РЕШЕНИЕ
№ 6745
гр. ********, 15.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ********
ТОШЕВА
при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ******** ТОШЕВА
Гражданско дело № 20241110145258 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на Б. С. Г. срещу етажните
собственици в етажната собственост на подземен паркинг – гараж с административен адрес:
гр. *********, с която е предявен частичен осъдителен иск за сумата от 10 000 лв. – част от
вземане в общ размер на 23 000 лв., представляващо предоставена сума по Споразумение от
17.12.2021 г., ведно със законната лихва, считано от 31.07.2024 г. до окончателното плащане.
Претендират се разноските по делото.
Ищецът твърди, че е собственик на подземен гараж № 71 и на подземен гараж № 41,
находящи се в масивен подземен паркинг – гараж с административен адрес: гр. *********,
регистриран като етажна собственост в Регистъра на сградите в режим на етажна
собственост към Столична община – Район „********“. Излага, че е сключил Споразумение
от 17.12.2021 г. с ответната етажна собственост, действаща чрез ********** в качеството
на председател на управителния съвет, за целево предоставяне на парична сума в размер на
25 000 лв. за удостоверяване финансовата обезпеченост на етажната собственост във връзка
с процедура по участие в Проект за саниране на надземна част на подземен паркинг чрез
извършване на дейности по хидроизолация и укрепване, удостоверени и съгласувани с
ДНСК – Преписка № Е-12587-015/17.11.2021 г. Сочи, че е превел сумата по сметката на
етажната собственост, вписана в споразумението, а етажната собственост се задължила да
възстанови предоставената сума по лична сметка на ищеца в срок до 22.12.2021 г. Твърди, че
етажната собственост му е върнала единствено сума в размер на 2 000 лв. Заявява, че на
проведено на 23.04.2024 г. общо събрание е направил изявление за прихващане, защото
страните по споразумението имали насрещни, ликвидни и изискуеми вземания една към
1
друга, но общото събрание взело решение, че прихващане не може да бъде направено.
Твърди, че е провел редица разговори с лицата от управителния съвет, но не били
предприети никакви действия по връщане на остатъка от предоставената парична сума.
Излага, че с Нотариална покана № 6232, том 3, акт № 5/21.05.2024 г., връчена лично на
председателя на управителния съвет Николай Емилов Томов, ищецът поканил етажната
собственост в 2-седмичен срок да върне доброволно дължимата парична сума по
споразумението, като изразил готовност за извънсъдебно уреждане на спора, но сумата все
още не му е върната, нито са предприети действия за доброволно извънсъдебно уреждане на
спора.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответната страна е подала отговор на исковата молба, с
който оспорва предявения иск като неоснователен. Признава, че сумата от 25 000 лв.
действително е постъпила на 17.12.2021 г. по банковата сметка на етажната собственост в
съответствие с посоченото споразумение, но възразява, че ********** го е подписала без
необходимата представителна власт, защото не е била изрично овластена от общото
събрание на етажната собственост. Изтъква, че съгласно чл. 11, ал. 1, т. 12, б. „а“ ЗУЕС
поемането на задължение за кредити, свързани с неотложни ремонти, става с решение на
общото решение, но оспорва такова да е било взето. Твърди, че е било и фактически
невъзможно да бъде взето такова решение, защото към 17.12.2021 г. достъпът до надземната
част на процесната етажна собственост е бил невъзможен поради ограждането й с прозирна
ограда и нерегламентираното й ползване като надземен паркинг от трето лице, респ.
кандидатстването по каквато и да е програма, свързана с дейности върху тази обща част, би
било лишено от смисъл, защото програмата фактически не би могла да бъде изпълнена.
Заявява, че не може да потвърди действията на мнимия пълномощник в лицето на ********,
защото тя още същия ден е изтеглила сумата от 23 000 лв. в брой, но не ги е използвала за
удостоверяване финансовата обезпеченост на етажната собственост за участие в посочената
в споразумението програма, нито ги е вложила в задължения и работи на етажната
собственост, а вероятно ги е изразходвала за лични цели. Оспорва твърдението на ищеца, че
етажната собственост му е върнала сумата от 2 000 лв., като сочи, че вероятно той е получил
тази сума от ******** в периода, в който тя е била председател на управителния съвет. Моли
за отхвърляне на иска. Претендира разноските по делото.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна
страна следното:
За да достигне до извод относно правната квалификация на предявения иск, съдът
съобрази, че предмет на делото е спорното материално субективно право – претендираното
или отричаното от ищеца право, индивидуализирано от основанието и петитума на иска, а
правната квалификация на иска се определя от съда въз основа на обстоятелствата, на които
се позовава ищецът в исковата молба, за да извлече претендираното право, което свързва със
заявения петитум на иска, като дадената от ищеца цифром и словом правна квалификация
не е обвързваща за съда.
2
В случая от изложените фактически твърдения, свеждащи се до това, че между
страните по делото е сключено споразумение, по силата на което ищецът е предоставил на
ответната етажна собственост парична сума, която да бъде ползвана с конкретно
предназначение, след което в определен в споразумението срок да му бъде върната, и от
заявения петитум за връщане на част от сумата следва, че независимо от отказа на ищеца от
дадената от него в исковата молба словесна правна квалификация заем в действителност
паричната сума се претендира именно като заем /в случая – целеви заем/, поради което
предявеният иск намира правното си основание в чл. 79, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 240, ал. 1 ЗЗД.
Основателността на исковата претенция с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 вр.
240, ал. 1 ЗЗД предвид релевираните от страните твърдения и възражения се обуславя от
установяването от ищеца при условията на пълно и главно доказване на следните
обстоятелства: наличието на валидно заемно правоотношение между страните, възникнало
по силата на споразумение от 17.12.2021 г., сключено между ищеца и етажната собственост,
действаща чрез ********** в качеството й на председател на управителния съвет, въз основа
на решение на общото събрание за получаване на кредит; съдържанието на заемното
правоотношение; реалното предаване на заемната сума от заемодателя на заемателя;
изискуемост на вземането; връщане на част от заемната сума – 2 000 лв., от ответната страна
на ищеца.
В случая е представено от ищеца Споразумение от 17.12.2021 г., сключено между
етажна собственост подземен паркинг „********* – гр. ********, представлявана от
**********, и Б. С. Г. – собственик на ГК 41 и ГК 71 в същия, според което Г. предоставя на
етажната собственост по банковата й сметка сумата от 25 000 лв. за удостоверяване
финансовата обезпеченост на етажната собственост във връзка с процедура по участие в
Проект за саниране на надземна част на подземния паркинг чрез извършване на дейности по
хидроизолация и укрепване, удостоверени и съгласувани с ДНСК – Преписка Е-12587-
015/17.11.2021 г., а етажната собственост се задължава да възстанови сумата от 25 000 лв. по
неговата банкова сметка до 22.12.2021 г. Така сключеното споразумение по правната си
характеристика представлява договор за целеви заем, което впрочем се признава и от ищеца
в Приложение № 1 към Протокол № 1/2024 г. от общо събрание на етажните собственици на
23.04.2024 г. и в Нотариална покана с рег. № 6232, том 3, акт № 5/21.05.2024 г. по описа на
нотариус ****.
Спорно е по делото дали сключеният договор за заем обвързва ответната етажна
собственост в качеството на заемател. По този въпрос съдът намира следното:
В случая с обективирания в Определение № 4975/29.01.2025 г. проект за доклад,
приет в тази част за окончателен без възражения на страните, е обявено за безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че към 17.12.2021 г. ********** е била председател на
управителния съвет на етажната собственост.
Съгласно чл. 23, ал. 3 ЗУЕС председателят на управителния съвет /управителят/
представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са
във връзка с обикновеното управление на етажната собственост.
3
Предвид характера на уговорките в процесното споразумение и с оглед
представените от ответника доказателства на л. 40 – 46 за проблеми с покрива на подземния
паркинг съдът приема, че споразумението касае получаването на заем от етажната
собственост, необходим за удостоверяване на финансовата й обезпеченост във връзка с
участие в проект за извършване на необходим или дори неотложен ремонт на покрива, който
представлява обща част. Чл. 11, ал. 1, т. 12, б. „а“ ЗУЕС предвижда, че общото събрание
може да приеме решение за управление на общите части за получаване на кредити за
извършване на необходим или неотложен ремонт. Следователно получаването на заем като
процесния представлява действие, за което се изисква нарочно взето решение на общото
събрание, респ. за наличието на представителна власт на едно лице да договаря такъв заем
за етажната собственост не е достатъчно качеството му на председател на управителния
съвет, а необходимо и изискуемото от специалната разпоредба на чл. 11, ал. 1, т. 12, б. „а“
ЗУЕС решение на общото събрание. В случая договорът е сключен с един от етажните
собственици /а не с трето за етажната собственост лице/, който в качеството си на такъв е
наясно с наличието или липсата на решение на общото събрание за получаване на заем.
С доклада по делото изрично е указано на ищеца, че следва докаже, че ********** е
действала при сключването на споразумението въз основа на решение на общото събрание
за получаване на кредит, както и че не сочи доказателства за този факт. Въпреки това
доказателства в тази насока не са ангажирани от него, респ. фактът на вземане на такова
решение от общото събрание следва да се приеме за неосъществен. Следователно при
договарянето с ищеца тогавашният председател на управителния съвет на етажната
собственост е действал, без да е бил надлежно овластен от етажните собственици по
предвидения в чл. 11, ал. 1, т. 12, б. „а“ ЗУЕС специален ред, изискващ наличието на
нарочно взето решение от общото събрание за сключване на договор за заем.
Съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД лицето, от името на което е сключен договор без
представителна власт, може да го потвърди, като за потвърждаването се изисква същата
форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора.
Съгласно т. 2 от ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК:
„Договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е
в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици.
Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно
чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове
само лицето, от името на което е сключен договорът, или неговите универсални
правоприемници“, а в мотивите към т. 2 е прието следното: „… Както потвърждаването, така
и отказът за потвърждаване, са едностранни волеизявления на лицето, от името на което е
сключен договорът без представителна власт (мнимо представлявания), които принципно са
неоттегляеми, ако са достигнали до адресата – третото лице, което е договаряло с мнимия
представител (чл. 13, ал. 2 и ал. 4, вр. чл. 44 ЗЗД). Поради това, ако мнимо представляваният
веднъж е потвърдил договора съгласно и във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, след това не може
да има позоваване на недействителността, както и ако той веднъж изрично е отказал да
4
потвърди договора, след това не може да го потвърди. Потвърждаването съгласно и във
формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД има обратно действие във времето – договорът се валидира към
момента на неговото сключване и поражда целените с него правни последици така, както
ако би бил сключен при надлежно съществуваща към този момент представителна власт.
Когато за потвърждаването не е необходима писмена или по-тежка форма съгласно чл. 42,
ал. 2, изр. 2, вр. чл. 37 ЗЗД, то може да се направи и чрез конклудентни действия, извършени
от мнимо представлявания (например – изпълнение на негово задължение по договора;
подобна хипотеза е изрично уредена в чл. 75, ал. 1, изр. 2, пр. 2 ЗЗД). Позоваването на
недействителността може да бъде направено извънсъдебно или пред съда – чрез иск или
възражение. Отказът за потвърждаване на договора е равнозначен на позоваване на
недействителността от страна на мнимо представлявания и обратно – позоваването
(извънсъдебно или пред съда) на недействителността от страна на мнимо представлявания е
равнозначно на отказ за потвърждаване на договора. В тези случаи висящата
недействителност се трансформира в окончателна… Систематичното място и
граматическото тълкуване на разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД сочат, че тя е установена
единствено и изключително в интерес на мнимо представлявания. Установената с нея
висяща недействителност само временно препятства директното настъпване на правните
последици от договора в неговия патримониум, като нормата му предоставя потестативното
право да потвърди договора. Ако той го потвърди, правните последици са същите, каквито
биха били при наличие на надлежно учредена представителна власт още при сключването на
договора. Потвърждаването на договора съгласно и във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД
означава и че мнимо представляваният се отказва от възможността да се позове
(включително и пред съда) на недействителността, която е установена единствено в негов
интерес. Ако мнимо представляваният откаже да потвърди договора, той окончателно
отклонява произтичащите от него права и задължения от своята правна сфера и
същевременно се позовава на установената в негов интерес недействителност.
Следователно, единствено мнимо представляваният разполага с правото както да потвърди
договора, сключен от негово име без представителна власт, така и да се позове на
недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД… Мнимо представляваният може да се позове на
недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД както извънсъдебно, така и пред съда; последното
той може да направи чрез предявявяне на установителен иск с правна квалификация чл. 42,
ал. 2 ЗЗД или чрез заявяване на такова правоизключващо възражение срещу предявен против
него облигационен или вещен иск по повод изпълнението или други претенции и
последици, произтичащи от договора, сключен от негово име без представителна власт…
След позоваване (извънсъдебно или пред съда) от страна на мнимо представлявания на
недействителността, когато от висяща тя става окончателна, тъй като окончателно отпада
възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него правни последици
(насрещни права и задължения за страните по него, както и транслативен ефект по чл. 24, ал.
1 ЗЗД), всяка от страните дължи на другата връщане на даденото по договора на основание
чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Когато недействителният договор е бил сключен при липса на учредена
представителна власт, извън пределите на учредената такава или след нейното отпадане,
5
връщането на даденото се дължи в хипотезата на начална липса на основание (чл. 55, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД)…“.
Предвид изложеното съдът приема, че в случая потвърждаването от етажните
собственици в качеството им на мнимо представлявани на сключения от председателя на
управителния съвет извън пределите на неговата представителна власт договор за заем с
ищеца би могло да бъде извършено единствено с решение на общото събрание, защото
такова е било необходимо и за овластяването на ******** за сключване на договора. По
делото не са представени доказателства за такова потвърждаване. Като такова не може да се
приеме решението по т. 2 от Протокол № 1/2024 г. от общо събрание на етажните
собственици на 23.04.2024 г., с което е приета ревизията за периода от 26.10.2021 г. до
31.10.2023 г., тъй като документ за самата ревизия не е приложен към протокола, респ. не е
доказано процесният заем да е включен в нея и с нейното приемане да е потвърден. Нещо
повече – от решението по т. 7 от същия протокол следва, че етажните собственици изрично
са отказали да потвърдят договора, като са приели, че ******** е договаряла, без да уведоми
управителния съвет и без да има решение за това, поради което сумата не е дължима от
етажната собственост. Този техен отказ е извършен в присъствието на ищеца, респ.
достигнал е до него и е станал неоттегляем.
Дори и да се приеме, че в случая потвърждаването би могло да бъде извършено от
етажните собственици и с конклудентни действия, по делото не е доказано извършването на
такива. Ищецът счита, че такова конклудентно действие е частичното плащане по договора,
но по делото се установява, че сумата от 2 000 лв. му е платена от мнимия представител
********, поради което извършеното от нея частично плащане не може да обоснове извод,
че етажните собственици в качеството им на мнимо представлявани са потвърдили
действията на ******** по сключване на договора за заем. Няма доказателства за каквито и
да е други действия на етажните собственици, които да сочат на извод, че те са потвърдили
договора за заем преди завеждане на делото. Същевременно в отговора на исковата молба те
своевременно са релевирали правоизключващото възражение по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, което от
своя страна еднозначно обективира техния отказ да потвърдят договора за заем.
Доводът на ищеца за прилагане по аналогия на чл. 301 ТЗ не може да бъде споделен,
защото липсва законова празнота, която да налага такова, а освен това етажната собственост
няма характеристики, подобни на тези на търговец, респ. между тях не може да бъде
направена исканата аналогия.
Ето защо съдът приема, че в случая етажните собственици в качеството си на мнимо
представлявани изрично са отказали да потвърдят действията на предишния председател на
управителния съвет по сключване на процесния договор за заем. При това положение
недействителността на договора за заем от висяща е станала окончателна, поради което той
не поражда правни последици, респ. етажните собственици нямат задължения по него.
Липсата на първия елемент от фактическия състав на претендираното вземане
обосновава извод за неоснователност на иска за връщане на заемна сума.
Иск на друго основание в случая не е предявен по надлежния ред, поради което и с
6
оглед принципа на диспозитивното начало /независимо от развитите в писмената защита
доводи/ не следва да бъде разглеждан.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК има
ответната страна. В случая тя претендира разноски в размер на 1 000 лв. – заплатено
адвокатско възнаграждение, извършването на които е доказано по делото, поради което
сумата следва да бъде заплатена от ищеца.
На основание чл. 77 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на СРС сумата от
0.30 лв. – държавна такса за служебно изготвяне на препис от молба с вх. №
310404/03.10.2024 г.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. ********, ж.к.
„*********, срещу етажните собственици в етажната собственост на подземен паркинг –
гараж с административен адрес: гр. *********, представлявани от председателя на
управителния съвет ***********, частичен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 вр. чл.
240, ал. 1 ЗЗД за сумата от 10 000 лв. – част от вземане в общ размер на 23 000 лв.,
представляващо предоставена заемна сума по Споразумение от 17.12.2021 г., ведно със
законната лихва, считано от 31.07.2024 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Б. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. ********, ж.к. „****************,
да заплати на етажните собственици в етажната собственост на подземен паркинг – гараж с
административен адрес: гр. *********, представлявани от председателя на управителния
съвет ***********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1 000 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА Б. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. ********, ж.к. „*********, да
заплати на Софийски районен съд на основание чл. 77 ГПК сумата от 0.30 лв. – държавна
такса.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7