Р Е Ш Е Н И Е
№ ………..../23.06.2021
г., гр. Варна
В И М Е
Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
в открито
съдебно заседание, проведено на четвърти юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ:
ФИЛИП РАДИНОВ
при
участието на секретаря Станислава
Стоянова, като разгледа докладваното
от съдията гражданско дело №
14254 по описа за
2020 година, за
да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда
на Глава тринадесета от ГПК.
Образувано е по предявен от „Р.н.и.“ ЕООД срещу С.С.Г. иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 4194 евро, представляваща компенсаторна неустойка по чл. 6 от
сключения между страните Договор за посредничество от 29.06.2020 г., ведно със
законна лихва от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2020 г., до
окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.
Твърди се, че на 29.06.2020 г. между страните е
сключен договор по силата, на който ищецът се е задължил да организира огледи и
да посредничи на ответника при закупуване на недвижим имот, посочен в Регистъра
на предложените имоти, който е неразделна част от договора, срещу
възнаграждение в размер 3 % от договорената продажна цена. Посочено е, че на
същия ден страните са извършили оглед на Апартамент № *** в жилищна сграда с адрес гр. *** чиято продажна цена е била 69900 евро. Изложено е, че
ответникът е харесал апартамента, но впоследствие при телефонен разговор с
ищеца е посочил, че е избрал да закупи друг имот. Твърди се, че през месец
септември 2020 г. при справка в Агенцията по вписванията ищецът установил, че процесният апартамент е закупен от ответника без
посредничеството на ищеца, независимо, че апартаментът е предложен на ответника
за първи път от ищеца. Поддържа се, че в тази хипотеза ответникът дължи на
ищеца уговорената по чл. 6 от Договора неустойка в размер от 6 % от продажната
цена посочена в договора за посредничество или в Регистъра на предложените
имоти. Изтъква се, че на 10.10.2020 г. на ответника е
лично връчена покана за доброволно изпълнение на неустоечното
задължение, но въпреки проведените след поканата разговори това задължение не е
изплатено.
Направено е искане за уважаване на предявения
иск.
Претендира се присъждането на съдебно –
деловодни разноски, за което е представен списък по чл. 80 от ГПК.
В законоустановения
срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът е депозирала отговор на исковата молба,
в който е застъпено становище за неоснователност на предявения иск, а в
условията на евентуалност е направено искане за намаляване на неустойката
поради прекомерност. Твърди се, че представеният с исковата молба договор и
реално подписаният се различават, по това че в последния не бил посочен точният
адрес на недвижимия имот. Оспорва се обстоятелството, че от ищеца е организиран
оглед и е осъществено посредничество за закупуването на недвижим имот,
впоследствие закупен от ответника. Твърди се, че е сключен договор за
посредничество с друг брокер, с помощта на който ответникът е придобил процесния апартамент на цена 98400 лева. Твърди се, че
размерът на исковата претенция следва да се формира на база реалната покупна
цена, а не въз основа на офертна цена.
Направено
е искане за отхвърляне на предявения иск, а в условията на евентуалност – за
намаляване на размера на неустойката поради прекомерност.
Претендира се присъждането на съдебно –
деловодни разноски, за което е представен списък по чл. 80 от ГПК.
В съдебното
заседание, чрез процесуалния си представител, ищцата поддържа исковата молба.
Представени са писмени бележки от 08.06.2021 г., с които ищецът е взел
становище по съществото на спора.
В съдебното заседание,
чрез процесуалния си представител, ответницата поддържа отговора на исковата
молба. Представени са писмени бележки от 11.06.2021 г., с които ответникът е
взел становище по съществото на спора.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
становището на страните, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
От представения по делото договор за посредничество от 29.06.2020 г. се
установява, че на същата дата „Р.н.и.“ ЕООД и С.С.Г.
са сключили договор по силата, на който дружеството е поело задължение да
организира огледи и да посредничи при закупуване на недвижим имот, посочен в
регистъра на предложения имот /неразделна част от договора/, срещу възнаграждение
– т. 1 от договора. Според т. 2.1. от договора дружеството се задължава да
подбере подходящи оферти за продажба на имоти, съгласно посочените от клиента
характеристики и да организира огледи. Според т. 3.1. и т. 3.2. от договора с
подписа си клиентът удостоверява, че имотът е представен за оглед от
дружеството, както и че същият е представен за първи път на клиента от това
дружество. Според т. 3.4. и т. 3.6. от договора възнаграждението на дружеството
се дължи, както при сключване на предварителен, респ. окончателен договор между
клиента и продавач, за представен от дружеството имот, така и поради самия факт
на свързване на страните, в случай на отказ от страна на клиента от
гарантираното с договора обслужване. Според т. 4.1. и т. 6 от договора клиентът
дължи неустойка в размер на 6 % от продажната цена /това е цената посочена в
договора или приложенията към него/ посочена в настоящия договор или регистъра
на предложените имоти, в случаите, когато той, негов близък или роднина, както
и лице присъствало на огледа на имота, респективно свързано лице по смисъла на пар. 1 ал. 1 от ДР на ТЗ придобие без посредничеството на
дружеството, имота представен на клиента и описан в регистъра на предложените
имоти, неразделна част от настоящия договор. В регистъра на предложените имоти
към договора като предложен на клиента имот е посочен Апартамент № *** в жилищна сграда с адрес гр. ***. Договора и
регистъра на предложените имоти са двустранно подписани от страните по делото.
От представения по делото Нотариален акт № 12/27.08.2020 г. по н.д. №
1188/2020 г. на нотариус *** РД РС Варна се установява, че
собственикът „***“ ООД е продал на ответника С.Г.
Апартамент *** в жилищна сграда с адрес гр. *** за сумата от 98400 лева /с вкл. ДДС/.
По делото е депозирано заключение по възложена съдебно - почеркова експертиза, от която се установява, че текстът
положен върху лицевата страна на договор за посредничество от 29.06.2020 г.
сключен между страните по делото е попълнен с различна мастилна
паста от тази, с който е попълнен текстът положен върху втората страница на
договора /гърбът, обратната страна на листа върху който е разположен текста на
договора/.
По делото е разпитан по инициатива на ищеца свидетелят ***, от чийто показания се установява, че същият се познава с ответника
във връзка с проведен разговор с него, в който ответникът е поискал оферта за
имот в кв. ***. Организирана е среща на
29.06.2020 г., на която на ответника е предложен процесният
апартамент, подписан е договор за посредничество, след което е извършен оглед
на апартамента, където съдържанието в регистъра на предложените имоти е
попълнено от управителя ***, а подписа след съдържанието
е положен от ответника. След огледа, при извършена справка ищецът е установил,
че процесния апартамент е придобит от ответника без
посредничеството на ищеца.
По делото е разпитан по инициатива на ответника свидетелят ***, от чийто показания се установява, че същият познава ответника, тъй
като му е указал съдействие за придобиване на процения
апартамент. Ответникът е консултиран, като на 19.06.2020 г. е извършен оглед на
апартамента.
Въз основа на изложената
фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът
достигна до следните правни изводи:
Съдът е сезиран с иск по чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.
Според чл. 92 ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. За да бъде уважен предявеният иск по чл. 92 ал. 1,
ищецът следва да установи кумулативното наличие на следните предпоставки, а
именно че – 1.) между страните е сключен твърдяният
договор за посредничество, с посоченото в исковата молба съдържание, 2.)
изпълнение на собствените си задължения по договора, а именно, че е организирал
оглед и е осъществил посредничество за закупуване на процесния
апартамент от ответника, 3.) установи наличието на предпоставките за дължимост на уговорената договорна неустойка, в това число
валидно договорена неустоечна клауза в съглашението, наличието
на акцесорно съглашение в договора, според което при неизпълнението
на едно или повече задължения по договора, неизправната страна дължи
заплащането на посочената в исковата молба сума в претендирания
размер. В тежест на ответника е да докаже направените правоизключващи
и правонамаляващи възражения, включително изпълнение
на собствените си задължения по договора и възражението за прекомерност.
По делото се установи, че между страните е сключен договор за
посредничество от 29.06.2020 г., по силата, на който дружеството е поело
задължение да организира огледи и да посредничи при закупуване на недвижим
имот, посочен в регистъра на предложения имот /неразделна част от договора/,
срещу възнаграждение – т. 1 от договора.
От съвкупната оценка на текста на договора от 29.06.2020 г. и
разпитания по делото свидетел *** се установи се, че в
изпълнение на поетото задължение по т. 2.1., вр. т. 1
от договора от 29.06.2020 г. ищецът е организирал и на същата дата е извършен
оглед на процесния апартамент с участието на
ответника. Съдът дава вяра на показанията на свидетеля в тази част, доколкото
същите кореспондират с т. 3.1. изр. 2 от договора, вр.
т. 1 от регистъра на предложените имоти към договора, придаващи удостоверително
значение на подписа на ответника, че процесният
апартамент му е представен за оглед.
От т. 6 на договора от 29.06.2020 г. се установи наличието на уговорена
между страните неустоечна клауза, по силата на която клиентът
дължи неустойка в размер на 6 % от продажната цена посочена в настоящия договор
или регистъра на предложените имоти, в случаите, когато той, негов близък или
роднина, както и лице присъствало на огледа на имота, респективно свързано лице
по смисъла на пар. 1 ал. 1 от ДР на ТЗ придобие без
посредничеството на дружеството, имота представен на клиента и описан в
регистъра на предложените имоти, неразделна част от настоящия договор.
От формулировката на неустоечната клауза е
видно, че същата има двояка функция, тъй като едновременно предвижда и
компенсаторна неустойка, и задължение на ответника, подписвайки договора да
използва посредничеството на ищеца при закупуване на процесния
апартамент до момента на придобиване правото на собственост върху същия, като
при евентуалното придобиване на апартамента от ищеца чрез пряко договаряне с
продавача или чрез посредничеството на друг брокер, или по какъвто и да е друг
начин изключващ посредничеството на ищеца се дължи неустойка в посочения в т. 6
от договора процент от продажната цена посочена в самия договор.
По делото не е спорно, че процесния
апартамент е придобит от ответника чрез посредничеството на друго дружество
предлагащо сходни на ищеца услуги.
Изложеното по-горе налага извода, че е налице твърдяното в исковата
молба неизпълнение от страна на ответника на задължението да закупи процесния апартамент с посредничеството на ищеца. Направения
извод не се разколебава от обстоятелството, че текстът в лицевата част на
договора е попълнен с различна мастилна паста от тази
в регистъра за предложените имоти, доколкото ползването на различни средства за
писане от брокера и клиента не може да обоснове извода, че текстът от регистъра
на недвижимите имоти е положен след като клиентът се е подписал в графата
„подпис на купувач“. Положения в тази графа неоспорен от ответника подпис е
доказателство, че изявленията, които се съдържат в договора са направени от
ответника – чл. 180 от ГПК. Изводът не се разколебава и от представения по
делото договор за посредничество при покупка на недвижими имоти от 19.06.2020
г. сключен между ответника и „***, тъй като по-ранното
ангажиране на друго дружество за същата услуга, предлагана при по-изгодни
условия не освобождава ответника от задълженията му поети впоследствие към
ищеца чрез сключване на договора от 29.06.2020 г. Още повече, че този договор
няма достоверна дата и не доказва, че същият е сключен преди този с дата
29.06.2020 г.
В отговора на исковата молба ответникът е противопоставил възражение за
прекомерност на неустойката „поради противоречие на нейния размер с морала и
добрите нрави“. Съдът приема, че се касае за възражение за нищожност на
неустойката, която според ответника бидейки прекомерна противоречи на добрите
нрави. При така направения извод на ответника, последният е отправил искане до
съда ако неустойката не отпадне изцяло, то поне да бъде редуцирана. Неустойката би била нищожна ако е уговорена извън присъщите ѝ обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функция. Критерий при
извършване на преценка за прекомерност на неустойката са претърпените от ищеца
вреди – чл. 92 ал. 2 от ЗЗД. При изпълнение от страна на ответника на поетото с
договора задължение да закупи процесния апартамент с
посредничеството на ищеца, същият би му дължал възнаграждение в размер на 3 %
от продажната цена /цената посочена в самия договор или приложенията към него/
- т. 3.4., вр. т. 4.1. от договора. Уговорената
неустойка за неизпълнение на това задължение е в размер от 6 % от продажната
цена. Посоченото е достатъчно, за да се направи извод, че така уговорената
неустойка, която е се определя на база посочената в договора за посредничество
продажна цена и е само в двукратен размер в сравнение с договореното възнаграждение,
дължимо при пълно изпълнение от страните на задълженията по договора не е
прекомерна, доколкото горницата над претърпените от ищеца вреди, изчислени като
размера на възнаграждението, което би получил при закупуване на имота от
ответника с посредничеството на ищеца е израз на санкционната функция на
договорената неустойка.
В тази връзка следва да се обсъди възражението на ответника касаещо начина на определяне размера на неустойката.
Настоящият състав приема, че същият е израз на автономията на волята на
страните свободно да определят съдържанието договора. Ако е счел, че
предложения му от ищеца типов договор съдържа неизгодна оферта, ответникът е
могъл в съответствие с принципа на свобода на договарянето да не сключи договор
с него, като избере друг брокер, предлагащ по-изгодни условия по договора за
посредничество. Подписвайки договора ответникът се е съгласил размерът на
неустойката да бъде определен като процент от цената на имота посочена в самия
договор или приложението към него, поради което възражението е неоснователно.
При кумулативното наличие на всички материалнопрвани
предпоставки, предявения иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
С оглед изхода на делото, на
основание чл. 78 ал. 1 от ГПК, в полза на ищеца се полагат сторените по делото
съдебно – деловодни разноски. В тази връзка следва да бъде разгледано
направеното от ответника възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на процесуалния представител на ищцата. Като съобрази, че с
оглед интереса на делото адвокатското възнаграждение претендирано
от ищеца е в размер близък до минималния предвиден в чл. 7 ал. 2 т. 3 от
Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения. По изложените съображения, ответникът следва
да бъде осъден да заплати на ищцата сумата от 1079 лева, представляваща сторени
съдебно - деловодни разноски, от които 329 лева за държавна такса и 750 лева за
адвокатско възнаграждение.
Воден от изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА С.С.Г.,
ЕГН ********** с адрес *** да заплати на „Р.н.и.“ ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление ***, сумата от 4194 евро /четири
хиляди сто деветдесет и четири евро/, представляваща компенсаторна неустойка по
чл. 6 от сключения между страните Договор за посредничество от 29.06.2020 г.,
ведно със законна лихва от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2020 г.,
до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА С.С.Г., ЕГН ********** с адрес ***
да заплати на „Р.н.и.“ ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление ***,
сумата от 1079
лева /хиляда седемдесет и девет лева/,
представляваща съдебно – деловодни разноски, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В РАЙОНЕН СЪД :