№ 11785
гр. София, 18.03.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 38 СЪСТАВ, в закрито заседание на
осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ВЛАДИМИР СТ. КЪНЕВ
като разгледа докладваното от ВЛАДИМИР СТ. КЪНЕВ Гражданско дело №
20231110157351 по описа за 2023 година
Изготвя следния проект за доклад по делото:
Ищецът „Дом Недвижими Имоти“ ЕООД твърди, че на 07.10.2022г. в гр. Бургас, е
сключен договор за посредничество с продавач с изключителни права между
ответника по настоящия иск – Г. Г. и „Дом“, по силата, на който Г. е възложил на
„Дом“ изключителните права ищцовото дружество да посредничи при продажбата на
следния недвижим имот, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с кадастрален
идентификатор № 51500.503.232.5.3, с площ от 62,75 кв.м.,, с продажна цена в размер
на EUR 75 000 (седемдесет и пет хиляди евро).
Поддържа, че служителите на ДОМ - Стефан Дражев и Костадинка Янчева са
осъществявали изпълнението на задълженията от страна на ДОМ по подписания
договор за посредничество от 07.10.01.2022.Изтъква, че ищцовото дружество ДОМ е
започнало изпълнение на своите задължения по договора като е осъществило следните
професионални действия във връзка с рекламата на имота, а именно: заснемане на
имота от професионален фотограф; реклами и обяви на имота в сайтовете
realistimo.com и alo.bg.
Заявява, че за удостоверяване на горепосочените твърдения прилага Констативен
протокол от 09.10.2023г. на нотариус Валентина Благоева, № 302 в Нотариалната
камара, с район на действие: Софийски районен съд.Твърди, че датата на едната обява
в сайта на „Realistimo” е 09.10.2023г., тъй като тази обява е била подновена, за да бъде
изготвен констативния протокол.Сочи, че обявата е била архивирана от ДОМ след като
ищцовото дружество е установило прехвърлянето на собствеността на имота и без
подновяването й би било невъзможно изготвянето на приложения констативен
протокол.
Твърди, че към настоящия момент обявата за имота в „Realistimo” не съществува,
1
което може да се провери лесно като се отвори посочения линк в констативния
протокол.Твърди, че обявата на имота в „аlo.bg” е архивирана.
Сочи, че в изпълнение на задълженията на ДОМ по процесния договор за
посредничество са организирани огледи с потенциални купувачи,които са
удостоверени с приложени договори за посредничество и протоколите към
тях.Отделно от това твърди, че ежедневно Дражев и Янчева са презентирали процесния
имот на техни колеги и от други агенции за недвижими имоти.
Твърди, че първият оглед на гореописания имот е извършен на 23.11.2022г., след
което на 04.12.2022г. е реализиран още един оглед.Заявява, че това е удостоверено
посредством подписани от потенциалните купувачи протоколи за извършените следи.
Ищецът твърди, че към настоящия момент процесният договор за посредничество,
сключен на 07.10.2022г. между ДОМ и ответника продължава действието си и същият
не е прекратен по никакъв начин.
Посочва, че съгласно т. 2 от Раздел III от Договора за посредничество, ответникът
се е задължил по време на действието му да не продава гореописания имот
самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице освен ДОМ.Твърди, че
въпреки това на 17.05.2023г. по време на действие на договора за посредничество, а
именно на 25.05.2023г. чрез справка №663571/25.05.2023г. от Агенция по вписвания
/Имотен регистър - гр. Бургас/, ДОМ установява, че ответникът е сключил Нотариален
акт за покупко - продажба на гореописания имот, вписан в Агенция по вписвания - гр.
Несебър с акт №120, том 15, № от вх. per. 4676 от 17.05.2023г, № от дв. вх. per. 4608 от
17.05.2023г.
Посочва, че съгласно т. 1 от Раздел IV на Договора посредничество „Страните по
този договор се споразумяват, че възнаграждение в полза на ДОМ се дължи при
продажба на имота от страна на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ.Твърди, че във връзка с пред‐
ходното изречение страните се споразумяват, че възнаграждението в полза на ДОМ е в
размер на 3% /три процента/ от продажната цена на имота и ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се
задължава да го заплати в деня на подписване на предварителния договор.Твърди, че в
случай, че не се подписва предварителен договор, възнаграждението се дължи в деня
на продажбата на имота чрез сключване на окончателен договор или по друг начин.
Възнаграждението се дължи независимо дали клиентът купувач е представен от
ДОМ“.
Заявява, че във връзка с гореизложеното и в настоящия случай съгласно т.1. от
Раздел IV на Договора за посредничество, ответникът дължи възнаграждение на
ДОМ при сключването на нотариалния акт за покупко - продажба на гореописания
имот, независимо дали купувачът е представен от ДОМ, което възнаграждение към
момента не е платено.
Твърди, че дължимото възнаграждение, фиксирано в т.1 от раздел IV от договора,
2
се изчислява съгласно разпоредбите му и по - специално т. 2 от Раздел IV „Страните
се споразумяват, че за продажна цена на имота се взима предвид цената, посочена в
предварителния договор, подписан в присъствието на ДОМ, като ако такъв не се
подписва следва да се вземе предвид цената, посочена в настоящия договор. Ако
такава липсва, то за продажна цена се счита тази, посочена в нотариален акт или друг
документ за придобиване на имота“.
Заявява, че във връзка с предходното изречение за продажна цена на имота се
счита тази, която е фиксирана в договора за посредничество, сключен на 07.10.2022г.,а
именно за сумата в размер на 75 000 евро (седемдесет и пет хиляди евро).Твърди, че
възнаграждението, което е в размер на 3% от продажната цена на имота, описана в
договора за посредничество, възлиза в размер на 2250 евро (две хиляди двеста и
петдесет евро) или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ /1 евро –
1,95583 BGN, а именно сумата в размер на 4400,62 лева (четири хиляди и
четиристотин лева и шестдесет и две стотинки).
Твърди, че към него съгласно т.1 изречение първо от Раздел IV на договора се
претендира и неустойка за забава в размер на 225 евро (двеста двадесет и пет евро) или
левовата равностойност изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на
440,06 /четиристотин и четиридесет лева и шест стотинки/.
Сочи, че възнаграждението в размер на 4400,62 лева е описано по приложена
фактура № 35/29.05.2023г. и е дължимо на 17.05.2023г. и към настоящия момент все
още не е платено.
Твърди, че за да се стигне до продажба на процесния имот, както и в резултат на
недобросъвестното поведение на ответника, ДОМ изпраща покана за доброволно
плащане на 30.05.2023г. до ответника по посочената от него електронна поща в
договора – *****@***.**, съгласно която покана ответникът следва да заплати
възнаграждението в полза на ДОМ по договора за посредничество, но въпреки това
плащане на гореописаната дължима сума не е извършено.Изтъква, че са последвали
няколко разговора по телефона с ответника, които са били безрезултатни.
Заявява, че в случай, че горепосоченият иск за дължимото възнаграждение ведно с
неустойката за забава бъде отхвърлен, то „ДОМ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ ЕООД
предявява и настоящия иск при условия на евентуалност за неустойка за неизпълнение,
уговорена в т. 1, изречение второ на раздел VI от договора за посредничество с
продавач с изключителни права от 07.10.2022, която има санкционно действие за
ответника в случай, че същият наруши задължението си във връзка с т. 2 от раздел III
на договора.Сочи, че съгласно тази уговорка , ответникът се е задължил да се въздържа
от определени действия като видно от всички приложени писмени доказателства
ответникът в срока на самия договор за посредничество е продал процесния имот и с
това си действие е нарушил задължението си по т. 2 от раздел III на договор за
3
посредничество.
Твърди, че това породило основание за ДОМ да предяви иск за неустойка,
релевиран към уговорените в договора за посредничество клаузи.Сочи, че по този
начин сумата по дължимата неустойка, цитирана в т.1, изречение второ на раздел VI
възлиза на 4% от продажната цена на имота, посочена в договора за посредничество с
продавач с изключителни права от 07.10.2022г., което възлиза на сума в размер на
3 000 евро, които ответникът следва да заплати вследствие на своето
неизпълнение/нарушение на клаузата на т. 2 от раздел III на договора, в случай, че
съдът не уважи главния иск за дължимото възнаграждение ведно с неустойката в
забава.
Ищцовото дружество твърди, че е изпълнило задълженията си по договора,а
именно – подробна реклама в сайтове за имоти, консултации относно продажната цена
и стратегия, която би довела до успешното реализиране на сделка, както и
документирани огледи с потенциални купувачи за процесния имот.
Посочва, че следа да се отчете и недобросъвестното поведение на ответника,
който в срока на процесния договор е продал имота си като е нарушил съществени
клаузи от него.
Моли съда да осъди ответника – Г. К. Г. да заплати сумата в размер на 2250 евро
или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер
на 4400,62 лева, представляваща възнаграждение, съгласно уговореното в т. 1 от
Раздел IV от договора за посредничество с продавач с изключителни права от
07.10.2022г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на
настоящия иск до окончателното му изплащане, както и всички съдебни разноски,
включващи държавни такси и адвокатско възнаграждение, ведно с неустойка за забава
в размер на 225 евро или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а
именно сумата в размер на 440,06 лева, съгласно уговореното в т.1 от Раздел VI от
договор за посредничество с изключителни права от 07.10.2022г.
Моли съда при условията на евентуалност да постанови решение,с което да осъди
ответника да заплати сумата в размер на 3000 евро, представляваща неустойказа
неизпълнение съгласно т.2 от Раздел III във вр. с т.1, изречение второ от Раздел VI от
договора за посредничество с изключителни права с продавач от 07.10.2022г., ведно
със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на
сумата, ведно със сторените разноски, включително и адвокатски хонорар в
настоящото производство.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът Г. К. Г. е депозирал отговор на исковата
молба,в който оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан.Оспорва
наведените доводи от ищеца в исковата молба по отношение на претендираното
възнаграждение.
4
Твърди, че ищецът по делото не е извършвал никаква дейност по предлагане на
неговия апартамент след първите два месеца на договора.Сочи, че в рамките на този
период е бил уведомен само за един оглед на имота, като за други огледи не е
информиран.
Поддържа, че представеният Протокол е неотносим, тъй като е с дата 10.2023г. и
не може да бъде доказателство за изпълнението на задълженията на
Изпълнителя.Твърди, че след началото на 2023г. не е бил потърсен от Изпълнителя по
договора, нито по телефона, нито по имейла.
Сочи, че веднъж им се обадил, за да провери дали има някакво движение, но
получил информация от брокерите, че не могат да направят нищо повече.Ищецът
заявил, че ако продължават да нямат интерес, ще прекрати договора и ще потърси сам
купувач на имота.Твърди, че към момента на подписването от Агенцията, са му
обяснили, че за щест месеца от подписването на договора имат право само те да
продават имота, като след изтичането на този период, ако те не са го продали,
ответникът може да продава свободно.
Твърди, че жилището е продадено на седмия месец от подписването на договора,
като купувачите са били познати на негови съседи на имота.
Посочва, че уговорката в чл. 3, т. 2 от Договора е формулирана заблуждаващо и
въвежда в заблуждение клиентите на брокерската къща.Поддържа, че клаузата за
автоматично и безкрайно удължаване на срока на действие на договора нарушава
принципа на справедливост и създава условия за неоснователно обогатяване на
Изпълнителя.Твърди, че поставеният срок прави невъзможна продажбата на жилището
без заплащане на комисионно възнаграждение за Изпълнителя, независимо от неговите
действия и заслуги.Твърди, че при нейното приложение е налице неравноправност на
насрещните задължения, тъй като договореното плащане и срок не съответстват на
обезщетителните си функции.
Ответникът твърди, че съобразно константната съдебна практика на ВКС, липсата
на еквивалентност на насрещните престации при двустранните договори, може да се
приеме за противоречие с добрите нрави.
Поддържа, че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат
нарушаването на такива норми , обуславя нищожност на договора поради
противоречие с добрите нрави относно притежаваните от ищеца недвижими имоти,
предмет на договора.
Сочи, че нищожността на договора в частта относно срока и заплащането на
комисионното възнаграждение влече след себе си нищожност на целия договор, тъй
като тази част не може да се санира по смисъла на чл. 26, ал. 3 от ЗЗД, защото самото
договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза.
Твърди, че Изпълнителят не е изпълнил своите задължения точно и в срок, а
5
срокът на договора съгласно изрично заявеното е 6 месеца от датата на подписване.
Моли за отхвърляне на предявените претенции.Претендира разноски,
включително и адвокатско възнаграждение.
По тези съображения и на основание чл. 146 ГПК, съдът:
ОПРЕДЕЛИ:
СЪДЪТ приема представените от страните писмени доказателства.
ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ по доказателствата след изслушването на страните.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 146, вр. чл. 140, ал. 3 ГПК, на страните да се връчи препис
от настоящото определение за насрочване, като те могат да вземат становище по него и
дадените със същия указания най-късно в първото по делото открито съдебно
заседание.
ПРЕПИС от отговора на ответника да се изпрати на ищеца.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 28.06.2024г.
от 10:00ч, за която дата и час да се призоват страните с посочените по – горе преписи.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6