 04.08.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Н.ският
районен съд, трети състав, в открито съдебно заседание на девети юни, през две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Атанаска Ганева, като разгледа докладваното от районния
съдия гр.д.№ 1232/2019г. по описа на Н.ския районен
съд, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и
договорите.
В обстоятелствената част на
исковата молба ищецът И.М.С., родена на ***г., гражданин на Р.Ф., твърди, че на
23.11.2010г. между нея и ответника “Ф.Д.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес
на управление ***, к.к. С.б., административен център
“С.”, етаж *, представлявано от управителя И.Н.З., е сключен предварителен
договор, по силата на който “Ф.Д.” ЕООД се е задължил да продаде на И.М.С.
следният недвижим имот, а именно: Апартамент А3-3, находящ се в туристически
комплекс “Алмонд гардън”, находящ се в село К., местност С., община Н., в
поземлен имот с идентификатор ****; комплексът се състои от общо три сгради, а
апартаментът, предмет на предварителния договор, се намира в Сграда за
обществено обслужване “С”, изграден е в степен на завършеност “груб строеж” и
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****по кадастралната
карта и кадастралните регистри на село К., община Н., одобрени със Заповед
РД-18-29 / 25.07.2005г. на Изпълителния директор на АГКК, последно изменение
със Заповед КД-14-02-1599/23.11.2009г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на
имота: село К., местност С., община Н., етаж *, ап.*. Самостоятелният обект в
сградата се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор ****.3, брой надземни
етажи – 3, брой подземни етажи – 0, с предназначение на сградата – жилищна
сграда със смесено предназначение, а предназначението на самостоятелния обект –
за жилище, апартамент; брой нива на обект: 1, със застроена площ съгласно
документа за собственост – 49,07 к.м. и прилежащи части 4,15 кв.м. ид. части от
общите части на сградата, или общо 53,22 кв.м. (по предварителен договор площта
е 51,89 кв.м.), състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и тераса; при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж –
****.3.16 и ****.3.14, под обекта – ****.3.10, ****.3.9 и ****.3.8, над обекта
– няма, за продажна цена 25 686 евро. Съгласно анекс от 10.08.2015г. към
предварителния договор първоначалната продажна цена е намалена и същата е
договорена в окончателен размер от 21 000 евро. Купувачът И.М.С. е
изпълнила задължението си и е заплатила изцяло продажната цена, като при
подписване на предварителния договор е заплатила сумата в размер на 1 000
евро, а на 06.12.2010г. е заплатила останалата сума в размер на 20 000
евро, но дружеството-продавач по предварителния договор не е изпълнило
задължението си да прехвърли правото на собственост върху процесния апартамент
с нотариален акт, нито пък разполага с финансов ресурс да продължи
строителството и довършването на комплекса. По силата на чл.3 от предварителния
договор прехвърлянето на правото на собственост по нотариален ред може да бъде
поискано от купувача и по-рано от завършване на строителството и изграждането
на напълно завършен вид на имота в случай, че е изплатена напълно договорената
продажна цена. Ищецът, като изправна страна по предварителния договор, моли да бъде
постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният с
ответника предварителен договор от 23.11.2010г. за покупко-продажба с предмет
процесния недвижим имот. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба
ответникът „Ф.Д.” ЕООД признава факта за сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.11.2010г., както и че
уговорената по него продажна цена е изплатена изцяло от купувача. Като причина
за несключване на окончателния договор посочва тежкото финансово състояние на
дружеството, поради което не е успяло да снабди сградата с удостоверение за
въвеждане в експлоатация.
Ищецът не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа
предявения иск. Счита, че страните са обвързани от вадилно сключен между тях
предварителен договор с предмет покупко-продажба на процесиния
недвижим имот. Доказано е заплащането от страна на ищеца – купувача по
договора, на уговорената продажна цена.
В съдебно заседание ответното
дружество не се представлява нито от законен нито от процесуален представител.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за
установено следното от фактическа страна:
На 23.11.2010г. е бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
продавачът “Ф.Д.” ЕООД и купувачът И.М.С. са се задължили да сключат
окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът да прехвърли на
купувача собствеността върху следния недвижим имот: Апартамент А3-3 със
застроена площ ведно с припадащите се общи части от сградата възлиза на 51,89
кв.м., находящ се на втори жилищен етаж в Сграда “С”, състоящ се от коридор,
дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса, която сграда ще бъде
изградена съгласно одобрени архитектурни книжа на жилищна сграда за сезонно
обитаване “Шато Панорама”, строяща се в Поземлен имот с идентификатор ****, в
землището на село К., местност С., община Н.. Продавачът се е задължил в срок
до 30.10.2011г. да завърши апартамента в следния вид: подове – ламинат, стени – латекс, тавани – латекс, WC и бани – напълно завършени и оборудвани,
под и стени – теракот и фаянс, монтирани санитарни
прибори, аксесоари, осветителни тела, дограма – пластмасова със стъклопакет,
входна врата – MDF,
обзавеждане: климатик – 1 брой, баня – батерия 1
брой, моноблок 1 брой, мивка, огледало 1 брой;
Аксесоари в баня – 1 комплект, бойлер 1 брой. Собствеността е следвало да се
прехвърли след изплащане на договорената продажна цена, но едновременно с това
е уговорено, че в случай, че купувачът изплати цялата продажна цена, той може
да поиска в едномесечен срок от датата на окончателното изплащане да му бъде
прехвърлен имота с нотариален акт. Основното задължение, поето с предварителния
договор от купувача, е било да заплати продажната цена в уговорения размер от
25 686 евро по следния начин: депозит в размер на 1 000 лева при
подписване на предварителния договор, първа вноска в размер на 20 000 евро
в срок до 15.12.2010г., втора вноска в размер на 4 686 евро в срок до
15.02.2011г.
Процесният
недвижим имот е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри на село К.,
община Н., одобрени със Заповед РД-18-29 / 25.07.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, последно изменение със заповед КД-14-02-1599 / 23.11.2009г. на
Началника на СГКК – Бургас, като Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****(тридесет
и девет хиляди сто шестдесет и четири точка петнадесет точка сто осемдесет и
пет точка три точка петнадесет), находящ се на етаж 2
в сграда с идентификатор ****.3, брой надземни етажи 2, брой подземни етажи 0,
предназначение: Жилищна сграда със смесено предназначение; сградата е
разположена в поземлен имот с идентификатор ****; предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1; посочена в
документа площ 49,07 кв.м.; прилежащи части 4,15 кв.м. ид.
части от общите части на сградата; ниво: 1; съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – ****.3.16, ****.3.14, под обекта – ****.3.10, ****.3.9,
****.3.9, над обекта – няма.
Ответното дружество се
легитимира като собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****с
Нотариален акт № ***, том **, рег.№ ***, дело № ***. на нотариус Л.Ч.с рег.№ **на
НК и район на действие Н.ския районен съд, в който е обективиран договор за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за строителство от 27.07.2010г., по който договор “Ф.Д.” ЕООД има
качество на приобретател.
На 10.08.2015г. между страните
по предварителния договор е сключено допълнително споразумение, с което са
променили продажната цена на 21 000 евро поради неизпълнение от страна на
продавача “Ф.Д.” ЕООД за завършване в срок на строителството, което страните са
уговорили, че то следва да бъде завършено до края на 2016-а година. Тази цена в
пълния й размер е заплатена от купувача – ищеца по делото И.М.С., като в деня
на подписване на предварителния договор е заплатила сумата в размер на
1 000 евро, а на 06.12.2010г. е заплатила и останалата сума в размер на
20 000 евро по банковата сметка на продавача.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
За да бъде уважен иска по
чл.19, ал.3 от ЗЗД следва към момента на постановяване на съдебното решение да
е налице валидно сключен предварителен договор, продавачът да е собственик на
имота, предмет на предварителния договор, и ищецът (в случая купувачът по
договора) да е изправна страна. За да е действителен предварителния договор той
трябва да отговаря на изискванията на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД. В случая
предварителният договор е съобразен с тези изисквания: спазена е писмената
форма, подписан е от страните и в него се съдържат всички необходими реквизити
на окончателния договор – постигната е уговорка относно обекта на продажбата,
като вещта, спрямо която се прехвърля собствеността, е индивидуализирана в
достатъчна степен, договорена е цената на имота, както и задължението на
продавача за прехвърляне на собствеността върху същия обект срещу задължението
на купувача да плати цената, поради което е произвел правно действие.
Установи се, че ищецът е
изпълнил задължението си да плати продажната цена по начина, който е уговорен –
цялата продажна цена от 21 000 евро е изплатена напълно. Това е станало
чрез плащането по предвидените начини и в предвидените срокове на уговорените
вноски в полза на ответника – продавач по предварителния договор. Следователно
ищецът е изправна страна по договора.
По делото е категорично
установено също, че ответникът е собственик на процесния
самостоятелен обект. Апартаментът е един от самостоятелните обекти в сградата,
построена въз основа на надлежно одобрени строителни книжа, който е бил описан
в предварителния договор с неговите основни характеристики и белези, по който
начин е била внесена в достатъчна степен яснота относно предмета на договора.
С оглед изложеното съдът счита,
че сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот отговаря на изискванията на чл.19 от ЗЗД – съдържа достатъчно данни
за сключването на окончателния договор, продавачът е собственик, купувачът е
заплатил уговорената цена от 21 000 евро в уговорените в предварителния
договор срокове, поради което ищецът има право като изправна страна да
претендира да се обяви предварителния договор за окончателен. Поради това
предявеният иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде
уважен изцяло.
В случая наличието на вписана
възбрана върху имота не представлява пречка за уважаване на иска по чл.19, ал.3
от ЗЗД (Решение № ІV-62/08.06.2016г. по в.гр.д.№ 563/2016г. по описа на
Бургаския окръжен съд).
С Решение № 17 от 11.06.2020г. по
дело № 602/2019г. по описа на Бургаския окръжен съд е открито на основание
чл.632 от ТЗ производство по несъстоятелност по отношение на “Ф.Д.” ЕООД.
С оглед изхода на делото в полза
на ищеца на основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъдат присъдени направените
от него разноски, съобразно представения списък на разноските по чл.80 от ГПК,
а именно сумата в общ размер на 1 066,70 лева, която сума ответникът
следва да бъде осъден да му заплати, и която включва платена държавна такса в
размер на 56,70 лева, платена такса за вписване на исковата молба в размер на
10 лева, и платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 000 лева.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК
ищецът следва да бъде осъден да заплати на Община Н. сумата в размер на 1 232,17
лева (3% върху продажната цена) местен данък на основание чл.45-46 от Закона за
местните данъци и такси, и в полза на съдебната власт по сметка на съда сумата
в размер на 409,20 лева – такса за прехвърляне на имота (чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност). За
обезпечаване на задълженията за заплащане на горните суми върху продавания имот
трябва да се впише възбрана на основание чл.346, ал.1 от ГПК.
Предвид гореизложеното, Н.ският районен съд
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
сключеният на 23.11.2010г. между “Ф.Д.” ЕООД в несъстоятелност, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление ***, к.к. С.б.,
административен център “С.”, етаж *, представлявано от управителя И.Н.З., от
една страна като продавач, и И.М.С., родена на ***г., гражданин на Р.Ф., адрес:
град С.П., улица Л., г.*, кв.*, от друга страна като купувач, предварителен
договор за покупко-продажба, изменен с Допълнително споразумение № 2 от
10.08.2015г., на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ А3-3, със застроена площ
ведно с припадащите се общи части от сградата възлиза на 51,89 кв.м., находящ се на втори жилищен етаж в Сграда „С“, състоящ се
от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса, в жилищен
комплекс „Шато Панорама“, построен в поземлен имот ****, по кадастралната карта
в землището на село К., намиращ се в местност С., община Н., който имот според
действащите кадастрална карта и кадастрални регистри на село К., община Н.,
одобрени със Заповед РД-18-29 / 25.07.2005г. на Изпълнителния директор на АК,
последно изменение със заповед: КД-14-02-1599 / 23.11.2009г. на Началника на
СГКК-Бургас, се индивидуализира като: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор ****(тридесет и девет
хиляди сто шестдесет и четири точка петнадесет точка сто осемдесет и пет точка
три точка петнадесет), адрес на имота: село К., местност С., етаж *, ап.*;
самостоятелният обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор ****.3, брой
надземни етажи 2, брой подземни етажи 0, предназначение: Жилищна сграда със
смесено предназначение; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ****;
предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на
обекта: 1; посочена в документа площ: 49,07 кв.м.; прилежащи части: 4.15 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; ниво: 1; съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – ****.3.16, ****.3.14, под
обекта – ****.3.10, ****.3.9, ****.3.8, за СУМАТА в размер на 21 000 евро
(двадесет и една хиляди евро), която на 06.12.2010г. е заплатена изцяло от
купувача И.М.С. на продавача „Ф.Д.” ЕООД.
ОСЪЖДА Ф.Д.” ЕООД в
несъстоятелност, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, к.к. С.б., административен център “С.”, етаж *,
представлявано от управителя И.Н.З., ДА ЗАПЛАТИ на И.М.С., родена на ***г.,
гражданин на Р.Ф., адрес: град С.П., улица Л., г.*, кв.*, сумата в размер на 1 066,70 лв. (хиляда и шестдесет и
шест лева и 70 ст.), представляваща направените по делото разноски.
ОСЪЖДА И.М.С., родена на ***г.,
гражданин на Р.Ф., адрес: град С.П., улица Л., г.*, кв.*, ДА ЗАПЛАТИ в полза на
Държавата по сметка на Н.ския районен съд, сумата в
размер на 409,20 лв. (четиристотин и
девет лева и 20 ст.), представляваща нотариална такса
ОСЪЖДА И.М.С., родена на ***г.,
гражданин на Р.Ф., адрес: град С.П., улица Л., г.*, кв.*, ДА ЗАПЛАТИ на Община Н.
сумата в размер на 1 232,17 лв.
(хиляда двеста тридесет и два лева и 17 ст.), представляваща дължим местен
данък.
НАРЕЖДА да се впише възбрана
върху САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор ****(тридесет и девет хиляди сто шестдесет и четири точка
петнадесет точка сто осемдесет и пет точка три точка петнадесет), по
кадастралната карта и кадастралните регистри на село К., община Н., одобрени
със Заповед РД-18-29 / 25.07.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно
изменение със заповед: КД-14-02-1599 / 23.11.2009г. на Началника на
СГКК-Бургас, адрес на имота: село К., местност С., етаж *, ап.*;
самостоятелният обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор ****.3, брой
надземни етажи 2, брой подземни етажи 0, предназначение: Жилищна сграда със
смесено предназначение; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ****;
предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на
обекта: 1; посочена в документа площ: 49,07 кв.м.; прилежащи части: 4.15 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; ниво: 1; съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – ****.3.16, ****.3.14, под
обекта – ****.3.10, ****.3.9, ****.3.8, за сумата в размер на 1 641,37
лв. (хиляда шестстотин четиридесет и един лева и 37 ст.), представляваща
разноски за нотариална такса и местен данък по прехвърлянето на имота.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от
решението докато ищецът И.М.С., родена на ***г., гражданин на Р.Ф., адрес: град
С.П., улица Л., г.*, кв.*, не представи по делото доказателства, че са
заплатени разноските по прехвърлянето, дължими към Държавата и Община Н..
ПРЕДОСТАВЯ шестмесечен срок
на И.М.С., родена на ***г., гражданин на Р.Ф., адрес: град С.П., улица Л., г.*,
кв.*, да извърши отбелязване на решението, считано от влизането му в сила, като
след изтичането на този срок, вписването на исковата молба губи действието си.
Решението подлежи на обжалване
в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: