О П Р
Е Д Е Л
Е Н И Е
гр.София, 20.01.2020 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско
отделение, VІ-В състав в закритото заседание на 20.01.2020 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: А.Александрова ЧЛЕНОВЕ: Е.Иванова
Зл.Чолева
като разгледа докладваното от
съдията-докладчик ч.гр.д.№ 1 432 по описа за 2019 г. и за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл.577 ГПК във
връзка с чл.32а ПВ и чл.278 ГПК.
С определение № 1383 от 11.12.2018
г., постановено по заявление с вх.№ 83819/11.12. 2018 г. на „С.А.” ЕООД, Съдия
по вписванията при СРС е отказал претендираното с нея искане за вписване на
заличаване на договорна ипотека, вписана под рег.№ 4793, акт № 49, том 48/2007
г. на СВ-гр.София.
Срещу така постановения акт е
постъпила частна жалба от молителят „С.А.” ЕООД, ***, в която се твърди, че същият
е неправилен и незаконосъобразен. Излагат се доводи, че „С.А.“ ЕООД е закупил на
недвижим имот – предмет на заявеното ис-кане, по реда на чл.718 ТЗ в резултат
на проведената процедура по продажба - осребряване чрез пряко договаряне в
производство по т.д.№ 105/2016 г. по описа на Плевенски окръжен съд по
несъстоятелност на „Т.С.“ ЕООД, която има последици като продажба при прину-дително
изпълнение по реда на ГПК, както и че в този случай заличаването на ипотеката
може да бъде извършено по молба на купувача и въз основа на издадено от синдика
удостоверение, че не е поел ипотечното задължение. Поддържа се, че мотивите на
съдията по вписванията, с които е обоснован отказът, не кореспондират с доказателствата
по делото, разпоредби-те на действащата правна уредба и константната практика на
Службите по вписванията по чл.19, ал.2 ПВ и чл.175, ал.1 ЗЗД във връзка с
продажбата на ипотекирани недвижими имоти по реда на чл.717 – чл.718 ТЗ.
Моли въззивния съд да отмени
атакуваното определение на съдията по вписванията за извършване на исканото заличаване.
Съдът, като взе предвид
становището на жалбоподателя, изискванията на закона и приложените по делото
доказателства, намира за установено следното:
Частната жалба е подадена от
легитимирано лице срещу подлежащ на съдебен контрол валиден акт, в нормативния едноседмичен
срок /подадена по пощата на 22.01.2019 г./, поради което е процесуално
допустима. Разгледана по същество същата е основателна.
В разпоредбата на чл.175, ал.1 ЗЗД законодателят е предвидил, че с извършването на публична продан на имота
всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата
ипотека, се погасяват. С оглед на тази правна уредба с разпоредбата на чл.19,
ал. 2 от Правилника за вписванията /ПВ/ е регламентиран и ред за заличаване на
ипотеките върху недвижими имоти, които са продаден на публична продан, като е установено,
че това се из-вършва по молба на купувача на имота, към която се представя
влязло сила и вписано в кни-гите за вписванията постановление за възлагане на
недвижимия имот и удостоверение, из-дадено от съдебния изпълнител, че купувачът
не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл.175, ал.2 ЗЗД. Цитираната разпоредба дава рамките на проверката, която длъжностното лице от
Агенцията по вписванията /АВ/ извършва при подадено искане за заличаване на
вписана ипотека, включваща въпросът дали е осъществено основанието по чл. 175,
ал.1 ЗЗД за погасяване на ипотеката, т.е. дали е проведена публична продан на
ипотеки-рания имот, която да е приключила със съответния акт, който е влязъл в
сила и е вписан в Служба по вписвания, както и дали е налице пречката по
чл.175, ал.2 ЗЗД за заличаване на ипотеката, а именно: дали тя е запазена в
резултат на постигнато съгласие между ипотекарния кредитор и купувача, липса на
която за целите на охранителното производство по заличаване на вписания акт е
предвидено да се установява с удостоверение, издадено от съдебния изпъл-нител
по чл.19, ал.2, изр.2 ПВ. В цитираната норма от ПВ не са предвидени специални изиск-вания
относно формата и съдържанието на това удостоверение.
От доказателствата по делото се
констатира, че в дадения казус недвижимият имот, който е предмет на договорната
ипотека, учредена с нотариален акт № 22, том І, рег.№ 243, дело № 19/2007 г. по
описа на нотариус С.М., рег.№ 050 на Нот.камара, вписан с акт № 49, том ІV,
дело № 2417/2007 г., вх.рег.№ 4793 на СВ-гр.София, е продаден в хода на производство
по несъстоятелност на дружеството-собственик на имота „Т.С.” ЕООД, ЕИК ******, което
има характер на универсално принудително изпълнение, чрез извър-шена от синдика
продажба при пряко договаряне.
По силата на чл.717, ал.1 ТЗ вещите
и имуществените права от масата на несъстоятел-ността се продават от синдика по
реда, предвиден в Глава 46 от ТЗ – „Осребряване на иму-щество”, който включва
продажба чрез търг с тайно наддаване /чл.717а – чл.717е ТЗ/, про-дажба чрез
търг с явно наддаване /чл.717ж ТЗ/, както и продажба чрез пряко договаряне
/чл.718 ТЗ/. Съгласно нормата на чл.717л, ал.4 ТЗ продажбата, извършена по реда
на Глава 46 от ТЗ, има последиците на продажба при принудително изпълнение по
реда на ГПК, което включва и предвидена в чл.175, ал.1 ЗЗД такава, касаеща погасяване
на учредените върху продадения имот ипотеки. С оглед обстоятелството, че в
разпоредбата на чл.717л, ал.4 ТЗ не е предвидено, че уреденото с нея правило се
отнася само към някоя от продажбите, чрез които синдикът из-вършва осребряване
на имуществото на несъстоятелния длъжник, следва да се приеме, че пос-ледното е
приложимо по отношение на всяка една от тях, включително и по отношение на
продажбата на имот чрез пряко договаряне по реда на чл.718 ТЗ. От изложеното се
обоснова извод, че с осъществяване от синдика на продажбата на даден имот в
хода на универсалното изпълнително производство по несъстоятелност чрез пряко
договаряне, учредените върху него ипотеките се погасяват по силата на чл.175,
ал.1 ЗЗД, което от своя страна е основание за зали-чаване на вписването им по
реда на чл.19, ал.2 ПВ, в който смисъл е и съдебната практика, обективирана в определения,
постановени по реда на чл.274, ал.3 ГПК: определение № 221/ 27.04.2016 г.,
постановено по ч.т.д.№ 67/2016 г. по описа на ВКС, II ТО, определение № 5/06. 01.2016
г., постановено по ч.гр.д.№ 4 561/2015 г. на ВКС, IV ГО и др.
Доколкото
продажбата по чл.718 ТЗ се осъществява чрез сключване във формата на но-тариален
акт на договор от синдика с избрания купувач, то за да се постанови заличаване
на вписаната ипотека върху продадения имот към молбата по чл.19, ал.2 ПВ купувачът
е необ-ходимо да представи не постановление за възлагане, което при продажба по
този ред не се из-дава, а препис от нотариалния акт, обективиращ сделката за
продажба, в чието съдържание да е удостоверен и фактът, че същият е вписан в
книгите за вписванията – изисквания, които в даде-ната хипотеза са налице. Към
молбата-заявление, по която е образувано настоящото охрани-телно производство,
е представен нотариален акт № 128, том VІІІ, рег.№ 15728, дело 1336 от 13.11.2018
г. на нотариус И.Н., рег.№ 040 на Нот камара за извършена от синдика на „Т.С.”
ЕООД – в несъстоятелност продажба чрез пряко договаряне със „С.А.” ЕООД на
поземлен имот с индентификатор 68134.1604.2493, находящ се в гр.София, район
„Студентски“, ул.“Св.Климент Охридски“, идентичен с поземлен имот № 2493,
попадащ в кадастрален лист № 623 в гр.София, административен район
„Студентски“, планоснимачен район „Южна градска територия ІІІ част“ (ІV-52) , с
площ по скица 1387 кв.м., а по доказател-ствен акт – 1322 кв.м., който е
предмет на учредената в т.ІV договорна ипотека по дело № 19/ 2007 г. по описа
на нотариус С.М., рег.№ 050 на Нот.камара. От обсъждания нотариален акт № 128/2018
г. се установява и че договорът за продажба е вписан в Службата по вписванията
при Районен съд – гр.София под акт № 147 с вх.рег.№ 75482 от 13.11.2018 г. Представен
е и нотариален акт № 156, том VІІІ, рег.№ 15955, дело № 1359/19.11.2018 г. на
нотариус И.Н., рег.№ 040 на Нот камара – за поправка на нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти с № 128, том VІІІ, рег.№ 15728, дело
1336/2018 г., който също е вписан в Службата по вписванията при Районен съд –
гр.София под акт № 5 с вх.рег.№ 77477 от 19.11.2018 г.
В
хипотезата на продажба, извършена по който и да е от начините, предвидени в
Глава 46 от ТЗ, синдикът е този орган, който осъществява действията по
изпълнението, т.е. има функ-ции подобни на съдебния изпълнител в уреденото в
ГПК индивидуално принудително изпъл-нение, поради което и в неговата
компетентност е извършването на удостоверяване по реда на чл.19, ал.2, изр.2 ПВ
на обстоятелствата по чл.175, ал.2 ЗЗД, в който смисъл е и постановеното в цитираното
по-горе определение № 5/06.01.2016 г. по ч.гр.д.№ 4 561/2015 г. на ВКС, IV ГО.
В настоящото производство такова удостоверение, издадено от синдика на „Т.С.”
ЕООД – в несъстоятелност, е представено от жалбоподателя-молител, като в същото
се съдържа удос-товерително изявление за това, че купувачът не е поел ипотеката
по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл.175, ал.2 ЗЗД.
В своята съвкупност горните
обстоятелства обуславят извод, че всички изисквания, предвидени в чл.19, ал.2
ПВ, за да бъде вписано заличаването на договорната ипотека, учре-дена с
нотариален акт № 022, том І, рег.№ 243, дело № 019/2007 г. по описа на нотариус
Свет-лана Миленкова, рег.№ 050 на Нот.камара – т.ІV, са изпълнени, поради което
атакуваното определение от 11.12.2018 г. се явява незаконосъобразно и следва да
бъде отменено, а препис-ката – върната на съдията по вписванията при РС
гр.София за извършване на исканото със заявлението на купувача „Софтранс Ауто”
ЕООД от 11.12.2018 г. действие.
Водим от горното, Съдът
О П
Р Е Д
Е Л И:
ОТМЕНЯ определение № 1383, постановено на
11.12.2018 г. от Съдия по вписва-нията при Районен съд-гр.София, с което е
отказано да се впише заличаване на договорна ипотека, вписана с рег.№ 4793, акт
№ 49, том 4/2007 г., подновена на 11.01.2017 г. с акт № 179, том 1 на СВ-гр.София,
заявено от „С. А.” ЕООД със заявление с вх.№ 83 819 от 11.12.2018 г., като
незаконосъобразно.
ВРЪЩА преписката на Съдията по вписванията при Районен съд - гр.София
за из-вършване на исканото действие по заявление с вх.№ 83 819 от 11.12.2018 г.
на АВ.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.