№ 267
гр. гр.Несебър, 04.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, ***-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150101069 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона
за управление на етажната собственост.
Ищецът Л. К. Г. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: град *********,
твърди в исковата молба, че е собственик на поземлен имот с идентификатор ********* и
на самостоятелни обекти с идентификатори *********.1.101 и *********.1.102, находящи
се в комплекс „*********“, к.к. ***********, както и че на 16.07.2021г. в 09:00 часа е
проведено общо събрание на собствениците в Етажната собственост на сграда с
идентификатор *********.1, а в действителност е започнало в 10:20 часа след като е било
отложено с един час. Счита, че събранието е проведено без спазване на императивните
разпоредби на ЗУЕС относно неговото свикване и провеждане. То е било свикано от етажен
собственик на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС без обаче да е била налице която и да е от
двете хипотези, предвидени в тази разпоредба, тъй като събранието не е свикано нито в
неотложен случай, нито пък е изминала повече от една година от последното проведено
Общо събрание на ЕС. Оспорва кворума, при който е проведено събранието, защото в
документите за собственост идеалните части от общите части, притежавани от етажните
собственици, са посочени в квадратни метри, а неправилно същите са преобразувани в
проценти, като не е ясен критерият, по който е направено изчислението, като наред с това не
е взето решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС. Същевременно обаче посочва, че в документа за
собственост на ищеца прилежащите към самостоятелните му обекти идеални части от
общите части са посочени в проценти, но в протокола от събранието е посочено, че той
притежава значително по-малък процент. Това разминаване прави невъзможно да се
1
определи кворумът на събранието, проведено в хипотезата на чл.15, ал.2 от ЗЕУС. Посочва
и нарушения на чл.14 от ЗУЕС по съображения, че е било необходимо част от
пълномощните да бъдат с нотариална заверка на подписите, а други пълномощници не са
били упълномощени от всички съсобственици на съответния самостоятелен обект, за да
може да представлява на събранието всички идеални части от общите части, принадлежащи
към съответния самостоятелен обект, което от своя страна също се е отразило на кворума на
събранието и при гласуванията при вземането на решенията. Останалите доводи за
неизбиране на председател и протоколчик с единодушие, за отразената промяна на кворума
на събранието и за представянето на събранието на проекто-бюджета, който да бъде на
разположение на участниците при разискванията и обсъжданията, касаят съдържанието на
протокола, което според твърденията на ищеца е било оспорено от пълномощник на ищеца
по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС, но корекции в съдържанието на протокола не са били
направени. Ищецът моли да бъдат отменени като незаконосъобразни всички решения, взети
на процесното общо събрание. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от ответника – Етажната собственост на
сграда с идентификатор *********.1, с адрес: к.к. ***********, комплекс „*********“,
представлявано от управителя А.Л. Г.а, е подал отговор на исковата молба, в който се
заявява, че не се оспорват твърденията за факти и обстоятелства, изложени в отговора на
исковата молба, както и че признава иска.
Ищецът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат,
който заявява, че поддържа предявения иск, изразява писмено становище по част от
представените от ответната страна писмени документи, като излага аргументи, според които
част от представените по делото пълномощни, въз основа на които етажни собственици са
били представлявани на процесното общо събрание от пълномощници, не удостоверяват
надлежно възникнала и съществуваща представителна власт поради незпазване на формата
на упълномощаването, включително и поради липса на подпис на упълномощители,
изтичане срока на пълномощното, както и с липсата на съдържание на пълномощно, даващо
възможност на пълномощника да участва на събранието като представител на етажни
собственици, неидентифициране на упълномощители и пълномощници. В представените
писмени бележки изразява становище за основателност и доказаност на исковата претенция.
В представените писмени бележки пресъздава доводите, изложени в исковата молба и
наведени в хода на процеса, с които обосновава твърденията си за незаконосъобразно
свикване и провеждане на събранието, включително и представителството, което се е
отразило на кворума, при който е проведено събранието и при който са гласувани
решенията по отделните точки от дневния ред, и който кворум е неправилно определен,
както и за невярно отразяване в протокола от събранието на извършените действия по време
на провеждането му и за погрешно отбелязване на начина на гласуване.
Етажната собственост се представлява в съдебно заседание процесуален
представител, който поддържа отговора на исковата молба и счита иска за основателен.
Съдът е дал възможност на етажния собственик М.А.М.., който според решение,
2
взето на процесното ОС на ЕС, има качеството на управител на ЕС, на самостоятелно
участие в процеса на позицията на ответник, като същият не се явявя в съдебно заседание,
представлява се от упълномощен адвокат, който ангажира писмени доказателства по делото,
насочени към опровергаване твърденията на ищеца и за обосноваване законосъобразното
свикване и провеждане на процесното ОС на ЕС, твърди за правилно установен кворум на
събранието и за липса на нарушения при представителството.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прие за установено
следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.07.2019г., обективиран в
нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ***/2019г. на нотариус Линка Чуткина с
рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор ищецът Л.
К. Г. има качеството на купувач, същият е придобил собствеността върху следните
недвижими имоти, а именно: 1) Поземлен имот с идентификатор ********* с адрес: град
Несебър, к.к. ***********, площ 2 346 кв.м., трайно предназначение на територията:
Урбанизирана; начин на трайно ползване: За друг курортно-рекреационен обект; 2)
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********.1.101, с адрес: град Несебър, к.к.
***********, етаж 0, обект бар, като самостоятелният обект се намира в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор *********, предназначение: За обществено
хранене, брой нива на обекта: 1, на площ от 15 кв.м., прилежащи части от 4,14% идеални
части от общите части на сградата, както и съответния процент от правото на строеж върху
поземления имот; 3) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********.1.102, с
адрес: град Несебър, к.к. ***********, етаж 0, ап. Студио, като самостоятелният обект се
намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор *********,
предназначение: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, на площ от 46,50 кв.м.,
прилежащи части от 12,84 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и
съответния процент от правото на строеж върху поземления имот.
По делото е представен протокол от проведено на 15.07.2020г. „задочно“ годишно
Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда в режим на
етажна собственост „*********“ в Несебър, от който се установява, че Председател на
Управителния съвет на ЕС е А.М., и че това качество той е продължил да има и след това
събрание, доколкото на него не са вземани решения за избор на управителни органи.
На 08.07.2021г. е изготвена Покана за свикване на Общо събрание на собствениците
на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор № *********.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Несебър, к.к. Слънчев бряг - запад, комплекс „*********“,
което да се проведе на 16.07.2021г. (петък) от 09:00 часа в комплекса, във фоайето на
партерния етаж до главния вход, при следния дневен ред: 1. Отчет дейността на
Управителя/Управителен съвет на Етажната собственост, приходи и разходи за периода
16.07.2019г. – 16.07.2021г.; 2.Избор на Управител/Управителен съвет; 3. Отчет дейността на
Контрольор/Контролен съвет на Етажната собственост, приходи и разходи за периода
16.07.2019г.-16.07.2021г.; 4. Избор на Контрольор/Контролен съвет; 5. Обсъждане и
3
приемане на решение за упълномощаване на лицето, което ще оперира със сметката, с цел
обезпечаване нуждите на етажната собственост (ЕС); 6. Обсъждане и приемане на бюджет
на ЕС за сезон 2021/22г., 6.1. Разходна част – формиране на разходите в бюджета на ЕС, 6.2.
Формиране на фонд „Непредвидени разходи“, 6.3. Формиране на фонд „Резервен“, 6.4.
Доходна част – формиране на доходите в бюджета; 7. Определяне реда за разпределяне на
разходите; 8. Определяне на финансовата година, срокове и начини на плащане; 9. Срок за
подаване на информация за недобросъвестните собственици (неизпълнили задължението си
за плащане) и определяне на съответните мерки за тях. 10. Обсъждане и приемане на
правилник за вътрешния ред; 11. Обсъждане и вземане на решение за завеждане на книга на
етажните собственост, задължение за вписване в нея, предприемане на административни
мерки по отношение на тези, които не са предоставили необходимите данни и не са се
вписали в книгата на ЕС; 12. Обсъждане и вземане на решение за упълномощаване на
управителния орган на етажната собственост за утвърждаване на условията и за подписване
на Договори с изпълнителите на услуги за поддръжка на общите части на сградата,
прилежащите територии и инфраструктурните съоръжения, басейни, асансьори, охрана,
необходимите технически, административни и правни услуги; 13. Обсъждане и вземане на
решение за упълномощаване на управителния орган на етажната собственост да предприеме
всички необходими мерки за откриване на нова, респективно прехвърляне на вече
съществуваща, обща партида за вода на общите части и стълбите на сградата на името на
ЕС, също така за откриване на нови индивидуални партиди за всеки отделен самостоятелен
обект в ЕС.
Поканата е изготвена от етажния собственик М.М., който притежава това качество
от 04.07.2012г., когато е придобил по силата на договор за покупко-продажба на недвижим
имот и притежава идеална част от самостоятелен обект в сграда, находящ се в сграда с
идентификатор *********.1., и който е посочил, че свиква събранието на основание чл.12,
ал.5 от ЗУЕС. В поканата, подписана от етажния собственик, свикващ събранието, е
указано, че регистрацията на участниците на събранието ще се проведе за времето от 08:00
часа до 09:00 часа на 16.07.2021г., като в нея е отбелязано, че същата е поставена в 17:15
часа на 08.07.2021г., а това действие е удостоверено с Протокол от 08.07.2021г за поставяне
на покана за свикване на Общото събрание на ЕС, от който е видно, че поканата е поставена
на вратите на входовете на етажната собственост в сграда с идентификатор *********.1.
Протоколът за поставяне на поканата е подписан от М.М. и от друг етажен собственик, в
качеството му на свидетел.
Общото събрание на ЕС е започнало в посочените в поканата дата и час –
16.07.2021г. от 09:00 часа, когато след проведена регистрация на участниците е установен
кворум от 27,35% идеални части от общите части на сградата, поради което събранието е
било отложено с един час на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, по който ред то е започнало в
10:50 часа, когато са били регистрирани като представени 44,45% идеални части от общите
части на ЕС. То е започнало с избор на председателстващ събранието и за такъв с
единодушие е избран М.М., а по негово предложение за протоколчик, пак с единодушие, е
4
избран Мартин Николов Странджански. Отбелязано в протокола е, че на събранието в
качеството му на преводач е участвал Всеволод Никонов. Не е бил приет отчета за
дейността на управителния съвет на ЕС за периода от 16.07.2019г. до 16.07.2021г., според
решението по т.1 от дневния ред, а с мнозинство с решението по т.2 от дневния ред за
Управител на ЕС е избран М.М.. Отчета и на Контролния съвет за същия период също не е
бил приет според решението по т.3 от дневния ред, а за членове на Контролния съвет
съгласно решението по т.4 от дневния ред с единодушие са избрани А. Г.а, В.Г., С.Г., Л.Б. и
И.Д. Пак с единодушие при гласуването по т.5 от дневния ред етажните собственици са
упълномощили управителя на ЕС да оперира със сметката на ЕС. Годишният бюджет за
периода 2021/2022г. е приет с мнозинство от гласувалите по решението по т.6 от дневния
ред, според който бюджет размерът на разходите съвпада с приходната му част, а именно
сумата в размер на 61 322 лева, а от обсъжданията се установява, че част от тази сума – 7 722
лева е предвидена за фонд „Ремонт и обновяване“, 3 000 лева – фонд „Непредвидени
разходи“, 3 000 лева – фонд „Резервен“ (създаден към фонд „Ремонт и обновяване“). Взетото
решение по т.7 от дневния ред съдържа следната формулировка: „Участниците на
събранието с мнозинство от представените на събранието ид.ч. от общите части на етажната
собственост решиха: разпределянето на разходите да се извърши съгласно разпоредбите на
ЗУЕС, както следва: РАЗХОДИТЕ по чл.50 – да се разпределят: съобразно ид.ч. на
собствениците; РАЗХОДИТЕ по чл.51 – да се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо
от етажа, на който живеят.“. Финансовата година е определена от 16.07.2021г. до
15.07.2022г. съгласно решението по т.8 от дневния ред, като с него е определено плащането
на дължимите от етажните собственици вноски да се извършва по банковата сметка на ЕС в
срок до 01.10.2021г. Съгласно решението по т.9 от дневния ред, управителят на ЕС е
упълномощен от ОС на ЕС за вземане на мерки по събиране по съдебен ред на дължимите
суми от собствениците, неизпълнили задълженията си за плащане на дължимите от тях
вноски до 01.10.2021г., като първоначално им се изпратят покани, в които да им бъде
посочен срок за доброволно изпълнение. Правилникът за вътрешния ред е приет с
решението по т.10 от дневния ред на събранието, а решението по т.11 от дневния ред касае
създаването, поддържането и съхраняването на книгата на етажната собственост. С
решението по т.12 от дневния ред управителят на ЕС е упълномощен от етажните
собственици да води преговори и да сключва договори с изпълнителите на услуги за
поддръжка на общите части на сградата, прилежащите територии и инфраструктурните
съоръжения, басейн, асансьори, охрана, необходимите технически, административни и
правни услуги, а с решението по т.13 от дневния ред управителят е упълномощен да
предприеме действия, необходими за откриване на нова, респ. прехвърляне на вече
съществуваща обща партида за вода на общите части и стълбите на сградата на името на ЕС,
както и за откриване на нови индивидуални партиди за всеки отделен самостоятелен обект в
ЕС. Упълномощаването на управителя на ЕС да предприеме действия за снабдяване с
технически паспорт и другата техническа документация на сградата от Община Несебър, е
взето с единодушие с решението по т.14 от дневния ред. Събранието е приключило в 14:15
5
часа на 16.07.2021г. поради изчерпване на дневния ред.
Протоколът от Общото събрание на ЕС, подписан от председателстващия
събранието и протоколчика, е изготвен на 23.07.2021г., когато е изготвено и съобщението от
управителя на ЕС на сграда с идентификатор *********.1 за изготвения протокол, което
съобщение е подписано от управителя на ЕС, а в него е посочено, че всеки собственик,
ползвател или обитател може да се запознае със съдържанието на протокола от проведеното
ОС на ЕС при поискване от управителя по електронната поща. Съобщението за изготвения
протокол от ОСЕС е поставено на 23.07.2021г. в 17:00 часа на вратите на входовете в
етажната собственост в сграда с идентификатор *********.1, което е удостоверено в
протокол за поставяне на това съобщение, подписано от управителя на ЕС и от един
свидетел – етажен собственик.
Избраният на ОС на ЕС от 16.07.2021г. за управител М.А.М.. е подал на 28.07.2021г.
уведомление по чл.46б от ЗУЕС до Община Несебър, с което той е заявил това свое
качество, и към което уведомление е приложил протокола от ОС на ЕС от 16.07.2021г.
Към протоколът от събранието е приложен и Протокол за регистрация, за който в
протокола от събранието е посочено, че е неразделна част от него, който протокол за
регистрация съдържа номерата и вида на всички самостоятелни обекти в сградата,
включително и техните номера според кадастралната карта, имената на собствениците
(съсобствениците) на отделните самостоятелни обекти, подписите на участниците на
събранието – етажните собственици или техните пълномощници, като изрично е посочено
кой от етажните собственици е представляван от пълномощник. В протокола за регистрация
са посочени също и прилежащите части в проценти към всеки един от самостоятелните
обекти, като сборът на тези идеални части е равен на 100 процента.
Обсъдени в съвкупност Протокола за регистрация и приложените пълномощни
установяват, че никой от участвалите на събранието пълномощници не е представлявал
повече от трима етажни собственици, както и че всички пълномощници се явяват и етажни
собственици, с изключение на Н.М.В., която е упълномощена от ищеца, но пълномощното е
с нотариална заверка на подписа.
По делото е изготвен документ, подписан от Н.М.В., която е участвала на
процесното събрание в качеството й на пълномощник на ищеца, който документ е озаглавен
„възражение“, посочено е, че е адресиран до М.М., но нито в него е посочена датата, на
която е изготвен, нито се представят доказателства да е бил изпратен до и получен от
избрания на събранието управител на ЕС, по който начин да е видно дали това своеобразно
оспорване съдържанието на протокола от ОС на ЕС е направено в срока по чл.16, ал.9 от
ЗУЕС. В този документ се възразява срещу кворума, посочен в протокола от събранието, с
твърдението, че на него е установен кворум от 39%, докато в протокола от събранието
неправилно е посочен такъв от 44,45%; участникът на събранието оспорва избирането с
единодушно решение на протоколчика на събранието, както и единодушното приемане на
решението по т.5 от дневния ред, като твърди, че тя и други участници на събранието са
гласували „против“, по който начин кворумът, с който са приети тези решения, неправилно
6
е отбелязан в протокола от събранието. В документа се оспорва и отразеното в протокола от
събранието, че проекто-бюджета и правилника за вътрешния ред са били предоставени на
участниците в началото на събранието, докато в действителност тези документи са били
предоставени на част от участниците на събранието непосредствено преди самото
обсъждане и гласуване по съответните точки от дневния ред, по който начин те не са имали
възможността да се запознаят подробно и предварително с тяхното съдържание.
По делото е представен и Протокол от ОС на ЕС, според който на същата дата –
16.07.2021г., е проведено Общо събрание на етажната собственост в жилищна сграда
„*********“, като не е посочен кадастралният идентификатор на тази сграда, а според
протокола събранието е било проведено онлайн в платформата ZOOM, но в него не е
отразено времето, на провеждането му. Този протокол е подписан от Д.Г., в качеството й на
председател на събранието, и е посочено, че протоколистът Е.П. е „присъствала онлайн“.
Изброени са участниците на събранието при гласуването по една от точките от дневния ред,
между които са Н.В. – пълномощник на ищеца, и ответника М.М.. Отразено е също, че за
членове на Управителния съвет на ЕС са били избрани Л.Г., А. Г.а, Н.В., М. Г.а и Р.Ф..
Представен е и протокол от проведено заседание на този Управителен съвет, според който
единият от членовете – Р.Ф., е участвал онлайн, на което заседание за Председател на УС на
ЕС е избрана А.Л. Г.а.
Тези два протокола са послужили на А.Л. Г.а да заяви себе си на 02.08.2021г. за
Председател на УС на ЕС на жилищна сграда „*********“ в к.к. ***********, квартал
Пясъците № 99, като в уведомлението по чл.46б от ЗУЕС до Община Несебър е посочила и
останалите членове на УС на ЕС.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Доколкото протоколът от процесното общо събрание, ведно с обективираните в него
решения, взети от етажните собственици, е обявен по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС на
23.07.2021г., а искът за тяхната отмяна с правно основание чл.40 от ЗУЕС е предявен на
19.08.2021г., този иск се явява допустим като предявен в 30-дневния преклузивен срок по
чл.40, ал.2 от ЗУЕС, както и предвид, че той е предявен от етажен собственик, който е
страна по спорното материално правоотношение, с което се обосновава и активната му
процесуална легитимация.
Въпросът кой следва да представлява Етажната собственост по този иск е повдигнат
от въззивната инстанция с Определение № 427/23.02.2022г., постановено по в.ч.гр.д.№
241/2022г. по описа на Бургаския окръжен съд, като в мотивите на този съдебен акт е
прието, че Етажната собственост в настоящия процес следва да се представлява по
правилата на чл.23, ал.4 от ЗУЕС от М.А.М.., тъй като той е избран на процесното общо
събрание на ЕС за управител, а не от А.Л. Г.а, която е посочена за такъв представител от
ищеца (от която последният е очаквал именно направеното от нея признание на иска). Съдът
обаче отчете, че А.Л. Г.а също е избирана за Председател на УС на ЕС на друго събрание,
проведено също на 16.07.2021г., и е заявила, паралелно с М.М., това свое качество, което
7
също да й дава основание да представлява Етажната собственост. Конституирането като
страна в процеса на позицията на ответник и на етажния собственик М.М. е с цел именно да
гарантира неговото и това на други етажни собственици участие в процеса и възможността
да изрази позиция по предявения иск, което настоящият състав намира, че в случая този
факт е достатъчен за изясняване на обективната истина в процеса (ответници по иска по
чл.40 от ЗУЕС се явяват всички етажни собственици, които не са атакували решенията на
ОС на ЕС в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС). От друга страна признаването, че именно
уведомлението по чл.46б от ЗУЕС на М.М., а не това, подадено от А.Л. Г.а, и двете имащи
осведомително действие, е меродавно, би могло да се приеме, че решаващия състав
предварително изразява становите кое от двете събрания, проведени според отделните
съставени протоколи, е законосъобразно, т.е. че решението, с което М.М. е избран за
управител на ЕС, се явява законосъобразно, а решението, с което са избрани членове на
Управителния съвет на ЕС, не следва да бъде зачетено, понеже не е породило правни
последици.
При предявен конститутивен иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС преценката за
законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично
посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за
отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на
производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата
молба обстоятелства (Решение № 58 от 25.03.2014г. по гр.д.№ 5704/2013г. на ВКС, I г.о.).
Недопустимо е след изтичане на преклузивния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС да се релевират
нови основания за порочност на оспорените решения, взети на ОС на ЕС, включително и
чрез пояснения и допълване на исковата молба по реда на чл.143, ал.2 от ГПК. По този ред,
след разрешаване на предварителните въпроси – арг. чл.143, ал.2 от ГПК, ищецът може да
допълни исковата си молба чрез релевиране на фактически твърдения, но само в пределите
на заявеното основание.
По делото не се установява някой от пълномощниците, участвали на събранието, да
не е етажен собственик, поради което и не е било необходимо съставените пълномощни да
бъдат с нотариална заверка на подписите съгласно изискването на чл.14, ал.3 от ЗУЕС, и в
частност, съобразно удостоверенията за сключен граждански брак, етажни собственици се
явяват пълномощниците У.Ю. (съпруг на етажния собственик Н.Ю.), В.Н. (съпруг на
етажния собственик О.Н.), М.Г. (съпруг на етажния собственик Е.Г.), С.М.Г. (съпруг на
етажния собственик А.Г.М.), А.В. (съпруга на етажния собственик Й.В.).
Пълномощните, с които етажния собственик М.К. е упълномощила етажния
собственик С.Г., а етажният собственик В.Б.Л. е упълномощил етажния собственик Л.Ч., са
подписани от съответния упълномощител. Пълномощното от етажния собственик К.А.К., с
което е упълномощила етажния собственик О.Н. да я представлява на събранието, е с дата
14.07.2021г., а не както и отразено в превода на документа – 14.05.2021г., поради което
същото е действало към момента на провеждане на процесното ОС на ЕС – 16.07.2021г., от
гледна точка посочения в него срок. Макар да не е изрично посочено в пълномощното от
8
А.А. М., че предоставя представителна власт на М.А.М.. да го представлява на процесното
ОС на ЕС, то упълномощеният е могъл да извършва действията по такова представителство,
доколкото в пълномощното е посочено, че то важи и за договори за поддръжка и
управление, т.е. касае общите части, както и че упълномощеният има право да го
представлява и подписва, където е необходимо. Лисата на подпис на упълномощителя пък –
етажен собственик Р.У., като вместо подпис в графата е изписано с печатни букви името на
упълномощителя, също е годно да предостави представителна власт на упълномощения В.Н.
да го представлява на събранието. Разпоредбата на чл.14, ал.1 от ЗУЕС допуска
упълномощаването да не бъде в писмена форма, а като се има предвид, че действията,
извършени без представителна власт, респ. при превишаване на представителната власт,
биха могли да бъдат потвърдени, в случая не следва да се поставя въпросът за изначална
недействителност на упълномощаването.
Неоснователни са останалите доводи на ищеца, че след като съответният
пълномощник не е бил упълномощен от всички съсобственици на самостоятелния обект,
или пък, че на събарието и при гласуването не са участвали всички съсобственици, то
кворумът на събранието следвало да бъде намален съобразно идеалните части на тези
съсобственици, които не са участвали на събранието или които не са упълномощавали
представител. Действията по упълномощаването и участието на събранието са такива по
обикновено управление на съсобствения имот – самостоятелен обект, което означава, че
един съсобственик може да упълномощава или да участва в гласуването на ОС на ЕС от
името на всички съсобственици като ги представлява без за това да е необходимо
учредяване в негова полза на представителна власт.
В исковата молба е повдигнат въпроса за кворума на събранието, като ищецът
посочва, че след като не е изяснен начина на преобразуване на прилежащите съм
съответните самостоятелни обекти идеални части от общите части в ЕС в проценти, по
неясен начин е посочен кворума. Все пак въпросът за кворума при провеждане на
събранието и при вземането на решенията не зависи от това дали съдържанието на
протокола в тази му част е оспорен по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС или не (Решение № 198 от
23.12.2014г. по гр.д.№ 2036/2014г. на ВКС, I г.о.), поради което при наведен довод за
незаконосъобразност на взетите решения на основание липса на кворум, този въпрос следва
да бъде предмет на изследване по иск по чл.40 от ЗУЕС. Същевременно въпросът за кворума
е пряко и непререкаемо свързан както с надлежното учредяване и съществуване на
представителна мвласт, така и с правилното посочване на прилежащите към съответния
обект процент идеални части от общите части на Етажната собственост.
Посочените в документите за собственост идеални части, прилежащи към
съответните самостоятелни обекти на етажните собственици, са въведени като критерий в
чл.17, ал.4 от ЗУЕС. Страните не твърдят дали на предходни събрания е вземано решение по
чл.17, ал.6 от ЗУЕС, което да обвързва етажните собственици, но и не твърдят на тези
предходни събрания идеалните части да са били различни, което да налага
площообразуване. Законът обаче не е поставил като условие за законосъобразност на
9
взетите на събранието на етажните собственици решения наличието на решение по чл.17,
ал.6 от ЗУЕС, респ. липсата на взето решение за определяне на идеалните части само по себе
си не предполага незаконосъобразност на решенията поради неустановен кворум на
събранието и при гласуванията. Достатъчно в случая е обстоятелството, че сборът от
процентите на идеалните части е равен на 100, участниците на събранието, в това число и
пълномощникът на ищеца, не са възразили по установения в началото на провеждането му
кворум.
В тази връзка съдът не приема, че прилежащите към единия от двата самостоятелни
обекта, собственост на ищеца, в Етажната собственост е в размер на 4,14%, като счита, че в
документа му за собственост е налице фактическа грешка, изразяваща се в това, че този
размер е следвало да бъде посочен не в проценти, а в квадратни метри, както идеалните
части са посочени в документите за собственост на останалите етажни собственици за
техните самостоятелни обекти (вкл. и по отношение на втория самостоятелен обект на
ищеца, посочен в същия негов документ за собственост – нотариалния акт). Не само с оглед
и на това негово твърдение още в исковата молба – за посочването на идеални части в
квадратни метри, но и при съпоставянето с площта на останалите самостоятелни обекти в
сградата и съответстващите им размери на идеалните части от общите части, правилно в
протокола за регистрация, а и в протокола от събранието, за този негов обект са посочени
0,40% идеални части от общите части на сградата, а не вписания процент в документа му за
собственост.
Дори и установеният на събранието кворум да не е бил точно определен, а
приблизително, или че е бил 39%, какъвто е посочен от пълномощника на ищеца в
съставения от последния документ – „възражение“, то това не се е отразило нито на
законността на провеждането на събранието в хипотезата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, нито се е
отразило на вземането на решенията, доколкото едни решения са вземани с единодушие, а
други с твърде голяма разлика при гласуванията.
Искът обаче се явява основателен с оглед на обстоятелството, че не е била налице
втората хипотеза, предвидена в чл.12, ал.5 от ЗУЕС, на която етажният собственик М.М. се е
позовал за да свика събранието - когато е изминала повече от една година от последното
проведено общо събрание. Установи се, че ОС на ЕС е било проведено на 15.07.2020г., което
обстоятелство е удостоверено с представения от ищеца протокол от това събрание.
Твърденията на процесуалния представител на М.М., че такова събрание не е провеждано и
се задоволява с простото отричане, не бяха подкрепени с доказателства, като в случая е без
значение дали има вписвания на промени след 2019г. в Община Несебър, касаещи Етажната
собственост, още повече, че на това събрание през 2020-а година не е избиран нов
управител/Управителен съвет. Процесното ОС на ЕС е било свикано на 08.07.2021г., т.е.
точно седмица преди изтичане на годишния срок по чл.12, ал.5 от ЗУЕС. Свикването на
08.07.2021г. на процесното събрание е могло да бъде осъществено или от органите по чл.12,
ал.1 от ЗУЕС или от част от етажни собственици по чл.12, ал.2 от ЗУЕС, но не и от отделен
етажен собственик (притежаващ по-малко от 20% идеални части от общите части на
10
сградата).
Това незаконосъобразно свикване на събранието според настоящия съдебен състав е
достатъчно и самостоятелно основание за отмяна на взетите на него решения. Но то от своя
страна е довело и до незаконосъобразно провеждане на събранието доколкото то не се е
председателствало от член на УС на ЕС, ако такива са присъствали на събранието
(последният известен Председател на УС на ЕС – А.М., не е участвал на събранието, нито е
бил представляван), който факт обаче също остана неизяснен по делото. Разпоредбата на
чл.16, ал.2 от ЗУЕС, изискваща събранието да се председателства от председателя или друг
член на управителния съвет или от управителя, се отнася и за случаите, когато събранието е
свикано в хипотезите на чл.12, ал.5 от ЗУЕС.
Съгласно правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени направените по делото разноски в размер на 1 280 лева, съгласно
списъка на разноските, включващи 80 лева – платена държавна такса, и 1 200 лева – платено
адвокатско възнаграждение, която сума ответната страна – Етажната собственост следва да
бъде осъдена да му заплати.
Процесуалният представител на Етажната собственост, както и процесуалният
представител на ответника М.М., заявяват изрично, че не претендират разноски, а и не
твърдят да са направени такива по делото, подади което съдът не следва да се произнася по
реда на чл.78, ал.3 от ГПК за пресъждане на такива ненаправени и непретендирани разноски.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска на Л. К. Г. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: град
*********, ВСИЧКИ решения, взети на Общото събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *********.1, с адрес: град Несебър, к.к.
***********, комплекс „*********“, обективирани в Протокол от Общо събрание,
проведено на 16.07.2021г., като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с идентификатор *********.1, с адрес:
град Несебър, к.к. ***********, комплекс „*********“, ДА ЗАПЛАТИ на Л. К. Г. с ЕГН
**********, постоянен и настоящ адрес: град *********, сумата в размер на 1 280 лв.
(хиляда двеста и осемдесет лева), представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
11